110 中華郵政招考營運職 資產營運 不動產投資 考古題詳解

核心觀念

本題考查貨幣政策工具如何透過「利率、銀行授信能力、流動性、借款限制與市場預期」影響不動產市場。分析時應掌握下列傳導關係：

$$貨幣政策工具 \rightarrow 市場利率與銀行資金成本 \rightarrow 房貸利率、授信量與購屋負擔 \rightarrow 交易量、投資需求與不動產價格$$

不動產具有高總價、長期融資、仰賴銀行授信及供給調整緩慢等特性，因此貨幣政策對房市的影響通常具有放大效果。

在需求面，可用簡化的現值觀念表示：

$$P=\frac{E(CF)}{r-g}$$

其中，$P$ 為不動產價格，$E(CF)$ 為預期未來現金流，$r$ 為折現率，$g$ 為現金流成長率。當利率下降、折現率降低，未來租金及資產收益的現值提高，不動產價格容易上升。

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解題方法

本題宜採「逐一說明政策工具，再統整其抑制房市過熱效果」的方式作答。每一項工具均應交代：

1. 政策工具如何調整。
2. 對銀行資金成本、貨幣供給或授信能力的影響。
3. 對房貸需求、交易量及房價的影響。
4. 政策效果及其限制。

方向判斷可先掌握：

• 寬鬆政策：降低利率、降低準備率、增加貨幣供給，通常推升房市。
• 緊縮政策：提高利率、提高準備率、抑制貨幣供給，通常壓抑房市。
• 信用管制：直接限制房貸條件，對特定購屋者及投資性需求產生抑制效果。

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一、重貼現率政策

重貼現率是中央銀行對金融機構辦理重貼現或融通時所適用的利率。雖然金融機構實際資金來源不完全依賴中央銀行，但重貼現率具有政策訊號及利率基準效果。

（一）降低重貼現率

中央銀行降低重貼現率，會降低金融機構取得短期資金的成本，並釋放貨幣寬鬆訊號。金融機構資金成本下降後，市場利率及房屋貸款利率通常有下降壓力。

其對房市的影響包括：

1. 房貸利率下降，購屋者每月本息負擔降低。
2. 在所得及貸款成數不變下，購屋者可負擔的房屋總價提高。
3. 投資人持有不動產的融資成本下降，槓桿操作意願增加。
4. 存款及債券等低風險資產報酬下降，資金可能轉向不動產。
5. 折現率下降，使租金收益及未來增值的現值上升。
6. 房市交易量及房價容易上升，形成資產價格上漲效果。

（二）提高重貼現率

提高重貼現率會增加金融機構資金成本，並形成貨幣緊縮訊號。房貸利率上升後，購屋者每月還款負擔增加，借款能力及願意支付的房價下降；投資人則因利息支出增加而降低槓桿及購屋意願。

因此，提高重貼現率通常會造成：

• 房貸需求減少。
• 房市交易量下降。
• 投資性及投機性需求受到抑制。
• 不動產價格上漲壓力減弱，甚至下跌。

但其缺點是屬於總體性工具，除房市外，也會影響企業投資、消費、就業及經濟成長。若調升幅度過大，亦可能增加既有房貸戶的還款壓力。

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二、銀行存款準備率政策

存款準備率是銀行吸收存款後，依法須保留作為準備的比例。以簡化模型表示，貨幣乘數為：

$$m=\frac{1}{rr}$$

其中，$rr$ 為存款準備率。若中央銀行增加貨幣基礎 $\Delta B$，則貨幣供給變動可簡化表示為：

$$\Delta M=m\Delta B=\frac{1}{rr}\Delta B$$

實務上的貨幣乘數還會受到現金持有偏好、銀行超額準備及信用需求影響，因此上述公式屬於理論上的簡化說明。

（一）降低存款準備率

降低存款準備率後，銀行每吸收一元存款，必須保留的準備減少，可運用於放款的資金增加。若銀行將新增資金貸放出去，經由存款創造及信用擴張，貨幣供給會增加。

對房市的影響為：

1. 銀行可貸資金增加。
2. 房屋貸款供給擴張。
3. 購屋者取得貸款較容易。
4. 貸款利率及授信條件可能較為寬鬆。
5. 房市交易量增加，房價上漲壓力提高。

