111 經濟部聯招(台電、中油、台水、台糖)新進職員 土地開發 國營事業聯招- (土地使用計畫及管制、土地開發及利用) 考古題詳解

（一）都市萎縮（Urban Shrinkage）

核心觀念

都市萎縮是指都市在一段期間內，因人口、產業、就業、財政或土地利用需求下降，造成都市整體規模、功能與空間利用程度持續縮減的現象。

其主要特徵包括：

1. 人口減少：出生率下降、人口老化、人口外移。
2. 產業與就業衰退：傳統產業外移、產業結構轉型或工作機會減少。
3. 土地利用低度化：住宅空屋增加、工業用地閒置、公共設施使用效率降低。
4. 都市財政惡化：稅收減少，但公共設施維護成本仍然存在。
5. 空間結構鬆散化：都市內部出現空地、廢棄建築及服務缺口。

都市萎縮不只是人口減少，也包括經濟活動、公共服務與都市空間功能的同步衰退。其成因可能來自少子高齡化、人口遷移、產業外移、全球化競爭、重大災害或都市發展政策改變。

解題方法

作答時可採「人口—經濟—空間—治理」四個面向說明：

• 人口面：人口減少及高齡化。
• 經濟面：產業衰退、失業增加及財政收入下降。
• 空間面：空屋、閒置土地及公共設施使用率降低。
• 治理面：都市必須由擴張開發轉向縮減、再利用及公共服務重整。

在土地使用計畫與管制上，都市萎縮地區不宜繼續採取單純擴張型都市計畫，應重視既有市區再生、閒置空間活化、公共設施檢討、土地使用調整及人口與產業導入。

解題技巧

「都市萎縮」的判斷重點是「持續性、整體性、結構性衰退」：

• 單一社區短期人口減少，不必然構成都市萎縮。
• 單一產業衰退，也不必然等同整個都市萎縮。
• 只有人口下降，但經濟、空間及都市功能仍持續成長，不能完整表現都市萎縮。
• 高分答案應同時寫出人口減少與土地利用、經濟活動或公共服務的衰退。

【答案】

都市萎縮係指都市因人口減少、人口老化、產業衰退、人口外移或財政惡化，導致都市經濟活動、土地利用強度、公共設施使用效率及空間功能持續縮減的現象。其政策重點在於由擴張開發轉向既有市區再生、閒置土地再利用、公共設施整併及都市規模調整。

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（二）折現率（Discount Rate）

核心觀念

折現率是將未來各期現金流量換算為現在價值所使用的利率，用以反映：

1. 貨幣時間價值：現在取得一元通常比未來取得一元具有較高價值。
2. 投資風險：未來收益具有不確定性，風險越高，折現率通常越高。
3. 資金機會成本：資金投入某一開發案後，放棄其他投資機會所產生的成本。
4. 通貨膨脹因素：名目折現率通常包含預期物價上漲影響。

未來單筆金額的現值公式為：

$$PV=\frac{FV}{(1+r)^n}$$

其中：

• $PV$：現在價值；
• $FV$：第 $n$ 期的未來價值；
• $r$：折現率；
• $n$：期數。

若各期現金流量不同，則應分別折現後加總：

$$PV=\sum_{t=1}^{n}\frac{CF_t}{(1+r)^t}$$

其中 $CF_t$ 表示第 $t$ 期的淨現金流量。

解題方法

在土地開發分析中，通常先估計開發期間各期的收入與支出，再以折現率將其轉換為基準日的價值，計算淨現值：

$$NPV=\sum_{t=0}^{n}\frac{CF_t}{(1+r)^t}$$

判斷原則如下：

• $NPV>0$：在該折現率下，開發案具有經濟可行性。
• $NPV=0$：開發案收益恰足以補償資金成本與風險。
• $NPV<0$：開發案收益不足以補償資金成本與風險。

折現率的選定，應配合開發案類型、資金來源、開發風險、土地市場狀況、收益穩定性及計價期間。名目現金流量應搭配名目折現率；實質現金流量應搭配實質折現率，避免重複計入通貨膨脹。

