110 台糖新進工員招考工員級 地政 土地法規概要 考古題詳解

核心觀念

本題考《土地法》第 1 條的基本規定。土地法是規範土地登記、地價、地權、徵收及土地使用等事項的重要法律，其施行與執行，原則上由地政機關負責。

依《土地法》第 1 條規定：

土地法之施行，由地政機關執行之。

但該規定設有例外，亦即「法律另有規定」時，依其他法律所指定的機關辦理。

解題方法

題幹已直接重現《土地法》第 1 條的法律文字，解題關鍵在於辨認法條中的機關名稱：

$$\text{土地法之施行} \longrightarrow \text{地政機關執行}$$

因此，不需依各選項的職掌推論，直接依《土地法》第 1 條判斷即可。

本題法規依「以命題當年（民國 110 年）法規為準」處理；該條文後續如有法規編排或制度上的調整，不影響本題依命題時法規作答。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》對「土地改良物」的分類與定義。以命題當年（民國110年）法規為準，《土地法》第5條規定，土地改良物分為：

1. 建築改良物：指附著於土地之建築物或工事。
2. 農作改良物：指附著於土地之農作物及其他植物，及水利、土壤之改良。

因此，判斷本題的關鍵，在於辨認各選項究竟屬於「農作改良物」或「建築改良物」。

解題方法

直接依《土地法》第5條所列的農作改良物內容逐一對照：

• 農作物；
• 其他植物；
• 水利、土壤之改良。

凡不屬於上述三類者，即非農作改良物。其中「工事」明文歸入建築改良物，故為本題答案。

選項分析

(A) 農作物

農作物是農作改良物的明文種類，例如稻米、蔬菜、果樹等附著於土地而生長的農業作物，屬於農作改良物。

本選項正確。

(B) 其他植物

核心觀念

本題考《土地法》關於湖澤、可通運水道及岸地因水流變遷而自然增加時，何人具有優先取得權。

以命題當年（民國110年）法規為準，《土地法》第12條規定：

湖澤及可通運之水道及岸地，如因水流變遷而自然增加時，其接連地之所有權人，有優先依法取得其所有權或使用受益之權。

因此，關鍵法律要件為：

1. 標的為湖澤、可通運之水道或岸地。
2. 土地增加係因水流變遷而自然形成。
3. 具有優先權之人為「其接連地之所有權人」。

解題方法

本題屬於法條直接適用題，應抓住法條中的主體與法律效果：

• 法條主體：「其接連地之所有權人」
• 法律效果：「有優先依法取得其所有權或使用受益之權」

題目問的是誰有優先權，因此直接尋找與法條主體相同的選項即可。符合者為「其接連地之所有權人」，即選項（A）。

選項分析

（A）其接連地之所有權人

正確。

核心觀念

本題考《土地法》第 17 條有關外國人取得土地之限制。

依民國 110 年命題時之規定，下列土地不得移轉、設定負擔或租賃於外國人：

• 林地
• 漁地
• 狩獵地
• 鹽地
• 水源地
• 要塞軍備區域及領域邊境之土地

但因繼承而取得者，不受上述禁止移轉規定之限制。不過，外國人因繼承取得這類土地後，必須於辦理繼承登記完畢之日起 三年內出售給本國人。

解題方法

本題的關鍵在於辨認土地法第 17 條所定的期間：

$$\text{繼承登記完畢之日起} \; 3 \; \text{年內出售與本國人}$$

因此，答案為三年。

題幹特別指出「移轉不包括因繼承而取得土地」，其法律效果是：外國人可以因繼承取得原則上不得取得的特定土地；但這並不表示可以永久保有，仍須在繼承登記完畢之日起三年內出售予本國人。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第25條對直轄市或縣（市）政府處分、設定負擔及出租公有土地的限制。

依命題當年（民國110年）《土地法》第25條規定，直轄市或縣（市）政府對於其所管公有土地，若為「超過十年期間之租賃」，必須：

1. 先經該管區內民意機關同意；
2. 再經行政院核准；

始得辦理。

關鍵期間為「十年」，題目問的是超過幾年，答案為10年。

解題方法

直接找出法條中的年限：

$$\text{法定限制年限}=10\text{年}$$

題目所稱「超過幾年期間之租賃」，意思是租賃期間逾越十年時，才須踐行「民意機關同意＋行政院核准」的程序。

因此，應選擇「10年」。

須注意，「超過十年」不等於「十年以上」：

• 租賃期間正好十年：不屬於超過十年；
• 租賃期間超過十年：例如十年又一天、十五年，才適用本條限制。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 34 條之 1對共有物處分的決議門檻。

