109 地方特考五等 地政 土地法大意 考古題詳解

核心觀念

本題以命題當年（民國 109 年）法規為準（現行《土地法第三十四條之一執行要點》雖後續歷經修正，但本題涉及之法理與規範內涵均未改變）。核心法源與觀念如下：

1. 共有物全部之處分與設定負擔（《土地法》第 34 條之 1 第 1 項、《民法》第 819 條第 2 項）：

• 《民法》第 819 條第 2 項規定，共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意。
• 《土地法》第 34 條之 1 第 1 項作為特別法，放寬限制：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」
• 特別注意：多數決適用的權利種類僅限於「用益物權」（地上權、農育權、不動產役權、典權），不包含「擔保物權」（抵押權）。

2. 應有部分之處分（《民法》第 819 條第 1 項）：

• 各共有人得自由處分其應有部分，毋須其他共有人之同意（司法院釋字第 141 號解釋肯認包含設定抵押權）。

3. 共有人優先購買權之限制（《土地法》第 34 條之 1 第 4 項）：

• 共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格優先購買。但依最高法院 72 年台抗字第 94 號判例及《土地法第三十四條之一執行要點》，若係共有人出賣應有部分予「其他共有人」，其目的在於使共有人內部人數簡化，未引進第三人，故其餘共有人不得主張優先購買權。

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解題方法

解題切入點分為「標的性質」（全筆土地 vs. 應有部分）與「處分行為」（出賣 vs. 設定抵押權）：

1. 計算多數決門檻：

• 共有土地共 5 人（甲、乙、丙、丁、戊），應有部分各 $\frac{1}{5}$。
• 甲、乙、丙三人同意：人數為 3 人，占全體共有人之 $\frac{3}{5}$（已過半數）；應有部分合計為 $\frac{1}{5} + \frac{1}{5} + \frac{1}{5} = \frac{3}{5}$（已過半數）。符合《土地法》第 34 條之 1 第 1 項本文之「雙過半」要件。

2. 檢驗法定適用範圍：

• 比對行為是否落於《土地法》第 34 條之 1 第 1 項授權多數決之範圍：出賣共有土地全部（包含於處分）得採多數決；設定抵押權則不在授權範圍內，回歸《民法》第 819 條第 2 項須「全體同意」。

3. 檢驗應有部分之處分與優先購買權：

• 單獨共有人處分自己之應有部分得自由為之。
• 共有人彼此間轉讓應有部分，無優先購買權之適用。

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選項分析

核心觀念

本題測驗核心為共有土地共有人出賣應有部分時，他共有人行使優先購買權之競合處理規則（以命題當年民國 109 年法規為準）。

1. 法定優先購買權：依《土地法》第 34 條之 1 第 4 項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先購買。」其立法目的在於促使土地產權趨於單純、減少共有人數，以利土地之有效利用與管理。
2. 數共有人競合時之處理基準：依命題當時適用之《土地法第三十四條之一執行要點》第 11 點第 2 款（民國 106 年 12 月 1 日修正版本）明定：「他共有人均主張優先購買權時，其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比例定之。」

現行法已修正：現行《土地法第三十四條之一執行要點》（民國 113 年 1 月 1 日修正施行）已移列至第 13 點第 1 款，內容維持相同規範意旨（按各該主張者之應有部分比率定之）。

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解題方法

本題屬於土地法規標準法條題，解題切入點如下：

1. 定性權利性質：共有人之優先購買權屬於法定形成權，只要符合法定要件並為行使之意思表示，買賣契約即在出賣人與優先購買權人間以同一條件成立。
2. 解決權利競合之客觀性：當有數名共有人同時提出主張時，若任由出賣人挑選買方或放任當事人協議，極易滋生糾紛甚至架空優先購買權保護原有共有結構之立法目的。

核心觀念

本題測驗核心為土地因天然變遷而「坍沒」與「浮覆」之法律效果，法源依據為《土地法》第 12 條及民法概括繼承之規定。

本題以命題當年（民國 109 年）法規為準（註：本條文迄現行法均未修正）。

1. 坍沒之效力（法律上擬制消滅）： 《土地法》第 12 條第 1 項規定：「私有土地，因天然變遷成為湖澤或可通運之水道時，其所有權視為消滅。」此為基於公益考量所為之擬制規定。
2. 浮覆之效力（所有權回復之條件）： 《土地法》第 12 條第 2 項規定：「前項土地，回復原狀時，經原所有權人證明為其原有者，仍回復其所有權。」
3. 權利得為繼承標的： 浮覆地之所有權回復請求權性質上屬於財產權之一種，依《民法》第 1148 條概括繼承原則，原所有權人死亡者，其繼承人得承受該權利。
4. 程序採「申請主義」： 浮覆地所有權之回復，實務上須由當事人檢附相關證明文件向管轄登記機關提出申請，登記機關不採職權主動回復。

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解題方法

本題屬於標準的「法條文義題」，解題切入點如下：

1. 直接比對法條明文：掌握《土地法》第 12 條第 2 項「回復原狀時，經原所有權人證明為其原有者，仍回復其所有權」之構成要件與法律效果，即可迅速鎖定正確選項。
2. 剖析法律程序與繼承法理：釐清「由誰發動程序（申請主義 vs. 職權主義）」及「權利主體是否具有專屬性（繼承人得否行使）」，藉以排除具誘答性的錯誤選項。