實質折現率與名目折現率的關係可表示為：

$$1+r_n=(1+r_r)(1+i)$$

其中：

核心觀念

本題以命題當年（民國111年）《國土計畫法》及全國國土計畫之土地使用管制規定為準，重點有二：

1. 國土功能分區公告實施後，各類開發行為須依「使用許可」制度辦理。
2. 「城鄉發展地區第二類之三」是針對既有工業區所設的功能分區，並非所有工業區均當然劃入。

答題時應掌握「審議權責」與「劃設條件」兩大主軸。

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（一）各功能分區使用許可案件之審議權責分工

1. 國土保育地區

國土保育地區涉及國土保育、防災及環境敏感地區之管制，使用許可案件由中央主管機關審議。

2. 海洋資源地區

海洋資源地區涉及海域空間利用、海洋資源保育及各類海域使用競合，使用許可案件由中央主管機關審議，並視案件性質會同相關中央目的事業主管機關辦理。

3. 農業發展地區

農業發展地區涉及農地資源維護、糧食安全及農業生產環境，使用許可案件由中央農業主管機關審議，並應會同相關目的事業主管機關辦理。

4. 城鄉發展地區

城鄉發展地區以都市及產業發展為主要功能，使用許可案件由直轄市、縣（市）主管機關審議；涉及中央目的事業主管機關權責者，應會同相關機關審查。

5. 權責分工的答題整理

功能分區	主要審議機關
國土保育地區	中央主管機關
海洋資源地區	中央主管機關
農業發展地區	中央農業主管機關
城鄉發展地區	直轄市、縣（市）主管機關

上述分工的制度目的，是依各功能分區的主要政策目的，分別由具備專業權責的中央或地方機關審議。

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（二）城鄉發展地區第二類之三之劃設條件

1. 定義與定位

城鄉發展地區第二類之三，主要係指原依《區域計畫法》劃定的工業區，於國土計畫制度實施後，經檢討確認仍具有工業發展或轉型利用必要，並經評估適宜作城鄉發展使用者。

其重點在於：

• 對象是既有工業區。
• 不是只要具有工業區名稱即可劃入。
• 必須經整體國土規劃及產業發展需求評估。
• 劃設後仍須符合環境、防災、公共設施及土地使用管制要求。

2. 具備原有工業區身分

土地應為原依《區域計畫法》劃定之工業區，具有既有工業發展基礎或產業使用事實。

因此，單純的農業區、鄉村區、特定專用區，不能僅因有零星工廠或產業活動，即逕行劃為城鄉發展地區第二類之三。

3. 仍有工業發展或產業利用需求

該工業區經檢討後，應具有下列性質之一：

• 仍有產業發展及工業使用需求。
• 配合國家重大建設或產業政策需要。
• 具有產業聚落、交通區位、基礎設施或土地整體開發條件。
• 為產業升級、轉型或改善既有工業環境所必要。

重點是必須具有持續發展或轉型利用的政策及實質需求，不能只以既有劃定身分作為唯一理由。

4. 符合國土利用適宜性

劃設範圍應符合國土利用適宜性分析結果，並考量下列因素：

• 地形、地質及土地承載能力。
• 洪水、地震、土石流及其他災害風險。
• 水資源供給及污染防治能力。
• 生態環境及環境敏感地區分布。
• 交通運輸及公共設施服務能力。
• 鄰近土地使用及整體空間發展關係。

如位於高度環境敏感或不適宜開發地區，即使原本是工業區，仍不得不經評估即劃入城鄉發展地區第二類之三。

5. 符合整體國土空間發展方向

劃設應與直轄市、縣（市）國土計畫及全國國土計畫之空間發展策略相互配合，並與下列事項協調：

核心觀念

本題考查非都市土地申請變更使用，設置太陽光電發電設施時，主管機關如何審查其「開發計畫」是否符合土地使用政策、環境保育、公共安全及鄰近土地使用需求。

以命題當年（民國111年）法規為準，主要法源包括：

• 《區域計畫法》
• 《非都市土地使用管制規則》
• 《非都市土地開發審議作業規範》
• 《環境影響評估法》
• 《水土保持法》
• 《農業發展條例》
• 《再生能源發展條例》
• 相關目的事業主管機關之設施設置及興辦事業計畫審查規定

太陽光電設施雖屬再生能源設施，仍須依非都市土地使用管制程序辦理，不因具有公益性或政策性，即當然准予變更編定或免除開發審查。

一般而言，申請人須先取得目的事業主管機關對設置計畫或興辦事業計畫之同意，再依土地使用分區、使用地編定及開發規模，辦理非都市土地使用變更、開發許可或變更編定等程序。

