110 臺灣菸酒招考從業職 地政 不動產投資分析、土地開發及利用 考古題詳解

核心觀念

本題考查投資評估中三種常見的風險分析工具，重點在於辨識：

1. 敏感度分析：單一變數變動對投資結果的影響。
2. 情境分析：多項相關變數同時變動所形成之整體情境。
3. 模擬分析：將不確定變數設定為機率分布，反覆抽樣以估計投資結果的機率分布。

投資評估通常以淨現值（Net Present Value, NPV）、內部報酬率（Internal Rate of Return, IRR）、獲利指數等作為成果指標。例如淨現值公式為：

$$NPV=-I_0+\sum_{t=1}^{n}\frac{CF_t}{(1+r)^t}$$

其中，$I_0$ 為初始投資成本、$CF_t$ 為第 $t$ 期現金流量、$r$ 為折現率、$n$ 為評估期間。風險分析即是觀察重要假設變動時，$NPV$ 或其他投資指標如何受到影響。

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（一）敏感度分析【8 分】

1. 定義

敏感度分析（Sensitivity Analysis）是指在其他條件維持不變的情況下，一次調整一項重要變數，觀察該變數變動對投資評估結果的影響程度。

其核心問題是：

「某一項假設發生變化時，投資計畫的報酬或價值會受到多大影響？」

常見的分析變數包括：

• 土地取得成本
• 建築工程費
• 售價或租金
• 出租率、銷售率
• 開發期間
• 營運成本
• 融資利率
• 折現率
• 稅負及管理費用

2. 分析方法

首先建立基本案例，計算其投資結果，例如基本案例之淨現值為：

$$NPV_0$$

接著固定其他變數，只改變某一項變數，例如將售價分別調整為下降 $10\%$、下降 $5\%$、維持原值、上升 $5\%$、上升 $10\%$，再分別計算各種情況下的 $NPV$。

若售價變動幅度為 $\Delta P$，相對應的淨現值變動為 $\Delta NPV$，可用下列方式觀察敏感程度：

$$\text{敏感度}=\frac{\Delta NPV}{\Delta P}$$

也可利用彈性概念表示：

$$\text{敏感度係數} = \frac{\Delta NPV/NPV}{\Delta X/X}$$

其中，$X$ 為被調整的投資變數。敏感度係數絕對值越大，表示投資結果對該變數越敏感，該變數也是投資計畫的重要風險來源。

3. 判讀方式

例如：

• 售價只下降 $5\%$，$NPV$ 即由正值轉為負值，表示投資案對售價高度敏感。
• 工程成本上升 $10\%$，$NPV$ 仍維持正值，表示投資案對工程成本的承受能力較高。
• 折現率上升後，$NPV$ 顯著下降，表示投資案對資金成本及市場利率較為敏感。

敏感度分析通常可繪製「敏感度圖」或「龍捲風圖」，以比較各項變數對投資結果的影響程度。

4. 特徵與限制

敏感度分析的優點是：

• 方法簡單、容易理解。
• 可迅速找出關鍵風險變數。
• 適合做初步投資評估及風險排序。

其限制是：

• 通常一次只改變一項變數。
• 未充分反映各變數之間的相互關聯。
• 未直接提供各種結果發生的機率。
• 變數變動幅度往往依分析者設定，具有主觀性。

5. 解題技巧

判斷敏感度分析的關鍵字為：

「其他條件不變」、「一次改變一個變數」、「觀察單一因素影響」。

只要題目強調分別調整售價、成本、租金、利率等單項因素，即屬於敏感度分析。

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（二）情境分析【8 分】

1. 定義

情境分析（Scenario Analysis）是指針對投資計畫可能面臨的不同整體環境，設定一組彼此具有合理關聯的假設，並據此計算各情境下的投資結果。

其核心問題是：

「在不同的整體市場或經營環境下，投資計畫的表現如何？」

常見情境包括：

• 樂觀情境
• 基準情境
• 悲觀情境

2. 分析內容

情境分析不是只改變一項變數，而是同時調整多項相互關聯的變數。

例如，不動產開發案可設定如下：

情境	售價	銷售率	工程成本	開發期間
樂觀情境	上升	提高	維持或降低	縮短
基準情境	依目前估計	依目前估計	依預算	依原計畫
悲觀情境	下降	降低	上升	延長