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本題以命題當年（民國 109 年）法規為準（相關法理與實務見解迄今一致）。

核心觀念

1. 地上權之本質與目的（民法第 832 條）：地上權係指以在他人土地之上下有「建築物或其他工作物」為目的而使用其土地之權。
2. 耕作地不得為地上權標的（司法院院字第 2747 號解釋）：耕作地依其法令性質係供農作耕育使用，與地上權以興建建築物或工作物之目的不符，故「耕作地不得為地上權之標的，自不能因時效而取得地上權」。
3. 共有土地之地上權時效取得（司法院釋字第 451 號解釋）：共有人之一人或數人，乃至第三人，均得就共有土地之全部或一部，時效取得地上權。
4. 公有財產之時效取得客體限制（司法院釋字第 89 號解釋）：公物（國有公用財產）不得為時效取得之標的；反面言之，本質為私經濟地位之「國有非公用財產」，得為時效取得之客體。

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解題方法

審查占有人能否申請時效取得地上權登記，首要檢視該土地在物權法客體性質上，是否「得為地上權之標的」：

1. 標的物使用目的相容性：地上權以在土地上有建築物或其他工作物為目的。農業發展條例所稱之耕地，依法令管制目的專供農業生產使用，不得供作與耕作本旨相牴觸之建物或工作物興建，因此耕地在法理與實務上不能作為地上權之客體。
2. 土地權利型態之排除：私有地（含共有、祭祀公業）以及國有「非公用」土地，只要非屬依法不得設定地上權或公用之財產，均得為地上權時效取得之標的。

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選項分析

• (A) 共有土地：錯誤（得申請時效取得地上權登記） 依司法院釋字第 451 號解釋，地上權之客體並不以整筆土地單獨所有者為限。共有人之一人或數人，乃至非共有人之第三人，以行使地上權之意思占有共有土地之全部或特定部分達法定期間者，均得依法申請時效取得地上權登記。

核心觀念

本題測驗核心為「土地登記完畢」之法定定義與成立要件，法源依據為土地登記規則第 6 條（本題以命題當年民國 109 年法規為準，現行法規定亦同）。

土地登記程序依處理方式不同，法條明確區分為「人工書面作業」與「電腦處理作業」兩大類型，各有其嚴格的法定程序要件，必須全部具備始達「登記完畢」之後果：

1. 人工書面作業：登記於登記簿 ＋ 校對完竣 ＋ 加蓋登簿及校對人員名章。
2. 電腦處理作業：依系統規範登錄 ＋ 校對 ＋ 完成寫入資料庫。

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解題方法

本題採用「要件比對法」解題。審題時先辨認選項屬於「人工登記」或「電腦處理」，再逐一檢驗其法定程序要件是否齊全、有無缺漏或錯置。

• 人工書面作業標準（土地登記規則第 6 條第 1 項）： 「土地權利經登記機關依本規則登記於登記簿，並校對完竣，加蓋登簿及校對人員名章後，為登記完畢。」
• 電腦處理作業標準（土地登記規則第 6 條第 2 項）： 「土地登記以電腦處理者，經依系統規範登錄、校對，並完成寫入資料庫後，為登記完畢。」

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選項分析

• (A) 選項錯誤 依土地登記規則第 6 條第 2 項規定，電腦處理之登記完畢，除「依系統規範登錄、校對」外，尚須「並完成寫入資料庫後」，始生效力。本選項遺漏了最後也是最關鍵的技術要件「完成寫入資料庫」，構成要件不完整，故錯誤。

本題以命題當年（民國 109 年）之法規為準（現行法已修正：土地法第 73 條之 1 於民國 111 年 6 月修正公布部分條文，主要針對標售前之通知程序及二次標售未標出登記國有後繼承人得申請發給價額等規定進行修正，惟本題所涉及之查明、公告及列冊管理等核心階段程序與期間並無變更）。

核心觀念

本題測驗核心為未辦繼承登記土地之法定處理程序與時效管制，法源依據為《土地法》第 73 條之 1 第 1 項及第 2 項：

1. 查明與公告：土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾 1 年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣（市）地政機關查明後，應即公告繼承人於 3 個月內聲請登記。
2. 列冊管理：公告逾期仍未聲請登記者，得由地政機關予以列冊管理，期間為 15 年。
3. 公開標售：列冊管理期間逾 15 年仍未聲請登記者，由地政機關將該土地清冊移請財政部國有財產署公開標售。
4. 國有登記：標售經二次未標出者，始得逕為國有登記。

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解題方法

本題的解題關鍵在於釐清行政程序的「先後順序」與「觸發條件」：

• 題幹問的是處理程序的**「第一動（起點階段）」**：即「自繼承開始之日起逾 1 年，經地政機關查明後」應如何處理。
• 法律為保障憲法上的財產權及正當法律程序，不得在發現逾 1 年未登記時直接予以列冊管理或剝奪處分，必須先踐行「催告」程序，即「公告繼承人於 3 個月內聲請登記」；逾期仍未聲請，始進入「列冊管理 15 年」階段。
• 因此，直接對應法定要件之第一階段程序者，即為正確解答。

