112 地方特考三等 地政類科 土地登記 考古題詳解

核心觀念

本題在比較三種不同的登記處理方式：更正登記是修正登記簿上的錯誤或補登遺漏；塗銷登記則是使既有權利登記失效。判斷適用哪一種，應先看錯誤發生在哪裡、登記是否反映真正的權利狀態，以及更正是否會影響既有權利或第三人。

以下以命題當年（民國 112 年）法規為準；本題涉及的三項規定，其適用分工如下。

一、土地登記規則第 7 條：塗銷登記原則須有確定判決

依土地登記規則第 7 條，依該規則登記的土地權利，除規則另有規定外，登記機關不得自行塗銷，原則上須經法院判決塗銷確定。

此規定著眼於已登記權利的安定性與登記公信。登記完畢後，權利即受保障；倘若登記名義人與他人對權利歸屬或登記效力有爭執，登記機關不能自行裁判私權爭議，應由當事人透過民事訴訟解決，再依確定判決辦理塗銷。

因此，第 7 條是塗銷登記的一般原則；「除本規則另有規定外」則表示，遇有規則明定的例外，仍可依該例外辦理。

二、土地法第 69 條：登記錯誤或遺漏的更正程序

土地法第 69 條規定，登記完畢後發現登記錯誤或遺漏，須以書面聲請該管上級機關查明核准後，始得更正。登記錯誤，依土地登記規則第 13 條，是指登記事項與登記原因證明文件所載內容不符；登記遺漏則是應登記事項而漏未登記。

更正登記的目的，是讓登記簿回復為符合登記原因證明文件或應登記事項的狀態，原則上並非消滅一個原本存在的權利。更正不得藉此變更原登記的同一性，也不得將實質的私權爭議包裝成登記錯誤來處理。

若更正會影響第三人已取得的權利，或涉及權利主體、權利種類、範圍等實質爭執，不能僅以更正程序處理，應循訴訟等適當程序釐清權利關係。

三、土地登記規則第 144 條：特定重大錯誤的職權塗銷例外

土地登記規則第 144 條規定，於第三人尚未取得該土地權利的新登記前，登記機關遇有下列情形，得報經直轄市或縣（市）地政機關查明核准後塗銷：

1. 登記證明文件經主管機關認定為偽造。
2. 純屬登記機關疏失而為錯誤登記。

辦理塗銷前，並應將相關事實註記於土地登記簿其他登記事項欄。

第 144 條處理的是特定情形下，原登記本身有重大瑕疵，登記機關得依職權塗銷的例外。適用須符合法定事由、第三人尚未取得新登記、上級地政機關查明核准等要件；不是只要當事人主張登記錯誤，登記機關就能依職權塗銷。

解題方法：先判斷「修正登記內容」或「消滅既有登記」

作答時可依序判斷：

核心觀念

本題考區分所有建物申請所有權第一次登記時的應備文件，以及基地權利種類與範圍的申報、登載方式。以下以命題當年（民國 112 年）法規為準；本題涉及的土地登記規則第 78、79、83 條及《建物所有權第一次登記法令補充規定》第 20 點，依命題當年規定說明。

題示建物於民國 110 年 10 月完工，屬民國 102 年 10 月 1 日以後領有使用執照建物的制度適用範圍，可依土地登記規則第 78 條但書，以建物標示圖辦理建物所有權第一次登記，免先申請建物第一次測量。

解題方法

先依建物完工、領照時間判斷第一次登記應採用的圖件，再依區分所有建物的規定補充分配文件，最後處理基地權利如何寫入申請書及登記簿。

一、專有部分登記應檢附文件

依土地登記規則第 79 條及相關規定，應備文件如下：

1. 建物所有權第一次登記申請書。
2. 使用執照；如依法得免發使用執照，則提出相應證件。
3. 建物標示圖：本案完工時間為民國 110 年 10 月，可依使用執照竣工平面圖繪製並由依法具資格者簽證的建物標示圖辦理。依土地登記規則第 78 條之 1，標示圖須由開業建築師、測量技師或其他依法得為測量相關簽證之專門職業及技術人員繪製、簽證。
4. 全體起造人就各專有部分所屬共有部分及基地權利應有部分的分配文件，以確認各專有部分對應的共用部分與基地持分。
5. 如依使用執照仍無法認定申請人的專有部分權利範圍或位置，另須檢附全體起造人分配文件。
6. 申請人與起造人不同係因權利移轉者，應提出權利移轉證明文件。

