114 地方特考三等 地政類科 不動產估價 考古題詳解

核心觀念

本題考查《不動產估價技術規則》第 2 條所定的「正常價格」與「限定價格」，以及限定價格與正常價格不同的經濟原因。限定價格常因權利整合或土地合併使用而產生額外效益，最適合以貢獻原則說明。

以命題當年（民國 114 年）法規為準。

解題方法

先依規則定義說明兩種價格，再指出限定價格成立的三種條件，最後以貢獻原則解釋：不動產與其他權利、鄰接土地，或分割後的各部分結合運用時，可能為整體創造額外價值，使整體價值不等於各部分原有價值的簡單加總。

一、正常價格

正常價格是指具有市場性之不動產，在有意願的買賣雙方依專業知識、謹慎行動、不受脅迫，並經適當市場行銷及正常交易條件所形成的合理價值，以貨幣金額表示。

其判斷重點是交易條件具有一般性，價格反映通常市場參與者在正常交易下的價值。

二、限定價格

限定價格是指具有市場性之不動產，在下列任一限定條件下所形成的價值，以貨幣金額表示：

1. 以不動產所有權以外的其他權利與所有權合併為目的。
2. 以數宗不動產合併為一宗進行開發為目的。
3. 以違反經濟合理性的不動產分割為前提。

限定價格並非一般市場交易條件下的價格，而是受到特定權利或使用條件限制後所形成的價值。依《不動產估價技術規則》的規定，估定限定價格時，應敘明估價條件，並同時估計正常價格。

三、偏離正常價格的經濟原則：貢獻原則

核心觀念

本題考查比較法中比較標的的篩選與交易情況調整。依《不動產估價技術規則》第 23 條，若比較標的具有特殊交易情況，原則上應先作適當調整；若該情況對交易價格的影響無法有效掌握並量化，則不予採用為比較標的。

以命題當年（民國 114 年）法規為準。題目要求自條文列舉情形中擇五項，並結合實價登錄資料說明為何無法有效掌握及量化調整；以下選取五種常見情形。

解題方法與五項說明

作答時，先指出實價登錄中可見的交易資訊，再說明該資訊缺漏或無從查證之處如何造成價格影響無法量化，最後交代不採用該筆交易作為比較案例。

1. 急買急賣或急出租急承租 實價登錄可提供交易日期、總價、單價等資料，但通常無法呈現賣方是否急需資金、買方是否有迫切購買需求，或租賃雙方是否因時間壓力接受特殊租金。急迫程度及其對成交價的影響難以從申報資料辨認並估算；若另無交易文件或當事人說明可供查證，便無法量化急迫因素造成的價格偏差，應不予採用。

2. 期待因素影響之交易 交易價格可能反映買方對未來重大建設、都市計畫變更、開發利益或周邊發展的預期。實價登錄呈現的是已成交價格，通常不會完整記載買賣雙方各自掌握的資訊、期待內容及其在價格中的占比。若無法查明該期待是否已反映於價格以及反映程度，就無從作出可靠調整，應不予採用。

核心觀念

本題比較的是「為協議價購提供參考的市價估價」與「依法辦理土地徵收補償的市價查估」。兩者都以土地市價為核心，但估價目的、程序與規範不同，因而在價格日期、估價方法、比較標的數量及價格核定方式上有所差異。

以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。依《土地徵收條例》第 11 條，需用土地人申請徵收前應先與所有權人協議價購；依同條例第 30 條，土地徵收補償以市價為準。協議價購估價如委託不動產估價師辦理，主要依《不動產估價技術規則》；徵收補償市價查估則依《土地徵收補償市價查估辦法》。

解題方法

依題目指定的五個面向逐項比較，先交代兩者的共同基礎，再說明各自的法定作業規則。作答時要區分「估價師評估協議價購的市價」與「主管機關依徵收查估辦法辦理並提送評議的補償市價」；兩者都涉及市價，但不是同一套查估程序。

五項比較

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》第 2 條所列的估計價格種類，並要求依畸零地的市場性與估價目的，判斷適用何種價格。以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。

依同規則第 3 條，估價時應註明價格種類；估計特定價格時，須敘明估價條件，並同時估計正常價格。

解題方法與價格種類

先依估價標的是否具有市場性，以及是否存在法定限定條件，區分以下四種價格：

1. 正常價格：具有市場性的不動產，在有意願且未受脅迫的買賣雙方，經適當市場行銷並依正常交易條件形成的合理價值。
2. 限定價格：具有市場性的不動產，因下列限定條件之一而形成的價值：

• 以不動產所有權以外的其他權利與所有權合併為目的；
• 以不動產合併為目的；
• 以違反經濟合理性的不動產分割為前提。

3. 特定價格：具有市場性的不動產，基於特定條件所形成的價值；估價時須說明特定條件，並同時估計正常價格。
4. 特殊價格：對不具市場性的不動產所估計的價值。

估計價格種類共四類；估計租金另分正常租金與限定租金，並非本題所問的價格種類。

畸零地的價格分析

畸零地的估價種類，要看估價情境，不能只憑「畸零地」名稱一概而論：