115 原住民特考四等 地政類科 土地法規概要(包括土地登記) 考古題詳解

核心觀念

本題核心在於區分：

1. 不動產登記的各種法律效力。
2. 共有物「分管契約」的法律性質。
3. 民法第826條之1對不動產分管契約登記所賦予的特殊效力。

以下以命題當年（民國115年）法規為準。

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一、我國登記制度上登記的法律效力

（一）登記生效效力

依民法第758條，不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失或變更者，非經登記，不生效力。

例如：

• 土地所有權移轉；
• 地上權、抵押權之設定；
• 所有權拋棄；
• 不動產物權之變更。

此種登記屬於物權變動的成立要件。法律行為即使已經成立，未辦理登記前，物權變動仍未發生。

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（二）登記對抗效力

有些法律關係在當事人間不以登記為成立或生效要件，但若要對抗第三人，必須辦理登記。

其意義是：

• 當事人間的法律關係，未登記仍可能有效；
• 未登記時，該法律關係原則上不得對抗法律所定之第三人；
• 登記完成後，始能將該法律關係主張於第三人。

民法第826條之1對共有物分管契約採取的，正是此種「登記後對抗第三人」的規範方式。

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（三）登記處分效力

依民法第759條，因繼承、強制執行、徵收、法院判決或其他非因法律行為，在登記前已取得不動產物權者，仍須經登記，始得處分其物權。

此處登記不是取得物權的要件，而是處分物權的前提。

例如繼承人於繼承開始時即取得被繼承人的不動產，但在辦妥繼承登記前，不能進一步辦理該不動產的移轉或設定抵押權。

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（四）登記推定效力

依民法第759條之1第1項，不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。

因此，登記簿上的權利人，在訴訟或交易上原則上被推定為真正權利人。主張登記不實者，須提出反證加以推翻。

此種效力屬於法律上的推定，並非表示登記絕對不可能錯誤。

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（五）登記公信效力或絕對效力

土地法第43條規定，依土地法所為之登記，有絕對效力。

其實質意義是保護信賴登記的善意第三人。善意第三人信賴登記內容而取得不動產物權並完成登記後，即使原登記有不實情形，其所取得的物權原則上仍受法律保護。

但土地法第43條並非表示登記內容永遠不得爭執：

• 真正權利人於善意第三人完成物權變動登記前，仍得主張登記原因無效或撤銷；
• 善意第三人已因信賴登記取得物權後，真正權利人的救濟通常轉為向登記名義人請求損害賠償。

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二、分管契約的法律性質

（一）分管契約不是共有物分割

共有物分割，是將共有物的所有權關係終止，使各共有人取得特定部分的單獨所有權。

本題中，甲、乙、丙三人仍各持有土地A的 $\frac{1}{3}$ 應有部分，並未使任何人取得特定土地的單獨所有權。因此，本題不是共有物分割，而是共有物分管。

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（二）分管契約是共有物使用、收益及管理方法的約定

依民法第820條及第826條之1，分管契約是共有人就共有物的使用、收益或管理方法所作的約定。

本題約定：

• 甲使用土地A的特定 $\frac{1}{3}$ 範圍；
• 乙使用另一特定 $\frac{1}{3}$ 範圍；
• 丙使用其餘特定 $\frac{1}{3}$ 範圍；
• 三人的使用範圍互不重疊。