各情境均須將上述假設代入現金流量模型，再計算：

$$NPV_{\text{樂觀}} ,\quad NPV_{\text{基準}} ,\quad NPV_{\text{悲觀}}$$

亦可比較各情境下的 $IRR$、還本期間、投資報酬率等指標。

3. 與敏感度分析之區別

敏感度分析是「單項變數分析」，情境分析是「整體組合分析」。

例如：

• 只將售價降低 $10\%$，其他條件不變：屬於敏感度分析。
• 同時設定售價下降、銷售率降低、工程成本上升、開發期延長：屬於情境分析。

情境分析特別適合處理變數間具有關聯性的情況。例如景氣衰退時，通常會同時出現售價下降、需求減少、銷售速度變慢及融資條件惡化，不能將各變數完全分開看待。

4. 機率問題

情境分析可以僅比較各種可能情況，不一定要替每一種情境設定發生機率。

若題目提供各情境的發生機率，也可進一步計算期望淨現值：

$$E(NPV)=\sum_{i=1}^{m}p_iNPV_i$$

其中，$p_i$ 為第 $i$ 種情境的發生機率，$NPV_i$ 為該情境下的淨現值。

然而，是否具有機率設定並非區分情境分析的必要條件；情境分析的本質仍在於建立多項變數的整體假設組合。

5. 優點與限制

情境分析的優點是：

核心觀念

本題依「土地徵收條例」規定，分別考查：

1. 區段徵收的法定事由。
2. 徵收土地時，土地改良物原則上一併徵收，但法律所定的例外情形。

以下以命題當年（民國110年）法規為準。

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（一）何種情形得為區段徵收？【16分】

法律依據

依土地徵收條例第4條規定，有下列各款情形之一者，得為區段徵收：

1. 新設都市地區開發

新設都市地區之全部或一部，實施開發建設者。

此類型重點在於「新設都市地區」及「開發建設」，例如新市鎮、新都市發展地區之整體開發。

2. 舊都市地區更新

舊都市地區為公共安全、衛生、交通之需要，或為促進都市合理發展，實施更新者。

此類型著重於既有都市地區的更新改造，目的包括改善危險建築、衛生環境、交通問題及都市發展失衡等。

3. 都市土地使用分區變更後開發

都市土地之農業區、保護區、公共設施用地或其他特定專用區，為促進都市整體發展需要，變更為建築用地或其他使用區，實施開發建設者。

本款須掌握三個要件：

• 屬於都市土地。
• 原使用分區須變更。
• 變更後須進行開發建設。

4. 非都市土地開發

非都市土地實施開發建設者。

例如非都市土地辦理新社區、產業園區或其他重大開發建設，為取得完整開發範圍，得採區段徵收方式辦理。

5. 農村社區開發或更新

農村社區為加速公共設施建設或更新，實施開發建設者。

其目的在於改善農村社區的道路、排水、公共設施及居住環境，並透過整體規劃進行開發或更新。

6. 其他依法得為區段徵收者

其他法律明文規定得辦理區段徵收者。

此為概括規定，必須有其他法律的明確授權，不能僅因行政機關認為有公益需要，即自行擴張區段徵收事由。

解題方法與得分重點

本小題應直接依土地徵收條例第4條逐款作答，採「事由＋簡要說明」方式最完整。答案不可只寫「為公共利益即可」，因為區段徵收必須符合第4條所列法定類型。

解題技巧

區段徵收事由可整理為：

新設都市、舊都市更新、都市分區變更、非都市開發、農村社區、其他法律。

其中最容易漏寫的是：

• 都市土地分區變更後的開發。
• 農村社區為加速公共設施建設或更新。
• 「其他依法得為區段徵收」的概括事由。

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（二）土地改良物不一併徵收之例外【9分】

原則

依土地徵收條例第5條規定，徵收土地時，其土地改良物應一併徵收。

土地改良物包括建築改良物及農作改良物。其立法目的在於避免土地被徵收後，土地改良物的權利人因土地與改良物分離而受到不當損害。

例外情形

核心觀念

本題同時檢核兩項投資可行性條件：

1. 債務保障比率（DCR）

$DCR=\frac{\text{淨營運收益（NOI）}}{\text{年度債務服務額}}$

銀行要求最低 $DCR=1.2$，因此：

$\text{NOI}\geq 1.2\times\text{年度債務服務額}$

2. 自備款之稅前要求報酬率

自備款投資報酬率為：