解題方法

本題要求「概述審查重點」，適合採取「法定性—適宜性—公共安全—環境保育—後續管理」五層架構回答：

1. 先審查申請是否具有合法的目的事業計畫及土地權利。
2. 再審查區位、土地使用分區及設置規模是否適宜。
3. 接著審查環境、水土保持、災害及公共安全。
4. 最後審查交通、排水、景觀、鄰避影響、施工管理及復原責任。

如此可完整涵蓋開發計畫審查的主要面向，避免只寫環境影響而忽略土地使用管制本身。

開發計畫之審查重點

一、目的事業合法性及申請程序

首先應審查太陽光電發電設施是否符合目的事業主管機關之相關規定，包括：

• 是否符合再生能源政策及電業、再生能源設施設置規定。
• 是否已取得能源主管機關或其他目的事業主管機關要求之同意、核准或許可。
• 開發計畫內容是否與興辦事業計畫、能源設施設置計畫及申請土地範圍一致。
• 設施容量、使用面積、建築物及附屬設施是否與申請內容相符。
• 是否有分期開發、分區申請或拆分申請以規避開發審查之情形。

太陽光電板、變電設備、逆變器、配電設施、管理室、維修道路及圍籬等，均應納入整體計畫檢討，不得僅以光電板本體計算開發內容。

二、土地使用分區、使用地編定及區位適宜性

應檢核基地所在之非都市土地使用分區及使用地編定，判斷光電設施是否屬該分區容許或得申請使用之項目，並確認是否需要辦理使用分區變更、使用地變更編定或開發許可。

審查內容包括：

• 基地是否位於農業區、特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區、風景區或其他特殊使用分區。
• 土地現況使用是否與申請用途相符。
• 是否涉及國土保安、農業生產、森林保育、水資源保護或景觀維護等重要功能。
• 基地規模及配置是否符合土地使用管制規定。
• 是否有零星、狹長、畸零或分散基地，造成土地使用破碎化。
• 是否與都市計畫、區域計畫、國土保育政策及地方發展計畫相衝突。
• 是否位於國家公園、自然保留區、野生動物重要棲息環境、重要濕地、文化資產保存範圍或其他特殊管制地區。

若基地涉及農業區，尤其是特定農業區或具有優良農業生產條件之土地，應特別審查是否確有變更使用之必要，以及是否造成農地資源不可回復之損失。

三、土地權利及範圍完整性

開發計畫應明確說明基地範圍、土地所有權及使用權源，並檢附相關權利證明文件，審查：

• 申請人是否具有合法土地使用權。
• 土地所有人、承租人及其他權利人之權益是否受到影響。
• 基地是否有共有、抵押、租賃、地上權或其他權利關係。
• 光電設施、道路、排水、電力輸送及維修空間是否均位於合法使用範圍內。
• 是否有將未同意出租或未取得使用權之土地納入開發計畫。
• 公共通行道路、灌溉渠道、排水路及既有公共設施是否遭占用或阻斷。

開發範圍應具完整性，不能只取得光電板設置區域之權利，卻忽略聯外道路、施工便道、排水及電力併網所需土地。

四、農業生產及農地資源保護

基地位於農業區或現況作農業使用者，應審查光電設施對農業生產環境及農地完整性的影響，包括：

• 是否占用優良農地或農業生產環境。
• 是否造成農地坵塊切割、灌排系統中斷或農路阻隔。
• 是否影響周邊農地日照、通風、灌溉及排水。
• 是否造成農業經營規模縮小或農業生產活動無法持續。
• 是否符合農業設施與農業用地相關管制規定。
• 地面型光電設施是否確有設置必要，是否有較適宜之屋頂型、污染地或其他低衝擊設置區位。
• 若採農電共生或綠能與農業並行方式，是否確能維持農業使用，而非僅以農業名義實際從事單一能源開發。

