113 原住民特考三等 地政 土地法規（包括土地登記） 考古題詳解

核心觀念

本題考的是土地登記案件審查結果之分類處理，法源為土地登記規則第57條（以下條文以民國113年當時有效之版本為準；該條歷次修正僅文字微調，架構自民國90年代起即維持「補正」、「駁回」二分之型態，考生毋須擔心版本差異）。

登記機關（地政事務所）受理登記申請後，經實質審查，結果只有三種可能：

1. 審查無誤 → 予以受理登記（土地登記規則第56條規定之正常程序）。
2. 有形式上、程序上可補救之瑕疵 → 通知補正（土地登記規則第57條第1項）。
3. 有實體上、管轄上不可補救之瑕疵，或補正逾期未辦 → 予以駁回（土地登記規則第57條第2項）。

判斷「補正」與「駁回」的核心分野在於：瑕疵是否具有「可治癒性」。凡屬申請人資格、代理權、文件形式、規費繳納等外觀上、程序上的欠缺，因申請人只要補足即可使登記案件合法，故給予補正機會；反之，凡涉及管轄權、實體法上禁止規定、或人別同一性無法證明等根本性、無法透過補件治癒之瑕疵，則直接駁回，不得任其反覆補正。

解題方法（作答架構）

本題屬「條文列舉+說明題」，答題時應：

1. 先點出法源（土地登記規則第57條）與補正、駁回二者之區分基準（可否補正治癒）。
2. 逐款列出補正事由（4款）並各附一句實務舉例。
3. 逐款列出駁回事由（4款）並各附一句實務舉例。
4. 補充說明兩者之法律效果差異（補正期限15日、逾期轉為駁回；駁回為行政處分，得提起訴願、行政訴訟）。 如此架構完整、层次分明，方為「參考書等級」寫法。

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壹、應予「補正」之情形（土地登記規則第57條第1項）

登記機關審查後，發現申請案件有下列情形之一者，應以書面敘明理由及法令依據，通知申請人於接到通知書之日起十五日內補正：

一、申請人資格不符或其代理人之代理權有欠缺 例如申請人為限制行為能力人卻未由法定代理人共同申請、公司已解散卻仍以公司名義申請登記、代理人所持委託書逾期或授權範圍不足等。此類瑕疵僅須補提法定代理人同意書、有效授權書即可治癒，故列為補正事由。

二、登記申請書不合法定程式，或應提出之文件不符 例如申請書漏未記載應記載事項、簽名蓋章不全、未檢附土地所有權狀正本、身分證明文件或契約書等應備文件。此係文書外觀之欠缺，補件即可解決。

三、登記申請書記載之申請事項、登記原因或其他相關事項，與登記簿或其提出之證明文件不符，而未能證明其為同一事宜 例如申請書所載姓名與身分證上姓名因同音異字略有出入、地址因行政區劃調整而登載不一，但客觀上可證明確為同一人、同一標的。此類「形式不一致但實質同一」之情形，只需補提說明文件或戶籍謄本佐證即可，故屬補正。

四、未依規定繳納登記費、罰鍰或其他相關費用 規費繳納屬程序要件，補繳即可，不影響登記實體內容，故列為補正事由。

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貳、應予「駁回」之情形（土地登記規則第57條第2項）

登記機關審查後，發現申請案件有下列情形之一者，應以書面敘明理由及法令依據，逕予駁回：

一、不屬受理登記機關管轄 土地登記採「不動產所在地登記機關管轄」原則，若申請人向錯誤之地政事務所（非土地所在地轄區）提出申請，此為管轄權欠缺，非申請人補正即

核心觀念

本題考的是土地登記損害賠償責任制度，核心法源為土地法第68條至第72條，這是土地法就登記錯誤所建立的一套自成體系的特別國家賠償規定。考生作答時務必掌握三個層次：

1. 實體要件：什麼情形下地政機關要負賠償責任（土地法第68條）。
2. 時效期間：這個請求權多久不行使會消滅（土地法未規定，須類推適用民法規定）。
3. 救濟程序：權利人如何具體請求並打官司（土地法第71條，採「協議先行、協議不成訴請法院確定」模式）。

由於土地法第68條至第72條已就登記賠償建立完整之特別規定，依中央法規標準法第16條「特別法優於普通法」原則，應優先適用土地法之規定；土地法未規定之事項（如賠償方法、範圍之細節），始依國家賠償法第5條規定，補充適用民法規定。此為答題時定性的關鍵，切勿直接套用一般國家賠償法第10條、第8條之程序與時效，而應先確認土地法有無特別規定。

