113 原住民特考三等 地政 不動產估價 考古題詳解

核心觀念

本題考的是**不動產估價技術規則（以下稱「估價技術規則」）**中關於「價格種類」的基本定義，以及在原住民保留地／原住民區土地交易情境下，如何判斷應採用「正常價格」或「限定價格」。這是不動產估價師考試與地政類科估價科目的核心基本題，考生必須精確背出法定定義，並具備將定義套用到具體案例的分析能力。

依現行（民國113年命題當年適用之）不動產估價技術規則第2條規定：

• 正常價格：指具有市場性之不動產，在正常情況下形成之合理價格。所謂「正常情況」係指：

1. 買賣雙方均具有充分之市場知識，
2. 並在無特殊動機下進行交易，
3. 且經過合理之市場行銷期間，
4. 於自由市場上經由公平交易所形成之最可能價格。

• 限定價格：指不動產因與其他不動產合併使用，或因不動產分割而使其價值減損，或因兩宗以上不動產合併使得整體效用高於分別使用之總和（即產生「增額效用」），基於此種特定目的所評估之價格。限定價格通常出現在以下三種典型情形：

1. 相鄰不動產合併（如相鄰地合併使用增加整體效用）；
2. 承租人或地上權人為取得完全所有權而承購土地（消滅不完全所有權狀態）；
3. 共有物分割時，各共有人為取得單獨所有權而互為補償。

換言之，正常價格是「對不特定多數買方的公開市場價格」；限定價格是「對特定當事人（因合併、分割或消滅不完全權利而產生特殊利益關係者）之特定價格」，兩者的關鍵差異在於交易對象是否特定、交易目的是否為追求合併或分割所生之特殊經濟利益。

解題方法

解題步驟分為三層：先定義、再列限定價格之適用類型、最後套用本案事實逐一檢驗是否符合限定價格之要件，若不符合則回歸正常價格。

步驟一：定義正常價格與限定價格（如上所述，此為得分基礎，務必寫出法條依據——不動產估價技術規則第2條）。

步驟二：分析限定價格之三種典型態樣，並逐一檢驗本案是否吻合

1. 相鄰不動產合併型：本題僅敘述「一塊位於原住民區種植高麗菜的土地要出售」，未提及該土地將與買方原有相鄰土地合併使用、亦未提及買方是相鄰地主為擴大耕作規模而洽購。若題目未特別交代买方身分與合併使用之意圖，即無法認定屬於此型態。

2. 消滅不完全所有權型（承租人或地上權人承購）：題目未提及該土地上原本存在承租人、地上權人或其他他項權利人擬購買該地以取得完整所有權之情形。若係一般公開出售，買方為不特定多數人,則不符合此型態。

3. 共有物分割型：題目未提及該土地為共有物，亦無共有人間互為補償取得單獨所有權之情事。

步驟三：結論——回歸正常價格

由於題目描述僅為「一般農地（原住民保留地上種植高麗菜之土地）欲出售」，並未特別敘明買賣雙方具有特定合併使用、消滅不完全所有權或共有物分割等特殊關係，依一般交易常態推定：此筆土地應係

核心觀念

本題考的是地價調查估計規則的地價形成邏輯，以及在原住民保留地（原住民區土地）流通性受限的特殊背景下，如何處理「買賣實例稀少」這個估價實務上的常見難題。

依地價調查估計規則（以下稱本規則，以命題當年即民國113年施行之版本為準；本規則嗣後如有修正，仍以命題當年之版本作答）之基本架構，宗地地價的形成，係依下列流程逐層完成：

其中最關鍵的一條主軸原則是：「地價調查應以買賣實例為主，無買賣實例者，得調查收益實例」。此即本規則揭示之調查方法優先順序：買賣實例比較法優先，收益還原法為輔助、替代方法。

而原住民區土地（原住民保留地）之所以買賣實例稀少，其制度性原因在於原住民保留地開發管理辦法對「所有權移轉」設有嚴格限制——原住民保留地之所有權原則上僅得移轉於原住民相互間，且土地上常設定有耕作權、地上權等他項權利供原住民使用，土地之公開市場流通性遠低於一般土地，因此難以蒐集到充足、具代表性之市場買賣實例。

解題方法

面對「交易案例稀少」，解題應依「先設法補足實例 → 實例仍不足則改用替代估價方法 → 最終送評議委員會裁決」三個層次逐步展開，這也是本規則因應實例不足所建構的完整補救機制。

第一層：延長調查期間、擴大調查範圍以蒐集買賣實例

依本規則規定，買賣實例之蒐集原則上以最近一年內成交案例為主；但於實例不足之情形下，得視土地使用狀況及市場行情變化，酌予延長蒐集期間（最長可延至最近三年內之實例），以增加可資比較之樣本數。

若同一地價區段內買賣實例仍不足，得擴大至該地價區段以外、條件相同或相近之區域（例如鄰近之原住民保留地區段，或使用管制、地形地勢相近之山坡地保育區）蒐集買賣實例，再依「區域因素調整」及「個別因素調整」將外部實例修正為與待估宗地條件一致之正常單價，其調整公式概念如下：

第二層：買賣實例仍不足時，改採收益實例估價

依本規則「買賣為主、收益為輔」之原則，若延長期間、擴大範圍後買賣實例仍付之闕如，應調查該地區出租之農地、林地等收益實例，以收益還原法估計土地正常收益價格，作為宗地地價之估計基礎：

