112 地方特考三等 地政類科 土地法規 考古題詳解

核心觀念

本題比較兩種優先購買權：一是共有人出賣共有土地或建築改良物應有部分時，其他共有人享有的優先購買權；二是國有財產署標售逾期未辦繼承登記的不動產時，特定使用人享有的優先購買權。作答須依序判斷權利人、行使期間及兩種權利競合時的優先順序。

以下以命題當年（民國112年）法規為準。

一、土地法第34條之1第4項

權利人與範圍

土地法第34條之1第4項規定，共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以出賣之同一價格共同或單獨優先購買。

因此，權利人是出賣共有人以外的其他共有人；買賣條件須與出賣人和第三人所約定者相同。數名共有人行使時，得共同承購；個別共有人也得單獨承購。

行使期間

土地法第34條之1本文沒有直接規定行使期間。依命題當年適用的《土地法第三十四條之一執行要點》第11點第1款，他共有人接到出賣通知後，應於15日內表示是否優先購買；逾期未表示，視為放棄。

二、土地法第73條之1第3項

權利人與順位

財政部國有財產署標售逾期未辦繼承登記的土地或建築改良物時，土地法第73條之1第3項所列權利人，依序為：

1. 繼承人
2. 合法使用人
3. 其他共有人

此優先購買權以其實際使用範圍為限，並依上述次序處理；不是只要具有繼承人、合法使用人或共有人身分，即得不問使用範圍而優先購買全部標售標的。

行使期間

核心觀念

本題考查重新實施地籍測量（地籍圖重測）時，戶地測量所依據的界址如何認定。掌握兩個層次即可：

1. 先依地籍調查表所載、經認定的界址施測：依地籍測量實施規則第191條，戶地測量應按地籍調查表所載認定之界址，逐宗施測。
2. 地籍調查未能由所有權人正常指界時，依情形採替代方式：土地法第46條之2規定逾期未設界標或未到場指界時的逕行施測順序；執行要點則補充協助指界、界址爭議及實際施測方式。

以下以命題當年（民國112年）法規為準。

解題方法

依序判斷「所有權人有無到場並能否指界」、「有無界址爭議」，再決定地籍調查表上的認定界址及戶地測量依據。地籍調查表是戶地測量的直接依據，但界址如何記載，須回到土地法及執行要點判斷。

各種界址認定情形

一、所有權人依通知到場、設立界標並指界

土地法第46條之2第1項原則要求土地所有權人在地政機關通知的期限內，自行設立界標並到場指界；地籍測量實施規則第83條也規定，所有權人應在界址分歧點、彎曲點或其他必要點，會同鄰地所有權人共同認定並設立界標。

依執行要點第8點，所有權人於現有地界線設立界標並到場指界時，不論現有地界線與舊地籍線是否相符，原則上以其界標及所指現有地界線辦理調查、施測。但相鄰土地涉及不同使用分區或使用地者，仍須依相關管制規定辦理。

二、所有權人到場，但不能指界

依地籍測量實施規則第83條，土地所有權人均到場而不能指界時，測量人員得協助指界。

執行要點第4點進一步規定，地籍調查及測量人員得參照舊地籍圖及其他可靠資料協助指界，後續分三種情形：

• 所有權人均同意協助指界結果：視同所有權人自行指界，據以記載於地籍調查表並施測。
• 所有權人不同意協助結果，且不能自行指界：依土地法第46條之2第1項所列方式逕行施測。
• 所有權人不同意協助結果，並因此發生界址爭議：依土地法第46條之2第2項，準用同法第59條第2項調處。

三、所有權人逾期未設立界標或未到場指界，或到場而不指界

土地法第46條之2第1項規定，逾期未設界標或未到場指界時，地政機關得依下列法定順序逕行施測：

核心觀念

本題考《都市更新條例》權利變換中，合法建築物、出租土地及占有他人土地之舊違章建築如何處理。判斷時要分清楚三種不同法律關係：

1. 合法建築物：由土地所有權人與合法建築物所有權人先行協議；協議不成時，依法估價並納入權利變換計畫處理。
2. 出租土地：權利變換使租賃目的不能達成時，租約終止，承租人得依法向出租人請求補償。
3. 占有他人土地的舊違章建築戶：由實施者提出處理方案，納入權利變換計畫報核；建物存在多年不會因此變成合法建築物。