共有土地或建築改良物之處分、變更，以及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，原則上須符合：

1. 共有人的人數過半數；
2. 其應有部分合計過半數。

但若共有人的應有部分合計逾二分之三，即可不計共有人人數，僅依應有部分合計的比例判斷。

本題問的是「可不計多數決之人數」的應有部分門檻，因此要找的是逾二分之一，而非逾二分之三。以命題當年（民國 110 年）法規為準。

解題方法

依《土地法》第 34 條之 1規定：

• 一般情形：人數過半數，且應有部分合計過半數。
• 應有部分合計逾二分之三時：不計共有人人數，只要應有部分合計逾二分之一即可作成決議。

因此，題幹所稱「應有部分合計逾多少者，可不計多數決之人數」，其關鍵是辨識：

$$\text{應有部分合計} > \frac{2}{3} \Longrightarrow \text{不計共有人人數}$$

在不計人數後，仍須達到處分等行為所需的應有部分比例：

$$\text{應有部分合計} > \frac{1}{2}$$

故題目所問的「可不計人數」後之決議門檻為二分之一。

選項分析

(A) 二分之一——正確

核心觀念

本題考《土地法》所規定之「地籍測量實施程序」。以命題當年（民國110年）法規為準，土地法第46條所列地籍測量辦理項目為：

1. 三角測量
2. 圖根測量
3. 戶地測量
4. 計算面積
5. 製圖

因此，判斷選項是否屬於法定地籍測量程序即可作答。

解題方法

逐一比對選項與土地法第46條的法定項目：

• 「圖根測量」對應第二項。
• 「戶地測量」對應第三項。
• 「計算面積」對應第四項。
• 第一項應為「三角測量」，不是「四角測量、四邊測量或精密導線測量」。

故不屬於土地法所列地籍測量辦理項目者為 A。

地籍測量中的面積計算，通常是依測得之界址點坐標計算土地面積。例如以多邊形坐標計算時，可使用：

$$A=\frac{1}{2}\left|\sum_{i=1}^{n}(x_i y_{i+1}-y_i x_{i+1})\right|$$

但本題重點不在實際計算，而在辨識法定程序名稱。

選項分析

(A) 四角測量、四邊測量或精密導線測量

核心觀念

本題考查土地登記費的法定比例，關鍵在於區分：

• 「土地總登記」
• 「土地權利變更登記」

以命題當年（民國 110 年）法規為準，土地法規定，土地總登記應由權利人按申報地價或土地他項權利價值，繳納千分之二的登記費。

計算公式為：

$$登記費＝申報地價或土地他項權利價值\times \frac{2}{1000}$$

解題方法

題幹明確指出「土地總登記」，因此直接適用土地總登記的特別規定，比例為千分之二。

例如申報地價或土地他項權利價值為新臺幣 $1,000,000$ 元：

$$1,000,000\times \frac{2}{1000}=2,000\text{元}$$

因此，土地總登記的登記費為標的價值的千分之二。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》關於「登記儲金」之規定。

依民國110年命題當時《土地法》第70條規定：

登記機關因登記錯誤、遺漏或虛偽，致受損害者，除由該登記機關依法賠償外，並以所收登記費提存百分之十，作為登記儲金。

因此，登記費中應提存的比例為百分之十。

解題方法

題幹已明確指出三個關鍵要件：

1. 發生登記錯誤、遺漏或虛偽；
2. 因此使人民受到損害；
3. 以所收登記費提存一定比例，作為登記儲金，用於賠償。

直接對照《土地法》第70條，即可得知提存比例為：

$$10\%$$

所以正確選項為（C）。

選項分析

核心觀念

本題考「未辦繼承登記不動產之列冊管理及公開標售」制度，以及標售前公告期間所保障的優先購買權人。

依民國110年命題當時之《土地法》第73條之1規定：

1. 不動產繼承開始後，繼承人逾期未辦理繼承登記，地政機關得列冊管理。
2. 列冊管理期間為十五年。
3. 期滿仍未聲請繼承登記者，地政機關移請財政部國有財產署公開標售。
4. 公開標售前應公告三十日。
5. 具有優先購買權者包括：

• 繼承人
• 合法使用人
• 其他共有人

債權人並不在《土地法》第73條之1所列的優先購買權人範圍內。

解題方法

本題採「直接對照法條列舉對象」解題。

題幹問的是「有優先購買權的人，不包含何者」，只要將四個選項與《土地法》第73條之1所列的三類優先購買權人逐一比對即可：

$$\text{繼承人、合法使用人、其他共有人}$$

其中未列入者即為答案。

選項分析

(A) 繼承人

核心觀念

本題考《國有財產法》有關標售未標脫不動產之處理，以及原權利人請領價金之期間。

依民國 110 年命題時之規定，國有財產署標售土地或建築改良物，經減價再標售，累計五次仍未標出者，得辦理國有登記。自「國有登記完畢之日」起，原權利人得於法定期間內，檢附證明文件，按其法定應繼分，就專戶提撥發給價金。

解題方法

題幹已明確給出期間起算點：「登記為國有登記完畢之日」。因此只要掌握法定請領期間即可：

$$\text{請領期間}=10\text{年}$$

此期間不是從第一次標售日、第五次標售日或減價標售日起算，而是從國有登記完畢之日起算。

原權利人如欲請領，仍須：

1. 於十年期間內提出申請；
2. 檢附足以證明原權利人身分及權利關係之文件；
3. 按其法定應繼分比例，就專戶內所提撥之價金請領。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 79 條之 1 所定的「預告登記」。