在房屋供給短期內缺乏彈性的情況下，新增資金多半會反映在房價，而不一定立即轉化為新增房屋供給。

（二）提高存款準備率

提高存款準備率會使銀行必須保留較多資金，降低可供放款的金額及存款創造能力。其結果是：

• 銀行信用擴張能力下降。
• 房貸資金供給減少。
• 貸款利率及授信審核壓力上升。
• 購屋者的融資能力下降。
• 房市交易量及價格上漲動能減弱。

提高存款準備率具有廣泛影響，會同時壓縮住宅貸款、企業貸款及消費性貸款，因此適合用於整體信用過度擴張的情況，但對特定房市區域的精準抑制能力較弱。

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三、貨幣供給年增率

貨幣供給年增率是觀察金融體系流動性及信用擴張速度的重要指標。若貨幣供給長期成長速度高於實質經濟成長及交易需求，過多資金可能流入股票、債券及不動產等資產市場。

（一）提高貨幣供給年增率

貨幣供給增加，代表市場流動性提高，通常會造成：

核心觀念

本題有二個重點：

1. 說明臺灣工業用地如何形成供給，包括土地使用計畫、工業區開發主體及土地取得方式。
2. 評析以徵收方式開發工業區是否符合公益性、必要性、比例原則及財產權保障。

以下法規說明，均以命題當年民國110年法規為準；現行法規及國土規劃制度已有部分修正，惟不影響本題作答架構。

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一、臺灣工業用地之供給體系

工業用地供給並非僅指政府新闢工業區，而是由「土地使用計畫、開發取得、土地分配及後續管理」所形成的完整制度。

（一）依土地使用計畫區分

1. 都市計畫工業區

依《都市計畫法》劃設工業區，供製造業、倉儲、相關產業及必要公共設施使用。其土地來源包括：

• 既有都市計畫工業區；
• 都市計畫通盤檢討時新增或調整之工業區；
• 都市土地區段徵收；
• 市地重劃；
• 公辦或民辦都市計畫開發。

都市計畫工業區受都市計畫及土地使用分區管制，開發時須兼顧交通、公共設施、環境容量及居住安全。

2. 非都市土地工業區

依命題當年《區域計畫法》及《非都市土地使用管制規則》，非都市土地得劃定為工業區，並依使用地編定為工業用地。其供給來源包括：

• 政府開發之工業區；
• 民間申請開發之工業區；
• 編定工業用地；
• 既有工廠聚落及產業園區之擴建。

非都市土地工業區須符合區域計畫、非都市土地使用分區及環境相關規範，並依開發許可程序辦理。

3. 特殊產業園區

科技園區、加工出口區及其他專業產業園區，通常依特別法或專責機關管理。此類園區具有產業群聚、公共設施集中、招商管理及專業服務等特點，亦是臺灣工業用地供給的重要部分。

（二）依開發主體區分

1. 政府公辦工業區

由中央或地方政府取得土地、興建道路及公共設施，再以出租、出售或設定地上權等方式供事業使用。其優點是能配合國家產業政策，統籌基礎設施及環境管理。

2. 公私合辦或民間開發工業區

由民間事業依《產業創新條例》及相關工業區開發規定申請開發。政府負責計畫審查、土地使用管制及公共利益監督，民間則提供資金與開發效率。

3. 既有工業用地再利用

包括閒置工業區活化、低度利用土地整併、老舊工業區更新、污染土地整治後再利用，以及既有工廠擴廠。此種方式可提高土地使用效率，減少新增開發對農地、山坡地及生態環境的壓力。

