110 臺灣菸酒招考從業職 地政 都市計畫法與土地法相關法規 考古題詳解

核心觀念

本題考查「市地重劃之辦理時機」及《土地法》與《平均地權條例》之規範差異。市地重劃並非任意將土地重新分配，而是以都市計畫及土地整體開發為基礎，透過公共設施興建、土地交換分合及地價負擔，使土地形狀整齊、街廓完整並提高利用價值。

以下均以命題當年，即民國110年法規為準。

一、《土地法》規定之辦理時機

依《土地法》第135條，直轄市或縣（市）政府為促進土地利用，得就下列情形辦理市地重劃：

1. 新設都市地區之全部或一部，實施開發建設者

新設都市地區原本尚未完成都市建設，土地分布可能零碎、道路及公共設施尚未形成。為配合都市計畫開發，可先辦理市地重劃，再興建道路、公園、學校等公共設施，使新都市地區具備完整發展條件。

2. 舊都市地區為公共設施之改良者

舊都市地區可能存在道路狹窄、公共設施不足、土地界址及地籍混亂等問題。藉由重劃重新配置土地及公共設施，可改善都市生活環境及土地利用效率。

3. 都市土地重劃後，為促進土地利用者

土地重劃完成後，若仍有土地形狀不整、街廓利用不佳或建築使用不便等情形，為進一步促進土地利用，仍得依規定辦理市地重劃。

因此，《土地法》的規定重點在於「新設都市開發」、「舊都市公共設施改良」及「重劃後促進利用」三類典型情形。

二、《平均地權條例》規定之辦理時機

依《平均地權條例》第56條，為促進土地利用，得就下列地區辦理市地重劃：

1. 新設都市地區之全部或一部，實施開發建設者。

2. 舊都市地區為公共設施之改良者。

3. 都市土地重劃後，為促進土地利用者。

4. 其他依法令得辦理重劃之地區。

前面三款與《土地法》第135條相同，均屬市地重劃的基本類型；第四款則使市地重劃的適用範圍不限於前三種典型情形，只要其他法律或法規命令另有規定，且符合市地重劃目的，即得依法辦理。

此外，《平均地權條例》並明定，市地重劃得由主管機關辦理，也得由土地所有權人自行組織重劃會辦理，顯示其制度設計較《土地法》完整，並兼顧公辦及自辦重劃。

三、兩部法律之差異

核心觀念

本題考查《都市計畫法》上的「迅行變更」制度，以及內政部是否具有逕為變更都市計畫之權限。

依命題當年（民國110年）《都市計畫法》第27條，都市計畫發布實施後，若發生法定重大情事，得不循通常都市計畫通盤檢討程序，而依實際需要迅速辦理變更。但「迅行變更」仍須有法定事由，不能僅以行政機關所稱之政策需要或重大政策計畫作為當然依據。

解題方法

本題分為兩部分：

1. 先逐一列出《都市計畫法》第27條所定迅行變更事由。
2. 再依同條第二項判斷內政部是否有逕為變更權限，並說明其權限並非毫無限制。

一、都市計畫得迅行變更之情事

依命題當年（民國110年）《都市計畫法》第27條第一項，都市計畫經發布實施後，有下列情事之一時，當地直轄市、縣（市）政府或鄉（鎮、市）公所，應視實際情況迅行變更：

1. 因不可抗力遭受損害

因戰爭、地震、水災、風災、火災或其他不可抗力而遭受損害時。

例如都市計畫地區因重大災害導致原有土地使用配置、公共設施或都市發展條件已不適用，為恢復或重建都市機能，即可迅行變更。

2. 為避免重大災害發生

為避免重大災害之發生時。

此一事由重點在於「預防性」處理，不必等到災害實際發生。若現有土地使用分區或公共設施配置，將導致重大災害風險，即可基於公共安全需要迅速變更。

3. 為適應國防或經濟發展需要

為適應國防或經濟發展之需要時。

此處所稱國防或經濟發展，必須具有相當程度之公共性與必要性，不能將一般性、個案性或單純土地開發利益，當然解釋為本款事由。

4. 配合重大設施興建

為配合中央、直轄市或縣（市）興建之重大設施時。

例如興建重大交通設施、公共建設或其他對都市空間結構具有重大影響之設施，因而有調整土地使用分區、公共設施配置或都市計畫內容之必要者，得辦理迅行變更。

本款的核心在於：

• 必須有具體的重大設施興建計畫；
• 該設施須具有重大公共性；
• 都市計畫變更須是配合該設施所必要。

5. 經內政部認定有迅行變更必要

都市計畫經發布實施後，經內政部認定有迅行變更之必要時。

本款賦予內政部一定程度的認定權，使內政部得就個案是否具有迅行變更必要性作成判斷。但這並非表示內政部可以不受任何限制地任意變更都市計畫，仍須以都市計畫確有迅行變更之必要為前提，並遵守都市計畫法定程序及相關法律原則。

