114 地方特考離島四等 地政類科 土地利用概要 考古題詳解

核心觀念

本題考「抵費地」的形成與處分價款的法定用途。法規依據為《平均地權條例》第 60 條及《市地重劃實施辦法》第 56 條；以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。

市地重劃時，土地所有權人須按土地受益比例共同負擔公共設施用地不足部分，以及工程費、重劃費與貸款利息。依《平均地權條例》第 60 條，這些共同負擔原則上以重劃區內未建築土地折價抵付；折價抵付的土地經集中處理後，作為抵付重劃負擔費用的土地，即稱為抵費地。

解題方法

作答可分成兩部分：先交代抵費地的來源與用途，再依《市地重劃實施辦法》第 56 條，依序說明標售價款「先抵費用、再處理盈餘或不足」：

核心觀念

本題要比較兩種土地使用管理思維：傳統分區管制以「土地使用類別與空間區位」為核心；成長管理則在整體規劃下，進一步管理都市或區域發展的區位、時序、速度、總量與品質。

傳統土地使用分區管制（Land Use Zoning），是將土地劃分為住宅、商業、工業、農業或保育等使用分區，並依各分區規定容許使用項目及開發強度，例如建蔽率、容積率與建築高度，以降低不相容使用造成的外部影響。

成長管理（Growth Management）則依據環境容受力、公共設施服務能力及發展目標，運用規劃、法規與財務等政策工具，引導發展的區位、時序、速度、總量與品質。其目的在使發展與公共設施供給及環境承載能力相配合，促進資源有效利用與永續發展；重點是引導和管理成長，而非一概禁止成長。

本題屬規劃理念比較題，沒有計算公式。法源與制度背景如需援引，以命題當年（民國 114 年）法規為準。

解題方法

採取「管制對象—時間尺度—規劃範圍—政策工具—發展目標」五個面向比較。先說明分區管制著重土地使用的靜態分類，再指出成長管理如何把成長時序、總量、設施能力及環境品質納入整體決策，最後補充兩者並非互斥：分區管制可以是成長管理所運用的工具之一。

核心觀念

本題考查非都市土地依《區域計畫法》申請開發許可時，區域計畫委員會應審查的法定條件。以命題當年（民國 114 年）法規為準，依同法第 15 條之 1、第 15 條之 2，申請開發案須經區域計畫委員會審議；符合第 15 條之 2 所列五項條件，始得許可。

審議重點不只是確認申請文件齊備，也要判斷開發區位與國土整體利用是否適當，並檢視環境、防災、公共設施及土地權利等事項。實質審查另依《非都市土地開發審議作業規範》辦理。

解題方法：依《區域計畫法》第 15 條之 2 分項說明

作答時可直接依五項法定條件逐項展開，再補上重要實務見解。尤以第一項「於國土利用係屬適當而合理」涉及整體利益衡量，是較能展現申論深度的部分。

一、於國土利用係屬適當而合理

委員會應從區位及國土整體利用觀點，衡量開發的必要性、合理性及其公共利益，並考量土地資源保育、區域發展、產業與人口配置，以及原有土地使用完整性等因素。

最高行政法院 103 年度判字第 59 號判決指出，判斷此項條件應進行利益衡量，審酌許可開發所帶來的公共利益，是否大於不許可開發所維持的區域土地完整利益。若涉及大面積農地，也應將糧食安全及永續發展納入考量。單純符合個別技術規定，不能取代對國土利用適當性的整體判斷。

二、不違反土地利用或環境保護計畫

開發案不得違反中央或地方政府依中央法規或地方自治法規所作成的土地利用計畫、環境保護計畫。審查時應檢視基地與相關計畫的指導原則、土地使用安排及限制是否相容。

這一項著重計畫與法令的一致性；即使開發案本身提出環境改善措施，仍不能因此免除遵守相關計畫的要求。

三、對環境保護、自然保育及災害防止有妥適規劃

核心觀念

本題考查容積移轉如何在都市計畫地區內，改變土地開發強度與土地使用型態。作答應從「送出基地」與「接受基地」兩端說明：容積由不適合或受限制開發的土地移出，移至適合承接開發的土地使用，使開發權在空間上重新配置。

以命題當年（民國 114 年）法規為準。《都市計畫法》第 83 條之 1 授權辦理容積移轉；相關機制由《都市計畫容積移轉實施辦法》規範。送出基地是得將全部或部分容積移轉至其他可建築土地使用的土地；接受基地則是接受移入容積的土地。一般移轉量依送出基地與接受基地公告土地現值及接受基地容積率等條件計算，並受法定及地方審查規範限制。

解題方法與土地使用型態影響

解題宜依「送出基地 → 接受基地 → 都市整體」三個層次論述，並兼顧正面效果與可能的空間衝擊。

一、送出基地：由可建築土地轉為保育或公共用途

送出基地常見於具有保存、公共或環境價值，或因基地條件而不宜充分開發的土地，例如古蹟、歷史建築及其定著土地、公共設施保留地，以及其他符合規定的土地。土地所有權人移出容積後，送出基地可維持保存、開放或公共使用，降低原本依分區規定興建建築物的開發壓力。

因此，土地使用型態可能由高強度建築開發，轉向文化資產保存、公共設施、開放空間或自然環境維護。容積移轉也讓部分保育或公共目的得以透過容積利益補償土地權利人，減輕政府直接徵收或補償的財政負擔。

二、接受基地：集中增加建築量體與開發強度

接受基地取得移入容積後，可在法定範圍內增加可建築樓地板面積。都市開發因而由送出基地分散或受限的空間，轉向較適合承接開發的基地；