112 地方特考三等 地政類科 不動產估價 考古題詳解

核心觀念

特徵價格法（hedonic price method）把土地視為由多項不同特徵組成的異質商品。土地本身不能拆開出售，各項特徵的價值因而隱含在土地交易價格中；透過分析交易價格與特徵變數的關係，可估計各特徵的隱含價格。

一般模型可寫為：

其中，$P_i$ 為第 $i$ 筆土地的交易價格，$L_i$ 為區位條件，$Z_i$ 為使用分區及開發管制，$A_i$ 為可及性，$N_i$ 為宗地條件，$E_i$ 為環境及鄰里條件，$\varepsilon_i$ 為其他未納入模型的影響因素。

題目要求說明特徵的影響程度高低，應先指出：特徵價格法不會預先規定一套適用所有地區的固定排名。實際影響程度須由特定市場、樣本與模型估計；考場作答可依一般土地市場的價格形成機制，說明各類因素的相對重要性與作用方向。

解題方法

作答時依「區位與市場、法定使用及開發利益、交通可及性、鄰里環境、宗地實體條件」由高至低說明。核心判斷是：某項特徵愈能改變土地可獲得的收益、需求範圍或可建築利用強度，通常對價格的影響愈大。

在線性模型中，可用迴歸係數表示特徵的邊際隱含價格：

其中 $\beta_k$ 表示其他條件不變時，特徵 $X_k$ 增加一單位對價格的平均影響。若使用不同尺度的變數，不能只按係數絕對值直接比較影響程度；實證比較宜採標準化係數、邊際效果或其他適當指標。

主要土地特徵及影響程度

一、區位與市場條件：通常影響最大

包括所在縣市、都市或鄉村地區、商業中心或就業中心距離、區域發展程度，以及土地所在市場的供需情形。區位決定土地可服務的市場、使用需求與可創造收益的機會；位於需求旺盛、發展成熟或具成長潛力地區的土地，通常價格較高。若遠離主要活動中心、人口與產業需求較弱，價格通常較低。

二、土地使用分區與開發權利：直接影響使用收益及土地利用強度

包括法定使用分區、容積率、建蔽率、建築高度限制、使用項目及公共設施管制等。可容許的用途愈符合市場需求、可開發樓地板面積愈大，土地的預期收益與開發價值通常愈高，價格也較高；用途受限、開發強度較低或須負擔較多限制者，價格通常較低。

核心觀念

本題考查公告土地現值與公告地價的制度目的、估價作業程序，以及兩者價格差異的原因。兩者都由直轄市、縣（市）政府調查地價、劃分地價區段、估計區段地價，並經地價評議委員會評議；差別在於公告頻率、價格基準與用途。

以下法規依**命題當年（民國112年）**為準，主要法源為《平均地權條例》、《平均地權條例施行細則》及《地價調查估計規則》。

• 公告土地現值：地方政府經常調查地價動態、估計區段地價，提經地價評議委員會評定後，於每年1月1日公告。依《平均地權條例》第46條，作為土地移轉及設定典權時申報移轉現值的參考，也是主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價的依據；另與土地增值稅課徵有關。
• 公告地價：政府辦理規定地價或重新規定地價，原則上每二年一次；依《平均地權條例》第15條，經調查、劃分區段、估計及評議後，計算宗地單位地價，再公告並受理申報地價。公告地價主要作為申報地價的基礎，並與地價稅課徵有關。

解題方法：先比共同流程，再抓制度差異

共同的估價作業骨架

兩種地價的估價作業，均可整理為：

1. 蒐集與調查地價資料：調查土地買賣實例或收益實例，並蒐集土地使用分區、交通、公共設施、自然條件、土地改良及發展趨勢等影響地價因素。
2. 實地勘查並劃分地價區段：將地價相近、條件相似的土地劃為同一區段，繪製地價區段圖。
3. 估計區段地價：有買賣實例的區段，將實例價格調整至估價基準日，並依規定估計區段地價；無實例時，參照基準地價區段及影響地價區域因素估計。
4. 提交地價評議委員會評議：審查區段劃分、區段地價及相關地價調整。
5. 計算宗地單位地價並公告：將評議結果落實到個別宗地，依各自法定程序公告。