這種約定屬於共有物的分管契約。

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（三）分管契約原則上是債權契約

分管契約的本質，是共有人彼此間對共有物使用方法的約定，原則上屬於債權契約，而不是直接發生所有權移轉或其他物權變動的物權契約。

因此：

核心觀念

本題考查三個核心問題：

1. 頂樓露臺的法律性質。
2. 增建封閉空間及設置光電設施，屬於日常管理還是共用部分之重大改良、用途變更。
3. 管理委員會與區分所有權人會議之權限分工。

本題以命題當年（民國115年）法規為準。

一、頂樓露臺原則上屬共用部分

依《公寓大廈管理條例》第3條及第7條規定，屋頂、樓板及其附屬設施，原則上不得作為區分所有之專有部分，屬於公寓大廈之共用部分。

因此，甲雖為區分所有權人且實際居住於該大廈，並不因身分或居住事實取得頂樓露臺之單獨處分權。部分區分所有權人也不能逕自決定占用或改造頂樓露臺。

二、剩餘容積不是區分所有權人的私有財產

「剩餘容積」係建築法規及都市計畫法規所形成之建築使用潛能，並不當然代表區分所有權人得自由在屋頂增建建築物。

即使尚有剩餘容積，仍須符合：

• 建築法規及都市計畫法規；
• 建築執照及相關許可程序；
• 公寓大廈共用部分之管理規定；
• 消防、結構安全及公共安全要求。

故「仍有剩餘容積」只能表示公法上可能具有增建空間，不能直接推導出甲或部分住戶具有增建權。

解題方法

本題應採「權利性質—行為性質—機關權限」三階段分析。

第一階段：判斷標的物性質

頂樓露臺屬屋頂及其附屬空間，原則上為共用部分。題目沒有指出規約已將該露臺合法約定為特定住戶專用，因此應依共用部分處理。

第二階段：判斷行為是否屬日常管理

本案並非單純清潔、維修或例行保養，而是：

• 興建水泥構造物；
• 設置封閉空間；
• 將露臺作為健身中心使用；
• 設置光電設施；
• 以售電或綠電躉購方式取得收益。

這些行為涉及共用部分之構造、用途及使用方式的實質改變，並具有長期占用、設施新增及收益分配等效果，屬於共用部分之重大改良、用途變更及管理事項。

依《公寓大廈管理條例》第8條、第11條及第23條等規定，涉及外牆、屋頂平台及共用部分之重大修繕、改良、變更使用方式，應依規約或區分所有權人會議之決議辦理；不得由少數住戶或管理委員會自行決定。

第三階段：判斷決定機關

（一）區分所有權人會議

區分所有權人會議係由全體區分所有權人組成，負責決定公寓大廈重大管理事項，包括：

• 共用部分之重大修繕及改良；
• 共用部分之用途變更；
• 屋頂平台等重要共用部分之利用；
• 共用設施之新增、設置及管理；
• 相關收益之歸屬及分配。

本案增建健身中心及設置光電設施，均已超出一般管理範圍，應由區分所有權人會議依法召集並作成決議。

（二）管理委員會

依《公寓大廈管理條例》第36條，管理委員會主要職務包括：

• 執行區分所有權人會議決議；
• 公寓大廈共用部分之一般管理；
• 共用部分之清潔、維護及修繕；
• 公共安全檢查及相關管理事項；
• 其他規約或區分所有權人會議授權之事項。

一、核心觀念

本題考點在於土地因天然變遷成為河道後，原所有權是否真正消滅，以及土地重新浮覆時，原所有權人是否當然回復所有權。

依民國115年命題時點之土地法第12條：

私有土地，因天然變遷成為湖澤或可通運之水道時，其所有權視為消滅。 前項土地，回復原狀時，經原所有權人證明為其原有者，仍回復其所有權。

本條適用須掌握三個要件：

1. 原土地屬於私有土地。
2. 因天然變遷成為湖澤或可通運之水道。
3. 嗣後土地回復原狀，且可證明浮覆土地即為原來之土地。

本題中，甲原為 $A$ 地所有權人，因河川改道使 $A$ 地成為河道一部，符合土地法第12條第1項。嗣後河川再次改道，$A$ 地重新露出成為陸地，涉及同條第2項之「回復原狀」。

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二、土地消滅登記之法律性質

土地法第12條第1項所稱「所有權視為消滅」，並非土地物理上永久滅失，也不是原所有權絕對、終局地消滅，而是法律上的擬制消滅。

因此，消滅登記具有地籍管理功能，並不當然代表原所有權永遠消失。土地重新回復原狀時，法律即設計原所有權回復制度，以平衡土地天然變遷與人民財產權保障。

本題甲雖已依法辦理 $A$ 地消滅登記，仍不妨礙日後依土地法第12條主張浮覆後之所有權回復。

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三、浮覆地回復之學說與實務爭議

（一）傳統實務及請求權說

早期見解認為，土地成為河道後，原所有權已經消滅。土地重新浮覆時，甲並非當然重新取得所有權，而是取得一項請求回復所有權的權利。

依此說：

1. 浮覆後須由原所有權人向主管機關申請。
2. 申請人須證明浮覆土地確為原有土地。
3. 經主管機關審查、公告、測量及登記後，始完成所有權回復。
4. 原所有權人於行政程序完成前，僅有回復請求權，尚未取得完整所有權。

