114 原住民特考四等 地政類科 民法物權編概要 考古題詳解

核心觀念

本題考的是未辦第一次所有權登記建物的權利歸屬、買受人取得的權利，以及第三人異議之訴能否排除強制執行。以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。

依民法第 758 條，不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失或變更，非經登記不生效力。A 屋未辦第一次所有權登記，甲將 A 屋賣給乙並交付，乙不能因此取得所有權；實務上通常認為乙取得的是 A 屋的事實上處分權，得占有、使用、收益及再行讓與，但這不等同於法律上的所有權。

民法第 767 條規定所有人得請求返還所有物、除去妨害或防止妨害。強制執行法第 15 條則規定，第三人就執行標的物有足以排除強制執行的權利時，得提起第三人異議之訴。

解題方法

先確認 A 屋的所有權歸屬，再判斷乙的權利能否對抗丙：

1. A 屋由甲起造並完成，甲原始取得所有權；未申請建造執照，不會使已完成的建物當然變成無主物。
2. A 屋未辦第一次所有權登記，甲無法依一般不動產移轉登記方式將所有權移轉給乙。乙受領交付後，取得事實上處分權，但法律上的所有權仍屬甲。
3. 丙是甲的債權人，所聲請查封的是甲所有的建物。乙雖已買受並占有，卻不能以買賣及事實上處分權排除甲的債權人對甲所有財產所為的執行。

本題結論

乙不得僅以其已買受 A 屋、取得占有及事實上處分權為由，向法院提起強制執行法第 15 條的第三人異議之訴，請求撤銷查封。最高法院 48 年台上字第 209 號判例意旨指出，違章建築若原為債務人自己所有，債務人縱因無法登記而出賣，買受人亦無排除強制執行的權利；

核心觀念

本題考兩種法定優先承買權，以及租賃關係在土地應有部分移轉後的效力：

1. 共有人優先承買權：土地法第 34 條之 1 第 4 項規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
2. 租地建屋承租人的優先承買權：民法第 426 條之 2 第 1 項規定，租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權；土地法第 104 條第 1 項也有相同規定。
3. 買賣不破租賃：民法第 425 條規定，出租人移轉租賃物所有權時，租賃關係原則上對受讓人繼續存在。

以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。

解題方法

先辨認甲出售的標的是 A 地的 1/2 應有部分，不是 A 地全部。再分別看乙與丙的身分：

• 乙是 A 地共有人，甲出賣應有部分，乙得依土地法第 34 條之 1 第 4 項主張優先承購。
• 丙是依土地租賃關係在 A 地建築 B 屋的承租人。甲出賣其土地應有部分，丙得依民法第 426 條之 2 及土地法第 104 條主張優先承買該應有部分。

丙的優先承買權順位優先於乙的共有人優先承買權。因此，若丙與乙都表示行使，應先由丙依同樣條件承買。

個別權利說明

• 乙對甲：乙得依土地法第 34 條之 1 第 4 項，以甲與買受人約定的同一價格及條件，優先承購甲出賣的 1/2 應有部分。這是優先承購權，並非乙得阻止甲出賣。

核心觀念

本題考的是抵押權人能否對無權占有抵押物的第三人，直接請求返還土地。須區分：

1. 抵押權的性質：普通抵押權是非占有型擔保物權，抵押權人不因設定抵押權而取得抵押物的占有或使用權。
2. 所有人的物上請求權：民法第767條第1項規定，所有人對無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還；對妨害所有權者，得請求除去。這項請求權原則上屬於所有人甲。
3. 債權人代位權：依民法第242條，債務人怠於行使權利，且債權人為保全債權有必要時，債權人得以自己名義行使債務人的權利；但行使的權利不得專屬於債務人。

解題方法

先看丙占用土地有無權源。題目只說丙明知甲為所有人、仍占地堆放貨物，沒有交代甲同意或其他合法占有原因；因此丙屬無權占有，甲原則上得依民法第767條第1項請求丙返還A地。

再看乙能否以抵押權人身分直接請求丙返還土地給自己。抵押權的作用是就抵押物賣得價金優先受償，乙並未因此取得土地所有權或占有權。甲不出面、土地荒蕪，均不使乙自動取得土地的占有權。因此，乙不能僅憑抵押權，要求丙把A地返還給乙。

不過，甲怠於對丙行使第767條的返還請求權，丙繼續占用土地可能妨礙抵押物拍賣與乙受償。乙得依第242條代位行使甲的權利，請求丙返還土地；但此為代位行使甲的返還請求權，土地應返還給甲，而非交付給乙。題目所載乙起訴請求丙「返還A地予自己」，超出乙得代位行使的範圍。

法院判決