$$\text{自備款報酬率} =\frac{\text{淨營運收益}-\text{年度債務服務額}}{\text{自備款}}$$

必須達到 $7\%$，因此：

$$\text{NOI}-\text{年度債務服務額} \geq \text{自備款}\times 7\%$$

投資案必須同時符合銀行的 DCR 要求及投資人的最低報酬率要求。

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解題方法

一、計算貸款金額與自備款

不動產售價為 $2,000$ 萬元：

$$\text{自備款}=20,000,000\times 30\% =6,000,000\text{元}$$ $$\text{貸款金額}=20,000,000\times 70\% =14,000,000\text{元}$$

二、查得貸款常數

貸款年利率為 $6\%$，貸款期間為 $15$ 年：

$15\times 12=180\text{月}$

依題目附表，利率 $6\%$、月期 $180$ 的貸款常數為：

$MC=0.00844$

此貸款常數代表每月本息攤還額占原始貸款金額之比例。

三、計算每月及每年債務服務額

每月本息攤還額：

$$14,000,000\times 0.00844 =118,160\text{元}$$

每年債務服務額：

$$118,160\times 12 =1,417,920\text{元}$$

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條件一：符合銀行最低 DCR

$DCR=\frac{NOI}{1,417,920}\geq 1.2$

因此：

$NOI\geq 1,417,920\times 1.2$

核心觀念

本題考查《區域計畫法》架構下，非都市土地「使用分區」與「使用地編定」的對應關係，以及《非都市土地使用管制規則》所定各類建築用地的建蔽率、容積率。

非都市土地先劃定使用分區，再依土地使用性質編定為不同使用地。甲、乙、丙、丁種建築用地雖均屬建築用地，但其所對應的使用分區及建築目的不同。

以下數值均以命題當年（民國110年）法規為準；實際個案仍可能受地方自治法規、都市設計、山坡地管制、環境敏感地區及其他目的事業法規之較嚴格限制。

解題方法

本題可分為兩個層次：

1. 先依「使用分區」判斷甲、乙、丙、丁種建築用地的主要使用目的。
2. 再依《非都市土地使用管制規則》所定上限，分別填寫建蔽率與容積率。

建蔽率及容積率的基本公式如下：

$$建蔽率=\frac{建築面積}{基地面積}\times100\%$$ $$容積率=\frac{各樓層樓地板面積總和}{基地面積}\times100\%$$

例如基地面積為 $1,000$ 平方公尺，建蔽率為 $60\%$，則建築面積上限為：

$$1,000\times60\%=600\text{平方公尺}$$

若容積率為 $240\%$，樓地板面積總和上限為：

$$1,000\times240\%=2,400\text{平方公尺}$$

（一）四類建築用地之使用差異

1. 甲種建築用地

甲種建築用地係供山坡地範圍以外之農業區內建築使用。

其主要功能是在農業區內提供必要的建築空間，例如農村住宅、農業經營所需之相關建築，以及依法准許的農業附屬設施。其核心特徵是「農業區」及「非山坡地範圍」。

甲種建築用地並非一般都市住宅用地，建築使用仍須符合農業區土地使用管制及相關法規。

2. 乙種建築用地

乙種建築用地係供鄉村區內建築使用。

鄉村區主要是既有聚落或供農村居民生活使用的地區，因此乙種建築用地的使用重點在於鄉村聚落的住宅、公共設施及日常生活相關建築。

其核心特徵是「鄉村區內的聚落建築使用」，與甲種建築用地所處的農業區不同。

3. 丙種建築用地

丙種建築用地係供森林區、山坡地保育區及風景區內建築使用。

此類土地通常具有森林保育、山坡地安全、水土保持或景觀維護等限制，因此建築使用強度較低，並須特別注意水土保持、山坡地開發、環境保護及景觀管制。

其核心特徵是「保育、森林或景觀地區內的低強度建築使用」。

4. 丁種建築用地

丁種建築用地係供工業區及特定專用區內建築使用。

其主要目的在於工業生產、廠房、倉儲及工業活動所需之相關建築，並應配合工業區或特定專用區的產業用途使用。

丁種建築用地雖屬建築用地，但不是一般住宅用地，建築內容及營業活動仍須符合工業區土地使用管制及目的事業主管機關規定。

（二）建蔽率與容積率