預告登記的目的，是保全土地權利移轉、消滅、內容或次序變更，以及附條件或期限請求權，使登記名義人日後不得任意處分土地，致妨礙請求權人的權利實現。

依命題當年（民國 110 年）法規，聲請預告登記時，應由請求權人檢附登記名義人的同意書，向登記機關申請辦理。

解題方法

題幹的關鍵文字是：

「應由請求權人檢附誰的同意書」

預告登記是以請求權人為聲請人，但因其效果涉及限制登記名義人對土地的處分，因此法律要求請求權人提出登記名義人同意書，作為申請預告登記的必要文件。

因此，正確對象不是審查機關、地政事務所主任或法院法官，而是土地登記簿上所記載的權利人，即登記名義人。

選項分析

(A) 登記機關審查：錯誤。

登記機關負責受理申請、審查登記原因及申請文件是否符合規定，但並不是預告登記所需同意書的提供者。登記機關的角色是審查與辦理登記，不是土地權利的同意人。

(B) 地政事務所主任：錯誤。

核心觀念

本題考《土地法》第99條，重點在於「城市地方房屋租賃之押租金上限」及超額押租金的法律效果。

以命題當年（民國110年）法規為準，城市地方房屋以現金作為租賃擔保時，擔保金額不得超過二個月房屋租金總額：

$$押租金上限＝每月租金×2$$

若承租人已交付的押租金超過法定上限，超過的部分並不使租約當然無效，也不是由主管機關直接裁處行政罰，而是由承租人取得「以超過部分抵付房租」的法律效果。

解題方法

先判斷本題問的是「押租金超過法定上限」的效果，而不是租約成立要件或租金調整問題。

設：

• 每月房租為 $R$
• 已交押租金為 $D$
• 法定押租金上限為 $2R$

若：

$$D＞2R$$

則超過部分為：

$$D-2R$$

依《土地法》第99條，承租人得以該超過部分抵付房租。因此，法律效果是承租人可以將超額押租金充作租金使用。

選項分析

(A) 租約無效

核心觀念

本題考查《土地法》關於土地總登記的法定辦理次序。以命題當年（民國110年）法規為準，《土地法》第55條規定，土地總登記依下列次序辦理：

1. 公布登記區及登記期限
2. 調查地籍
3. 接收文件
4. 審查並公告
5. 登記、發給書狀並造冊

因此，題目所列代號依序為：

$B \rightarrow A \rightarrow C \rightarrow D \rightarrow E$

解題方法

掌握土地總登記的程序邏輯即可判斷：

• 先公告在哪個區域辦理登記，以及申請期限。
• 再進行地籍調查，確認土地的坐落、界址、面積及權利狀況。
• 調查後，接收土地權利人提出的登記文件。
• 登記機關審查文件，並將審查結果公告，供利害關係人提出異議。
• 公告程序完成後，正式登記，發給土地所有權狀或他項權利證明書，並建立登記冊。

故正確順序為 BACDE。

選項分析

• (A) ABCDE：錯誤。 將「調查地籍」置於「公布登記區及登記期限」之前。辦理總登記前，應先公告登記區域及登記期限，使人民知悉登記範圍與申請期間，不能先調查後公告。

核心觀念

本題考《土地法》第14條「不得為私有土地」之列舉規定。以命題當年（民國110年）法規為準，土地法第14條規定下列土地不得為私有：

1. 海岸一定限度內之土地
2. 公共交通道路
3. 瀑布地
4. 公共水源地
5. 名勝古蹟
6. 其他法律規定不得為私有之土地

本題的關鍵在於辨認法條所列的土地類型，並判斷何者未被列入。

解題方法

採「法條逐項對照法」：

• 選項若與土地法第14條明文列舉內容相符，即屬土地不得為私有之情形。
• 選項若非該條明文列舉，且題目未提供其他特別法律依據，則不屬本題所問的法定類型。

選項分析

(A) 名勝古蹟 正確。土地法第14條明定「名勝古蹟」之土地不得為私有。

核心觀念

本題考《土地法》第 19 條外國人取得土地之用途限制。以命題當年（民國 110 年）法規為準，外國人為供自用、投資或公益之目的，得取得下列用途之土地，包括：

• 住宅
• 業務處所、辦公場所、商店及工廠
• 教堂
• 醫院
• 外國學校
• 使領館及公益團體之會所
• 墳場
• 有助於國家重大建設、整體經濟或農牧經營之投資

本題的關鍵在於，法條所稱學校是「外國學校」，並非所有國內學校均包括在內。

解題方法

逐一將各選項與《土地法》第 19 條所列用途比對：

1. 法條明文列出的用途，屬於外國人得取得之土地。
2. 法條未列出的用途，原則上不屬於本題所稱得取得之土地。
3. 「國民小學」雖然具有教育公益性質，但其名稱與法條所列的「外國學校」不同，不能逕行擴張解釋為法定用途。

