113 地方特考三等 都市計畫技術 都市及區域經濟 考古題詳解

核心觀念

本題考「鄉村地區整體規劃」的法律定位、完成規劃後如何納入直轄市或縣（市）國土計畫，以及規劃指定供居住生活擴大地區時的實施工具。

以命題當年（民國 113 年）法規為準。當時鄉村地區整體規劃屬直轄市、縣（市）國土計畫的一部分；完成實質規劃後，應透過檢討變更該級國土計畫，完成法定計畫程序。現行法於民國 114 年修正，已增訂「鄉村地區計畫」相關規定；本題仍依命題當年法規作答。

（一）完成規劃後，啟動國土計畫擬訂程序

1. 確認擬訂機關與計畫定位

依《國土計畫法》第 11 條，直轄市、縣（市）國土計畫由直轄市、縣（市）主管機關擬訂及審議，並報請中央主管機關核定。鄉村地區整體規劃既是該級國土計畫的一部分，擬訂機關仍為直轄市、縣（市）主管機關，不能由鄉（鎮、市、區）公所取代。

2. 依《國土計畫法》第 15 條第 3 項檢討變更

鄉村地區整體規劃作業完成後，地方政府應依《國土計畫法》第 15 條第 3 項，辦理直轄市、縣（市）國土計畫的檢討變更，將規劃成果納入計畫，作為後續空間發展及土地使用的指導。

此處的關鍵是：規劃成果本身尚須經法定計畫程序納入國土計畫，不能只以委託案成果報告或行政計畫取代。

3. 擬訂及審議前後的法定程序

依《國土計畫法》第 12 條，擬訂過程須辦理下列事項：

1. **廣詢意見：**擬訂計畫時，邀集學者、專家、民間團體等舉辦座談會，或採其他適當方式廣詢意見，作成紀錄，供擬訂計畫參考。
2. **公開展覽及公聽會：**計畫擬訂後、送審議前，公開展覽 30 日並舉行公聽會；

核心觀念

TOD（大眾運輸導向都市發展）以大眾運輸場站為核心，整合較高密度、混合使用、步行及轉乘友善的土地使用與交通規劃。其目的在於讓居住、就業與消費活動集中於大眾運輸可及地區，降低私人運具依賴，並提升場站及公共運輸設施的使用效益。

TOD 區增額容積是指：主管機關在經都市計畫劃定的 TOD 適用範圍內，依一定條件，允許基地在法定容積及其他容積獎勵之外，再申請一定上限的容積；申請人則按規定繳納增額容積價金，將部分土地開發利益回饋公共建設或相關基金。

概念上可寫為：

$$可建築總容積 = 基準容積 + 容積獎勵 + 增額容積 + 其他依法得計入之容積$$

其中，容積獎勵多以提供公共設施、改善環境或符合政策項目為取得條件；增額容積則是依計畫規定以繳納價金等方式取得，並須受上限及基地條件限制。兩者不宜混為一談。

法制化方法

增額容積會提高土地可建築樓地板面積，影響土地使用強度、交通、公共設施負荷及周邊環境，因此必須有明確法源、計畫依據與審查程序，不能只憑行政機關個案裁量給予。

法制化可分為以下層次：

1. 依都市計畫法定程序訂定計畫規範 主管機關應透過都市計畫主要計畫或細部計畫，劃定適用範圍，並明定適用場站、基地條件、容積上限、價金計算方式、審查程序及收入用途。涉及都市計畫變更或細部計畫擬定、變更時，應依都市計畫法辦理公開展覽、說明會、都市計畫委員會審議及核定公告等程序。

2. 以地方自治法規或都市計畫土地使用管制規定補充執行細節 地方政府得在法律授權及都市計畫規範範圍內，訂定自治條例、自治規則或行政規則，明確規範申請文件、審查標準、價金估價、繳納方式及許可程序。涉及影響人民權利義務的重要事項，應以適當法規形式明定。