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核心觀念

本題測驗核心為土地權利書狀因損壞申請「換給」與因滅失申請「補給」在程序上的法定要件差異，以及相關規費繳納規定。 本題以命題當年（民國 109 年）法規為準（現行規定要旨亦相同），涉及主要法條如下：

1. 土地登記規則第 154 條（書狀換給）：土地所有權狀或他項權利證明書損壞時，應由登記名義人提出損壞之原權利書狀申請換給。
2. 土地登記規則第 155 條（書狀補給）：土地所有權狀或他項權利證明書滅失時，應由登記名義人敘明滅失原因，檢附切結書或其他證明文件申請，並經地政機關公告 30 日，期滿無人異議後補給之。
3. 土地法第 67 條（工本費）：土地所有權狀及他項權利證明書由地政機關製發，並得收取工本費。

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解題方法

解題關鍵在於區分「換給」與「補給」的法理本質與防弊機制：

• 損壞「換給」（以舊換新）：原權利書狀並未遺失，僅因破損不堪使用，申請人必須「繳回原損壞之書狀」供地政機關查核作廢。由於原書狀已被收回銷毀，絕無流落在外遭他人冒用或產生雙重產權憑證的風險，因此程序上完全不需要公告，經審查無誤即可核發。
• 滅失「補給」（無舊發新）：原權利書狀已滅失（如遺失、遭竊或焚燬），地政機關無法掌握原書狀實體。為防範無權利人冒領、虛偽申報，並保護善意第三人及真正所有權人的權益，法律採取高度審慎之防弊機制，強制規定必須由地政機關公告 30 日，期滿確認無人提出異議後方得補給。

題目詢問「何者錯誤」，比對法定程序即可迅速發現 (B) 選項將「損壞換給」套上了「滅失補給」才需要的公告程序，顯屬錯誤。

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核心觀念

本題以命題當年（民國 109 年）法規為準（相關條文至今均維持施行，未有重大變更）。 本題測驗核心為土地法第 43 條「登記之絕對效力」之法律性質與真意，以及其與民法物權編相關登記效力之對應關係。

1. 土地法第 43 條之法意： 土地法第 43 條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」文義上雖稱「絕對效力」，但依司法院院字第 1919 號解釋與最高法院判例見解，並非指登記之事項在真正權利人與直接當事人間具有不可推翻的真實效力；其本旨係為保護第三人起見，將登記事項賦與絕對真實之公信力。因此，第三人信賴登記而取得土地權利時，縱原登記原因有不實、無效或得撤銷之情事，其權利取得亦受法律保護，不被追奪。
2. 民法之明文化（公信力）： 為落實上述司法解釋及土地法第 43 條保護交易安全之意旨，民法第 759 條之 1 第 2 項增訂：「因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」此項規定即為土地法第 43 條「絕對效力（公信力）」的具體立法界定。

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解題方法

本題屬「法條定義與觀念辨析型」題目，解題關鍵在於區分不動產物權登記的「各項效力」：

1. 識別考點：審題看到「土地法第 43 條」與「絕對效力」，應立刻連結實務上限制解釋的「公信力（保護善意第三人原則）」。
2. 比對選項：檢視各選項文字所對應之民法法條與法理功能（物上請求權、登記生效要件、權利推定力、公信力），找出精確描繪「公信力」的選項。

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選項分析

• (A) 錯誤
• 對應法條：民法第 767 條第 1 項前段及中段。
• 原因說明：此為所有人之「物上請求權」（所有物返還請求權與妨害除去請求權），屬於所有權積極行使對世效力、排除不法干涉之權能，並非土地法第 43 條所指登記之絕對效力。

核心觀念 本題測驗核心為土地法上「登記儲金之提存及其法定用途」，主要法源依據為土地法第 70 條與第 68 條之體系關聯（本題以命題當年民國 109 年法規為準；現行法雖於民國 110 年 12 月修正將機關求償權移列至第 68 條之 1，但第 70 條第 1 項登記儲金之提存比例與專供損害賠償用途並無變更）。

1. 登記損害賠償責任之主體與事由（土地法第 68 條第 1 項）：因登記「錯誤」、「遺漏」或「虛偽」致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。
2. 登記儲金之法定用途（土地法第 70 條第 1 項）：地政機關所收登記費，應提存百分之十作為登記儲金，專供第 68 條所定之損害賠償之用。此項制度旨在確保地政機關具有填補人民財產損害之償金資力，貫徹土地登記之公信力與人民權益之保障。

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解題方法 解答本題應採取「法條體系聯結法」：

1. 先由題目問及之「登記儲金法定用途」，直接鎖定土地法第 70 條第 1 項：「專供第六十八條所定之損害賠償之用」。
2. 緊接著檢索土地法第 68 條所定事由，即為「因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者」。
3. 兩相結合即可得出：登記儲金之法定目的係「專供因登記錯誤、遺漏、虛偽致受損害者之損害賠償」，進而精準選出正解。

