114 地方特考離島四等 地政類科 土地法規概要（包括土地登記） 考古題詳解

核心觀念

本題考「地籍圖重測」的程序與法律效果。已辦地籍測量的地區，因地籍原圖破損、滅失、比例尺變更或其他重大原因，得重新實施地籍測量；地籍圖已使用逾 50 年且部分破損、精確度不足，符合《土地法》第 46 條之 1 所定重測原因。

重測的目的，是以地籍調查及測量重新確認土地界址，並將界址反映於地籍圖。面積是依界址測量計算所得的結果，重測前後面積增減，不等於土地所有權範圍當然增減，也不當然產生補償請求權。

以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。

解題方法

依題目所問的四個程序問題，依序套用《土地法》第 46 條之 2、第 46 條之 3，以及《地籍測量實施規則》關於地籍圖重測、異議複丈的規定：先說明所有權人的指界義務，再說明未到場時的施測方式，接著判斷能否申請異議複丈，最後說明面積減少有無補償。

到場指界的規定

重新實施地籍測量時，土地所有權人應於地政機關通知的期限內：

1. 自行設立界標。
2. 到場指界。
3. 在界址分歧點、彎曲點或其他必要位置，會同鄰地所有權人共同認定界址。

土地所有權人到場但無法指界時，地籍調查及測量人員得參考舊地籍圖及其他可靠資料協助指界；經所有權人同意協助結果者，視同自行指界，並應由所有權人埋設界標。若不同意協助結果且仍無法自行指界，則依法律規定逕行施測；如因此發生界址爭議，應依《土地法》第 46 條之 2 第 2 項準用同法第 59 條第 2 項處理。

未到場時的施測方式

土地所有權人逾期未設立界標或未到場指界，地政機關得依下列法定順序逕行施測：

1. 鄰地界址。
2. 現使用人之指界。
3. 參照舊地籍圖。
4. 地方習慣。

核心觀念

本題考《平均地權條例》第 47 條、第 47 條之 3 與第 81 條之 2，重點是區分成屋（中古屋）買賣與預售屋買賣的申報時點、申報義務人，以及申報價格或交易面積不實時的罰則。以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。

解題方法

先依交易類型判斷申報規則，再看題目中的錯誤是否屬於「價格」或「交易面積」資訊不實。車位價格屬價格資訊，車位面積屬交易面積資訊；題目並指出錯誤連帶造成總價、單價錯誤，因此適用價格或交易面積不實的裁罰規定。

申報時點與義務人

• **中古屋買賣：**原則上由買賣雙方共同申報。委託地政士申請所有權移轉登記者，由地政士申報；委託不動產經紀業申請登記者，由不動產經紀業申報。申報應於買賣案件申請所有權移轉登記時一併辦理。
• **預售屋買賣：**由銷售預售屋者，或受託代銷該預售屋的不動產經紀業，於簽訂買賣契約書之日起 30 日內申報登錄成交資訊。

甲建設公司的裁罰

甲公司自行銷售預售屋，且未委託不動產經紀業，因此申報義務人是甲建設公司。

車位價格、車位面積申報錯誤，並造成總價、單價錯誤，屬申報登錄價格或交易面積資訊不實。依《平均地權條例》第 81 條之 2，主管機關得按建物戶（棟）處新臺幣 3 萬元以上 15 萬元以下罰鍰，並令限期改正；屆期未改正者，按次處罰。

本案已成交並申報 100 戶，按戶（棟）計算：

$100 \times 3\text{萬元}=300\text{萬元}$

核心觀念

本題要分辨一般公有土地處分所受的監督程序，與公辦市地重劃抵費地依特別規定處理的情形。主要法源是《土地法》第25條、《平均地權條例》第7條及第60條、《平均地權條例施行細則》第84條，以及《市地重劃實施辦法》第54條。

以下以命題當年（民國114年）法規為準。

公有土地的一般處分程序

依《土地法》第25條，直轄市或縣（市）政府對其所管公有土地，若要處分、設定負擔，或辦理期間超過10年的租賃，須同時符合兩項程序：

1. 經該管區內民意機關同意。
2. 經行政院核准。

兩項程序均完成後，地方政府始得辦理處分、設定負擔或長期租賃。條文所稱「處分」包含土地所有權移轉等處分行為；「設定負擔」則包括在土地上設定抵押權、地上權等權利負擔。租期未逾10年者，不因《土地法》第25條而須走上述程序，但仍應依其他相關法令辦理。

本條直接規範的是直轄市及縣（市）政府所管公有土地，答題時不宜將其擴張成所有公有土地都一律適用相同程序。

公辦市地重劃抵費地的處分

《平均地權條例》第7條規定，政府依該條例規定照價收買、區段徵收，或因土地重劃而取得的土地，得隨時公開出售，不受《土地法》第25條限制。公辦市地重劃取得的抵費地，屬此類土地，出售時不必再依《土地法》第25條取得地方民意機關同意及行政院核准。

抵費地仍須依其特別處分規定辦理。《平均地權條例施行細則》第84條及《市地重劃實施辦法》第54條規定，土地分配結果公告確定後，抵費地除得按底價讓售作為社會住宅用地、公共事業用地，或行政院專案核准所

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第49條的廢止徵收要件，以及第50條、第51條所定的申請與發還程序。題示徵收發生於1990年，雖在《土地徵收條例》施行前，仍適用第49條；該條明定，前三項規定適用於本條例施行前公告徵收的土地。以下以命題當年（民國114年）法規為準。

廢止徵收與撤銷徵收不同：撤銷主要處理法定的徵收錯誤等情形；廢止則是原徵收處分原本合法，但徵收目的或必要性後來消失，依法使徵收失其效力。

解題方法

先對照題目所述「未興建學校」與第49條第2項的廢止事由，再判斷事實是否足以構成法定要件；接著依第50條確認申請程序，最後依第51條說明核准後如何繳款領回土地。

第49條第2項規定，已公告徵收土地有下列情形之一者，應辦理廢止徵收：

1. 工程變更設計，致原徵收土地不在工程用地範圍內。
2. 依徵收計畫開始使用前，興辦事業改變、興辦事業計畫經註銷、開發方式改變或取得方式改變。
3. 已依徵收計畫開始使用，但尚未完成使用，因情事變更，致原徵收土地全部或一部已無徵收必要。

題示土地一直未興建學校，應依實際計畫狀態判斷是否符合第2款，例如興辦學校事業已改變或計畫經註銷。若已開始依計畫使用，則須進一步符合第3款所定「因情事變更，已無徵收必要」。單以「多年未興建」或「少子化」為由，尚不能直接推定法定要件成立；仍須經主管機關查明並確認事業計畫或必要性確已改變。

申請及審查程序

依第50條，撤銷或廢止徵收原則上由需用土地人向中央主管機關申請。需用土地人未申請時，原土地所有權人得向該管直轄市或縣（市）主管機關請求。