112 地方特考四等 地政類科 土地登記概要 考古題詳解
第 一 題25 分
辦理土地登記應繳納登記規費，但哪些登記免繳登記規費？
辦理農育權設定登記，其權利價值不明時，申請人應如何處理？如該權利價值低於該權利標的物之土地申報地價，又應如何決定其權利價值，以計收登記規費？
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核心觀念
本題分成兩部分：先依《土地法》第 78 條列出免繳登記費的登記；再依命題當年《土地登記規則》第 49 條，說明農育權設定時權利價值不明或低於法定計價基準的處理方式。以下以命題當年（民國 112 年）法規為準。
「登記規費」包括登記費、書狀費、工本費及閱覽費；本題所問的免繳項目，是《土地法》第 78 條所列的免繳登記費。
解題方法
先把免繳登記費的八種登記完整列出，再把農育權計價分成「價值不明」與「申報價值低於法定基準」兩步處理。計算時，法定基準是土地申報地價的百分之四作為一年權利價值，並按權利存續年期計算；未定期限則按七年計算。
作答內容
一、免繳登記費的登記
依《土地法》第 78 條，下列登記免繳登記費：
- 因土地重劃所為的變更登記。
- 更正登記。
- 消滅登記。
- 塗銷登記。
- 更名登記。
- 住址變更登記。
- 標示變更登記。
- 限制登記。
此外，《土地登記規則》第 46 條另規定若干免繳登記費情形，包括：抵押權設定後增加共同擔保土地，僅就增加部分辦理設定登記；抵押權次序讓與、拋棄或變更登記；權利書狀補給或換給登記；管理人登記及其變更登記；以及其他法律規定免納者。作答時宜先列《土地法》第 78 條的八款，再補充這些規則上的情形。
二、農育權設定登記的權利價值
依《土地登記規則》第 49 條，農育權設定或移轉登記的權利價值不明時，申請人應在登記申請書適當欄位自行加註，並據以計收登記費。
第 二 題25 分
如有一棟大樓興建於民國 102 年 12 月 1 日，辦理建物所有權第一次登記，須檢附使用執照竣工平面圖繪製及簽證之建物標示圖辦理登記。
其中建物標示圖須如何繪製與簽證？如何切結？申請人與委託繪製人不同时，又應如何處理？
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核心觀念
本題考查建物所有權第一次登記的簡化方式：領有民國 102 年 10 月 1 日以後核發之使用執照的建物，得依《土地登記規則》第 78 條但書，檢附建物標示圖申請登記，免先辦建物第一次測量。
題目所述建物興建於民國 102 年 12 月 1 日；適用此方式的法定判斷基準是使用執照核發日期，不是建物興建日期。以下以題目所述建物已符合使用執照日期要件為前提。涉及法條的說明，以命題當年（民國 112 年）法規為準。
解題方法
依序回答建物標示圖的繪製方式、簽證資格與責任、申請人與委託繪製人不同時的處理。主要法源為《土地登記規則》第 78 條、第 78 條之 1，以及《地籍測量實施規則》第 282 條之 1、第 282 條之 3。
一、繪製方式
依《地籍測量實施規則》第 282 條之 1 第 2 項及第 282 條之 3，建物標示圖應依下列方式製作：
- 以電腦繪圖，並依中央主管機關所定共通格式製作及繳送電子檔。
- 建物平面圖依使用執照竣工圖說轉繪各權利範圍及平面邊長，詳列面積計算式；邊長以竣工圖說標註者為準，並以公尺為單位。
- 建物位置圖依建物地籍測繪資料轉繪；該資料須經實地測繪，並由有資格之專業人員簽證。
- 圖面應註明轉繪依據。登記機關得查對建物標示圖的記載項目及面積計算式。
二、簽證及切結
第 三 題25 分
寺廟在未完成法人登記前，欲在他人土地設定地上權，請問如何申請登記？登記簿如何記載？
在申請登記過程，應如何記明於登記完畢後，寺廟未核准設立或登記時，土地權利之處理方式？
另在未完成法人設立或寺廟登記前，代表人變更又應如何處理？
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核心觀念
本題考《土地登記規則》第 104 條：寺廟在完成法人設立登記或寺廟登記前，尚不能直接以寺廟籌備處名義登記取得土地權利；但得由籌備人公推代表人，以代表人名義辦理登記，並在登記簿註記籌備處名稱。地上權屬他項權利，因此同樣適用本條。
以下以命題當年（民國 112 年）法規為準。《土地登記規則》第 104 條現行規定與命題時相關規定相同，無須另作修正提醒。
解題方法
依題意逐一對應第 104 條四項規定：先說明申請名義與文件，再說明登記簿註記，接著回答寺廟未獲核准時的權利處理方式，最後說明代表人變更的登記程序。
申請地上權設定登記及登記簿記載
寺廟籌備期間欲在他人土地設定地上權，應由籌備人提出協議書，推舉代表人以其個人名義申請地上權設定登記；代表人並應表明其身分及承受原因。申請時，仍應依一般地上權設定登記程序，提出登記申請書、地上權設定契約書及相關應備文件，由土地所有權人與地上權人會同申請。
登記機關應將地上權登記在代表人名下，並在登記簿他項權利部的其他登記事項欄註記取得權利的寺廟籌備處名稱。地上權的設定目的、範圍及其他依法或依約應登記事項，也依一般地上權登記規定記載。
寺廟未核准設立或登記時的處理
第 四 題25 分
承攬人可針對何種標的物，請求預為抵押權登記？申辦登記時，需檢附哪些文件？登記機關又如何登載於登記簿？
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核心觀念
本題考《民法》第513條承攬人之抵押權，以及《土地登記規則》第117條的申請程序。以下以命題當年（民國112年）法規為準。
承攬人因承攬關係對定作人取得報酬等債權，得就承攬關係所生的標的申請抵押權登記；標的尚未完成、尚不能辦理建物所有權第一次登記時，得申請預為抵押權登記，使該建物及承攬事實得以登載於登記簿。
解題方法
先依題目問的三個層次作答：預為登記的標的、申請應附文件與申請方式、登記機關如何登簿。
一、標的物
承攬人得就尚未完成的建物申請預為抵押權登記。因為建物尚未完成，登記機關須先暫編建號、編造建物登記簿，供登載預為抵押權登記事項。
二、應檢附文件及申請方式
依《土地登記規則》第117條，除應提出同規則第34條及第40條規定的文件外，並應提出：
- 建築執照或其他建築許可文件。
- 原則上由承攬人會同定作人申請。
- 承攬契約經公證者，承攬人得單獨申請；登記完畢後，登記機關應通知定作人。