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選項分析

• (A) 錯誤： 土地法第 70 條第 1 項明定登記儲金專供「損害賠償」之用，係用以填補被害人因錯誤登記所受之實體財產損害，並非用於支付「訴訟費用」

核心觀念

本題測驗核心為「土地登記名詞定義與發動主體」，主要規範於《土地法》及《土地登記規則》。本題以命題當年（民國 109 年）法規為準（相關條文至今規定相同，未修正）：

1. 信託登記依據：《土地登記規則》第 124 條規定土地權利信託登記之法源依據為《信託法》。
2. 限制登記定義：《土地登記規則》第 136 條第 1 項明定限制登記之法定意義。
3. 發動途徑之區分：土地登記依發動主體不同，分為「申請登記」（當事人發動）、「囑託登記」（其他政府機關發動）與「逕為登記」（登記機關依職權或法律授權主動發動）。

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解題方法

本題屬標準的「法條關鍵字記憶題」。解題切入點在於檢視各選項名詞定義的「法源依據」與「發動主體」是否與法定文字一致：

1. 先審查選項 (A) 的法規名稱，分辨是規範私法信託關係的「信託法」，還是規範特許金融組織的「信託業法」。
2. 次行檢視 (B)、(C)、(D) 的內涵，確認限制處分權、登記機關依職權直辦、機關公函囑託等定義是否符合法理及條文規範。

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選項分析

• (A) 選項錯誤（本題應選）： 依《土地登記規則》第 124 條規定：「土地權利信託登記，指土地權利依信託法辦理信託而為變更之登記。」本選項偷換為「信託業法」，顯屬錯誤。《信託法》為規範一般信託民事法律關係之普通法，不論自然人或法人均可成立信託關係（民事信託）；而《信託業法》僅是規範信託商業機構之組織與監理專法。

核心觀念 本題以命題當年（民國 109 年）法規為準（現行法規定亦同）。 本題測驗核心為「土地登記程序中之補正與駁回」，法源依據為《土地登記規則》第 56 條（通知補正）與第 57 條（駁回申請）。審查土地登記申請案件時，必須嚴格區分瑕疵之性質是否具有「可補正性」：瑕疵可透過事後補齊或改正治癒者，應先命補正；若自始無從治癒或依法不得登記，則應「逕予駁回」。

解題方法 解題關鍵在於辨別「先補正後駁回」與「逕予駁回」之法定要件：

1. 補正事由（《土地登記規則》第 56 條）：具備形式程式之欠缺，登記機關應以書面敘明理由或法令依據，通知申請人於接到通知書之日起 15 日內補正。
2. 逕予駁回（《土地登記規則》第 57 條第 1 項第 1 至 3 款）：包含「不屬管轄」、「依法不應登記」、「私權爭執」，因無從透過補正治癒，登記機關應逕予駁回。
3. 若屬第 56 條之補正事由，僅在「逾期未補正或未完全補正」時，始得依第 57 條第 1 項第 4 款駁回，不得未經命補正即「逕予駁回」。

選項分析

• (A) 錯誤：依《土地登記規則》第 56 條第 1 款規定，「申請人之資格不符或其代理人之代理權有欠缺者」，屬於程序瑕疵，登記機關應以書面通知申請人於 15 日內「補正」；僅於逾期未補正或補正不完全時始得駁回，不得逕予駁回。

核心觀念

本題測驗「地籍圖重測之指界程序與界址爭議處理機制」，法源依據為《土地法》第 46 條之 2 及第 59 條第 2 項（本題以命題當年民國 109 年法規為準，現行法規定亦同）。

1. 指界義務與未履行之效果（《土地法》第 46 條之 2 第 1 項）： 重新實施地籍測量時，土地所有權人應於地政機關通知之期限內，自行設立界標，並到場指界。逾期不設立界標或不到場指界者，得依下列順序逕行施測：

• 一、鄰地界址。
• 二、現使用人之指界。
• 三、參照舊地籍圖。
• 四、地方習慣。

2. 界址爭議之處理（《土地法》第 46 條之 2 第 2 項準用第 59 條第 2 項）： 土地所有權人因設立界標或到場指界發生界址爭議時，準用第 59 條第 2 項規定，應由該管直轄市或縣（市）地政機關予以調處；不服調處者，應於接到調處通知後 15 日內，向司法機關訴請處理（提起民事確認界址之訴），逾期不起訴者，依原調處結果辦理。

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解題方法

審題關鍵字為**「因設立界標或到場指界發生界址爭議」**。解題切入點如下：

1. 區分法條要件：區別「逾期不到場／不立界標（消極不配合）」與「到場發生界址爭議（積極爭執）」的不同法定效果。前者由地政機關依法定順序「逕行施測」；後者則進入爭議協調程序「由直轄市或縣（市）地政機關予以調處」。
2. 確認爭議處理機關與訴訟主體：界址爭議屬於私權爭執，行政機關（直轄市或縣市政府地政機關）居於第三人地位設置不動產糾紛調處委員會進行行政調處；

核心觀念

本題測驗核心為《土地法》第 79 條之 1「預告登記」之申請程序要件、限制處分效力、排除效力之限制，以及《土地法》第 78 條關於「免納登記費」之法定事由（本題以命題當年民國 109 年法規為準，現行法規範亦相同）。

