110 中華郵政招考營運職 資產營運 民法與土地法規 考古題詳解

核心觀念

本題考查「無權處分」與「動產善意取得」。

甲因祖父遺贈而取得首飾所有權。乙僅受甲委託保管首飾，並未取得所有權或處分權；乙卻以自己名義出售並交付給丙，屬於無權處分。

依民國110年民法第948條第1項：

以動產所有權或其他物權之移轉為目的，而善意受讓該動產之占有者，縱讓與人無讓與之權利，受讓人仍取得其所有權或其他物權。但受讓人明知或因重大過失而不知讓與人無讓與權利者，不適用之。

因此，即使乙不是所有權人，只要丙符合善意取得要件，仍可取得首飾所有權。

解題方法

判斷丙是否取得所有權，依序檢查民法第948條的要件：

1. 標的物須為動產 首飾屬於動產，符合要件。

2. 須以移轉所有權為目的 乙與丙訂立買賣契約，並且實際交付首飾，顯然是以移轉首飾所有權為目的。

3. 讓與人須欠缺處分權 甲才是首飾所有權人，乙僅為保管人，無權以自己名義處分甲的首飾，因此乙屬於無權處分人。

4. 受讓人須取得動產占有 乙已將首飾交付給丙，丙取得首飾的直接占有。

5. 受讓人須善意且無重大過失 丙若不知道乙不是所有權人，且對乙無處分權一事沒有重大過失，即符合善意取得要件。題目未記載丙知情或具有重大過失，依通常考試事實，應認丙為善意且無重大過失。

因此，丙雖然是向無權處分人乙受讓，仍因符合動產善意取得而取得首飾所有權。

核心觀念

本題涉及兩個重要概念：

1. 抵押權的物上代位性：抵押物因滅失、徵收或其他原因而取得金錢或其他物之給付時，抵押權人得就該給付物代位行使抵押權。其目的在於使抵押權的擔保價值不因抵押物形式上的變動而消失。

2. 建築物滅失後重建之抵押權效力：民法第877條規定，土地及其上建築物同屬一人所有，僅以建築物設定抵押權者，於抵押物滅失後在原地重建建築物時，抵押權人對於重建之建築物，仍有抵押權。

本題核心不是單純判斷 A 房屋是否滅失，而是判斷 A 房屋滅失後，在原地重建的 B 房屋是否承受原抵押權的效力。

以下以命題當年（民國110年）法規為準。

解題方法

應依下列順序判斷：

一、確認原抵押權標的

甲向乙貸款，並以丙所有的 A 房屋設定普通抵押權給乙。因此：

• 甲：債務人
• 乙：抵押權人
• 丙：抵押人及 A 房屋所有人
• A 房屋：原抵押物

乙的抵押權原則上是以 A 房屋為標的，而不是直接以甲或丙的全部財產為標的。

二、判斷 A 房屋是否滅失

A 房屋因風災受損嚴重，丙又將其拆除，表示原抵押物 A 房屋已經滅失。

抵押物滅失時，抵押權原則上可能因標的不存在而受到影響。但民法為保護抵押權人的擔保利益，分別設有：

• 民法第881條的物上代位規定；
• 民法第877條關於建築物滅失後重建的特別規定。

三、判斷 B 房屋是否符合民法第877條

本題具有以下要件：

1. 原抵押物為建築物；
2. 建築物滅失；
3. 在原地重建；
4. 重建後的 B 房屋為原建築物所有人所建。

核心觀念

本題考查《土地法》對「私有土地」的定義，以及私有土地因天然變遷而成為湖澤或可通運水道時，所有權法律效果的規定。主要法源為《土地法》第10條及第12條。

以命題當年（民國110年）法規為準。

一、私有土地之意義

依《土地法》第10條規定，中華民國領域內之土地，屬於中華民國人民全體；其經人民依法取得所有權者，為私有土地。

因此，私有土地具有下列要件：

1. 土地位於中華民國領域內。
2. 其所有權由人民依法律取得。
3. 私有土地受憲法財產權保障，但其使用、收益及處分仍受土地法規、都市計畫、區域計畫及其他公法規範限制。

私有土地與公有土地的區別，在於土地所有權人不同。國家或地方自治團體所有者，屬於公有土地；人民依法取得所有權者，則屬於私有土地。

二、私有土地所有權「視為消滅」之規定

依《土地法》第12條第1項規定：

私有土地因天然變遷成為湖澤或可通運之水道時，其所有權視為消滅。

本條適用須具備三項要件：

1. 標的為私有土地 原土地必須原本具有人民所有權。

2. 發生天然變遷 土地因地震、河川改道、洪水沖刷、海水侵入等自然作用，發生地形或地貌變化。若是人民自行挖掘、開闢水道或其他人為行為，原則上不屬於本條所稱的「天然變遷」。

