114 地方特考離島四等 地政類科 民法物權編概要 考古題詳解
第 一 題25 分
甲、乙締結購買乙所有之 A 房地的契約，並已完成移轉登記。惟甲、乙締結 A 房地之買賣契約及完成移轉登記前，A 房地已由丙占用中。
完成移轉登記後，甲主張丙無正當權源占用 A 房地，請求丙返還該房地；丙則主張甲、乙間之買賣契約及移轉登記係基於雙方通謀虛偽之意思表示所為，甲並非 A 房地之真正所有權人，不得請求其返還。
甲、丙之主張，何者有理？
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核心觀念
本題考查通謀虛偽意思表示的效力、不動產所有權移轉登記的效力，以及所有人返還請求權。
民法第 87 條第 1 項規定，表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效；但不得以其無效對抗善意第三人。依同條第 2 項，虛偽意思表示若隱藏其他法律行為，應依該隱藏行為的規定處理。
不動產所有權依民法第 758 條，須因法律行為並完成登記，始生物權變動效力；依民法第 759 條之 1 第 1 項，登記權利人推定適法有此權利。民法第 767 條第 1 項前段則規定，所有人對無權占有其所有物者，得請求返還。
本題以命題當年（民國 114 年）法規為準；上述相關條文於命題當年並無影響本題結論的重要修正。
解題方法
先判斷甲、乙間的買賣及所有權移轉是否為通謀虛偽意思表示，再依其效力判斷甲是否取得 A 房地所有權，最後檢視丙能否以民法第 87 條的善意第三人保護或不動產登記公信力，對抗甲的返還請求。
若甲、乙確實通謀虛偽，買賣的債權行為及所有權移轉的物權行為均無效。甲雖已辦妥移轉登記，仍不因此取得所有權；登記本身不能使無效的物權行為轉為有效。民法第 87 條但書及第 759 條之 1 第 2 項所保障的，是因信賴不動產登記而依法進行物權交易並完成登記的善意第三人。
本題的丙在甲、乙買賣及移轉登記前，已占用 A 房地。丙並未因信賴甲名下的登記，與甲進行物權交易並完成登記；單純占用房地，不會因此成為受保護的善意第三人。即使丙證明甲、乙間確有通謀虛偽，甲也不會因該無效移轉取得所有權。因此，甲不能僅以登記名義人身分依民法第 767 條請求丙返還房地。
當事人主張分析
第 二 題25 分
甲於乙之 A 土地上建造建物，並基於時效取得，登記為 A 地之地上權人。其後，甲將該地上權贈與其子丙，並辦妥移轉登記。
惟因系爭地上權並未約定地租，乙有無得請求丙支付相當地租之依據？乙得請求丙支付之地租應自何時起算？
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核心觀念
本題考的是因時效取得地上權後，土地所有人能否請求地租，以及地租請求權對地上權受讓人的效力。
以命題當年（民國 114 年）法規為準。民法第 832 條規定，地上權是以在他人土地上有建築物或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地的權利；民法第 772 條準用第 769 條、第 770 條，則是地上權時效取得的法源。地上權可以約定支付地租，也可以沒有地租約定。
因時效取得地上權，並非土地所有人與占有人經合意設定，雙方起初可能沒有約定地租。司法院釋字第 291 號解釋指出，時效取得地上權人與土地所有人若就地租有爭議，應由法院裁判；其理由是土地所有人仍負擔土地稅捐等，應衡平雙方利益。
解題方法
先分清楚地上權本身與地租債務：
- 甲已因時效取得並登記為地上權人，故乙的土地上存在地上權。
- 地租並未約定，乙不能逕以原有地租約定請求甲或丙付款；但依釋字第 291 號解釋意旨，乙得請求與地上權人協議地租，協議不成時，請求法院裁判。
第 三 題25 分