考生須掌握兩大體系法條：

1. 預告登記之要件與效力（《土地法》第 79 條之 1）：

• 申請要件：保全移轉、消滅、內容或次序變更、附條件或期限等請求權，由請求權人檢附登記名義人之同意書單獨申請。
• 限制處分效力（相對無效）：預告登記未塗銷前，登記名義人所為之妨礙處分無效。
• 無排除之效力：對公法徵收、法院判決或強制執行之新登記無排除效力。

2. 登記費之計徵與免納（《土地法》第 76 條、第 78 條）：

• 權利變更登記原則上繳納千分之一（$\frac{1}{1000}$）登記費。
• 《土地法》第 78 條第 8 款明定：依第 79 條之 1 規定為「預告登記或塗銷預告登記」，免納登記費。

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解題方法

本題題幹要求選出敘述「錯誤」者。 解題切入點採「法條重現對比法」：

1. 快速檢視選項 (A)、(B)、(C)，均精準對應《土地法》第 79 條之 1 的第 1 項、第 2 項及第 3 項規定，法條文字完全吻合且法理正確。
2. 轉向檢視費用規定之選項 (D)，比對《土地法》第 78 條免納登記費之明文，即可確認預告登記依法免納登記費，不課徵千分之一費用，鎖定答案。

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選項分析

• (A) 正確： 依《土地法》第 79 條之 1 第 1 項規定，聲請保全請求權之預告登記，「應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之」。

核心觀念

本題以命題當年（民國 109 年）之法規為準，測驗重點在於《住宅法》中關於「社會住宅提供弱勢者承租比率」之法定下限門檻。

• 法規依據：依命題當時（民國 106 年 1 月 11 日修正公布）之《住宅法》第 4 條第 1 項規定：「主管機關及民間興辦之社會住宅，應以直轄市、縣（市）轄區為計算範圍，提供至少百分之三十以上比率出租予經濟或社會弱勢者，另提供一定比率予未設籍於當地且在該地區就業、就學有居住需求者。」
• 修法提醒：現行法已修正，民國 110 年 6 月 9 日修正公布之《住宅法》第 4 條第 1 項已將該比率由「百分之三十」調提高至「百分之四十」。

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解題方法

本題為標準的法條關鍵數字記憶題，切入點為《住宅法》落實居住正義與照顧弱勢之強制比例要求：

1. 確認適用法規與主體：主管機關及民間興辦之「社會住宅」。
2. 鎖定計算範圍與保障對象：以「直轄市、縣（市）轄區」為範圍，出租予「經濟或社會弱勢者」。
3. 核對法定比率：依命題當時有效之法規，該法定最低出租比率為「百分之三十」，直接對應選項即可作答。

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核心觀念 本題測驗《租賃住宅市場發展及管理條例》（下稱租賃條例）與《土地法》關於房屋租金管制之體系關係，核心法條為租賃條例第 6 條第 1 項規定（本題以命題當年民國 109 年法規為準，現行法第 6 條仍維持租金由雙方自由約定之原則）：

「租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第九十七條規定。」

本法屬於《土地法》之特別法，立法考量租賃市場住宅產品多元、屋況差異甚鉅，為尊重市場機制並活絡民間住宅出租意願，明定租賃住宅之租金回歸契約自由原則，排除《土地法》第 97 條法定租金最高限額之適用。

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解題方法 本題切入點在於區分「普通法（土地法）之強制租金上限」與「特別法（租賃條例）之排除適用」：

1. 確認適用法規：題幹開宗明義指定「依租賃住宅市場發展及管理條例規定」，考生應直接檢索租賃條例之租金規範，切莫直接套用土地法本法規定。
2. 法條構成要件比對：依租賃條例第 6 條第 1 項，立法者直接採「由出租人與承租人約定」之民事合意原則，並明文排除了土地法第 97 條年息 $10\%$ 上限之適用。

核心觀念

本題以命題當年（民國 109 年）法規為準（現行規定亦同）。

本題測驗重點為公辦市地重劃之法定程序中，土地所有權人提出異議（雙過半反對）時之主管機關處理機制。

• 法定依據：《平均地權條例》第 56 條第 3 項。
• 雙過半門檻：重劃地區「私有土地所有權人半數以上」，且「所有土地面積超過重劃地區私有土地總面積半數」表示反對。
• 法定處理程序：主管機關應遵循「調處 $\rightarrow$ 參酌反對理由修訂計畫書 $\rightarrow$ 重行報請核定 $\rightarrow$ 依核定結果公告實施」四大法定步驟。

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解題方法

本題屬標準法條記憶與行政流程題，解題切入點在於掌握《平均地權條例》第 56 條的整體架構：

1. 原計畫之擬訂與公告（第 2 項）：各級主管機關擬訂市地重劃計畫書，報經上級主管機關核定後，公告 30 日實施。
2. 反對意見之救濟與處理（第 3 項）：公告期間內，地主反對比例若達到「人數」與「面積」雙過半（即私有地主逾半數且私有地面積逾半數），法規並未准許主管機關逕行實施，亦非直接撤銷計畫，而是強制要求：

• 第一步：主管機關應予調處（化解爭議之溝通程序）。
• 第二步：參酌反對理由，修訂市地重劃計畫書。
• 第三步：修訂後涉及原核定內容之變更，必須重行報請核定。
• 第四步：最終依上級機關核定之結果，始得公告實施。