3. 土地成為湖澤或可通運之水道 變遷後的土地須具有湖澤性質，或已成為可以通行船舶、具有公共水運功能的水道。

只要符合上述要件，法律即直接規定原私有土地所有權「視為消滅」，不再由原所有人繼續主張所有權。

三、「視為消滅」之法律意旨

（一）維護水域及公共使用之公共性

湖澤及可通運水道具有公共水域、交通運輸及防洪排水等功能，通常涉及不特定多數人的使用利益。若仍由私人保有土地所有權，可能妨礙水域管理、航運、防洪及公共使用。

因此，法律以「視為消滅」的方式，使土地由私人所有狀態脫離，避免私人所有權與水域公共性發生衝突。

（二）反映土地自然性質發生根本變更

核心觀念

本題有兩個層次：

1. 都市更新事業計畫範圍內「重建區段」之土地，可以何種方式實施。
2. 採「權利變換」時，原土地、建築物及土地上各項權利如何轉換、消滅或移轉。

以下均以命題當年（民國110年）法規為準。

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一、重建區段土地之實施方式

依都市更新條例規定，都市更新事業可採重建、整建或維護方式實施。其中，重建區段係將原有建築物拆除後重新建築，其土地之具體實施方式包括：

1. 權利變換方式

由更新前土地及合法建築物之權利價值，扣除更新事業共同負擔後，按權利變換計畫分配更新後之土地及建築物。

權利變換的基本計算概念為：

$$更新後應分配權利價值 = 更新前權利價值 - 應負擔之共同負擔$$

共同負擔通常包括公共設施、工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐及管理費用等。權利人依更新前權利價值比例，分配更新後土地及建築物。

2. 協議合建方式

土地及合法建築物所有權人與實施者以協議方式，約定土地提供、建築物分配、費用負擔及拆遷補償等事項。其本質是契約關係，分配內容以當事人協議為準。

協議合建須建立在權利人與實施者之間的合意，不同意協議者，不當然受協議內容拘束；如無法取得必要同意，通常須依權利變換或其他法定方式處理。

3. 徵收或區段徵收方式

在符合法定要件時，得以徵收或區段徵收方式實施。徵收或區段徵收並非實施者可以任意選擇的方式，而須有都市更新事業計畫核定及徵收法定要件作為基礎，並依法給予補償。

因此，考試作答時應寫出：

重建區段之土地，得以權利變換、協議合建，並於符合法定要件時，以徵收或區段徵收方式實施。

其中，協議合建屬於當事人合意的實施方式；權利變換、徵收及區段徵收則具有都市更新法制上的公法程序與效果。

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二、權利變換範圍內土地上權利之處理

權利變換的核心，不是單純將原土地出售，而是將更新前的權利價值，轉換為更新後土地及建築物之權利。因此，權利變換範圍內的相關權利，原則上依下列方式處理。

（一）土地所有權及合法建築物所有權

原土地所有權人及合法建築物所有權人，應依權利變換計畫所認定的更新前權利價值，扣除其應負擔的共同負擔後，分配更新後的土地及建築物。

其分配結果可能有三種：

1. 可分配實物

權利價值足以分配更新後土地及建築物者，依權利變換計畫分配房屋、土地持分或其他應有權利。

2. 實物價值不足或無法分配

權利價值不足以分配一戶或適當建築物者，得以現金補償，即俗稱的「領取現金補償」。

3. 分配價值超過原有權利價值

權利人如選配超過其應分配權利價值的土地及建築物，應依規定補繳差額。

因此，權利變換不是所有權人均必然取得房屋，而是先計算權利價值，再決定實物分配或現金補償。

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（二）地上權、農育權、耕作權、典權及租賃權

土地上原有的地上權、農育權、耕作權、典權及租賃權等權利，應依權利變換計畫及法律規定處理。

原則上：

• 能在更新後土地或建築物上繼續存在者，依權利變換結果移轉或重新登記。
• 因都市更新拆除、改建而無法繼續存在者，依法消滅或終止，並依其權利價值及法律規定給予補償。
• 租賃權是否繼續存在，須視更新後分配結果、租賃契約內容及權利變換計畫決定，並非一律當然繼續或一律當然消滅。

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（三）抵押權、質權及其他擔保物權

抵押權、質權等擔保物權，原則上不因土地進入權利變換而當然消滅，而是依權利變換結果移轉其效力。

其處理方式為：