114 地方特考三等 地政類科 土地法規（包括土地登記） 考古題詳解

一、核心觀念

本題考查土地法第34條之1多數決制度的權益平衡，以及共有物「變更」的認定。

依命題當年（民國114年）法規，土地法第34條之1第1項規定，部分共有人就共有土地或建物為處分、變更或設定特定物權，符合共有人過半數且應有部分合計過半數，或應有部分合計逾三分之二等要件時，得就共有物全部為之。該制度以促進共有物有效利用為目的，同時須兼顧不同意共有人權益。

「土地法第34條之1執行要點」第3點規定，該條所稱處分以有償讓與為限；所稱變更，以有償或不影響其他共有人利益為限。第3點第2項另規定，有償讓與時，共有人除依土地法規定行使優先購買權外，不得同時成為受讓人。

二、解題方法與理由

（一）第3點第2項的立法目的

判斷這項限制的理由，應從「多數共有人以多數決處分共有物全部，而其中一人又成為買受人」可能產生的利益衝突切入。

若同意出售的共有人同時是受讓人，其自身應有部分並未實際移轉，卻可能參與決定共有物全部的處分及價格，並藉多數決使不同意共有人所持部分一併移轉。如此可能造成利害衝突及交易公平疑慮，也會損及其他共有人行使優先購買權的機會。

因此，第3點第2項將有償讓與的受讓人限於共有人以外之人；共有人如欲取得共有物，則應循土地法第34條之1所定優先購買權行使，以維護程序公平及其他共有人權益。

（二）甲、乙出具農舍提供地使用同意書的性質

「變更」是指改變共有物的本質或用途。判斷提供農舍用地同意書是否屬變更，應看其實際法律及使用效果，而非只看文件名稱。

本題甲、乙同意將共有農業用地提供作為毗鄰農業用地興建農舍之用，該地因而成為農舍提供地，受到配合農舍使用的限制，且可能影響其農業使用及日後利用方式，並非單純就土地現況出具無涉用途的證明。因此，該同意涉及共有物用途的改變，屬土地法第34條之1所稱的「變更行為」。

核心觀念

本題考查非都市土地使用分區及使用地編定的法律性質，以及土地所有權人如何對編定結果尋求行政救濟。以下以命題當年（民國114年）法規為準。

依《區域計畫法》第15條，直轄市、縣（市）政府製定非都市土地使用分區圖、編定各種使用地後，據以實施土地使用管制；同法第16條第1項規定，應公告分區圖及編定結果，並通知土地所有權人。《行政程序法》第92條所稱行政處分，是行政機關就公法上具體事件所為、對外直接發生法律效果的單方行政行為。

解題方法

先看編定結果是否直接影響土地所有權人的法律地位。土地被編定為山坡地保育區的國土保安用地後，所有權人須受相應的土地使用管制；若違反管制，主管機關得依法處罰。編定結果因此直接對外發生法律效果，屬於行政處分。

土地使用編定通常以特定土地為對象，並對該土地所有權人發生效力；就本題而言，甲收到通知後，得辨識其土地所受的編定結果。其性質為對土地所有權人課予遵守土地使用管制義務的負擔處分。公告及通知是使編定結果公開、告知土地所有權人的程序，通知本身不取代編定決定。

救濟時應區分兩件事：甲可以對自己土地的編定結果爭執；但鄰地被編定為丙種建築用地，並不當然使甲取得要求比照編定的權利。甲仍須指出自己土地的編定有何違法，或其權利、法律上利益如何受到侵害。

權利救濟

核心觀念

本題考被徵收土地原所有權人的收回權：徵收後，若政府未依徵收計畫使用土地，或偏離原核准目的，原土地所有權人得依法請求以原徵收補償價額收回土地。制度目的在防止不必要的徵收及避免公共事業遲延興辦。

解題要分辨兩層規範：土地徵收條例第9條明定何種徵收案件適用收回權及其要件；土地法第219條則是一般收回規範。土地徵收條例第9條明定不適用土地法第219條，比較時應著重收回事由、期限起算點、期間長短及返還補償的內容。

