112 地方特考四等 地政類科 土地法規概要 考古題詳解

核心觀念

本題考《平均地權條例》第79條之1所建立的「私法人購買住宅許可制」，以及內政部依該條授權訂定的《私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法》。制度目的在於管制私法人買受住宅作為投資、囤積或短期炒作標的；因此採取「原則須許可、例外免許可」，並以核准用途、登記限制及違規處罰形成完整管制。

以下以命題當年（民國112年）法規為準。許可辦法於民國113年曾修正部分規定，解題仍依112年訂定時的規定說明。

解題方法

依規範順序回答四個問題：何種房屋受管制、何種用途得申請、如何申請及辦理登記、取得後受何種限制與處罰。如此可涵蓋平均地權條例的原則與例外，也能交代許可辦法中的實際申請要件。

相關管制規範

一、適用對象及房屋範圍

私法人買受供住宅使用之房屋，原則上應檢具使用計畫，向中央主管機關申請許可。所稱供住宅使用之房屋，依許可辦法第2條，是指成屋、新建成屋或預售屋的相關建物文件，記載建物用途為「住」或「住宅」者。

但有些成屋雖記載住宅用途，仍不適用該辦法，例如用途記載為住商用、住工用或住宅混合使用；用途欄空白或未記載；或私法人依規定提出非住家用途的證明文件等。

二、申請用途及主要許可條件

許可辦法第3條將可申請用途限定為下列類型：

1. 宿舍：申請戶數與已買受戶數合計，不得超過私法人經常僱用員工數。戶數以獨立門牌且有獨立對外出入口計算；經常僱用員工數以勞動部勞工保險局受理的最近十二個月平均月投保人數為準。私法人設立未滿十二個月者，以設立後的平均月投保人數計算。
2. 供居住使用的出租經營：私法人的營業項目應包含不動產租賃業；申請買受的房屋以成屋為限，且申請及已取得戶數在同一使用執照內須達五戶以上。未達五戶者，申請戶數及已取得戶數須涵蓋該使用執照的全部戶數。
3. 合建、實施或參與都市更新、都市危險及老舊建築物重建：以成屋為限，並須符合辦法所列條件，例如屋齡達三十年以上、依法被通知限期拆除或補強、結構安全性能評估未達最低等級，或位於符合規定的都市更新、危老重建範圍。
4. 設置衛生福利機構場所：限建築物使用類組及變更使用辦法所定H-1、H-2類組，包含老人福利、護理、精神復健、身心障礙福利及長期照顧服務等機構場所。
5. 合作社設置住宅公用設備。
6. 其他經中央主管機關公告的用途。

三、申請文件、審查及核准期限

核心觀念

本題考《土地稅法》第35條自用住宅用地重購退還土地增值稅，以及同法第37條追繳原退稅款。重購退稅的目的，是讓土地所有權人因居住需要出售原自用住宅用地、另購自用住宅用地時，已繳土地增值稅不致妨礙購置新住宅。

以下以命題當年（民國112年）法規為準。

解題方法與申請要件

作答時依序檢查「土地性質、期間、面積、價額、使用情形」：

1. 土地須為自用住宅用地 依《土地稅法》第9條，土地所有權人或其配偶、直系親屬須在該地辦竣戶籍登記，且土地上的住宅沒有出租或供營業使用。原出售土地與新購土地均須符合自用住宅用地的性質。

2. 出售與重購須在法定二年期間內 原則上，土地所有權人出售土地並完成移轉登記後，須自完成移轉登記日起二年內重購土地。若是先購後售，則新購土地完成移轉登記日起二年內出售原土地，準用同條規定。

3. 新購土地面積須在法定上限內 新購都市土地以不超過三公畝部分、非都市土地以不超過七公畝部分為限，且仍須作自用住宅用地。面積超過上限時，僅就符合上限的部分適用。

4. 新購土地地價須高於特定價額 新購土地地價須超過原出售土地地價扣除已繳土地增值稅後的餘額。可用下式表示：

$新購土地地價 > 原出售土地地價 - 已繳土地增值稅$

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第三章的徵收補償，重點是分辨「補償項目」與各項「補償標準」，並掌握哪些土地改良物依法不予補償。以下以命題當年（民國 112 年）法規為準。

土地徵收補償主要包括被徵收土地的地價、土地改良物補償、停止工作所生土地改良費用、營業損失及遷移費等。補償土地改良物時，應注意土地改良物包含建築改良物與農作改良物，兩者估價方式不同。

解題方法與補償範圍、標準

可依「土地本身—地上改良物—其他因徵收所生損失與費用」的順序作答，分述如下：

一、被徵收土地的地價補償

依《土地徵收條例》第 30 條，被徵收土地按徵收當期市價補償地價；都市計畫區內的公共設施保留地，按毗鄰非公共設施保留地的平均市價補償。

市價由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定；主管機關並應經常調查轄區地價動態，每六個月提交評議委員會評定市價變動幅度，作為調整徵收補償地價的依據。

二、土地改良物補償

依第 31 條，建築改良物與農作改良物分別估定：

1. **建築改良物：**按徵收當時的重建價格估定補償費。
2. **農作改良物：**依徵收時與孳息成熟時期的間隔判斷：

• 相距在一年以內：按成熟時的孳息估定。
• 相距逾一年：按種植及培育費用，並參酌現值估定。

3. **估定機關與基準：**建築改良物及農作改良物補償費，由直轄市、縣（市）主管機關會同有關機關估定；查估基準由中央主管機關訂定。

三、已支付的土地改良費用

依第 32 條，徵收土地公告前已領有建築執照，或已在農地上合法改良土地，因徵收公告而依第 23 條第 1 項停止工作者，其已支付的土地改良費用應予補償。

四、營業損失補償

依第 33 條，建築改良物原供合法營業使用，因徵收致營業停止或營業規模縮小所生的損失，應予補償；補償基準由中央主管機關訂定。

五、遷移費

核心觀念

本題考《國土計畫法》第29條：一定規模以上或性質特殊的土地使用，經主管機關核發使用許可後，申請人須先完成法定事項，才得依許可計畫進行後續使用。作答重點是列出許可後的前置義務，並區分一般前置事項與公共設施的興建、移轉及建築物使用執照管制。

本題以命題當年（民國112年）法規為準。《國土計畫使用許可核發後應循事項辦法》於民國114年訂定，屬命題當年之後的規範；現行辦法已將許可後應辦事項細化為依序辦理的程序。

解題方法

題目問「核發使用許可後，應先完成哪些事項，始得依經許可之使用計畫進行後續使用」，直接對應《國土計畫法》第29條第1項，依條文列舉即可；另補充同條第2項對公共設施的建築與移轉，以及其他建築物領照的限制，答案會更完整。

作答要點

依《國土計畫法》第29條第1項，申請人取得使用許可後，應先完成下列事項：

1. 公共設施用地分割及移轉登記：將使用計畫範圍內應登記為直轄市、縣（市）或鄉（鎮、市）管有的公共設施用地完成分割，並移轉登記為各該地方自治團體所有。