審查重點不在於光電設施是否具有政策價值，而在於其區位與設置方式是否符合農地使用管制及農業永續利用原則。

五、環境影響及生態保育

應依《環境影響評估法》及相關規定，判斷是否達環境影響評估門檻；即使未達環評門檻，仍須審查個案環境影響。

主要包括：

• 對地形、地貌、土壤及地下水之影響。
• 對河川、埤塘、濕地、灌溉水路及水源保護之影響。
• 對野生動植物、棲地、候鳥及生態廊道之影響。
• 是否涉及生態敏感區、保育類動物棲息環境或重要自然資源。
• 光電板反光、眩光及夜間照明是否影響居民、道路、航空或鄰近設施。
• 施工噪音、粉塵、交通及廢棄物對周邊環境之影響。
• 光電板、蓄電設備及相關設備使用年限屆滿後之拆除、回收及廢棄物處理方式。

開發計畫應提出減輕環境衝擊之措施，例如保留既有植被、設置生態緩衝帶、避免大面積整地、採低衝擊施工及妥善處理設備更新與回收問題。

六、水土保持及地形地質安全

核心觀念

本題考查《工廠管理輔導法》對既有未登記工廠之納管制度，以及取得「特定工廠登記」後，如何依都市計畫法定程序辦理土地使用分區變更。

都市計畫區內土地原有使用分區若不符合工廠使用，特定工廠不得僅因取得特定工廠登記即當然合法使用，仍須提出土地使用規劃，申請都市計畫變更，並經主管機關審查、都市計畫委員會審議及核定公告後，始完成使用分區調整。

本題以命題當年（民國111年）法規為準；現行法規及相關審查規範已陸續修正，實際申辦仍應依現行規定辦理。

一、變更範圍土地使用規劃應包含之內容

取得特定工廠登記者，申請變更使用分區時，變更範圍內之土地使用規劃，應以「工廠本體使用、環境改善及公共設施完善」為核心，至少包括下列內容：

1. 工廠使用之土地及建築物

應規劃工廠生產、製造、倉儲及其附屬設施所需之土地與建築物，並說明：

• 廠房配置及建築物用途。
• 生產設備、倉儲設施及相關作業空間。
• 廠內交通、裝卸及作業動線。
• 既有違章或不符土地使用管制之建築物改善方式。

工廠使用範圍應與特定工廠登記內容相符，不得藉由變更使用分區擴大經營與原核准工廠無關之用途。

2. 公共設施用地

應規劃供變更範圍及周邊地區使用之公共設施，主要包括：

• 聯外道路及廠內道路。
• 排水設施及雨水排水系統。
• 污水處理及廢水排放設施。
• 消防、救災及緊急通行設施。
• 其他依地方政府審查要求應設置之公共設施。

公共設施之規劃重點，在於改善既有工廠聚落常見之道路狹窄、排水不良、污水處理不足及消防救災不易等問題。

3. 綠地

變更範圍內應配置適當綠地，以改善環境品質、增加景觀及滯洪能力，並降低工業使用對周邊環境之影響。

綠地應具有實質綠化功能，不得僅以形式上劃設空地取代。其位置、面積及植栽方式，應配合都市計畫及地方政府審查規定辦理。

4. 隔離綠帶

工廠使用與住宅區、農業區、公共設施用地或其他敏感使用之間，應規劃隔離綠帶，以減少工廠可能產生之：

• 噪音。
• 粉塵。
• 異味。
• 景觀衝擊。
• 交通及安全影響。

隔離綠帶與一般綠地不同。一般綠地偏重環境美化及公共空間功能；隔離綠帶則具有工業使用與周邊土地間之緩衝、隔離及減輕環境衝擊功能。

5. 必要性服務設施

應依工廠及周邊地區實際需要，規劃必要性服務設施，例如：

• 停車空間。
• 管理及警衛設施。
• 垃圾及廢棄物集中處理設施。
• 污染防治設施。
• 供水、供電及其他公用設備。
• 勞工及工廠運作所需之必要服務設施。

此類設施應以支援工廠正常運作及維護公共安全、環境衛生為限，不得藉土地使用規劃附帶設置與工廠無關之住宅、商業或其他開發用途。

二、變更程序

1. 提出土地使用規劃及申請文件

特定工廠所有權人或使用人，應檢具特定工廠登記證明、土地使用規劃、工廠現況及改善計畫、公共設施配置、交通及排水等相關資料，向土地所在地之直轄市或縣（市）政府提出使用分區變更申請。