（以下法條說明以命題當年民國113年之土地法條文為準；土地法第68條至第72條自立法以來內容變動甚微，現行法仍屬有效規定。）

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解題方法：三段式拆解作答

本題屬論述題，應依題目指示「要件」「時效」「程序」三個子題，逐一以法條＋要件分析＋實務見解的方式鋪陳，切忌混寫在一起，以免論述架構不清、遭閱卷委員扣分。

一、損害賠償之要件（土地法第68條）

土地法第68條第1項規定：「因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限。」

由此可拆解出三項要件：

1. 須有登記錯誤、遺漏或虛偽之情事

• 登記錯誤：登記事項與登記原因證明文件所載不符。
• 登記遺漏：依法應登記之事項而漏未登記。
• 登記虛偽：登記原因證明文件係屬偽造、變造或內容不實，而地政機關疏未查覺逕予登記。

2. 須因該登記錯誤、遺漏或虛偽，致利害關係人受有實際損害 須有相當因果關係存在，即損害之發生確係因登記機關之登記瑕疵所致，若損害另有其他獨立原因（如當事人自身之詐欺、偽造），則欠缺因果關係。

3. 須地政機關不能證明損害原因可歸責於受害人（免責事由，舉證責任倒置） 這是本條最大的特色，也是本題最重要的解題關鍵：土地法第68條採「推定過失、舉證責任倒置」的立法設計，與民法第184條一般侵權行為須由「被害人」證明加害人有故意或過失不同。在土地登記賠償責任中，只要客觀上發生登記錯誤、遺漏或虛偽致生損害，即推定地政機關應負賠償責任，除非地政機關能舉證證明該損害原因可歸責於受害人本人（例如受害人提供不實文件、自己申請錯誤），才能免責。此種立法設計是為保障土地登記之公示公信力，減輕權利人之舉證負擔。

另土地法第68條第2項規定：「前項損害賠償，不得超過受損害時之價值。」故賠償範圍受有上限，並依土地法第72條，以「受損害時之市價」為計算標準，而非以請求時或訴訟時之市價計算，此為賠償「範圍」之限制，考生答題時宜一併敘明以求完整。

二、請求權之時效期間

土地法本身就此請求權之消滅時效並無明文規定，此為本題易生爭議之處，通說及實務見解認為：因土地法第68條之賠償責任性質上仍屬侵權行為損害賠償責任之特別型態，於法無明文時，應類推適用民法第197條第1項之規定：

「因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅。自有侵權行為時起，逾十年者，亦同。」

換言之，本請求權有雙軌時效：

• 主觀時效2年：自請求權人「知有損害」及「知有賠償義務機關（地政機關）」時起算。
• 客觀時效10年：自登記錯誤、遺漏或虛偽之行為發生時起算，逾10年者，縱請求權人尚未知悉，請求權亦歸消滅。

此處務必辨明一個常見陷阱：國家賠償法第8條就一般國家賠償請求權設有「2年／5年」之時效規定，與民法第197條之「2年／10年」不同。因土地法第68條之登記賠償責任為土地法自身之特別規定，性質上並非逕行適用國家賠償法，而係於土地法未規定時效之漏洞下，回歸最相類似的民法侵權行為時效規定補充，故應採民法第197條之10年，而非國家賠償法第8條之5年，此為答題時必須明確表態、避免混淆之處。

核心觀念

本題考的是國土計畫法之審議組織體系，屬於該法「總則」章中極重要的程序性規定，命題重點在於考生是否清楚：

1. 國土計畫依國土計畫法第5條分為「全國國土計畫」與「直轄市、縣（市）國土計畫」兩種，兩者的擬訂、審議、核定機關並不相同。
2. 依國土計畫法第4條，中央主管機關為內政部，直轄市、縣（市）主管機關為直轄市、縣（市）政府。
3. 依國土計畫法第7條，全國國土計畫由中央主管機關擬訂，報請行政院核定後公告實施；直轄市、縣（市）國土計畫由地方主管機關擬訂，報請中央主管機關核定後公告實施。
4. 為落實上述「擬訂—審議—核定」的層級關係，國土計畫法第8條明文規定：行政院、中央主管機關及直轄市、縣（市）主管機關均應個別遴聘（派）學者、專家、民間團體及有關機關代表，組成國土計畫審議會，以合議制方式辦理審議。

換言之，本題的答題核心就是「三級審議會、各司其職」——行政院管全國國土計畫之最終審議、中央主管機關兼管全國計畫之擬訂審議與地方計畫之核定審議、地方主管機關管轄區內計畫之擬訂審議。這種「分級把關」的設計，性質上與都市計畫法之中央都委會（內政部）、地方都委會（直轄市、縣市政府）雙軌審議制度相似，可互相對照記憶。

（提醒：本題以命題當年民國113年施行之國土計畫法為準；國土計畫法自106年5月1日施行迄113年間條文架構並無重大變動，惟後續如有修正，仍應以最新公告條文為準。）