3. 建立公平且可查核的回饋機制 增額容積價金應有公開透明的查估及審議方式，並明定收入專款或專用於大眾運輸建設、公共設施或其他計畫所定用途；同時應揭示計算與審議結果，避免不當圖利或個案差別待遇。

4. 以都市承載能力及公共利益為前提 計畫應評估交通服務量、道路與公共設施負荷、環境品質及地區發展需求，設定適當容積上限與必要配套。增額容積不是單純以收取價金換取無上限開發權。

**法規基準：本題以命題當年（民國 113 年）法規為準。**相關法制依據包括《都市計畫法》及地方都市計畫、土地使用管制相關自治法規與計畫規定；其中《都市計畫法》第 27 條之 1 涉及都市計畫變更所定回饋事項，可作為理解計畫回饋機制的相關規定，實際適用仍須依各地方的具體法規及計畫內容辦理。

核心觀念

本題考查《都市更新條例》第 65 條的都市更新建築容積獎勵制度，重點是修法如何擴大「原建築容積」的適用對象，以及容積獎勵如何在居住安全、都更整合誘因與土地使用管制之間取得平衡。

以下以命題當年（民國 113 年）法規及修法內容為準。第 65 條修正案於民國 113 年 10 月 25 日三讀通過。

• 基準容積：都市計畫法令規定的容積率上限乘以土地面積所得樓地板面積。
• 原建築容積：符合規定的合法建築物，依申請建築時主管機關核准的總樓地板面積計算；不是任意把現況使用面積或違章增建面積納入。
• 建築容積獎勵：為促進都市更新，依更新需要在法定容積管制下，增加可興建樓地板面積的制度。

解題方法

先說明第 65 條的一般容積上限，再分述可突破一般上限的特殊情形，最後聚焦本次修法擴大適用對象的範圍。論述效益時，依序從建築安全、更新財務可行性、住戶整合、都市公共利益分析，並交代容積獎勵仍受上限、審查與配套規範拘束。

（一）第 65 條的立法旨意與內容

1. 立法旨意

第 65 條透過適度容積獎勵，改善更新事業的財務可行性，增加所有權人參與更新的誘因，促進都市土地再開發利用及居住環境改善。

本次修法的核心，是處理容積管制實施前後的制度落差：部分建築物在容積管制實施前已掛號申請建造執照，依當時法令規劃興建，後來才完工；其原有容積可能高於現行基準容積。這類建築物又多屬較早期建築，耐震能力可能不符現今標準。若只有容積管制實施前已完工的建築物能適用原建築容積規定，將使已依法申請但尚未完工的建築基地無法同等納入，降低更新誘因。

因此，修法將適用對象由「容積管制前已興建完成」擴大至「容積管制前已興建完成或已申請建造執照」的合法建築物，以促進老舊建築更新並維護居住安全。

2. 一般容積獎勵上限

更新事業計畫範圍內的建築基地，得依都市更新事業需要給予適度容積獎勵；原則上，獎勵後建築容積不得超過：

• 各該基地基準容積的 $1.5$ 倍；
• 都市計畫法第 85 條所定施行細則的規定。

此為一般原則。符合第 65 條特定情形時，得依各款上限擇優辦理，不受前述一般上限後段限制。

3. 特殊情形及容積上限

第 65 條列出三類可適用特殊容積上限的情形：

1. 容積管制前的合法建築物，原容積高於基準容積 修正後適用對象包括容積管制前已興建完成或已申請建造執照的合法建築物。獎勵後容積上限可擇優採下列方式：

• 原建築容積加基準容積的 $0.3$ 倍；或
• 原建築容積的 $1.2$ 倍。

亦即依個案比較兩種計算結果，採較有利者。若以 $B$ 表示基準容積、$O$ 表示原建築容積，則上限為：

$\max(O+0.3B,\ 1.2O)$

但仍須符合相關辦法及審查規定。

2. 高氯離子鋼筋混凝土或耐震能力不足，且有明顯公共安全危害的建築物 經直轄市、縣（市）主管機關認定後，獎勵後容積不得超過原建築容積的 $1.3$ 倍。這類建築物可依該款上限建築，但不得再申請第 65 條所定辦法、自治法規及其他法令規定的建築容積獎勵項目。