主要差異

核心觀念

區分地上權是設定在他人土地上下「一定空間範圍」內的地上權。估價標的是特定立體空間的使用權，其價值會受設定位置、用途、空間範圍、存續期間及對土地其他空間利用的影響。

以命題當年（民國 112 年）法規為準，《不動產估價技術規則》對地上權估價列有應考量因素，但未明定區分地上權的專門估價方法。實務上主要採比較法與比率推估方法，並可透過立體利用阻礙率或樓層別效用比率反映空間利用受限的程度。

解題方法與各方法優缺點

作答時先列出方法，再說明各方法的估價步驟與資料限制。常見方法如下：

一、買賣實例比較法

蒐集同一供需圈內近期、條件相近的區分地上權轉讓案例，依比較法程序，就交易情況、價格日期、區域因素及個別因素進行調整，推估勘估標的區分地上權價格。

**優點：**以實際轉讓價格為基礎，直接反映市場交易，市場性較強。

**缺點：**區分地上權交易案例通常稀少；案例的空間位置、用途、存續期間及權利限制也不易完全相同，可能難以找到足夠且可比較的實例。

二、設定實例比較法

蒐集同一供需圈內近期、條件相近的區分地上權設定案例，以其設定價格為比較基礎，再依比較法程序進行情況、價格日期、區域因素及個別因素調整。

**優點：**設定案例通常較買賣轉讓案例容易蒐集，能參考設定時實際約定的權利金或對價。

**缺點：**設定價格可能受個別契約條件、設定目的或談判情形影響，未必等同一般市場交易水準；設定條件與勘估標的差異也須妥為調整。

三、價格比率法

先以比較法或土地開發分析法估計土地所有權價格，再判定區分地上權價格占土地所有權價格的比率，據以推估區分地上權價格：

價格比率須綜合考量契約內容、權利存續期間、地方習慣及法令規定。

**優點：**可先估計完整土地所有權價值，再以權利比率反映地上權相對於所有權的價值，適用性較廣。

核心觀念

本題考查地價指數與房價指數的衡量標的、編製方法及估價上的適用性。房價是房地合一價格，地價指數衡量土地價格變動；兩者涵蓋的價格組成與交易樣本不同，不能把房價漲幅直接視為土地漲幅，也不能不加判斷地把某一地價指數套用於個別估價案件。

題目以 107 年第 1 季為基期，指數變動率計算式為：

內政部地價指數已將 107Q1 設為 100，題列地價指數由 100 升至 107.86 或 110.95，故漲幅分別為 7.86% 與 10.95%。

解題方法

先比較各指數的衡量對象與數值，再說明房價漲幅較大的原因，最後判斷地價指數用於土地估價的適切性。

題列五年間各指數變動如下：

• 臺北市：地價指數上升 7.86%；A 房價指數上升 20.28%；B 房地產價格指數上升 44.06%；內政部住宅價格指數上升 13.66%。
• 新北市：地價指數上升 10.95%；A 房價指數上升 32.54%；B 房地產價格指數上升 46.44%；內政部住宅價格指數上升 21.56%。

不同房價指數之間的漲幅差異也很大，顯示指數結果會受到資料來源、樣本範圍、住宅類型、地區切分、權重與編製方法影響。各指數不能只因名稱相近，就視為可互換的價格變動指標。

為何房價漲幅會明顯大於地價漲幅

一、衡量標的不同。 房價指數通常反映住宅或房地產交易價格，價格中包含土地與建物；土地價格指數則著重土地價格。建物價格、建築成本、建物品質與屋齡等因素的變動，會使房價與地價呈現不同幅度。

二、房地合一價格受土地與建物共同影響。 房屋總價不是地價的單純替代指標；即使房價上漲，無法僅由房價指數推論土地單價同比例上漲。反過來說，土地漲幅也未必與房屋總價漲幅同步。

三、樣本與編製方法不同。 各指數可能採用不同的交易資料、住宅類型、地理範圍、品質調整及權重。