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選項分析

• (A) 錯誤： 漏失了關鍵的「應予調處」法定程序；且計畫書修訂後涉及原核定內容重大變動，不得由主管機關逕行公告實施，必須「重行報請核定」。

核心觀念

本題以命題當年（民國 109 年）法規為準（現行法規至今未修正相關條文）。 本題測驗《平均地權條例》中出租耕地編為建築用地之租約終止機制，涉及法條包括：

1. 《平均地權條例》第 76 條：終止租約收回建築之要件，以及收回後未依計畫建築之後續管制效果（照價收買）。
2. 《平均地權條例》第 77 條：出租人終止租約時應給予承租人之各項補償與計算基準（土地改良費、農作改良物、扣除預計增值稅後餘額的三分之一）。
3. 《平均地權條例》第 78 條：終止租約之申請主管機關與法定程序（以書面向地方政府申請）。

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解題方法

本題要求選出「錯誤」的敘述，解題切入點在於區分主管機關對私有土地違反使用計畫時的公權力處分手段：

• 徵收：係國家基於「興辦公共事業」或「實施國家經濟建設」等公共利益需要，強制取得人民土地（《土地徵收條例》第 3 條）。
• 照價收買：係《平均地權條例》特有之行政管制手段，針對地價申報不實、投機壟斷、或未依限使用之私有土地，由政府按法定價格收買以抑制炒作。 出租人收回耕地屆滿 1 年不依使用計畫建築使用者，法律賦予政府之處置手段為「照價收買」，而非「徵收」。

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選項分析

• (A) 敘述錯誤（本題應選此項）
• 法源依據：《平均地權條例》第 76 條第 2 項規定：「依前項規定終止租約，實際收回耕地屆滿一年後，不依照使用計畫建築使用者，直轄市或縣（市）政府得照價收買之。」
• 錯誤原因：法條明文規定法律效果為主管機關得「照價收買」，選項將其偷換為「予以徵收」，觀念錯誤。
• (B) 敘述正確

核心觀念

本題測驗核心為土地法第 104 條之基地優先購買權及其權利競合順位（以命題當年民國 109 年法規為準；現行法條文內容亦同，未經修正）。

1. 立法意旨：為使「基地」與「地上房屋」同歸一人所有（房地所有權合一），發揮土地經濟效用並減少產權紛爭，土地法特設物權性質之法定優先購買權。
2. 法規依據：土地法第 104 條第 1 項規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」

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解題方法

本題為標準的法條記憶題，切入點在於精確掌握土地法第 104 條第 1 項後段之明文規定： 當基地出賣時，享有優先購買權之人包含地上權人、典權人及租用基地建築房屋之承租人。若數人同時主張依同樣條件優先購買而產生權利競合時，法律明定以客觀公示外觀作為順序判斷標準，即「以登記之先後定之」。

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選項分析

• (A) 錯誤：土地法並無以「抽籤」決定優先購買權順位之規定。抽籤僅見於特定公有財產讓售爭議或特定重劃分配作業之行政程序，非民事法定優先購買權順位之決定機制。

核心觀念

本題測驗核心為不動產成交案件實際資訊申報登錄（俗稱「實價登錄」）之申報義務主體。

• 法規基準：本題以命題當年（民國 109 年地方特考時）施行之法規為準。現行法亦維持買賣案件由權利人及義務人共同申報之架構。
• 法條依據：依民國 108 年 7 月 31 日修正公布、民國 109 年 7 月 1 日施行之《平均地權條例》第 47 條第 2 項規定：「權利人及義務人應於買賣所有權移轉登記之申請同時，共同申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。」
• 當事人地位：在買賣所有權移轉登記中，房屋出賣人甲為「登記義務人」，買受人丙為「登記權利人」。

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解題方法

1. 定性案件性質：本案為房屋買賣交易，並已委由地政士辦理所有權移轉登記。
2. 鎖定申報義務主體： 民國 109 年 7 月 1 日起實施的實價登錄新制，將申報登錄義務全面回歸由「買賣雙方（權利人及義務人）」共同負擔，並改為在「申請買賣所有權移轉登記時併同辦理」。
3. 排除代理人責任： 不論交易過程中是否有不動產仲介業者（經紀業）居間成交，或是由地政士代理辦理登記，買賣移轉登記之法定義務人均為買賣雙方。仲介或地政士僅能受委託代為填寫或送件，法定申報責任主體仍是契約雙方當事人。
4. 結論：應由出賣人甲與買受人丙共同申報。

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選項分析

• (A) 正確：甲為出賣人（登記義務人），丙為買受人（登記權利人）。

核心觀念

本題測驗核心為不動產成交案件實際資訊申報登錄（俗稱實價登錄）之違規處罰體系。 以命題當年（民國 109 年）法規為準，法源依據為《平均地權條例》第 81 條之 2（民國 108 年 7 月 31 日修正公布、民國 109 年 7 月 1 日施行版本）。 本法條將申報違規行為區分為三大態樣，其處罰門檻與程序截然不同：