申請範圍原則上應以特定工廠實際使用及改善所必要之土地為限，不得任意擴大。

2. 地方主管機關初步審查

核心觀念

本題考查土地開發利用受到限制時，如何從不同法規體系辨識「禁建、限建」措施，並比較其與都市計畫分區管制的法律性質與管制邏輯。

以命題當年（民國 111 年）法規為準，土地開發管制大致可分為三類：

1. 計畫法系管制：以土地使用計畫、使用分區及使用地編定為核心。
2. 建管法系管制：以建築行為、建築線、建築許可、建築高度及結構安全為核心。
3. 目的事業法規管制：因國土保育、公共安全、文化保存、交通航安、水利、軍事等特定目的，對特定地區或特定行為加以禁止或限制。

其中：

• 禁建：禁止新建、增建、改建，或禁止特定類型之開發利用。
• 限建：並非全面禁止，而是限制建築高度、樓層、容積、用途、退縮距離、開發規模、開發條件或申請程序。

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解題方法

本題宜採「法規體系分類法」作答：

1. 先列舉至少 10 項禁建、限建管制項目。
2. 每一項寫出主要法源及管制內容。
3. 再從管制目的、適用範圍、管制方式及與分區管制之關係進行比較。
4. 最後作成結論，指出特殊管制與分區管制可同時適用，開發行為須符合全部適用規範。