因此，選出法條未列明的「國民小學」。

選項分析

(A) 國民小學

核心觀念

本題考《土地法》關於外國人取得土地後，未依核定期限及用途使用時之法律效果。

外國人依土地法取得土地，若係為進行有助於國內重大建設之投資，必須依主管機關核定的期限及用途使用土地。若違反核定內容，法律設有以下處理程序：

1. 由直轄市或縣（市）政府通知土地所有權人。
2. 土地所有權人應於通知送達後三年內出售土地。
3. 逾期仍未出售者，政府得依法逕為標售。

本題以命題當年（民國110年）法規為準。

解題方法

本題直接依題幹所示法律效果判斷：

• 「未依核定期限及用途使用」是違反土地取得核准條件。
• 政府先給予土地所有權人三年出售期間。
• 三年期間屆滿仍未出售，法律明定政府得「逕為標售」。

其中，「標售」是由政府依法公開標售土地；「逕為」表示不必再以土地所有權人同意或另行協議為必要。

因此，題幹所問的政府處置方式，就是「逕為標售」。

選項分析

(A) 逕為徵收：錯誤。

徵收是國家基於公共利益，依法取得私人土地所有權的公權力措施，須符合徵收要件及法定程序。本題法律效果是將土地予以標售，而不是直接以徵收方式取得土地，因此不選。

核心觀念

本題考《土地法》關於「不動產糾紛調處委員會」之組成，重點在於辨認法定調處委員的專業背景。

以命題當年（民國 110 年）法規為準，直轄市或縣（市）地政機關為處理土地法上不動產糾紛，應設不動產糾紛調處委員會，調處委員主要由下列人士組成：

• 地政專業人士
• 營建專業人士
• 法律專業人士
• 地方公正人士

因此，法規列舉的是「法律」，而非「公共行政」。

解題方法

本題屬於法條列舉型選擇題，採「逐項對照法定身分」即可判斷。

判斷關鍵如下：

$$\text{地政、營建、法律、地方公正人士}$$

將題目選項與法定類別比對後：

• 「地政」符合地政專業人士。
• 「營建」符合營建專業人士。
• 「地方公正人士」為法規明文列舉。
• 「公共行政」並非法定列舉的專業類別。

所以「公共行政」為非屬之選項。

選項分析

(A) 地政

核心觀念

本題考《土地法》第 37 條第 1 項對「土地登記」的定義。以命題當年（民國 110 年）法規為準：

土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。

因此，土地登記的客體包括：

1. 土地；
2. 建築改良物；

登記的權利範圍包括：

1. 所有權；
2. 他項權利。

其中，他項權利包括地上權、農育權、不動產役權、典權及抵押權等。

解題方法

直接抓取《土地法》第 37 條的法定文字，比對各選項所列的「登記客體」：

$$土地登記 = 土地及建築改良物 之所有權與他項權利登記$$

選項必須同時符合「土地＋建築改良物」及「所有權＋他項權利」兩項要件，才是正確答案。

選項分析

核心觀念

本題考查土地登記的種類及其適用時機。以命題當年（民國110年）法規為準，土地總登記完成後，土地權利如發生移轉、分割、合併、設定、增減或消滅，應辦理「變更登記」。

其法律依據為《土地登記規則》關於土地總登記後權利變動應辦理變更登記之規定。土地登記的目的，在於將土地及其權利狀態登載於登記簿，使權利變動具有公示效果。

解題方法

判斷本題可分為兩步：

1. 題目已明確指出「土地總登記後」，表示總登記已經完成。
2. 後續發生土地權利的移轉、分割、合併、設定、增減或消滅，屬於總登記完成後的權利狀態變動，因此應辦理變更登記。

因此，本題關鍵在於辨認「總登記完成後的權利變動」，答案為變更登記。

選項分析

(A) 更正登記

錯誤。更正登記是原登記內容發生錯誤或遺漏時，針對登記簿上的錯誤內容加以訂正。例如權利人姓名、身分資料、面積或其他登記事項記載錯誤，才涉及更正登記。

本題是土地權利在總登記後實際發生移轉、分割、合併、設定、增減或消滅，並非原登記內容錯誤，因此不屬於更正登記。

(B) 變更登記

正確。土地總登記後，土地權利發生移轉、分割、合併、設定、增減或消滅時，均屬土地權利或標的狀態的變動，應辦理變更登記。

例如：

核心觀念

本題考查《土地法》對「土地使用」的法律定義。

依命題當年（民國110年）《土地法》規定，所謂土地使用，係指：

「施以勞力資本於土地，以求其收益。」

土地本身具有生產、居住、交通等功能，必須投入人力與資本，才能發揮其經濟效用並取得收益。因此，土地使用的重點在於「對土地投入勞力與資本」，而非單純說明土地應如何分類或追求何種利用目的。

解題方法

本題屬於法規定義題，應優先辨認選項中是否出現法條的關鍵文字。

法定定義的核心語句包括：

• 施以勞力；
• 投入資本；
• 作用於土地；
• 以取得收益為目的。

四個選項中，只有選項（D）完整表達「對土地施以勞力、資本，即為土地之利用」的概念，與土地法上的定義相符。

選項分析

（A）土地做最有效之利用

錯誤。

「最有效利用」屬於土地利用的政策目標或經濟上的理想狀態，並非《土地法》對「土地使用」所作的法定定義。

土地使用不以達到「最有效」為必要條件；只要對土地投入勞力及資本，以獲取收益，即符合土地使用的基本概念。

（B）土地分四大類，依其用途使用

錯誤。

核心觀念

本題考《土地法》關於「地籍整理程序」的規定。依命題當年（民國110年）《土地法》第46條：

地籍整理之程序，為地籍測量及土地登記。

因此，地籍整理是先透過地籍測量確定土地的位置、界址、面積等資料，再辦理土地登記，使土地的實體資料與權利狀態建立完整公示制度。

解題方法

直接抓取法條中的固定用語：

$$\text{地籍整理程序} = \text{地籍測量} + \text{土地登記}$$

題目問的是「地籍整理之程序」，不是問地籍測量的細部作業，也不是問土地登記的種類，因此應選擇完整符合條文文字的選項。

選項分析

• (A) 地籍測量及資料整理：錯誤。 「資料整理」雖屬地籍業務上的相關工作，但並非《土地法》第46條所規定的地籍整理法定程序。法條使用的明確用語是「土地登記」。

核心觀念

本題考「土地登記類型」與「登記費徵收」的關係。以命題當年（民國110年）法規為準，土地法關於登記費之規定，原則上對於土地權利發生、移轉或內容變更所辦理的登記，應依法繳納登記費；但單純為消滅、塗銷或更正既有登記者，通常不另徵收登記費。

其中，「變更登記」係指土地權利或其內容發生變動，例如他項權利內容變更、權利範圍變更等，屬於應徵收登記費的登記類型。

解題方法

判斷本題可依下列方式：

1. 先看各選項是否會造成土地權利內容的變動。
2. 若屬權利內容的變更，原則上應繳登記費。
3. 若只是將錯誤資料更正，或將已消滅、已不存在的登記予以塗銷，則不屬於另行取得或變更權利，通常免繳登記費。

