114 原住民特考四等 地政類科 土地法規概要(包括土地登記) 考古題詳解

核心觀念

本題比較的是兩種處理不同問題的地政作業：

• 地籍測量：以測量技術確認土地的空間位置、界址、形狀及面積，建立或更新地籍圖等資料。
• 地籍清理：以法定程序清查權利內容不完整或與現行法令不符的地籍登記，釐清權利內容及權屬，再依結果辦理登記或其他處理。

答題時須掌握兩者的核心差別：前者主要處理「土地在哪裡、範圍多大」；後者主要處理「登記的權利內容是否完整、權屬能否釐清」。

解題方法

先依《地籍測量實施規則》說明測量的程序與目的，再依《地籍清理條例》第 1 條、第 3 條說明清理的目的與程序，最後從作業對象、目的及方法逐項比較。

題目不是選擇題，沒有選項分析；也沒有計算事項。

一、地籍測量的定義

地籍測量，是為確認土地的空間範圍及其地籍資料，依測量基準與測量方法實施控制測量、圖根測量及戶地測量，並計算面積、製作地籍圖等圖籍資料的作業。

依《地籍測量實施規則》第 3 條，地籍測量程序包括：

1. 三角測量、三邊測量、精密導線測量，或採衛星定位等同等精度的測量方法。
2. 圖根測量。
3. 戶地測量。
4. 計算面積。
5. 製圖。

其中，戶地測量以確定一宗土地的位置、形狀及面積為目的；測量時並須配合地籍調查與界址測量。其成果可作為土地登記、土地複丈及土地管理的空間資料基礎。

二、地籍清理的定義

《地籍清理條例》第 1 條明定，立法目的為健全地籍管理、確保土地權利、促進土地利用。依同條例第 3 條，地籍清理是主管機關針對權利內容不完整或與現行法令規定不符的地籍登記進行清查，釐清權利內容及權屬後重新辦理登記；未能釐清者，依條例規定標售或作其他處理的法定作業。

其一般程序包括：

1. 清查地籍。
2. 公告應清理土地、受理申報或申請登記的機關及期間。
3. 受理申報及申請登記。
4. 審查並公告審查結果。
5. 登記、發給權利證書，或依規定辦理後續處理。

核心觀念

本題考《房屋稅條例》第5條修正後，非自住住家用房屋的課稅方式，以及「房屋稅差別稅率 2.0」的立法目的。房屋稅額的基本計算式為：

以下以命題當年（民國114年）法規為準。

解題方法

比較新舊制時，抓住兩個重點：持有戶數如何歸戶、稅率如何適用。課稅計算基礎仍以房屋評定現值為基礎，修法主要改變的是歸戶方式與稅率制度。

（一）非自住住家用房屋的重大變革

1. 由縣市歸戶改為全國歸戶

舊制以納稅義務人在各直轄市、縣（市）轄內持有的非自住房屋戶數分別計算；跨縣市持有的房屋不會合併計入同一戶數級距。

新制改按納稅義務人在全國持有的非自住住家用房屋戶數計算，跨縣市持有的房屋合併歸戶。此舉使持有戶數能反映納稅義務人的全國持有情形。

2. 地方政府由得訂差別稅率改為應訂差別稅率

舊制法定稅率為 1.5% 至 3.6%，地方政府得視房屋所有人於該縣市持有戶數訂定差別稅率；部分地方未訂差別稅率時，便按法定稅率課徵。

新制將非自住住家用房屋的法定稅率調高為 2% 至 4.8%，並要求地方政府按全國持有戶數訂定差別稅率，促使各地都落實差別課稅。

3. 由一般差別累進改為全數累進

新制按持有戶數級距適用稅率，且採全數累進：達到較高戶數級距時，計入該級距的房屋全數適用該級距稅率，不是只有超過級距的部分才適用較高稅率。

例如，納稅義務人全國持有5戶非自住住家用房屋，地方所定級距若為5至6戶，則5戶均適用該級距稅率。

4. 適用較低稅率的特定房屋

核心觀念

本題考《租賃住宅市場發展及管理條例》第3條對包租業、代管業的定義，以及包租業轉租契約的期間限制與原包租契約提前終止時的處理。以下以命題當年（民國114年）法規為準。

• 代管業：依第3條第4款，指受出租人委託，經營租賃住宅管理業務之公司。
• 包租業：依第3條第5款，指承租租賃住宅並轉租，且經營該租賃住宅管理業務之公司。
• 租賃住宅管理業務：依同條第6款，包括屋況與設備點交、收租與押金管理、日常修繕維護、糾紛協調處理及其他租賃住宅管理事項。

兩者核心差別在於業者與住宅間的法律關係及其業務角色：包租業先向出租人承租，再以承租人身分轉租給次承租人；代管業則接受出租人委託處理管理事務，住宅仍由出租人出租，代管業不因受託管理而成為承租人或轉租人。

解題方法

先辨別兩種業務的契約結構，再依序判斷轉租期間及原租約提前終止的效果：

1. 包租模式是「出租人 → 包租業 → 次承租人」，存在原租賃契約與轉租契約。
2. 依《住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項》，轉租期間不得少於30日，且不得超過包租契約的租賃期間。
3. 若原出租人提前終止與包租業間的租賃契約，適用《租賃住宅市場發展及管理條例》第30條的特別處理規定：包租業須通知次承租人終止轉租契約，並辦理返還、點交、退款及協助另覓住宅等事項。

（一）包租業、代管業定義及核心區別

包租業是先承租住宅、再轉租住宅並經營相關管理業務的公司。包租業以自己的名義成為原租賃契約的承租人，並與次承租人另訂轉租契約，因此負有對出租人履行原租約、對次承租人履行轉租契約的責任。

代管業是受出租人委託經營住宅管理業務的公司。其工作是依委託契約處理收租、押金管理、設備點交、修繕維護及租賃糾紛等事項；出租人與住宅承租人間仍是租賃契約當事人，代管業則是受託管理者。

核心觀念

本題考《土地徵收條例》中「一般徵收」與「區段徵收」的制度差異，重點在於比較徵收目的，以及被徵收土地所有權人的地價補償方式。依民國 114 年命題時法規，主要參照《土地徵收條例》第 3 條、第 4 條、第 30 條及第 39 條至第 40 條。

一般徵收是為興辦特定公共事業，取得該事業所需土地；區段徵收則是對一定範圍內土地整體開發，除供公共設施或事業使用外，也透過土地整理與分配辦理開發。

解題方法

先由「徵收目的」區分兩者：一般徵收著眼於取得個別公共事業所需用地；區段徵收著眼於一定範圍的整體開發。再比較「補償方式」：一般徵收以發給補償地價為原則；區段徵收則容許原土地所有權人申請以抵價地領回土地，並非一律只領現金。

一般徵收：取得特定公共事業用地，原則發給地價補償

一般徵收係因興辦公共事業或其他法律規定的徵收事由，取得特定範圍內實際所需土地。徵收土地的地價，依《土地徵收條例》第 30 條，以徵收當期市價補償；土地改良物及其他依法應補償項目，則依相關規定辦理。

因此，一般徵收的補償重點是以金錢補償被徵收土地及依法應補償的其他損失，原土地所有權人通常不會因徵收而分回另一筆土地。

區段徵收：一定範圍整體開發，地價可申請以抵價地補償

《土地徵收條例》第 4 條所定區段徵收，常見目的包括新設都市地區、都市土地開發或更新，以及其他依法核准的開發情形。其特色是對一定範圍內土地一併徵收、整理及開發，取得公共設施用地並處理開發後土地分配。