115 原住民特考四等 地政類科 民法物權編概要 考古題詳解

核心觀念

本題考點是「抵押權效力是否及於抵押權設定後之增建物」，核心法規為民法第 862 條之 1。

依民法第 862 條之 1：

1. 抵押物之附加物，於抵押權設定後附加者，抵押權之效力及於附加物。
2. 抵押權人實行抵押權時，得聲請法院將抵押物與附加物併付拍賣。
3. 但對於附加物之價金，抵押權人無優先受清償之權。

因此，本題須先判斷 C 廚房是否屬於 A 屋之「附加物」，再判斷其法律效果。

解題方法

判斷增建部分是否為附加物，應觀察其與原建築物間是否具有構造上及使用上的獨立性，尤其可從下列因素判斷：

• 是否具有獨立出入口；
• 是否能獨立使用；
• 是否具有獨立之構造及經濟效用；
• 是否已形成可獨立交易之建築物。

本題明確指出 C 廚房「不具獨立出入口」，表示其通常不能脫離 A 屋而獨立使用，與 A 屋具有密切的構造及使用關係，應認為是附加於 A 屋之增建部分，而非一棟具有獨立性的建築物。

甲是在抵押權設定後增建 C 廚房。依民法第 862 條之 1，抵押權設定後附加之物，仍屬抵押權效力所及之範圍。因此，乙得向法院聲請將 A 屋與 C 廚房併付拍賣。

但是，法律特別限制抵押權人對附加物拍賣價金的優先受償權。乙雖可促使 C 廚房一併拍賣，卻不能就 C 廚房本身的拍賣價金主張抵押權優先受償。

法律效果

本題有兩個效果必須分開：

一、是否為抵押權效力所及

是。

C 廚房屬於抵押權設定後附加於 A 屋之附加物，依民法第 862 條之 1，抵押權效力及於 C 廚房。

二、是否得併同拍賣

核心觀念

本題涉及三個層次：

1. 公寓大廈管理費請求權的法律依據。
2. 原區分所有權人與管理公司間的管理委託契約，是否當然拘束房地之特定繼受人。
3. 「住戶自律公約」未經區分所有權人會議決議，是否具有公寓大廈管理條例上「規約」的效力。

以下以命題當年，即民國115年之法規為準。

依公寓大廈管理條例第3條第8款，所謂「規約」，係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益、確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。

公寓大廈管理條例第24條並規定，區分所有權之繼受人，應承受原區分所有權人依規約所定之權利義務。因此，只有屬於合法「規約」所定之義務，才會因房地移轉而當然拘束繼受人。

解題方法

本題應依下列順序判斷：

第一，確認甲是否為原管理委託契約的當事人。

第二，判斷管理費義務是否因公寓大廈管理條例第24條而移轉給甲。

第三，判斷「住戶自律公約」是否屬於依法成立之規約。

第四，檢查甲是否曾以明示或默示方式承擔管理契約。

一、管理委託契約原則上僅拘束契約當事人

原先係公寓大廈全體買受人與建設公司A簽訂住戶管理委託書。甲則是日後向乙買受房地之人，並未直接與A公司簽約。

依契約相對性原則，契約所生之權利義務，原則上僅存在於契約當事人之間。乙原本與A公司間存在管理委託關係，不表示乙將房地出售後，乙在契約上的地位當然移轉給甲。

契約地位的移轉，通常須有原契約當事人及受讓人間的契約承擔或其他足以表示承擔契約義務的法律原因。單純房地所有權移轉，不當然等於管理委託契約地位的移轉。

因此，甲不是因為取得房地，就當然成為原管理委託契約的當事人。

二、未經區分所有權人會議決議，自律公約不具有法定規約效力

公寓大廈管理條例第24條所稱繼受人應承受的義務，限於「依規約所定」的權利義務。

本題中的「住戶自律公約」雖由A公司訂定，但題目明確指出，該公約並未經區分所有權人會議決議通過。既然欠缺法定成立要件，即不屬於公寓大廈管理條例第3條第8款所稱之規約。