因此，四個選項中，只有「變更登記」符合應繳登記費的類型。

選項分析

(A) 變更登記

正確。變更登記是土地權利或其內容發生變動時所為的登記，例如抵押權內容變更、地上權範圍變更等。依土地法關於登記費徵收的規定，土地權利變更登記原則上應繳納登記費，通常按申報地價或權利價值的一定比例計收。

(B) 更正登記

核心觀念

本題考《土地法》第102條關於「租用基地建築房屋」時，出租人與承租人申請地上權登記之法定期限。

以命題當年（民國110年）法規為準，土地法第102條規定：

租用基地建築房屋，由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，應聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記。

因此，關鍵期限為「契約訂立後二個月內」。

解題方法

直接辨認法條中的期間即可：

$$\text{申請期限}=\text{契約訂立後二個月內}$$

本題不是問租賃契約存續期間，也不是問地上權的權利期限，而是問契約成立後，當事人應於多久期間內申請地上權登記。

選項分析

• (A) 一個月：錯誤。 土地法第102條規定的法定期限為二個月，並非一個月。

核心觀念

本題考《土地法》第135條，重點在於「土地重劃」的法定事由。土地重劃是將一定區域內原有各宗土地重新整理，重新規定地界，並配合土地利用需要改善整體使用效能。

以命題當年（民國110年）法規為準，直轄市或縣（市）地政機關於下列情形之一，經上級機關核准，得劃定重劃地區，施行土地重劃：

1. 實施都市計畫者。
2. 土地面積畸零狹小，不適於建築使用者。
3. 耕地分配不適合於農事工作，或不利於排水灌溉者。
4. 應用機器耕作，興辦集體農場者。

解題方法

本題採「法條要件逐項比對」即可。將各選項與《土地法》第135條所列四種法定情形比較，注意選項是否故意更換關鍵用語，例如：

• 「都市計畫」與「區域計畫」
• 「不適合」與「適合」
• 「不利於」與「利於」

只要關鍵法律要件相反或不同，即非正確答案。

選項分析

(A) 實施區域計畫者

錯誤。法條規定的是「實施都市計畫者」，不是「實施區域計畫者」。本選項將「都市計畫」偷換為「區域計畫」，不符合《土地法》第135條的文字要件。

核心觀念

本題考《土地法》第14條「不得為私有之土地」的列舉規定。以命題當年（民國110年）法規為準，土地法第14條規定，左列土地不得為私有：

1. 海岸一定限度內之土地。
2. 公共交通道路。
3. 公共水道及其沿岸一定限度內之土地。
4. 公共需用之湖澤及其沿岸一定限度內之土地。
5. 可通運之水道及其沿岸一定限度內之土地。
6. 瀑布地。
7. 公共需用之水源地。
8. 名勝古蹟。
9. 其他法律禁止私有之土地。

本題各選項中，A、B、C均屬土地法第14條明文列舉之不得私有土地。

解題方法

本題不涉及計算，採「逐項對照法條列舉事項」即可。

判斷重點在於：

• 選項是否與土地法第14條的法定類型相符。
• 不得私有土地的認定，原則上須以法律明文列舉為準，不能僅因土地具有景觀價值，就直接認定不得私有。

選項分析

(A) 瀑布地

正確。

土地法第14條明定「瀑布地」不得為私有。因此，瀑布地屬於不得私有之土地。

(B) 天然形成之湖澤而為公共需用者，及其沿岸一定限度內之土地

正確。

土地法第14條所稱「公共需用之湖澤及其沿岸一定限度內之土地」，即包括供公共使用或公共需要之天然湖澤，以及其沿岸法定一定範圍內的土地。

核心觀念

本題考《土地法》第16條對私有土地所有權處分自由的限制。以命題當年（民國110年）法規為準，條文規定：

「私有土地所有權之移轉、設定負擔或租賃，妨害基本國策者，中央地政機關得報請行政院制止之。」

因此，法條明文列出的行為包括：

1. 移轉
2. 設定負擔
3. 租賃

「分管」並未列入本條規範。

解題方法

本題屬於法條列舉題，應直接抓取《土地法》第16條的行為種類。題幹問「哪些行為」，表示可能有兩個以上正確選項，須逐一比對法條文字。

法條結構為：

$$\text{移轉}+\text{設定負擔}+\text{租賃} \longrightarrow \text{妨害基本國策時，得報請行政院制止}$$

只要選項與條文列舉的三種行為相符，即為正確答案。

選項分析

(A) 移轉：正確

土地所有權的移轉，例如買賣、贈與等，使土地所有權人發生變更。依《土地法》第16條，私有土地所有權的移轉如有妨害基本國策之情形，中央地政機關得報請行政院制止。

核心觀念

本題考《土地法》關於「私有土地所有面積最高額限制」之規定。

以命題當年（民國 110 年）法規為準，《土地法》第 28 條規定：

直轄市或縣（市）政府對於私有土地，得斟酌地方情形，分別限制個人或團體所有土地面積之最高額。

因此，地方政府是否限制私有土地所有面積，以及限制的最高額度，係由地方政府依實際地方情形斟酌決定。

解題方法

本題屬於法條文字記憶題，解題關鍵在於辨認《土地法》第 28 條的法定要件。

法條中的核心用語是「斟酌地方情形」，包括人口、土地利用、地方發展及土地分配等地方實際狀況。直轄市或縣（市）政府得依此對個人或團體所能擁有的私有土地面積設定最高額。