此說並進一步認為，土地須經主管機關確認浮覆，並劃出河川區域，始得辦理復權登記。最高行政法院100年7月份第2次庭長法官聯席會議，曾採取較接近此種「法律特別取得、非原所有權當然延續」的見解。

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（二）當然回復說

現行最高法院主要見解則認為，土地法第12條第1項的「視為消滅」，只是法律上的擬制消滅，並非所有權實體上永久滅失。

當土地回復原狀時，原所有權即依法律規定當然回復，無待地政機關核准。

最高法院103年度第9次民事庭會議決議明確指出：

1. 土地成為湖澤或可通運水道時，所有權僅屬擬制消滅。
2. 土地回復原狀時，原所有權人之所有權當然回復。
3. 「經原所有權人證明為其原有者」主要是行政程序上辦理復權登記所需的證明方法。
4. 該證明要件不影響原所有權在實體法上於浮覆時當然回復。

其後最高法院112年度台上字第1405號、112年度台上字第2031號及113年度台上字第372號等裁判，均延續「所有權當然回復」之方向，認為浮覆後原所有權人得本於所有權請求排除妨害、塗銷不正確之公有或國有登記。

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四、最新司法見解之具體內容

核心觀念

本題考查三個層次：

1. 國土計畫法對「國土保育區第一類」之定義及利用原則。
2. 財產權限制何時構成「特別犧牲」。
3. 土地與地上合法建築物應分別判斷，不得將土地及農舍視為同一財產客體。

以下以命題當年（民國 115 年）法規為準。

一、國土保育區第一類之界定與基本利用方式

（一）國土保育區之性質

國土功能分區中，國土保育區係依天然資源、自然生態、景觀資源、生態環境及國土保安等條件，劃設為應予保育或限制開發利用之地區。

其規範目的並非促進土地開發，而是維護：

• 生態系統及自然資源；
• 國土保安及水土保持；
• 特殊景觀與環境品質；
• 防止災害及不當開發。

（二）國土保育區第一類之定義

國土保育區第一類，係指具有高度生態敏感性、國土保安重要性或特殊景觀價值，且有嚴格保育必要之地區。

換言之，第一類地區在國土保育區中，保育強度最高，通常具有下列特徵：

1. 生態環境脆弱，開發容易造成不可回復之損害；
2. 對水土保持、坡地安全或防災具有重要功能；
3. 具有特殊自然景觀或重要環境價值；
4. 不適合進行大規模或高強度之開發利用。

本題 A 地原為山坡地保育區農牧用地，全面實施國土計畫後，被劃入國土保育區第一類，表示該土地之利用應服從較高密度之保育及國土安全要求。

（三）基本利用方式

國土保育區第一類之基本利用方式，應以「保育及保安」為核心，限制新開發、新建築及高強度使用。其利用原則包括：

• 以自然保育、國土保安及環境維護為優先；
• 限制新增建築、擴建、增建及高強度土地利用；
• 對既有合法使用，原則上採取維持既有使用之過渡性安排；
• 必要之公共設施、公共安全及保育相關設施，須符合國土計畫及土地使用管制規定；
• 不得藉由既有使用名義，變相擴大開發規模或改變使用性質。

因此，農舍 B 如屬合法既有建築物，通常得在法定範圍內繼續原有使用，但其未來之增建、改建、擴建或改變使用，會受到較嚴格限制。所謂「只能維持既來之使用」，即屬既有合法使用之保障，而非允許持續擴張開發權能。

二、特別犧牲之意義及其效果

（一）特別犧牲之意義

特別犧牲係指國家基於公共利益，以法律或公權力措施限制人民財產權，且該限制已超過一般人民基於社會共同生活所應負擔之財產權社會義務，使特定人民承受個別、重大且不相當之財產損失。

判斷是否構成特別犧牲，應綜合考量：

1. 是否有公權力措施造成財產權限制；
2. 限制是否具有公共利益目的；
3. 限制是否已超過財產權通常應負擔之社會義務；
4. 財產權人所受損害是否具有個別性、重大性及不相當性；
5. 財產是否仍保有合理之使用、收益及交換價值。

財產權並非一經限制即構成特別犧牲。為維護環境、生態、國土安全及公共利益所為之一般性土地使用管制，原則上屬財產權之社會義務。

（二）特別犧牲之效果

如土地使用管制已構成特別犧牲，國家即應依憲法財產權保障及損失補償原則，給予合理補償。

其效果包括：