二、內政部有無逕為變更權限

有。

依命題當年（民國110年）《都市計畫法》第27條第二項：

核心觀念

本題考查都市更新的三種「處理方式」及其法律上內涵。以命題當年（民國110年）法規為準，直接依《都市更新條例》第4條作答。

題幹所稱「依都市計畫法規定」並不精確；都市更新三種處理方式的直接法源，是《都市更新條例》第4條，而非《都市計畫法》。

都市更新處理方式分為：

1. 重建
2. 整建
3. 維護

題幹所載「總核定件數已有951件」，僅屬背景資料，與判斷三種處理方式無關，不必計算或延伸分析。

解題方法

本題採「先列法定名稱，再逐一說明定義」的方式作答：

• 先完整寫出《都市更新條例》第4條所列三種處理方式，取得列舉分數。
• 再依各方式的核心行為，分別說明其更新程度及具體內容，取得內涵說明分數。
• 判斷關鍵在於：是拆除重建、局部改善既有建築，或以管理及公共設施維持現況。

三種都市更新處理方式及其內涵

一、重建

重建，是指拆除更新地區內原有建築物，重新建築。

其主要內涵如下：

1. 以拆除原有建築物為前提。
2. 拆除後，在更新地區內重新興建建築物。
3. 更新程度最為徹底，通常涉及建築物、土地使用配置及公共設施的全面改善。
4. 適用於建築物老舊、結構安全堪虞、土地使用效能低落，或現有都市機能已不符合需求的地區。

重建的核心判斷語句是「拆除後重新建築」。

二、整建

整建，是指改建、修建更新地區內建築物，或充實其設備，並改進公共設施。

其主要內涵如下：

1. 原有建築物通常仍予保留，不以全部拆除為必要。
2. 得透過改建或修建改善建築物的外觀、結構、設備或使用功能。
3. 得充實建築物設備，例如改善電梯、消防、管線、無障礙設施等。
4. 同時改進更新地區內的公共設施，以提升整體環境品質。
5. 相較於重建，整建屬於對既有建築及環境的改善，更新程度較為溫和。

整建的核心判斷語句是「保留既有建築，透過改建、修建、設備充實及公共設施改善提升品質」。

三、維護

維護，是指加強更新地區內土地使用及建築管理，改進公共設施，以保持其良好狀況。

其主要內涵如下：

核心觀念

本題考《土地法》第 219 條所定之「被徵收土地收回權」、返還徵收價額、原土地所有權人之優先購買權，以及司法院釋字第 763 號對正當行政程序的要求。

以下均以命題當年（民國 110 年）法規為準。土地法第 219 條後續已有修正，實際作答時應依題目指定年度判斷。

（一）收回權期間及得行使收回權之情形

1. 收回權期間

依土地法第 219 條第 1 項，原土地所有權人得於：

向該管直轄市或縣（市）地政機關申請收回土地。

因此，期間起算點不是徵收公告日，也不是補償費開始發放日，而是：

自該日起算五年，逾期原則上不得再行使收回權。

2. 得行使收回權之情形

有下列情形之一者，原土地所有權人得申請收回被徵收土地：

1. 徵收土地未依核准計畫使用。

2. 徵收土地未於核准徵收時所定之原興辦事業期限內使用。

例如，主管機關核准徵收土地係為興建公共設施，但事後未依原核准計畫使用，或逾越原定期限仍未開始使用，即可能構成收回事由。

但下列情形不在收回規定之限：

1. 依都市計畫法規定得變更使用者。

2. 依區域計畫法規定得變更使用者。

3. 依其他法律規定得變更使用者。

也就是說，土地使用目的雖與原核准計畫不同，但若係依法定程序變更使用，並非當然構成「未依核准計畫使用」。

（二）繳清原受領徵收價額之期限

原土地所有權人申請收回土地，經主管機關查明符合土地法第 219 條第 1 項規定，並經原核准徵收機關核准後，應於：

繳清原受領之徵收價額。

逾期未繳清者，視為放棄收回權。

（三）原土地所有權人得行使優先購買權之情形

原土地所有權人之優先購買權，主要發生於被徵收土地已無繼續依原徵收目的使用之必要，並由需用土地人或相關機關辦理處分、出售時。

其要件如下：

1. 土地原已被徵收。

2. 徵收後原徵收目的已無必要，或因情事變更而無法依原目的繼續使用。

3. 該土地未符合土地法第 219 條第 1 項所定收回權之行使要件，或收回權期間已經過。

4. 主管機關或需用土地人將該土地出售或公開標售。

5. 原土地所有權人應於法定期間內，依同一交易條件行使優先購買權。