A公司不得僅以該文件名稱為「住戶自律公約」，即主張其當然具有規約效力。其內容至多可能是原始買受人與A公司間管理契約的一部分，仍須回到契約相對性原則判斷，不能直接拘束未簽約的甲。

核心觀念

本題考「添附」中的「加工」制度，涉及民法第814條及第816條（以命題當年，即民國115年法規為準）。

所謂加工，是指以他人之動產作為材料，經加工製成具有新性質、新用途或新經濟價值之物。例如以他人木材雕刻成藝術品。

民法第814條規定：

加工於他人之動產者，其加工物之所有權，屬於材料所有人。但因加工所增之價值顯逾材料之價值者，其加工物之所有權屬於加工人。

因此，判斷加工物所有權，核心在於比較：

$$加工所增加之價值 \quad \text{與} \quad 材料本身之價值$$

若加工增加之價值顯著超過材料價值，加工物歸加工人所有；反之，則歸材料所有人。

解題方法

第一，確認原木與木雕藝術品之關係。

乙將甲所有之高級原木加工、雕刻成藝術品，原木已非原來之形態與用途，且形成具有獨立經濟價值之新物，屬於民法上的「加工」。

第二，適用民法第814條判斷所有權歸屬。

本題中：

• 原木材料價值：新臺幣5萬元。
• 加工完成後木雕藝術品市值：新臺幣60萬元。
• 加工所增加之價值：

$$60萬元-5萬元=55萬元$$

加工增加之價值為55萬元，顯然高於原材料價值5萬元，符合「因加工所增之價值顯逾材料之價值」的要件。

因此，依民法第814條，木雕藝術品之所有權歸屬加工人乙。

第三，判斷甲能否依所有物返還請求權請求返還。

民法第767條第1項規定，所有人得請求無權占有或侵奪其所有物之人返還之。甲若要依第767條請求返還，必須在請求時仍是該物之所有人。

然而，原木經乙加工後，已依民法第814條發生法定所有權變動。甲雖然原本是原木所有人，但在加工完成後，木雕藝術品之所有權已歸乙所有。甲對木雕藝術品已不具有所有權，故不能再依民法第767條請求返還。

乙竊取行為的影響

乙未經甲同意而取走原木，主觀上具有惡意，並可能成立刑事上的竊盜罪及民事上的侵權行為。

核心觀念

本題考查「共有物之使用收益」及共有人間之物上請求權。

依民法第 818 條，除共有人間另有契約約定外，各共有人按其應有部分，對共有物之全部有使用收益權。所謂應有部分，是抽象的權利比例，不是指共有土地上已劃定的特定位置。

本題中：

$$甲、乙、丙之應有部分各為 \frac{1}{3}$$

因此，丙雖得使用 A 地全部，但其使用必須尊重甲、乙各自的共有權，不得以興建房屋供自己長期居住的方式，排除甲、乙對 A 地的共同使用收益。

解題方法

判斷共有人使用共有物是否合法，可依下列順序：

1. 確認是否有分管協議。
2. 若無分管協議，適用民法第 818 條。
3. 判斷個別共有人是否已超過其應有部分，並妨害其他共有人使用收益。
4. 若構成妨害，適用民法第 767 條第 1 項中段，請求排除妨害。

本題已明確指出：

• 甲、乙、丙未訂立分管協議；
• 丙未經甲、乙同意興建房屋；
• 丙供自己居住，且已逾越其應有部分；
• 甲、乙的共有權因此受到妨害。

所以，丙的行為不是單純行使其 $1/3$ 的共有權，而是以實際占有、使用方式排除甲、乙的權利。

甲、乙得主張的物權上權利

甲、乙得依民法第 818 條及第 767 條第 1 項中段，對丙主張「排除妨害請求權」。

具體而言，甲、乙得請求：

• 丙停止排除甲、乙之共有使用；
• 拆除其未經同意興建的房屋，回復 A 地原有狀態；
• 不得再以房屋或其他方式獨占 A 地，使甲、乙無法依其共有權使用收益。