1. 逾期未申報資訊：採「先命限改，逾期未改始處罰」（處新臺幣 6 千元以上 3 萬元以下罰鍰）。
2. 價格資訊不實：採「直接處罰並命限改，按次處罰」（處新臺幣 3 萬元以上 15 萬元以下罰鍰）。
3. 價格以外資訊不實：採「先命限改，逾期未改始處罰」（處新臺幣 6 千元以上 3 萬元以下罰鍰）。

現行法已修正：民國 110 年 7 月 1 日實施之實價登錄 2.0，針對價格資訊不實經處罰三次仍未改正者，增訂加重處新臺幣 30 萬元以上 100 萬元以下罰鍰；惟解題仍以命題當年法規為準。

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解題方法

本題解題切入點在於精準抓取題幹關鍵字——「價格資訊不實」：

1. 區分輕重情節：實價登錄制度之核心目的在於建立透明健全之不動產交易市場，「價格」為交易資訊之核心核心。若價格造假，將嚴重誤導交易市場並助長不法炒作，故立法者不給予「先限期改正」之免罰寬限，只要查獲不實即直接裁罰。
2. 比對法定罰鍰級距：

• 價格不實：法定罰鍰為新臺幣 $3$ 萬元以上 $15$ 萬元以下。
• 非價格不實／逾期申報：法定罰鍰為新臺幣 $6$ 千元以上 $3$ 萬元以下。

3. 經由「直接開罰（無寬限）＋ 3 萬至 15 萬級距」雙重條件比對，即可迅速導出正確答案。

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核心觀念

本題以命題當年（民國 109 年）法規為準（現行法規內容亦同）。 本題測驗核心為信託土地移轉時之土地增值稅課稅原則與納稅義務人之認定，涉及以下法條依據：

1. 土地稅法第 5 條之 2 第 1 項（同平均地權條例第 35 條之 2 第 1 項）： 「受託人就受託土地，於信託關係存續中，有償移轉所有權、設定典權或依信託法第三十五條第一項規定轉為其自有土地時，以受託人為納稅義務人，課徵土地增值稅。」
2. 土地稅法第 5 條之 1（同平均地權條例第 35 條之 1）： 規範信託關係人內部移轉（形式移轉）「不課徵」土地增值稅之各款要件。

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解題方法

本題解題切入點在於區分**「內部形式移轉（不課稅）」與「外部實質移轉（應課稅）」**，並進一步依移轉性質判斷納稅義務人：

1. 判斷是否課稅： 受託人乙依信託本旨將土地「出售」，係信託財產對外有償處分，已發生物權變動且實質實現土地自然漲價利益，並非土地稅法第 5 條之 1 各款所列之信託內部移轉，故應課徵土地增值稅。
2. 鎖定納稅義務人： 土地交付信託後，受託人乙登記為形式所有權人；受託人乙於信託存續期間將該土地「出售」（有償移轉所有權），依土地稅法第 5 條之 2 第 1 項之明文規定，應以**受託人（乙）**為納稅義務人。

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選項分析

• (A) 錯誤：甲為委託人。土地信託登記後，委託人已非登記之所有權人；且依信託本旨處分土地係受託人之管理處分行為，法律已明定此種有償處分由受託人負責繳納，故不可向委託人甲課徵。
• (B) 正確：乙為受託人。

核心觀念

本題測驗《土地稅法》與《平均地權條例》中關於「地價稅特別稅率、單一稅率與減免規定」之法定稅額標準（本題以命題當年民國 109 年法規為準，相關條文迄今無重大變更）。

地價稅原則上採超額累進稅率（千分之十至千分之五十五），但為配合國家經濟政策或基於土地特定性質，法律針對特定用途或身分之土地設有「單一特別稅率」或「免稅」之優惠：

1. 公有土地：《土地稅法》第 20 條及《平均地權條例》第 21 條規定，公有土地按千分之十統籌稅率計徵；供公共使用者，免徵地價稅。
2. 自用住宅用地：《土地稅法》第 17 條及《平均地權條例》第 20 條規定，按千分之二特別稅率計徵。
3. 公共設施保留地：《土地稅法》第 19 條及《平均地權條例》第 19 條規定，保留期間仍為建築使用者，統按千分之六計徵；未作任何使用並與使用中土地隔離者免稅。

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解題方法

本題屬標準的「法條數字記憶題」。解題切入點在於逐一檢視各類型土地之法定地價稅率，辨析哪些適用「單一不累進稅率（特別稅率／統籌稅率）」、哪些屬於「法定免稅」，並直接比對出法定稅率為千分之十（$10‰$）者。

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選項分析

• (A) 正確： 依《土地稅法》第 20 條（及《平均地權條例》第 21 條）規定：「公有土地按千分之十計徵。但供公共使用者，免徵地價稅。」公有非公用土地並非供公共使用，無法依但書免稅，因此必須依法按千分之十（$10‰$）之統籌單一稅率計徵地價稅，且不計入累進稅率計算。故本選項正確。

• (B) 錯誤： 依《土地稅法》第 20 條但書及《土地稅減免規則》第 7 條規定，公有土地「供公共使用者，免徵地價稅」。

核心觀念

本題以命題當年（民國 109 年）法規為準（現行法規定亦同）。 本題測驗之核心觀念為「公有土地申報地價之認定依據」，法源基礎為《平均地權條例施行細則》第 21 條及《土地稅法施行細則》第 21 條：

