114 地方特考三等 地政類科 民法（包括總則、物權、親屬與繼承編） 考古題詳解

核心觀念

本題考民法上的附負擔贈與，以及父母代理未成年子女時的利益衝突。

• 民法第406條所稱贈與，是贈與人以自己的財產無償給與受贈人，受贈人允受的契約。
• 民法第412條規定，贈與附有負擔時，受贈人須在受贈財產價值限度內履行負擔。本題要求 B 讓一間房給 A 居住，是 B 須對 A 履行的負擔，並非單純附帶說明。
• 依民法第1086條，父母是未成年子女的法定代理人；父母與子女利益相反、依法不得代理時，法院得為子女選任特別代理人。民法第106條禁止自己代理或雙方代理的法理，也反映此類利益衝突應由無利害關係者處理。

解題方法

先辨明契約的性質，再判斷誰能代表 B 接受贈與：

1. A 贈與透天厝給 B，表面上是無償取得；但契約要求 B 提供房間給 A 居住，A 因此取得居住利益，B 則承擔義務，故屬於附負擔贈與。
2. B 年僅 17 歲，仍是未成年人，須由法定代理人代為接受贈與。
3. 本案負擔的受益人正是贈與人 A。A 一方面代表 B 接受房屋，另一方面又以 B 的代表人身分使 B 承諾讓房給自己住，雙方利益直接衝突。

核心觀念

本題考的是區分所有權移轉後，前手積欠的管理費是否成為受讓人的債務，以及管理規約能否使受讓人承擔這筆既已發生的個人債務。應區分「受讓後依規約繳納管理費」與「替前手清償受讓前已積欠的管理費」。

以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。

解題方法

先確認管理費債務何時發生。A 所積欠的管理費，是 A 尚為區分所有權人時已發生的債務；B 取得區分所有權後，才依規約負擔自己受讓後應繳的管理費。兩者的債務人不同，不能只因 B 取得房屋，就直接推論 A 的舊債也移轉給 B。

公寓大廈管理條例第 24 條第 1 項規定，區分所有權繼受人於繼受後，應遵守原區分所有權人依條例或規約所定的權利義務事項。實務見解認為，這是要求繼受人受區分所有權相關規範拘束，並非概括承受前手已發生的債務。最高法院 106 年度台上字第 1737 號判決即指出，不能僅憑該條規定，要求繼受人清償前手積欠的管理費。

民法第 799 條之 1 第 4 項也規定，區分所有人間依規約所生的權利義務，繼受人應受拘束。這使 B 受社區管理規約拘束，但不當然表示 A 已發生的個人債務因此移轉給 B。規約可規範區分所有權人間的管理、使用及費用分擔，不能僅以「受讓人應繳前手欠費」的文字，就當然創設 B 對 A 舊債的清償責任。

民法第 826 條之 1 第 3 項的補充

核心觀念

本題考民法第 836 條之 1：土地所有權讓與時，地上權人已預付的地租，未經登記，不得對抗第三人。此處的「第三人」包括受讓土地所有權並完成移轉登記的 C。

地租數額已登記，與地租已預付的事實是否登記，是兩件不同的事。前者使地租約定得對第三人主張；後者關乎地上權人能否以預付地租為由，拒絕向新地主給付同一期間的地租。以命題當年（民國 114 年）法規為準。

解題方法

依序確認三項事實：

核心觀念

本題考地上權人死亡時，地上權是否消滅，以及地上權作為遺產如何繼承。地上權是財產權，原則上不具一身專屬性，會進入遺產；權利人死亡本身不使地上權消滅。

民法第 1148 條第 1 項規定，繼承人自繼承開始時，除法律另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。因此，A 死亡時，尚未屆滿的地上權原則上由其繼承人承受。設定期間是 50 年，A 死亡時已經過 3 年，尚餘 47 年。

解題方法

先判斷地上權是否因死亡而消滅，再依繼承規定確認權利歸屬。題目特別指出 A 是退伍榮民、單身在臺，表示應留意 A 是否有大陸地區繼承人，以及在無人承認繼承時的遺產處理。

1. 一般繼承情形 A 有民法上的繼承人時，地上權由繼承人依民法繼承規定承受。A 單身表示沒有配偶，但不能因此直接認定沒有繼承人；仍須依民法第 1138 條所定順序，檢視直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹及祖父母等繼承人。

2. 有大陸地區繼承人時 依《臺灣地區與大陸地區人民關係條例》第 66 條，大陸地區人民繼承臺灣地區人民遺產，應於繼承開始後 3 年內向法院為繼承表示，逾期視為拋棄繼承權。依同條例第 67 條，大陸地區繼承人的繼承財產總額每人不得逾新臺幣 200 萬元；遺產中有以不動產為標的者，應將其繼承權利折算為價額。