115 身心障礙特考三等 地政 不動產估價 考古題詳解
第 一 題25 分
影響不動產價格的因素有哪三大類？捷運設站對於鄰近不動產價格的影響，得以哪些因素調整評估？
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核心觀念
影響不動產價格的因素，可依其影響範圍分為一般因素、區域因素、個別因素。判斷捷運設站的影響，不能只以「距捷運站近，所以價格上漲」概括處理；須辨明捷運帶來的交通效益與可能產生的環境成本，並分析其對特定不動產價格的實際作用。
以命題當年（民國 115 年）法規為準，《不動產估價技術規則》第 2 條分別定義一般因素、區域因素及個別因素；第 3 條並要求估價師蒐集房地供需、環境變遷、公共與公用設施、交通運輸、土地使用及未來發展趨勢等資料，作為掌握價格水準的基礎。本題不涉及後續修法提醒。
解題方法
先依影響範圍說明三類因素，再把捷運設站的作用拆成「交通與發展效益」及「設施造成的負面外部效果」，最後依區域或個別條件分析、比較其對價格的淨影響。
一、影響不動產價格的三大類因素
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一般因素：對不動產市場及其價格水準發生全面影響的自然、政治、社會、經濟等共同因素。例如總體景氣、利率與金融環境、人口及所得變動、土地政策、重大災害等。
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區域因素：影響近鄰地區不動產價格水準的因素。例如區域交通系統、公共設施、商業機能、生活環境、治安、產業與土地使用狀況等。
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個別因素：不動產因本身條件而產生價格差異的因素。例如基地面積與形狀、臨路條件、地勢、建物屋齡與樓層、採光、通風，以及標的至捷運站的實際距離與步行可及性。
二、捷運設站對鄰近不動產價格的影響與調整因素
捷運設站可能提升交通可及性、縮短通勤時間，並帶動人流、商業活動及周邊土地發展；但也可能帶來噪音、震動、人潮、交通壅塞、隱私或安全疑慮等不利效果。因此，估價時應觀察下列因素：
- 與車站的距離及可及性：包括實際步行距離、道路連通性、出入口位置、是否須穿越障礙，以及是否有轉乘便利性。直線距離相近，不代表實際通行同樣便利。
第 二 題25 分
採取比較法估價需經哪些調整？於估價作業中，哪一項調整相對較為複雜？
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核心觀念
比較法是以比較標的的價格為基礎，將勘估標的與比較標的的差異加以比較、分析及調整，推算勘估標的價格。其理論基礎為替代原則：在其他條件相近時，理性市場參與者不會為某一不動產支付高於取得替代標的所需的價格。
依《不動產估價技術規則》第 18 條至第 20 條，比較法的主要調整項目為：
- 情況調整：排除比較標的因特殊交易情況造成的價格偏高或偏低，使價格回復至正常交易情況。
- 價格日期調整：將比較標的成交時點的價格，調整至勘估標的的價格日期。
- 區域因素調整：調整比較標的與勘估標的所在區域，在交通、公共設施、環境、土地使用管制及區域發展等因素上的差異。
- 個別因素調整：調整兩標的本身條件的差異，例如面積、形狀、臨路情形、樓層、屋齡、建物構造、採光及景觀等。
以比較標的價格為基礎，依序調整後，概念上可表示為：
實際估價時，各項調整須依比較標的與勘估標的的差異方向及程度決定；若採差額法，則按各項價格差異加減調整。區域因素及個別因素調整以百分率法為原則，也得採差額法，並應於估價報告書中敘明。
解題方法
第 三 題25 分
何謂樓層別效用比？並請試著編製一棟七層樓集合住宅的樓層別效用比？
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核心觀念
樓層別效用比，是以同一幢建物某一樓層作為基準，表示各樓層效用相對於基準樓層的百分比。樓層高度可能影響可及性、視野景觀、採光通風、噪音與防災避難等條件，進而造成各樓層價格或租金差異。
樓層別效用比可用成交價格或實質租金資料推估，並應反映估價標的所在地的市場行情及地方習慣。《不動產估價技術規則》第 98 條要求區分所有建物估價時，考量與比較標的之樓層別效用比及位置差異，作適當調整。法規依據以命題當年（民國 115 年）為準。
解題方法與七層樓範例
題目未提供特定建物的交易或租金資料，因此無法推得唯一的市場數值。以下假設為一般七層樓集合住宅，設有電梯，無特殊景觀或一樓店面等條件差異，並以第四樓作為基準樓層，編製示範表。
計算概念為：
假設各樓層相對於第四樓的價格或租金如下：
| 樓層 | 相對於第四樓的示範比率 | 樓層效用特徵概述 |
|---|---|---|
| 一樓 | 85% | 可及性較佳，但隱私、噪音或安全性可能較不利 |
| 二樓 | 90% | 樓高較低，視野及隱私通常較弱 |
| 三樓 | 95% | 與基準樓層條件接近，略低於基準 |
| 四樓 | 100% | 基準樓層 |
第 四 題25 分
建築物累積折舊額之計算，有哪些折舊路徑可供選擇？維護管理良好住宅大樓之價格折舊，選擇以哪一種路徑計算較合適？
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核心觀念
本題考《不動產估價技術規則》第 68 條的建物累積折舊計算。該條要求估價人員依建物特性及市場動態，選擇等速折舊、初期加速折舊或初期減速折舊的計算路徑，並考量物理、功能及經濟因素；觀察維修與整建情形後，也可推估賸餘經濟耐用年數。以下以命題當年（民國 115 年）法規為準。
成本法下，建物成本價格的基本關係為：
建物折舊反映建物因使用、時間經過及外在因素所造成的價值減損。折舊路徑描述的是折舊如何隨時間累積，不代表所有建物都必須採用同一種方法。
解題方法：依折舊累積速度分三類
設建物總成本為 、殘餘價格為 、經濟耐用年數為 、已經歷年數為 。三種路徑可用下列方法說明：
一、等速折舊
常見方法為直線法（定額法），將可折舊金額平均分配至耐用年數內，每年折舊額相同：
其特徵是折舊額隨時間等比例增加，折舊曲線呈直線。
二、初期加速折舊
常見方法包括定率法及年數合計法。此路徑在建物使用初期累積較多折舊，後期累積速度降低；折舊曲線呈凸型。
以定率法為例，每年以尚未折舊的建物價值乘固定折舊率，故前期折舊額較大，往後逐年減少。