法條並未規定以「土地種類」或「土地性質」作為本題所問的直接法定用語。

選項分析

(A) 斟酌地方情形

核心觀念

本題考「共有關係之消滅」及共有土地、建築改良物的分割途徑。

依民法共有物分割規定，共有人原則上得請求分割共有物；分割方式通常依下列順序處理：

1. 共有人自行協議分割。
2. 協議不成時，申請該管地政機關調處。
3. 調處不成立時，向司法機關提起共有物分割訴訟，由法院裁判處理。

本題以命題當年（民國110年）法規為準。

解題方法

題幹已限定為「依法得分割之共有土地或建築改良物」，因此重點不在於能否分割，而在於判斷解除共有關係的合法程序。

判斷順序如下：

$$\text{協議分割} \rightarrow \text{地政機關調處} \rightarrow \text{司法機關裁判分割}$$

只要選項屬於上述任一合法途徑，即為正確答案。

選項分析

(A) 自行協議分割：正確

共有人可以透過協議決定分割方式，例如按應有部分分配土地、分割建築改良物，或以金錢補償差額。協議分割是最直接、最經濟的方式。

原則上須由全體共有人就分割內容達成合意，並依規定辦理分割及所有權移轉、變更登記。

核心觀念

本題考「公有土地之登記機關與登記方式」。以命題當年（民國110年）法規為準，公有土地原則上應由其管理機關囑託地政機關辦理登記；若公有土地欠缺管理（保管）機關，則由該管直轄市或縣（市）地政機關逕為登記，並在所有權人欄註明「國有」。

因此，關鍵在於辨認題目所指的特殊情形是「無保管機關」，而非未辦繼承或地籍整理。

解題方法

本題可採「法定要件對照法」：

1. 先找出題幹的法律效果：由地政機關「逕為登記」。
2. 再找出適用前提：公有土地「無保管機關」。
3. 對照選項後，只有選項 B 完全符合。

此處的「保管機關」重點在於是否有負責管理該公有土地之機關；若無，才由地政機關直接辦理登記，並將所有權人記載為國有。

選項分析

(A) 未辦繼承土地：錯誤

未辦繼承登記，僅表示繼承開始後，繼承人尚未辦理繼承登記，並不當然表示該土地已成為國有土地。繼承人仍可能存在，不能僅因尚未辦理登記，就由地政機關逕行登記為國有。

未辦繼承土地須依土地法及土地登記相關規定，經公告、列冊管理，並依法律所定程序處理，不是本題所述的直接登記情形。

(B) 無保管機關：正確

核心觀念

本題考《土地法》第104條所定之「基地優先購買權」。

依民國110年命題當時之《土地法》第104條：

基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。 房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。

因此，當「基地」本身出售時，法律明文保障基地上的特定權利人或使用人，得以與第三人相同的買賣條件優先購買。

解題方法

先確認題目標的是「基地出賣」，再直接套用《土地法》第104條第一項：

$$\text{基地出賣} \Rightarrow \text{地上權人、典權人、承租人有優先購買權}$$

本題並未問「何者唯一具有優先購買權」，而是問「下列何者有」，故依法有權者包括地上權人、典權人及承租人。

但優先購買必須以「同樣條件」為限，並非可以要求賣方以較低價格或較有利條件出售。另須注意，若基地所有權人與地上權人、典權人或承租人間的契約另有約定，依第104條規定，該優先購買權可能不適用。

選項分析

核心觀念

本題考《土地法》第 215 條「徵收土地時改良物之處理」。

原則上，徵收土地時，土地上的改良物也應一併徵收，以完整處理土地及其附著物的權利關係。但法律另列例外情形，符合例外者，改良物不必一併徵收。

以命題當年（民國 110 年）法規為準，《土地法》第 215 條規定：

徵收土地時，其改良物應一併徵收。但有下列情形之一者，不在此限： 一、法律另有規定者。 二、改良物所有權人要求取回，並自行遷移者。 三、建築改良物依法令規定不得建造者。 四、農作改良物之種類、數量顯與正常種植情形不相當者。

解題方法

本題直接採「法條逐項對照法」。題幹問的是土地改良物不必隨土地一併徵收的例外情形，因此只要選項內容與《土地法》第 215 條所列例外一致，即屬正確。

選項分析

(A) 法律另有規定者

正確。這是《土地法》第 215 條明文列出的第一種例外。若其他法律對改良物之徵收另有特別規定，即依其特別規定處理，不受一併徵收原則限制。

(B) 改良物所有權人要求取回，並自行遷移者

核心觀念

本題考查《土地徵收條例》關於「被徵收土地權利人認定」及「未辦理登記權利備案」的規定。

以命題當年（民國110年）法規為準，被徵收土地之所有權已經登記者，原則上以徵收公告日土地登記簿所記載之權利人為準。

但若所有權或他項權利在公告前，因特定法律原因取得，卻尚未及辦理登記，權利人得於徵收公告期間內，向該管直轄市或縣（市）地政機關聲請將其權利備案。

法定原因包括：

1. 繼承。
2. 強制執行。
3. 法院之判決。

解題方法

本題直接比對選項與《土地徵收條例》所列的法定事由即可。

判斷流程如下：

$$\text{公告日前已取得權利} \rightarrow \text{尚未辦理登記} \rightarrow \text{原因屬於法定事由} \rightarrow \text{公告期間內聲請備案}$$