甲向乙借款新臺幣（以下同）70 萬元，於尚未清償該筆債務前死亡。甲之繼承人丙為清償其自甲繼承之 A 屋的貸款，乃向乙借款 300 萬元，雙方以書面約定借期 5 年、每年支付週年利率 2%之利息、逾期未償還則依法定利率給付遲延利息。
丙為擔保此筆借款及利息等債務，乃提供 A 屋供乙設定普通抵押權，並於登記設定上開抵押權時，附上上述書面約定為附件。事後，乙要求追加甲生前對其所負之 70 萬元債務亦應屬前述抵押權擔保之債權的範圍，丙亦口頭應允之。
因丙屆期未清償其對乙所負上述債務，乙乃實行對 A 屋之抵押權，並主張其就拍賣 A 屋所得價金，得優先受償包含前述 70 萬元在內之全部金額。
乙之主張是否有理？
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核心觀念
本題考普通抵押權的從屬性、擔保債權範圍，以及設定後追加擔保債權是否須具備特定方式。
依民法第860條，普通抵押權係以不動產擔保「特定債權」；依第861條，抵押權所擔保者為原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權之費用，但契約另有約定者，不在此限。換言之，抵押權原則上只擔保設定時所特定的債權；若要另外納入其他債權，須有有效的追加約定。
抵押權屬不動產物權，依民法第758條，因法律行為而取得、設定、喪失或變更不動產物權，非經登記不生效力。抵押權設定後，若要擴張其所擔保債權的範圍，實質上涉及抵押權內容的變更，也須以登記完成物權變更。
解題方法
先區分乙主張的款項是哪一種債權，再檢查該債權是否已有效納入抵押權的擔保範圍：
- 丙向乙借款的 300 萬元：抵押權設定時，丙、乙以書面約定此筆借款及利息等債務由 A 屋擔保，並將約定書附於設定登記，故屬抵押權擔保的原債權。
- 甲生前所欠的 70 萬元：這是甲對乙所負的舊債，與丙借款的 300 萬元是不同債權。甲死亡後，丙繼承甲的債務，不會因此使該筆債務自動成為丙設定抵押權所擔保的債權。
第 四 題25 分
甲為從事採取、加工、販售砂石業務之業者，因有部分不法盜採之嫌，致其堆置於河川行水區域內之土石（下稱系爭土石堆）經檢察機關扣押並發還予管理該河川之乙主管機關。其後，乙公開標售系爭土石堆，經丙得標，並於得標後已載離部分土石（下稱 A 土石）。
在上述情形下，如甲主張乙係無權處分其所有之 A 土石，請求乙應賠償該部分之損害時，甲是否應證明自己為 A 土石之所有權人？又，乙得否主張其係基於檢察機關之發還而善意取得系爭土石堆之所有權？
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核心觀念
本題考查兩項動產物權制度：動產混合與動產善意取得。土石屬動產；若甲所有的砂石與他人所有的砂石混合，已不能識別，或識別須花費過鉅，應依民法第813條準用第812條第2項判斷混合物的所有權歸屬。另依民法第801條、第948條第1項，動產善意取得須以所有權移轉為目的，並基於法律行為受讓占有。
以下以命題當年（民國114年）法規為準。
解題方法
先處理甲是否須證明 A 土石歸自己所有：題目指出堆置的土石中有甲所有部分，也有涉嫌盜採的部分；若兩者混合後不能識別，且甲所有的部分可視為主物，便依動產混合規定判斷整個混合物的所有權，再確認甲是否還須另行證明 A 土石的所有權。
再處理乙能否善意取得：抓住善意取得的前提——乙是否基於以移轉所有權為目的的法律行為受讓占有。檢察機關扣押後將土石交還乙，是否具備這項前提，是本題關鍵。
個別爭點
一、甲是否須證明自己為 A 土石所有權人？
民法第813條規定，動產與他人動產混合後不能識別，或識別須費用過鉅者，準用第812條有關動產附合的規定。依第812條第2項，混合物中有可視為主物者，由主物所有人取得混合物所有權。