核心觀念

本題考土地登記規則第 65 條的權利書狀發給原則，以及第 67 條在特定案件未能提出原權利書狀時的公告註銷規定。

原則上，土地權利登記完畢後，登記機關應即發給申請人權利書狀；但有法規明定免發，或當事人依規定申請免繕發者，得不發給。另有些登記案件雖未能提出舊權利書狀，仍可辦理登記，但應在登記完畢後公告註銷舊書狀，以免其繼續被持用。

以下以命題當年（民國 112 年）法規為準。

解題方法

分別掌握兩組規定即可作答：

1. 哪些情形得免發新權利書狀：依土地登記規則第 65 條及其所指其他法規列舉。
2. 哪些情形未提出舊權利書狀，仍須公告註銷：依同規則第 67 條逐款列舉，並說明各款所要求的切結書或證明文件。

一、土地登記規則或其他法規另有規定得免發權利書狀的情形

（一）登記機關逕為土地分割登記

登記機關逕為辦理土地分割登記後，應通知土地所有權人換領土地所有權狀；在換領前，得免繕發新權利書狀。

（二）申請人記明免繕發的三種情形

符合下列情形之一，且申請人於申請書記明免繕發權利書狀者，登記機關得免發給；並應在登記簿其他登記事項欄記明：

1. 建物所有權第一次登記。
2. 共有物分割登記，於標示變更登記完畢時。
3. 公有土地權利登記。

這項免發須由申請人在申請書記明，並非登記機關一律不得發給。

（三）其他法規另有免發規定

其他法律或法規命令如另定得免發權利書狀，亦屬第 65 條所稱「其他法規另有規定」。例如，法規對特定權利或特定登記另定免發權利書狀者，依該特別規定辦理。

二、未能提出權利書狀時，登記完畢後應公告註銷的情形

依土地登記規則第 67 條，下列六類案件未能提出權利書狀者，應於登記完畢後公告註銷：

核心觀念

本題以命題當年（民國112年）法規為準，考點是地籍清理條例針對土地總登記時共有權利範圍登記不完整或不正確的兩種處理方式：

1. 共有人登記的權利範圍合計不等於一，適用地籍清理條例第31條。
2. 土地總登記時登記名義人的所有權權利範圍空白，且目前仍空白，適用同條例第31條之1。

兩種情形都屬更正登記問題，但新權利範圍的計算方式不同：原權利範圍有記載而合計錯誤者，按原登記比例重算；權利範圍空白者，按空白權利人數均分空白部分。

解題方法

一、甲、乙、丙登記權利範圍合計不等於一

先判斷有無原始登記原因證明文件或其他足資證明的資料：

• 有足資證明資料：登記機關得依資料逕為更正登記。
• 無足資證明資料：依地籍清理條例第31條，由權利範圍錯誤的共有人過半數，且其應有部分合計過半數同意，由其中一人於申請登記期間內申請更正登記。

如未依規定申請，登記機關應依各相關共有人原登記權利範圍的比例，計算各人的新權利範圍，並依法辦理更正登記。若原登記範圍為 $a、b、c$，合計為 $S=a+b+c$，各人更正後的權利範圍為：

例如登記為 $\frac{1}{2}、\frac{1}{3}、\frac{1}{6}$ 以外的比例時，仍以三人原登記比例為基礎，將總和調整為 $1$；不得逕自推定三人各占三分之一。

二、丁、戊、己的登記權利範圍空白