（三）依土地取得方式區分

工業用地取得方式主要包括：

• 公有土地撥用；
• 市場交易及私人購地；
• 市地重劃；
• 區段徵收；
• 一般徵收；
• 民間協議價購及共同開發。

因此，臺灣工業用地供給是「計畫引導、政府與民間共同開發、多元土地取得、既有土地再利用」的混合體系，並非完全由政府徵收後供給。

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二、採徵收手段開發工業區之適法性與妥適性

（一）徵收具有法律及憲法上的限制

《中華民國憲法》第15條保障人民財產權；國家如欲限制或剝奪人民土地所有權，須符合《憲法》第23條所要求的法律保留、公益目的及比例原則。

《土地徵收條例》所稱徵收，是國家因公共事業需要，依法定程序強制取得人民土地所有權，並給予相當補償。其核心要求包括：

1. 須有法律依據；
2. 須具有公共利益；
3. 須確有事業必要性；
4. 須符合土地使用計畫；
5. 須踐行協議價購、公告、聽證或相關程序；
6. 須給予合理補償；
7. 須符合比例原則。

（二）工業區開發具有公益性，但不當然得徵收

台商回臺投資、產業升級、增加就業、提升國家競爭力及維持產業鏈安全，具有一定公共利益。政府依《產業創新條例》及土地使用相關法規推動產業園區，在具體條件下，得認定為公共建設或公共事業的一環。

但是，「工業用地需求增加」本身，並不當然等於「得以徵收土地」。工業區開發仍須證明：

核心觀念

本題考查不動產投資分析中的「後門法」、貸款常數、債務保障比率（DCR）及稅前股東權益報酬率。

以命題當年（民國110年）法規與不動產投資分析定義為準。本題不涉及特定法條。

重要公式如下：

$$\text{DCR}=\frac{\text{淨營運收益（NOI）}}{\text{年度債務支出}}$$ $$\text{稅前股東權益報酬率} =\frac{\text{淨營運收益}-\text{年度債務支出}}{\text{股東投入資本}}$$ $$\text{淨營運收益} =\text{有效總收益}-\text{營運費用}$$

營運費用率為 $35\%$ 時：

$$\text{淨營運收益} =\text{有效總收益}\times(1-35\%) =\text{有效總收益}\times65\%$$

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（一）投資決策分析方法

答案：後門法

前門法

前門法是由不動產的預期租金或營運收益出發，先估算淨營運收益，再依資本化率、報酬率或融資條件反推出不動產可接受價格。

基本方向為：

$$\text{收益}\longrightarrow\text{價格}$$

後門法

後門法是已知不動產的成交價格及融資條件，再反推投資人為達到目標報酬率所需的最低淨營運收益或租金收入，並檢核是否符合銀行的融資要求。

基本方向為：

$$\text{價格及融資條件}\longrightarrow\text{所需收益}$$

本題已知成交價格為 $20,000$ 萬元，並給定貸款成數、利率、攤還年期、DCR及股東權益報酬率，再反推所需淨營運收益，因此採用後門法。

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（二）每年所需達到的淨收益

1. 計算貸款金額及股東投入資本

成交價格為 $20,000$ 萬元，銀行貸款八成：

$$\text{貸款金額} =20,000\times80\% =16,000\text{萬元}$$

股東投入資本為：

$$\text{股東投入資本} =20,000-16,000 =4,000\text{萬元}$$

2. 計算年度債務支出

貸款常數為 $0.0050588313$，代表每月每一元貸款所需支付的本息金額。

每月本息支出：

$$16,000\times0.0050588313 =80.9413\text{萬元}$$

年度債務支出：

$$80.9413\times12 =971.2956\text{萬元}$$

3. 依股東權益報酬率反推淨營運收益

股東要求稅前股東權益報酬率至少為 $5\%$，每年應取得的股東權益收益為：

$$4,000\times5\% =200\text{萬元}$$

因此，淨營運收益必須足以支付年度債務支出，並留下 $200$ 萬元作為股東權益收益：

$$\text{所需淨營運收益} =971.2956+200 =1,171.2956\text{萬元}$$

答案

每年所需達到的淨營運收益為：

$$\boxed{1,171.30\text{萬元}}$$

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（三）是否符合銀行的DCR要求

銀行要求：

核心觀念

本題考查臺北市第四種商業區之：

1. 建蔽率：$75\%$
2. 法定容積率：$800\%$
3. 道路寬度對容積率之限制：容積率不得超過「面臨最寬道路寬度（公尺）乘以 $50\%$」；計算結果未達 $300\%$ 時，以 $300\%$ 計。
4. 建蔽率與容積率之換算：