其中法定事由限於「繼承、強制執行、法院之判決」。選項只要屬於這三類，即為正確答案。

選項分析

(A) 繼承

核心觀念

本題考《土地法》第46條所定「規定地價」程序，以及其中的「申報地價」與地政機關後續作業。

以命題當年（民國110年）法規為準，直轄市或縣（市）地政機關辦理規定地價，主要程序包括：

1. 分區調查地價
2. 劃分地價區段
3. 估計區段地價
4. 試算宗地地價
5. 提請地價評議委員會評議
6. 公告及申報地價
7. 編造地價冊及通知土地所有權人

其中，土地所有權人於公告期間內申報地價後，地政機關須依申報結果編造地價冊。

解題方法

題目問的是地政機關辦理「地價申報」程序所包含的事項，應直接對照《土地法》第46條的法定程序。

「業主申報」不是土地法上的正式用語，正確名稱是「土地所有權人申報地價」；申報完成後，地政機關的後續工作即為「編造地價冊及通知土地所有權人」。

因此，選項中符合地政機關法定程序者為「編造地價冊」。

選項分析

(A) 查定標準地價

核心觀念

本題考《土地法》第129條「公有荒地之承墾人種類」。

以命題當年（民國110年）法規為準，《土地法》第129條規定：

公有荒地之承墾人，分左列二種： 一、自耕農戶。 二、農業生產合作社。 前項農業生產合作社，以依法呈准登記，並由社員自任耕作者為限。

因此，公有荒地的承墾人並非所有自然人或各類法人，而是限於「自耕農戶」及符合資格的「農業生產合作社」。

解題方法

直接以《土地法》第129條的法定列舉內容逐一比對選項：

$$\text{公有荒地承墾人} = \text{自耕農戶} + \text{農業生產合作社}$$

選項中只要與條文列舉完全相同，即屬正確答案。

選項分析

(A) 自然人：錯誤

《土地法》第128條規定，公有荒地之承墾人，以中華民國人民為限；但第129條進一步限定承墾人的種類為「自耕農戶」及「農業生產合作社」。

「自然人」只是法律上對個人的一般稱呼，範圍過於廣泛，並不等於「自耕農戶」。並非所有自然人均具有承墾資格，因此不能直接選擇自然人。

(B) 自耕農戶：正確

核心觀念

本題考《土地法》第103條。以命題當年（民國110年）法規為準，該條規定：

租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回： 一、契約年限屆滿時。 二、承租人以基地供違反法令之使用時。 三、承租人轉租基地於他人時。 四、承租人違反租賃契約時。

因此，出租人原則上不得任意收回租用建築房屋之基地，僅限於法定事由發生時，始得收回。

解題方法

本題直接採「法條逐項對照法」。將四個選項與《土地法》第103條所列的四種收回事由逐一比對，即可判斷：

$$\text{契約屆滿} +\text{違法使用} +\text{轉租} +\text{違反租約}$$

四項均明文列於條文中，均屬出租人得收回基地的法定事由。

選項分析

(A) 契約年限屆滿時

核心觀念

本題考《土地法》第151條關於「工程受益費」的規定。以命題當年（民國110年）法規為準：

土地及其改良物，除依《土地法》規定外，不得以任何名目徵收或附加稅款；但因建築道路、堤防、溝渠、碼頭、公園或其他公共設施所需費用，得依法徵收工程受益費。

工程受益費的本質，是因公共工程使特定土地所有權人獲得利益，向受益土地依法徵收的費用，並非一般稅捐。

解題方法

直接將各選項與《土地法》第151條列舉的公共工程種類比對：

• 道路：法條明文列出。
• 堤防：法條明文列出。
• 公園：法條明文列出。
• 學校：法條未列為本題所考的工程受益費工程類型。

因此，選出法條明文列舉的道路、堤防及公園。

選項分析

(A) 道路：正確

核心觀念

本題考《土地法》關於「空地稅」與「荒地稅」的規定。以命題當年（民國110年）法規為準，應掌握三項內容：

1. 私有空地或私有荒地，經限期強制使用而逾期仍未使用者，得加徵相應稅捐。
2. 空地稅、荒地稅均於土地依法使用前徵收。
3. 兩者的加徵倍數不同：

空地稅：

$$3倍 \leq 空地稅 \leq 10倍$$

荒地稅：

$$1倍 \leq 荒地稅 \leq 3倍$$

其中倍數均以應納地價稅額為計算基準。

解題方法

本題可用「對象＋徵收時點＋倍數」三步驟判斷：

• 「空地」的稅率範圍是地價稅的三倍至十倍。
• 「荒地」的稅率範圍是地價稅的一倍至三倍。
• 空地稅、荒地稅均在土地依法使用前徵收。

依此逐一核對各選項即可。

選項分析

(A) 正確

私有空地經限期強制使用，逾期仍未使用者，得加徵空地稅；而空地稅的徵收期間，是在土地依法使用前。

因此，選項所述「應於依法使用前加徵空地稅」符合《土地法》規定。

(B) 正確

空地稅的基本範圍為應納地價稅額的三倍至十倍：

核心觀念

本題考查《土地稅減免規則》關於「私有土地供公益事業使用」之免稅或減稅規定。

以命題當年（民國 110 年）法規為準，私有土地供下列事業使用者，得由財政部會同中央地政機關，呈請行政院核准免徵或減徵地價稅、田賦：

• 經政府核准設立之私立學校用地
• 經政府核准設立之私立醫院用地
• 經政府核准設立之私立圖書館、博物館、體育館用地
• 其他不以營利為目的之公益事業用地

本題選項中，直接符合規定文字的是「其他不以營利為目的之公益事業用地」。

解題方法

解題關鍵在於辨認題幹所描述的法律程序：

「得由財政部會同中央地政機關呈經行政院核准，免稅或減稅」

這不是一般土地使用分區或地目判斷，而是在考《土地稅減免規則》所規定的「私有土地供公益事業使用」之特別減免程序。

判斷步驟如下：

1. 先確認題目問的是「私有土地」。
2. 再確認土地用途是否屬於「不以營利為目的之公益事業」。
3. 最後確認該用途是否須依財政部會同中央地政機關呈請行政院核准，始得免稅或減稅。

