115 身心障礙特考三等 地政 土地法規（包括土地登記） 考古題詳解

核心觀念

本題依序考查：繼承登記、抵押權因清償而塗銷、公同共有轉為分別共有、共有物分割登記，以及地上權設定與移轉登記。解題時須依各法律關係發生的先後，辨認每一步的登記原因與申請人。

以下以命題當年（民國115年）法規為準。題目未交代乙、丙、丁約定的持分比例及土地分割後各自取得的地號，相關登記應依三人的協議及實際分割結果記載。

解題方法：依權利變動順序處理

一、甲死亡：辦理繼承登記

甲死亡時，土地由乙、丙、丁繼承；三人尚未分割遺產，故土地所有權屬於三人公同共有。應先辦理所有權繼承登記，登記為乙、丙、丁公同共有。

繼承登記得由繼承人之一為全體繼承人利益申請。土地登記規則第120條並規定，繼承人為二人以上，部分繼承人不能會同申請時，得由其中一人或數人為全體利益申請公同共有登記。題目中由乙代為清償債務，不影響土地仍須依繼承關係辦理登記。

二、乙代償庚的債務：辦理抵押權塗銷登記

甲以土地設定抵押權擔保向庚所借的款項。乙代為清償後，若該抵押權所擔保的債務已全部清償，抵押權即因債務清償而消滅，應辦理抵押權塗銷登記。

塗銷登記的原因為「清償」。原則上由抵押權人庚與土地所有權人會同申請；此時土地所有權人為甲的繼承人乙、丙、丁。乙雖為實際清償者，但單憑清償事實，不能省略土地登記程序；申請時應備妥抵押權塗銷所需文件及已清償的證明。依土地登記規則關於塗銷登記的規定，權利因債務清償而消滅時，應申請塗銷。

三、公同共有改為分別共有：辦理共有型態變更登記

乙、丙、丁全體同意終止公同共有關係，改為分別共有。此時土地仍是同一筆土地，改變的是所有權的共有型態，應辦理所有權共有型態變更登記，由公同共有改登為乙、丙、丁分別共有，並記載各自應有部分。

這一步不是土地標示分割，也不是把土地分成數筆後各自單獨所有。登記應以三人合意的分別共有持分為準；題目未提供比例，不得逕自推定各為三分之一。

四、分割土地並由三人各自單獨所有：辦理共有物分割登記

其後乙、丙、丁將土地所有權分割為單獨所有，已不只是將公同共有改為分別共有，而是將共有土地分配給共有人各自取得。因此應辦理共有物分割登記。

核心觀念

本題考《市地重劃實施辦法》第14條第3項及第4項，重點是市地重劃計畫書的法定記載事項，以及遇有優先實施重劃或超額負擔時應加記的內容。

題目已指出重劃地區選定後，主管機關應舉辦座談會、擬具計畫書並報請上級主管機關核定。作答時應以「重劃計畫書應記載事項」為主，依條文逐項說明。

解題方法

以《市地重劃實施辦法》第14條第3項列出的十三款為答題骨架，再補充第4項的特別記載義務。逐項交代範圍、法源、目的、土地現況、公共設施與費用負擔、財務及進度等內容，即能完整作答。

重劃計畫書應記載事項

依命題當年（民國115年）法規，《市地重劃實施辦法》第14條第3項規定，重劃計畫書應記載下列事項：

1. 重劃地區及其範圍：說明重劃區的位置、界線及涵蓋範圍，供辨識重劃計畫適用區域。

2. 法律依據：列明辦理重劃所依據的法律及相關規定，使計畫具有明確法源。

3. 辦理重劃原因及預期效益：說明辦理重劃的理由，以及預期達成的土地利用、公共設施或都市發展效益。

4. 重劃地區公、私有土地總面積及其土地所有權人總數：統計區內公有土地與私有土地面積，以及土地所有權人總數，呈現土地權屬及規模概況。

5. 重劃地區原公有道路、溝渠、河川及未登記地土地面積：分別列明上述土地面積，掌握原有公共用地及未登記土地情形。

6. 土地總面積：指計畫範圍內公、私有土地面積及未登記地的計算面積。此項是整體面積基礎，與第4款分別呈現權屬面積及計畫範圍土地總量。

7. 預估公共設施用地負擔：列明土地所有權人共同負擔的公共設施用地項目、面積及平均負擔比率，說明公共設施用地由土地所有權人共同負擔的概況。

8. 預估費用負擔：列明土地所有權人共同負擔的工程項目及費用、重劃費用、貸款利息總額，以及平均負擔比率，呈現工程與相關費用的負擔概況。

核心觀念

《土地登記規則》第 26 條以會同申請為原則：土地登記除另有規定外，應由權利人及義務人共同申請。第 27 條則列舉例外，特定登記得由權利人或登記名義人單獨申請。

本題依題意列舉六種即可。以下以命題當年（民國 115 年）法規為準。

解題方法：列舉六種例外

1. 土地總登記：土地第一次辦理總登記，由權利人單獨申請。
2. 建物所有權第一次登記：建物第一次登記所有權時，由建物所有權人單獨申請。
3. 因繼承取得土地權利之登記：繼承人取得土地權利後，可單獨申請登記。
4. 因法院、行政執行分署或公正第三人拍定，或法院判決確定之登記：符合條文所定情形時，由權利人單獨申請。

核心觀念

本題考《土地法》第14條「不得為私有之土地」及該等土地已成為私有時的處理方式。憲法第143條第1項一方面宣示土地屬於國民全體，另一方面保障人民依法取得的土地所有權；因此，限制私有土地須有法律依據，已存在的私有財產也須依法處理。

以下以命題當年（民國115年）法規為準。《土地法》第14條最近一次修正公布日期為民國113年8月7日；本題適用該次修正後條文。

解題方法

先依《土地法》第14條第1項逐款列出不得私有的土地，再說明第2項對既有私有土地的處理。答題時要區分兩件事：土地「不得為私有」是土地權利的限制；土地「已成為私有」時，則須依法徵收，不能直接推論原所有權當然消滅或土地無償歸政府所有。

不得為私有的土地

《土地法》第14條第1項規定，下列土地不得為私有：

1. 海岸一定限度內之土地。
2. 天然形成之湖澤而為公共需用者，及其沿岸一定限度內之土地。
3. 可通運之水道及其沿岸一定限度內之土地。
4. 城鎮區域內水道、湖澤及其沿岸一定限度內之土地。
5. 公共交通道路。
6. 礦泉地。
7. 瀑布地。
8. 公共需用之水源地。
9. 名勝古蹟。
10. 其他法律禁止私有之土地。

前四款使用「一定限度」的土地範圍，依《土地法施行法》第5條，由該管市、縣地政機關會同水利主管機關劃定；涉及其他主管機關權責時，應會同相關機關辦理。

第10款是概括規定，須有其他法律明文禁止私有，不能只因土地具有公共用途，就逕以本款認定不得私有。

已成為私有土地的處置