• 每層最大建築面積＝土地面積 $\times$ 建蔽率
• 法定總樓地板面積＝土地面積 $\times$ 容積率
• 最低樓層數＝法定總樓地板面積 $\div$ 每層最大建築面積

本題依命題當年（民國 110 年）法規及題目所給條件作答。

（一）容積率計算

解題方法

先依道路寬度計算道路容積限制，再與使用分區規定之法定容積率比較，採取較低者。

面前道路寬度為 $12$ 公尺，因此道路限制容積率為：

$$12 \times 50\%=600\%$$

題目另規定第四種商業區法定容積率為 $800\%$，故實際可採容積率為：

$$\min(800\%,600\%)=600\%$$

由於 $600\%$ 已高於最低容積率 $300\%$，不適用以 $300\%$ 計算之規定。

【小結】本題實際容積率為：

$$\boxed{600\%}$$

（二）每層最大建築面積

解題方法

每層建築面積受建蔽率限制。土地面積為 $500$ 坪，建蔽率為 $75\%$：

$$500\text{ 坪}\times75\%=375\text{ 坪}$$

因此，在不考慮退縮、法定空地、停車空間、建築線及其他建築技術規則的情況下，每層至多可蓋：

$$\boxed{375\text{ 坪}}$$

（三）至少可以蓋幾層樓

解題方法

先計算本基地可興建之總樓地板面積：

$$500\text{ 坪}\times600\%=3,000\text{ 坪}$$

每層最多 $375$ 坪，因此最低所需樓層數為：

$$\frac{3,000\text{ 坪}}{375\text{ 坪／層}}=8\text{ 層}$$

所以，若要完整使用 $600\%$ 容積率，且每層均以建蔽率上限興建，至少須興建：

$$\boxed{8\text{ 層}}$$

（四）土地開發流程及注意事項

1. 開發構想與市場評估

首先應確認土地之區位條件及市場需求，包括：

• 土地所在區位、交通可及性及周邊公共設施。
• 鄰近商圈、辦公、住宅及公共機關之使用需求。
• 周邊租售行情、產品定位及未來市場去化能力。
• 預定興建住宅、辦公、商場或混合使用等開發類型。
• 開發完成後之自用、出租、出售或長期持有策略。

本案雖屬第四種商業區，但產品用途仍須配合都市計畫、建築法規及市場需求，不宜僅依分區名稱決定開發內容。

2. 土地及權利狀況調查

應調閱土地及建物登記資料，確認：

• 土地所有權人及權利範圍。
• 地號、面積、地目及使用分區。
• 是否有抵押權、地上權、租賃權、查封或其他負擔。
• 是否涉及共有、分割、繼承或信託問題。
• 地籍圖與現況界址是否一致。
• 土地是否有越界使用、占用或既有建物拆除問題。

本案土地僅一面臨路，應特別確認臨接道路是否為法定道路、道路寬度是否確實為 $12$ 公尺，以及建築線指定情形。道路寬度認定若與實際建築線或都市計畫資料不符，將影響可建容積及建築配置。

3. 法令及土地使用可行性分析

應依命題當年適用之臺北市土地使用分區管制自治條例，確認：

• 建蔽率及容積率。
• 土地使用組別及允許用途。
• 道路寬度對容積率之限制。
• 建築線、退縮及騎樓要求。
• 建築物高度、斜線限制及日照限制。
• 法定空地及防火間隔。
• 停車空間及裝卸場需求。
• 消防、避難及無障礙設施要求。
• 是否可適用容積獎勵、都市更新或其他容積移轉制度。

本案實際容積率並非直接採第四種商業區的 $800\%$，而是受到 $12$ 公尺道路寬度限制，採 $600\%$。此外，$375$ 坪是單純依建蔽率計算之理論上限，實際建築面積仍可能受到退縮、建築線、梯間、車道、消防及法定空地等因素壓縮。

4. 規劃配置與建築設計

確認法令條件後，進行量體及平面配置，包括：