因此，具有概括公益事業性質，且不以營利為目的的土地用途，對應選項 D。

選項分析

(A) 森林用地

核心觀念

以命題當年（民國110年）法規為準，本題考《土地法》第114條「耕地租用契約之終止事由」。

依該條規定，耕地租用契約以不定期限為限；其終止須有法定事由，不得由出租人任意終止。法定事由包括：

1. 承租人死亡而無繼承人時。
2. 承租人放棄耕作權時。
3. 出租人收回自耕時。
4. 耕地依法變更其使用時。

解題方法

直接將各選項與《土地法》第114條所列法定事由逐一比對：

• 法條若明文列為終止事由，選項即屬正確。
• 若選項更換法律主體或使用不同法律概念，則不符合條文。

本題的關鍵在於辨識選項是否逐字符合「承租人」與「出租人」的法律身分，以及「耕作權」等法定用語。

選項分析

(A) 承租人死亡而無繼承人時

正確。這是《土地法》第114條明定的耕地租用終止事由。承租人死亡且沒有繼承人承受租佃關係時，租約得依法終止。

(B) 承租人放棄其農育權時

核心觀念

本題考《土地法》第100條對「房屋租賃」的承租人保障。原則上，出租人不得任意收回房屋；只有符合該條所列六種法定事由之一，始得收回。

以命題當年（民國110年）法規為準，題目已排除「出租人收回自住」及「重新建築」兩種情形，應列出其餘五種法定事由。

解題方法

直接依《土地法》第100條逐款整理。六種事由可分為：

• 出租人方面的正當使用或建築需要：收回自住、重新建築。
• 承租人方面的違約或不當使用：其餘四款。
• 租金給付義務未履行：積欠租金達法定程度。
• 房屋及設備受損：承租人不負相當賠償責任。

因此，扣除前兩種後，答案如下。

其他五種情形

一、承租人違反租賃契約時

承租人未依租賃契約約定使用房屋，或違反契約中其他重要義務，出租人得依本款收回房屋。

二、承租人以房屋供違反法令之使用時

承租人將房屋用於違反法律或其他法令的用途，例如作為非法營業、違法加工或其他違法活動場所，出租人得收回房屋。

三、承租人違反民法第443條第1項規定，將房屋轉租於他人時

承租人未經出租人承諾，擅自將租賃房屋轉租給第三人，即屬違反民法第443條第1項規定。此時出租人得收回房屋。

本款的重點是「未經出租人承諾而轉租」。若有出租人同意，則不屬於本款所稱的違法轉租事由。

四、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時

核心觀念

本題考《土地法》上「保留徵收」的法定事由、存續期間，以及保留徵收土地之地價補償標準。

保留徵收不是立即取得土地所有權，而是政府因事業尚未開始使用土地，先行核定、公布未來徵收範圍，並禁止土地所有權人為妨礙徵收之使用。

以下以命題當年（民國110年）法規為準。

（一）得進行保留徵收之情況

依《土地法》第213條，因下列四種事業需要，得為保留徵收：

1. 開闢交通路線。
2. 興辦公用事業。
3. 新設都市地域。
4. 國防設備。

所謂保留徵收，是指事業將來始需用土地，在尚未實際需用以前，預先呈請核定並公布徵收範圍，同時禁止土地所有權人從事妨礙將來徵收之使用。

因此，保留徵收的重點在於：

• 土地目前尚未需要立即使用。
• 政府先行確定未來徵收範圍。
• 土地所有權仍未移轉。
• 土地使用受到限制，不得為妨礙徵收之行為。

（二）保留徵收期間及地價補償計算

1. 保留徵收期間

依《土地法》第214條：

一般保留徵收期間不得超過三年。逾期仍未正式徵收者，視為保留徵收廢止。

但是，因下列事業所為之保留徵收，得申請核定延長：

• 開闢交通路線。
• 國防設備。

其延長期間以五年為限。

因此，期間整理如下：

事業類型	原則期間	得否延長	最長期間
興辦公用事業、新設都市地域	三年	不得延長	三年
開闢交通路線、國防設備	三年	得延長五年	最長八年

保留徵收期間，依《土地法施行法》相關規定，自保留徵收公告之日起算。

計算公式如下：

$$\text{最長保留徵收期間} = \text{原期間三年} + \text{延長期間五年} = \text{八年}$$

須注意，八年並非所有保留徵收均可適用，而僅限於「開闢交通路線」及「國防設備」兩類事業，且須依法申請核定延長。

2. 保留徵收地價補償之計算

依《土地法》第240條：

保留徵收之土地應補償之地價，依徵收時之地價。

所謂「徵收時之地價」，仍應依《土地法》第239條所定一般徵收地價計算方式認定：

1. 已依法規定地價，且所有權未經移轉者，依其法定地價。
2. 已依法規定地價，且所有權曾經移轉者，依其最後移轉時之地價。