109 地方特考三等 公職建築師 營建法規與實務 考古題詳解

核心觀念

本題考的是鄰地提供空地作為停車空間，因主管機關辦理套繪管制而影響鄰地所有權人財產權時，土地使用權同意書能否附期限，以及期限對變更使用執照與套繪管制的影響。

以命題當年（民國 109 年）法規為準，應適用司法院釋字第 776 號解釋。該解釋指出，鄰地所有人為供建築物變更使用增設停車空間而出具土地使用權同意書，應許附期限。主管機關准予變更使用時，應發給定有相應期限的變更使用執照，並僅在相應期限內對鄰地辦理套繪管制。

解題方法

依序判斷「同意書能否附期限」、「核准文件如何處理」及「套繪管制如何處理」：

1. **同意書可以附期限。**若禁止附期限，鄰地所有人即使只同意他人使用土地一段期間，土地仍可能因套繪而受無期限限制，妨礙其使用、收益與處分，侵害憲法第 15 條保障的財產權。
2. **核准文件須有相應期限。**主管機關准予變更使用執照或核准變更使用文件時，其效期應與同意使用期限相應。
3. **套繪管制亦以相應期限為限。**同意使用土地的關係消滅時，主管機關得依職權或依鄰地所有人申請，廢止原核可的變更使用執照，並解除套繪管制。

核心觀念

本題考《建築法》第7條的「雜項工作物」範圍，以及第28條雜項執照的申請要求。以命題當年（民國109年）法規為準。

《建築法》第1條說明建築管理目的，在於維護公共安全、公共交通、公共衛生及增進市容觀瞻。雜項工作物雖非一般建築物，仍可能影響結構安全、交通、衛生或環境景觀，因此納入建築管理。

依《建築法》第28條第2款，雜項工作物之建築，應請領雜項執照；第7條則列舉雜項工作物的類別。

解題方法

依序回答兩部分即可：

1. 管理目的：從《建築法》第1條的建築管理宗旨切入，說明雜項工作物須納入事前審查與管理，以維護公共利益。
2. 應申請的工作物：依第7條列舉法定類型，再補上第28條的執照要求。

應申請雜項執照之工作物

《建築法》第7條所稱雜項工作物包括：

• 營業爐竈、水塔、瞭望臺。
• 招牌廣告、樹立廣告、散裝倉、廣播塔、煙囪、圍牆。
• 機械遊樂設施、游泳池、地下儲藏庫。
• 建築所需駁崁、挖填土石方等工程。

核心觀念

本題考查建築法第 77 條第 1 項「合法使用」的解釋，以及同法第 91 條第 1 項前段與後段處分的適用時點。

**以命題當年（民國 109 年）法規為準。**依建築法第 77 條第 1 項修法理由及最高行政法院 95 年度判字第 39 號判決意旨，所稱「合法使用」，是指合法使用建築物的構造及設備。建築物的構造或設備未依相關規定合法使用，即可能違反第 77 條第 1 項；不必等到構造或設備已達不安全或具有危險性的程度，也不必同時違反「合法使用」與「構造及設備安全」兩項義務，才成立違規。

建築法第 91 條第 1 項的處分可分為：

• **首次違規時的處分：**處罰鍰，並限期改善或補辦手續。
• **屆期仍未改善或補辦手續，且繼續使用時：**得連續處罰，並限期停止使用。
• **必要時的其他措施：**停止供水供電、封閉、命限期自行拆除、恢復原狀或強制拆除。

解題方法

先辨認「合法使用」規範的對象，再依第 91 條的文義與處分目的，區分「限期未改善後的效果」及「必要時得採取的措施」。

「停止使用」是違規人屆期仍未改善或補辦手續、且繼續使用時，主管機關得採取的後續處分；「停止供水供電、封閉、限期自行拆除、恢復原狀或強制拆除」則是法律另列的必要措施。兩者適用要件不同，不可把「必要時」的措施一概解讀成必須先經限期改善、屆期不改善後才能採取。

個案判斷

核心觀念

本題考《公寓大廈管理條例》第 53 條「集居地區」準用，以及集居地區內尚未興建建物的土地所有人，是否受社區規約及區分所有權人會議管理費決議拘束。

依民國 109 年當時《公寓大廈管理條例施行細則》第 12 條，依非都市土地使用管制規則及民國 92 年 3 月 26 日修正施行前《山坡地開發建築管理辦法》申請開發許可範圍內的地區，屬第 53 條所稱共同設施使用與管理具有整體不可分性的集居地區。題目已明示乙社區位於此類開發許可範圍內，因此乙社區管理及組織準用《公寓大廈管理條例》。

準用第 53 條後，社區得依自治規範管理共同事務；在規約及區分所有權人會議決議有效、內容合理且未違反法律強制或禁止規定、公序良俗或誠信原則時，相關規範得拘束社區成員。未興建建物，不當然代表土地所有人不受社區自治規範拘束。

解題方法

先判斷乙社區是否屬第 53 條集居地區，再判斷甲是否因土地尚未興建建物而排除於管理費義務之外。

第一步，題目已給定乙社區位於《山坡地建築管理辦法》申請開發許可範圍內，符合當時施行細則第 12 條所列集居地區類型，因此管理及組織準用《公寓大廈管理條例》。