核心觀念

本題考的是不動產估價理論中最基礎、也是最常考的架構性觀念——「影響不動產價格形成的因素」（又稱「一般因素、區域因素、個別因素」三大類），此為不動產估價技術規則第2條及不動產估價理論教科書（如林英彥、張金鶚等著作）的通說架構，也是中華民國不動產估價師公會全國聯合會《不動產估價理論與實務》教材的開章重點。

依不動產估價技術規則第2條規定，影響不動產價格之因素，分為：

1. 一般因素：指自然、社會、經濟、行政等影響不動產價格全面之因素，其影響範圍及於全國或特定區域整體，例如全國性的利率政策、經濟景氣、人口成長、都市計畫法令、稅制等。
2. 區域因素：指影響區域內不動產價格水準之自然、社會、經濟及行政等因素，其影響範圍僅及於「特定區域」（鄰近地區），例如當地的交通便利性、公共設施、環境品質、發展潛力、天然災害風險（如土石流、淹水潛勢）等，屬於「該地段」共通具有的特性。
3. 個別因素：指僅對該宗特定不動產發生作用之因素，例如宗地本身的地形地勢、臨路情形、地質、面積、形狀、門牌（地址）標示、是否臨路（有無單獨門牌可供建物使用執照申請）、有無獨立水源（如地下水井、自來水接管）等，此類因素僅針對「該筆／該棟」不動產發生影響，不影響鄰地。

解題方法

解題關鍵在於區分「一般因素」「區域因素」「個別因素」三者的影響範圍大小與作用對象：

• 一般因素：全國或跨區域層級（總體經濟、政策、法令）。
• 區域因素：特定地區（鄰里、聚落）共通適用，該區域內所有不動產都會受到相同程度的影響。
• 個別因素：僅該筆宗地／該棟建物獨有，不會影響到隔壁地或鄰地。

針對題目所舉「原住民區不動產」的三項因素，逐一分析其影響範圍：

1. 是否潛藏土石流危機： 土石流潛勢通常是以「集水區」或「坡地聚落」為單位劃設（如農委會水土保持局公告之土石流潛勢溪流），影響範圍涵蓋整個聚落或整個坡面地段，而非單一宗地獨有。同一聚落內的不動產，只要位於同一土石流警戒範圍內，都會同受影響，故屬於「區域因素」中的自然因素（地質、坡地災害風險）。

核心觀念

本題以《地價調查估計規則》（以下簡稱本規則）之「地價區段劃分」為核心，測驗考生是否理解：

1. 地價區段之定義與劃分標準：依本規則第7條（以命題當年即民國113年之條文結構為準；現行法歷經數次修正，惟劃分原則之精神未變），地價區段係指使用性質相近、地價相當之土地，得劃為同一區段，以作為區段地價（即宗地估價之基準地價）估計之基本單位。劃分標準主要包括：

• 使用管制（分區使用、用地種類）相同；
• 地勢、地形、土壤性質等自然條件相近；
• 交通、公共設施、聯外道路等經濟條件相近；
• 其他足以影響地價之法律或行政限制相近（此為本題第三小問之關鍵）。

2. 道路兩側劃分原則：本規則就道路兩側之區段劃分另有明文，原則上「道路兩側使用情況相近、連接使用性質相同者，得合併劃為同一地價區段；道路兩側發展情形有顯著差異者，應分別劃分地價區段」。
3. 不動產估價理論基礎：地價區段之劃分本質上是「替代原則」（principle of substitution）之操作化——同一區段內之土地因條件相近而具替代性，故地價應力求一致；反之，凡足以影響最有效使用、市場性、可處分性之因素不同者，即不具替代性，不應勉強劃入同一區段。

本題之出題邏輯，即是要求考生從「自然使用條件相近」出發，逐步檢驗「法律上處分限制是否相近」，藉此測驗考生是否僅停留在表面（農業使用）比較，而忽略深層的法律限制因素。

解題方法

本題共有三層問題，須依序作答：

第一層：地價區段如何劃分？ 直接依本規則列出劃分標準（使用管制、自然條件、經濟條件、其他影響地價之因素），並說明「同一區段內地價應力求一致」之基本原則。

第二層：A、B均為一般農業使用（無特殊法律限制）時，區段地價是否宜相近？ 此時應運用「替代原則」與「道路兩側劃分規定」直接推論：若二者使用性質、地勢、公共設施條件皆相近，僅因道路兩側位置不同而區隔，並不構成劃分為不同區段之實質理由，故原則上應合併劃為同一地價區段，或即使分屬不同區段，其區段地價亦宜相近。

第三層：A為原住民保留地、B為非原住民保留地，農業使用條件仍相似，地價是否仍應相近？ 此為本題真正考點所在，須跳脫「使用現況」層面，進入「法律處分限制」層面分析：

• 依《原住民保留地開發管理辦法》相關規定，原住民保留地之所有權移轉、耕作權/地上權設定與承受人資格，原則上限於具原住民身分者（或符合特定條件之機關、法人），非原住民不得任意承受。
• 此種承受人資格限制，直接限縮了該地之潛在買方市場（market of buyers），降低其市場性（marketability）與流通性（liquidity），並限制其最有效使用之選擇空間（例如不易轉為建地開發、不易由一般市場資金投入）。