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禁建、限建管制項目

以下列舉 14 項常見管制：

一、都市計畫發布前之禁建或限建

依都市計畫法相關規定，都市計畫擬定或變更過程中，為避免土地遭搶建、搶開發，主管機關得對計畫地區實施禁建或限建。

其精神在於：

• 防止土地使用現況遭到大幅改變；
• 避免都市計畫尚未確定前產生投機性建築；
• 維持計畫推動及公共設施配置之完整性。

此類管制通常具有暫時性，目的在於確保都市計畫制定或變更之順利進行。

二、都市計畫使用分區管制

都市計畫法及都市計畫土地使用分區管制規則，將土地劃分為住宅區、商業區、工業區、農業區、公共設施用地等，分別規定：

• 允許使用項目；
• 禁止使用項目；
• 建蔽率；
• 容積率；
• 建築高度；
• 建築退縮；
• 停車空間及公共設施要求。

例如住宅區通常限制污染性、危險性或高噪音使用；工業區則依工業類別及污染程度限制使用。

三、非都市土地使用分區及使用地編定管制

非都市土地依區域計畫法及非都市土地使用管制規則，劃定使用分區，並編定為建築用地、農業用地、林業用地、國土保安用地、交通用地、水利用地等。

其管制內容包括：

• 使用地之容許使用項目；
• 得否興建建築物；
• 開發規模限制；
• 使用許可及變更編定程序；
• 農業、林業及國土保安土地之開發限制。

非都市土地即使地目或現況適合利用，仍須符合使用分區、使用地編定及相關開發許可規定。

四、非都市土地開發許可管制

非都市土地達一定規模之開發，或涉及使用分區及使用地變更者，須依區域計畫法及相關規定申請開發許可。

審查通常涉及：

• 土地使用配置；
• 交通系統；
• 公共設施；
• 水土保持；
• 環境影響；
• 排水及防災；
• 開發財務及實施計畫。

未經許可不得擅自開發，屬於程序性及實質性雙重管制。

五、公共設施保留地之建築限制

都市計畫劃設之道路、公園、學校、公共設施用地等公共設施保留地，在尚未取得或開闢前，原則上對建築及土地利用有所限制。

其管制目的在於：

• 保留未來公共設施興闢空間；
• 避免保留地遭永久性建築占用；
• 防止政府取得土地時增加補償及拆遷成本。

部分情形得依規定為臨時性或低度利用，但不得妨礙未來公共設施之取得及開闢。

六、建築線及指定建築線限制

依建築法規定，建築物原則上應建築於建築線之後。道路尚未完成或都市計畫道路需配合開闢時，主管機關得指定建築線。

其效果包括：

• 限制建築基地臨路位置；
• 要求建築物退縮；
• 確保道路拓寬及公共通行空間；
• 防止建築物侵占計畫道路或既成道路。

因此，即使土地使用分區允許建築，基地仍可能因未臨建築線而無法取得建築許可。

七、建築高度及樓層限制

建築法、都市計畫法規及航空站飛航安全相關規定，均可能限制建築高度。

常見因素包括：

• 都市計畫高度分區；
• 古蹟及歷史街區景觀維護；
• 機場及飛航安全；
• 電波、雷達及導航設施；
• 山坡地景觀及防災需求。

此類限制通常屬於限建，而非全面禁建，因土地仍可能在一定高度及條件下建築。

八、山坡地開發限制

依山坡地保育利用條例及其相關規定，山坡地之開發利用須考量地形、坡度、地質、排水及水土保持。

可能受到下列限制：

• 禁止在不宜開發區域進行建築；
• 限制開發規模及整地面積；
• 要求保留原有地形；
• 限制挖填土方及邊坡切削；
• 須先取得水土保持計畫核定。

山坡地即使位於建築用地，仍不當然表示可以自由開發。

九、水土保持法之開發限制

依水土保持法，從事道路、農地開發、土地整地、採礦、建築或其他開發行為，如涉及山坡地或特定水土保持區域，須擬具水土保持計畫或簡易水土保持申報。

若有下列情形，主管機關得禁止或限制開發：

• 可能造成土砂災害；
• 破壞地表植被；
• 影響下游排水；
• 造成沖蝕、崩塌或地滑；
• 未完成水土保持設施。

此管制是以防止災害及維護水土資源為目的。

十、河川區域及水利設施用地限制

依河川法及水利法，河川區域、堤防預定線、滯洪池、排水路及水利設施用地，對建築及土地使用有嚴格限制。

常見管制包括：

• 禁止妨礙河防安全之建築；
• 禁止縮減河川通洪斷面；
• 限制填土、採取土石及設置構造物；
• 限制在堤防、護岸及排水設施範圍內開發；
• 開發行為須取得水利主管機關許可。

其核心是維持防洪、排水及水資源利用功能。

十一、國家公園區域及分區管制

依國家公園法，國家公園內依資源特色劃分為一般管制區、遊憩區、史蹟保存區、特別景觀區及生態保護區等。

各分區對建築及土地利用有不同限制，例如：

• 生態保護區原則上禁止或嚴格限制開發；
• 史蹟保存區限制建築及修繕方式；
• 特別景觀區限制破壞景觀之設施；
• 遊憩區得依計畫設置公共服務及遊憩設施；
• 一般管制區仍須符合國家公園計畫及許可制度。

國家公園內的分區管制，屬於特別目的之計畫性管制。

十二、文化資產保存及周邊緩衝管制

核心觀念

本題考《促進民間參與公共建設法》第 46 條及《民間自行規劃申請參與公共建設作業辦法》所建立的「民間自行規劃」制度。

民間自行規劃案件可分為：

1. 民間自行具備私有土地案件：土地由民間申請人自行具備，申請重點在投資計畫內容及其可行性。
2. 由主辦機關提供土地設施案件：因涉及公有土地、既有公共設施及公共資源，主辦機關須經過較完整的審查、公告徵求、甄審、議約等程序後，始得簽約。

以下以命題當年（民國 111 年）法規為準。

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（一）民間自行具備私有土地申請參與公共建設案件之投資計畫書內容

1. 申請人基本資料及資格證明

應說明申請人之名稱、地址、組織型態、代表人及相關證明文件，並提出符合申請資格之資料。

如由公司、法人或團體提出申請，應檢附：

• 公司或法人設立證明。
• 負責人身分及代表權證明。
• 最近年度財務資料。
• 實收資本額或財力證明。
• 相關公共建設興建、營運或管理經驗。
• 其他足以證明履約能力之文件。

2. 公共建設計畫之目的及內容

應說明：

• 申請參與之公共建設種類。
• 計畫興辦目的。
• 建設規模及主要功能。
• 預定服務對象及服務內容。
• 與地方發展、公共利益及政策目標之關聯性。
• 計畫完成後可產生之公共效益。

此部分須使主辦機關了解本案是否屬於促參法所稱之公共建設，以及民間提出計畫是否符合公共利益。

3. 土地使用計畫及土地權利證明

因本案屬申請人自行具備私有土地案件，應提出土地相關資料，包括：

• 土地位置、地號、面積及範圍。
• 土地所有權或合法使用權源。
• 土地權利人同意文件或土地取得規劃。
• 土地使用分區及使用地編定。
• 現行都市計畫、區域計畫或國土利用相關規定。
• 建築容許使用、容積率、建蔽率及其他土地使用管制條件。
• 土地使用變更、都市計畫變更或非都市土地使用許可之辦理方式。
• 聯外道路、交通、公共設施及環境條件。