以下以命題當年（民國114年）法規為準。題目所涉條文於命題當年適用內容未有後續重要修正。

解題方法

採取「逐項對照」：先比較收回事由，再比較行使期間及起算點，最後比較主管機關、返還補償與通知公告制度。如此可避免只寫出「五年與二十年」而漏掉兩法條的實質差異。

比較項目	土地法第219條第1項	土地徵收條例第9條第1項
適用與排除	一般收回規定	除區段徵收及本條例或其他法律另有規定外適用，並明定不適用土地法第219條
未開始使用	徵收補償發給完竣屆滿1年，仍未依徵收計畫開始使用	徵收補償費發給完竣屆滿3年，仍未依徵收計畫開始使用
未依原核准目的使用	未依核准徵收原定興辦事業使用	同樣列為收回事由
開始後停止使用	未另列「開始使用後未滿一定期間而停止使用」事由	依原徵收計畫開始使用後未滿5年，不繼續依原徵收計畫使用
行使期間與起算	自徵收補償發給完竣屆滿1年之次日起5年內	自徵收公告之日起20年內
受理機關	該管直轄市或縣（市）地政機關	該管直轄市或縣（市）主管機關
收回時返還	核准收回後6個月內繳清原受領之徵收價額	核准收回後6個月內繳還原受領之補償地價及地價加成補償

法條差異說明

一、收回事由不同

土地法第219條第1項列有二種事由：

1. 徵收補償發給完竣屆滿1年，未依徵收計畫開始使用。
2. 未依核准徵收原定興辦事業使用。

土地徵收條例第9條第1項則列有三種事由：

1. 徵收補償費發給完竣屆滿3年，未依徵收計畫開始使用。
2. 未依核准徵收原定興辦事業使用。
3. 依原徵收計畫開始使用後未滿5年，不繼續依原徵收計畫使用。

兩者共有「未依原核准興辦事業使用」事由；徵收條例另將開始使用後未滿5年即停止依原計畫使用納入，保障較為完整。

二、期間長短及起算點不同

依土地法第219條第1項，原土地所有權人須於徵收補償發給完竣屆滿1年之次日起5年內申請。依土地徵收條例第9條第1項，則須於徵收公告之日起20年內申請。

因此，不能只記「土地法5年、徵收條例20年」；還要連同起算點一起記。土地法以補償發給完竣屆滿1年之次日為起算點，徵收條例則以徵收公告日為起算點。

核心觀念

本題考查市地重劃中「重劃前、後地價」的價格日期、查估因素及其制度功能。重劃前、後地價經查估後，須提請地價評議委員會評定；評定結果是計算重劃負擔與辦理土地交換分配的重要基礎。

以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。《市地重劃實施辦法》第 20 條規定重劃前、後地價的查估因素；價格日期則依內政部相關函釋所示原則認定。

解題方法

作答可依序處理三個層次：先說明重劃前、後價格日期，再分別列出兩階段的查估因素，最後說明地價查估如何銜接重劃負擔、分配、差額清償與抵費地處理。

一、重劃前、後地價的時間點

「重劃前、後」所指的是查估地價的價格日期，不是實際辦理查估或地價評議的日期。

1. 重劃前地價：以重劃計畫書公告日為價格日期。
2. 重劃後地價：重點在反映重劃後公共設施完善等效益。原則上應在重劃計畫書所載工作進度表中，預定土地分配結果公告日至土地點交日的期間內，依個案選定最適價格日期。

因此，不能一概將重劃後地價日期固定說成「土地分配結果公告日」；應依個案進度及重劃效益實際反映時點，在上述期間內選定。

二、查估地價應考量的因素

依《市地重劃實施辦法》第 20 條：

（一）重劃前地價

應調查各宗土地的：

• 位置
• 地勢
• 交通
• 使用狀況
• 買賣實例
• 當期公告土地現值

再分別估計重劃前各宗土地地價。其估價單位是「各宗土地」，反映重劃前原土地的區位與使用條件。

（二）重劃後地價

應參酌各街廓土地的：

• 位置
• 地勢
• 交通
• 道路寬度
• 公共設施
• 土地使用分區
• 重劃後預期發展情形

再估計重劃後各路街的路線價或區段價。重劃後地價著眼於重劃完成後的街廓條件及發展效益，估價單位由重劃前各宗土地轉為重劃後各路街或區段。

三、重劃前、後地價查估的四項功用

（一）計算公共設施用地負擔