以下以命題當年（民國 112 年）法規為準。民國 113 年《都市更新條例》修正後，相關條文編號及內容已有調整；本題仍依 112 年規定作答。

解題方法

先看每一棟建築物的合法性與土地使用關係，再分別套用當年《都市更新條例》的規定：

• D、E 都是合法建築物，適用當時《都市更新條例》第 39 條。
• B 地出租予乙使用，另須檢視租賃目的因權利變換是否不能達成，適用第 37 條。
• F 是丙占用甲土地所建的違章建築，適用第 41 條；「已逾 40 餘年」不會使違建自動取得合法建築物身分。

D 建築物：甲自有土地上的合法建築物

A 地由甲所有，D 為甲興建的合法建築物，土地所有權人與合法建築物所有權人同為甲。

依民國 112 年《都市更新條例》第 39 條，權利變換範圍內的合法建築物，原則上由土地所有權人與合法建築物所有權人於實施者擬訂權利變換計畫前自行協議處理。

本案土地與建物權利人均為甲，因此甲就其土地及 D 建物參與權利變換，並在計畫中處理其權利。若未能協議，實施者應估定合法建築物所有權的權利價值，按法律規定納入權利變換計畫；但因甲同時是土地及 D 建物的權利人，不會發生由第三人建物所有權人另受分配的情形。

E 建築物：乙在承租土地上興建的合法建築物

B 地由甲出租給乙，乙在其上興建 E 合法建築物。應分別處理合法建物權利與土地租賃關係。

合法建物權利

依民國 112 年《都市更新條例》第 39 條，甲為土地所有權人，乙為合法建築物所有權人，雙方應在實施者擬訂權利變換計畫前自行協議處理。

若協議不成，實施者應估定 E 建物所有權的權利價值，並在甲應分配的土地及建築物權利範圍內，依合法建築物權利價值占原土地價值的比例，分配或補償乙，納入權利變換計畫。原有的 E 建物所有權，依該條規定消滅。

土地租賃關係

核心觀念

本題考《土地稅法》第35條的「重購自用住宅用地退還土地增值稅」，重點分為立法理由、適用要件、退稅計算及申請期限。以下以命題當年（民國112年）法規為準。

重購退稅是為了避免土地所有權人因居住需求遷移、出售原有自用住宅用地後，因繳納土地增值稅而降低其購置新住宅用地的能力。法律因此允許在符合條件時，於原已納土地增值稅額內，退還新購土地價款不足的部分。

解題方法與適用要件

作答時可依序檢核「買賣時序、自用住宅資格、面積及用途、地價差額、申請程序與期限」。

一、買賣時序

《土地稅法》第35條第1項規定，土地所有權人出售土地後，自完成移轉登記之日起二年內重購符合規定的土地，得申請退稅。

若是先購買新土地，再出售原土地，依同條第2項準用前項規定；也就是先購後售時，原則上須於新購土地完成移轉登記之日起二年內出售原土地。

二、出售及重購土地均須符合自用住宅用地條件

依《土地稅法》第9條，自用住宅用地是指土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地辦竣戶籍登記，且土地無出租或供營業使用的住宅用地。

先購後售案件，須注意原土地在重購土地時，應已是供自用住宅使用的土地；不能在購買新土地時尚無原自用住宅用地，事後才以出售其他土地主張適用。

三、重購土地的面積上限

重購土地仍作自用住宅用地者，得適用退稅的面積為：

• 都市土地：未超過三公畝部分。
• 非都市土地：未超過七公畝部分。

超過法定面積部分不納入本項重購退稅範圍。

四、出售前一年內不得曾供營業或出租

依《土地稅法》第35條第3項，第一項第一款及先購後售的自用住宅重購退稅案件，原土地於出售前一年內曾供營業使用或出租者，不適用退稅。

五、須有足夠的新舊土地地價差額

原出售土地地價，以該次移轉計徵土地增值稅的地價為準；新購土地地價亦以該次移轉計徵土地增值稅的地價為準。

須先比較新購土地地價是否超過「原出售土地地價扣除已繳土地增值稅後的餘額」。符合時，得退還的金額以已納土地增值稅額為上限，並以新購土地地價不足支付的數額為限。可用下式表示：