土地使用計畫應與公共建設規模、建築配置及財務計畫相互配合，不能僅提出土地所有權證明而欠缺實際開發內容。

4. 興建計畫

應說明公共建設之興建方式及工程內容，包括：

• 建築及設施配置。
• 工程範圍、數量及規模。
• 設計原則及主要設備。
• 興建期程及分期開發方式。
• 工程經費及經費來源。
• 工程品質、施工安全及環境保護措施。
• 預定完工日期。
• 工程延誤或成本增加之處理方式。

若涉及既有設施之改建、擴建或整建，也應說明既有設施之利用及施工期間維持服務之方式。

5. 營運計畫

應提出公共建設完成後之營運管理內容，包括：

• 營運組織及人力配置。
• 營運期間及營運時程。
• 服務內容、服務範圍及服務標準。
• 使用者管理及收費方式。
• 維修、保養及設備更新計畫。
• 公共安全、消防、衛生及緊急應變措施。
• 環境維護及節能減碳措施。
• 營運績效管理方式。
• 營運期滿後設施移轉、返還或續約之規劃。

營運計畫的重點在於證明申請人不僅能完成興建，也能持續提供穩定、符合公共利益之公共服務。

6. 財務計畫

應說明本案之財務可行性，包括：

• 計畫總投資金額。
• 興建成本、營運成本及維修成本。
• 自有資金及融資資金比例。
• 預定融資來源及融資架構。
• 收入來源及收費標準。
• 營運收入、其他附屬事業收入及政府補助收入。
• 預估損益、現金流量及資產負債情形。
• 投資報酬率、回收年限及償債能力。
• 敏感度分析及風險分析。
• 財務不足或超額收益之處理方式。

財務計畫必須與興建規模、營運內容及土地使用強度一致。若收入不足以支應成本，應說明政府補貼、附屬事業或其他財務支援之必要性。

7. 公共利益及風險分擔計畫

應說明：

• 計畫對地方經濟、都市發展及公共服務之效益。
• 對交通、環境、景觀及周邊居民之影響。
• 可能發生之土地、工程、財務、營運及法令風險。
• 政府與民間之風險分擔原則。
• 風險預防、控制及處理機制。
• 公共服務不中斷之保障措施。

促參案件並非單純民間開發案，必須兼顧民間投資利益與公共利益。

8. 申請人應負擔之回饋或其他事項

如法令、公告或個案性質要求，應說明：

• 回饋金、權利金或其他給付。
• 公共設施提供或公益服務內容。
• 土地及設施之使用、管理與維護責任。
• 契約期滿後之移轉、返還及財產處理。
• 其他主辦機關指定或法令要求之事項。

小結

投資計畫書的內容可用「人、地、建、營、財、益、風險」記憶：

人：申請人資格 地：土地及土地使用 建：興建計畫 營：營運管理 財：財務可行性 益：公共利益 風險：風險分擔及履約保障

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（二）主辦機關提供土地設施案件之簽約前程序

1. 程序流程圖

民間提出自行規劃申請
 ↓
主辦機關受理及文件檢查
 ↓
資格審查及投資計畫初審
 ↓
主辦機關辦理可行性及公共利益審查
 ↓
研擬或確認招商條件、契約主要條件
 ↓
公告徵求其他民間申請人
 ↓
公告期間無其他申請人
 │
 ├─ 有其他申請人
 │ ↓
 │ 申請文件審查
 │ ↓
 │ 甄審、評定最優申請人
 │ ↓
 │ 與最優申請人議約
 │
 └─ 無其他申請人
 ↓
 與原申請人議約
 ↓
 議約完成及簽訂投資契約

2. 民間提出申請及主辦機關受理

申請人應依規定提出申請文件及投資計畫書，內容包括申請資格、公共建設內容、土地及設施使用、興建、營運、財務及風險分擔等資料。

主辦機關受理後，先進行文件檢查：

• 申請文件是否齊全。
• 申請人是否具備法定資格。
• 投資計畫書是否符合規定格式及內容。
• 是否有應補正事項。
• 是否涉及其他主管機關之審查權限。

文件不全或有缺漏者，應通知申請人限期補正；逾期未補正或補正不完全者，得依規定不予受理。

3. 資格審查及投資計畫初審