解題方法

申論題作答應採「先建立體系、再逐級分述」的寫法：

第一步：先點出國土計畫法第8條為本題法源依據，說明審議會之組成方式（遴聘學者專家、民間團體、有關機關代表）與運作方式（合議制）。

第二步：說明為何要設「三級」審議會——因為國土計畫的「擬訂機關」與「核定機關」不同層級，若僅設中央與地方兩級，將無法涵蓋「全國國土計畫報請行政院核定」此一環節，故須另於行政院層級設置審議會，使全國最上位的空間計畫亦能經過合議審查，避免由行政院逕行核定而欠缺專業與民主參與的把關機制。

第三步：依「行政院→中央主管機關→直轄市、縣（市）主管機關」由上而下的順序，逐一列出各級審議會之審議事項，並以「所審議之計畫種類＋性質（擬訂審議或核定審議）」為分類軸，才能清楚區隔三者差異，而不致混淆。

內容要點逐項分析（依機關層級說明）

（一）行政院國土計畫審議會

• 任務：審議全國國土計畫（含其變更）。
• 說明：全國國土計畫依國土計畫法第7條規定，由中央主管機關擬訂後，須報請行政院核定始生效力。行政院於核定前，應召開國土計畫審議會，以合議方式聽取學者專家、民間團體及有關機關代表之意見，審議全國國土計畫之內容是否妥適，作為行政院核定之依據。此為國土計畫體系中最高層級之審議，確保攸關全國空間發展之上位計畫，經過跨部會、跨領域之專業合議把關，而非由行政院單方裁量核定。

（二）中央主管機關（內政部）國土計畫審議會

• 任務有二，兼具「擬訂審議」與「核定審議」雙重功能：

1. 全國國土計畫之擬訂、變更審議：中央主管機關（內政部）於擬訂全國國土計畫（或研擬其變更）之過程中，應先經內政部之國土計畫審議會審議通過，始得報請行政院核定，此為全國計畫「上呈行政院前」的第一道審議關卡。

核心觀念

本題考的是不動產交易資訊透明化制度（實價登錄）之修法沿革，以及民國112年2月8日修正公布、113年7月1日全面施行之「平均地權條例」等地政三法（平均地權條例、地政士法、不動產經紀業管理條例）所建構之**「健全房市」修法套案**（坊間補習界慣稱「實價登錄2.0延伸」或「實價登錄3.0」）。

作答前必須先釐清制度沿革，才能正確定位「本次修法」與舊制之差異：

• 實價登錄1.0：101年8月1日施行，依平均地權條例第47條系列規定，建立不動產交易案件申報登錄制度，但採區段化揭露（門牌、地號模糊化）。
• 實價登錄2.0：108年12月三讀修正、109年7月1日施行，重點為揭露完整門牌地號、預售屋簽約後30日內即應申報登錄、加重未依限申報之罰鍰、建立檢舉獎金雛形。
• 本次「健全房市」修法（實價登錄2.0之延伸）：112年2月8日修正公布，113年7月1日施行，是內政部為回應「紅單炒作」「換約轉售」「私法人囤房」等亂象，在平均地權條例中新增專章式規定，是本題所要論述之主體。

解題方法（申論題作答架構）

本題屬於政策法規論述題，非選擇題，作答應採「破題定位→逐項展開規範重點→總結呼應題旨」的三段式架構：

1. 破題：說明「實價登錄2.0延伸」係指112年2月8日修正、113年7月1日施行之平均地權條例等地政三法修正案，目的在解決紅單炒作、預售屋換約轉售、私法人囤房等亂象。
2. 展開：逐一列出主要規範重點（見下段），每一點都要說明「規範什麼行為→為何要管制→法律效果（罰則）」，切忌只寫條文名稱而不說明立法目的，否則會被扣「論述深度不足」的分數。
3. 總結：呼應題目「健全房市政策」之政策目標——防杜投機炒作、回歸實需自住、提升交易透明度。

內容要點逐一解析（申論題以「規範重點」取代選擇題之選項分析）

以下依「平均地權條例」112年修正、113年施行之架構，整理五大規範重點，作答時建議以此架構鋪陳：

① 限制預售屋及新成屋換約轉售（防杜紅單炒作） 明定簽訂預售屋或新成屋買賣契約後，除配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之轉讓外，不得讓與或轉售第三人（即不得任意轉售「紅單」牟利）。違反者依戶（棟）處新臺幣5萬元以上100萬元以下罰鍰，並得按次處罰。此為回應「排隊搶購紅單、預售屋短期轉手炒作」亂象最直接之對策。

② 私法人購買住宅用地、住宅採「許可制」 私法人（如投資公司、建設公司以外之一般法人）購買住宅用地或住宅，除自用、興辦社會住宅、經核准之都市更新等特殊情形外，應事先向直轄市、縣（市）主管機關申請許可，經許可取得者，5年內不得移轉、讓售、預告登記或出租。