核心觀念

包租代管社會住宅是政府結合民間房源與專業租賃服務，擴大社會住宅供給的方式，主要分為：

• 包租：業者向房東承租住宅，再轉租給符合資格的承租人，並負責租賃管理。
• 代管：房東直接與承租人簽訂租約，業者受託辦理媒合、簽約、修繕通報及租賃管理等事項。

本題核心在分析這類政策如何透過增加可負擔租屋供給、降低租賃交易障礙及引導閒置住宅進入市場，影響租屋市場穩定，並促進居住正義。

本題涉及住宅法及相關社會住宅包租代管規定；以下以命題當年（民國 113 年）法規為準。

解題方法

依題目兩個子題分別作答：

1. 市場穩定性：從供給量、租金與租賃關係、資訊與交易風險、政策限制及執行條件分析。
2. 居住正義與資源活化：從弱勢與青年居住保障、租屋品質與權益，以及閒置住宅重新利用等面向說明具體成效。

作答時宜呈現「政策措施—作用機制—預期效果」的因果關係，並補充政策效果受房源區位、租金負擔能力與管理品質影響，避免把政策目標直接寫成必然成果。

（一）包租代管社會住宅對租屋市場穩定性的影響（15 分）

1. 增加租屋供給，緩和供需失衡

包租代管將民間住宅納入社會住宅供給體系，尤其可使原本未進入租賃市場或閒置的住宅釋出。當有效租屋供給增加，可降低特定區域因房源不足造成的供需緊張，並增加弱勢家庭及青年可選擇的租屋標的。

不過，包租代管規模相較整體租屋市場有限，對整體房租水準的影響通常較為間接；若房源集中於特定區域，較能改善局部供給不足，對全市場租金的抑制效果則取決於方案規模與區位分布。

2. 提供相對可負擔的租屋選項，降低弱勢租屋壓力

政府透過租金評定、租金補助或方案管理機制，協助符合資格者以較可負擔的租金承租。這可使部分家庭免於完全依賴一般市場租屋，降低其面對租金上漲時的居住壓力，也可改善租屋需求者與房東之間的議價弱勢。

此效果主要是對受益對象及方案涵蓋區域形成直接支持，不宜寫成包租代管必然使市場租金全面下降。

3. 強化租賃管理，提升租賃關係穩定性

業者協助媒合、簽約、租金收付、修繕通報及租賃管理，可減少房東與房客因資訊不對稱、契約不清或管理方式不一致所產生的爭議。包租模式由業者承租後再轉租，亦可降低房東自行處理租務的負擔；代管模式則透過專業服務協助雙方維繫租賃關係。

管理服務若能持續、明確且即時處理問題，有助於降低租約中斷、房屋維護失當及租賃糾紛，增加居住與出租的可預期性。

4. 降低房東出租風險，促使房源持續釋出

部分房東因擔憂欠租、房屋損壞、租賃爭議或行政負擔而不願出租。包租代管透過業者管理與政府提供的配套措施，降低房東面對租賃市場的不確定性，提升其出租意願。房源穩定釋出，有助於避免住宅長期閒置、租屋供給忽多忽少的情況。

5. 形成市場示範與資訊改善效果

社會住宅包租代管採用較標準化的租賃流程及管理服務，可提高契約、租金與服務內容的透明度，並提供房東及房客較具制度性的租賃經驗。當資訊透明度與租賃服務品質提升，市場參與者較能評估租賃條件及權利義務，促進租屋市場逐步朝制度化發展。