• 《平均地權條例施行細則》第 21 條：「公有土地及依法免徵地價稅之土地，免予申報地價，以各該宗土地之公告地價為申報地價，編造地價冊及總歸戶冊。」
• 本題測驗重點在於辨析「私有土地」申報地價之法定上下限與擬制規定，與「公有土地」直接逕採公告地價之法定差異。

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解題方法

1. 區分公有土地與私有土地之處理程序：

• 私有土地：依《平均地權條例》第 16 條規定，土地所有權人得於公告地價 $80\%$ 至 $120\%$ 範圍內自行申報；未於公告期間申報者，以公告地價 $80\%$ 為其申報地價。
• 公有土地：公有土地為公產（如國有、直轄市有、縣市有），各該公產管理機關本即為行政主體，無須比照私有地主進行自主申報與租稅防弊，故法律明定其「免予申報地價」。

2. 法定擬制申報地價： 公有土地既免予申報地價，為利主管機關編造地價冊及各項地政管理，法規明文直接「以各該宗土地之公告地價為申報地價」（即等同公告地價之 $100\%$）。故本題應選以公告地價為申報地價者。

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選項分析

• (A) 錯誤： 「公告土地現值」主要作為土地所有權移轉時審核申報移轉現值、課徵土地增值稅及公辦徵收補償地價之依據（《平均地權條例》第 46 條），而非課徵地價稅或申報地價之基準；

本題以命題當年（民國 109 年）法規為準撰寫；土地徵收條例第 27 條規定至今無修正。

核心觀念

本題測驗核心為土地徵收之效力與需用土地人進入土地施工之法定時點。 主要法源依據：

1. 土地徵收條例第 27 條第 1 項：「需用土地人應俟補償費發給完竣或編列預算遲延發給之補償費經核定並通知所有權人後，始得進入被徵收土地內工作。但國防、交通、水利、公共衛生或環境保護事業，因公共安全急需先行使用者，不在此限。」
2. 土地法第 231 條本文：「需用土地人應俟補償地價及其他補償費發給完竣後，始得進入被徵收土地內工作。」

土地徵收為國家基於公權力剝奪人民財產權之強制處分，為貫徹憲法保障人民財產權之意旨（司法院釋字第 516 號解釋「補償與徵收不可分」原則），法律嚴格限制需用土地人必須在實質完成補償程序後，始能行使公法上的管領使用權進入土地工作。

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解題方法

本題為典型法條記憶型之單選題，解題切入點如下：

1. 確認法律適用位階：土地徵收事項優先適用《土地徵收條例》（特別法），該條例未規定者始適用《土地法》（普通法）。
2. 抓取法條關鍵構成要件：根據《土地徵收條例》第 27 條第 1 項本文，需用土地人進入被徵收土地內工作之原則性前提，明文限定為「補償費發給完竣」。
3. 對照選項：直接鎖定與法條文字完全相符者為正確答案。

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選項分析

• (A) 補償費發給完竣後：【正確】 符合《土地徵收條例》第 27 條第 1 項（及《土地法》第 231 條）規定。

核心觀念

本題測驗重點為被徵收土地所有權人死亡時，其繼承人受領徵收補償費之法定程序。 以命題當年（民國 109 年）法規為準，本題核心法規為《土地徵收條例》第 25 條及第 26 條（現行法規規定亦相同）：

1. 《土地徵收條例》第 25 條第 1 項： 「被徵收之土地，所有權人死亡未辦竣繼承登記，其徵收補償費得由部分繼承人按其應繼分領取之；其已辦竣公同共有繼承登記者，亦同。」
2. 民法公同共有之特別排除規定： 依民法規定，遺產於分割前屬於全體繼承人公同共有，原則上權利之行使須經全體共有人同意。但為避免因部分繼承人行蹤不明、推諉或意見不合，導致全體繼承人久懸無法領取補償費，《土地徵收條例》特設便民與兼顧財產權之特別規定，放寬繼承人無須先辦竣繼承登記，亦無須全體會同，即「得由部分繼承人按其應繼分領取」。

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解題方法

本題屬於典型的「法條直觀型記憶題」，解題切入點在於區分「民法原則」與「土地徵收特別規定」：

1. 確認土地權利狀態：題目明確指出「所有權人死亡未辦竣繼承登記」。
2. 對應特別法規範：直接檢索《土地徵收條例》第 25 條第 1 項，其明定處理方式為「得由部分繼承人按其應繼分領取之」。
3. 排除混淆要件：特別法並未強行要求「必須辦竣登記後始得領取」，亦未賦予部分繼承人擅自「代表全體」受領他人份額之權限，從而鎖定正確選項。

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選項分析

核心觀念

本題測驗土地徵收中對於「文化資產保護」之特別限制程序，涉及徵收必要性之審查與跨部會權責分工。

以命題當年（民國 109 年）法規為準，本題的核心法源為《土地徵收條例施行細則》第 6 條第 2 項：

「申請徵收之土地遇有前項古蹟、遺址或登錄之歷史建築，應於可能範圍內避免之；其未能避免者，需用土地人應先擬訂保存計畫，徵得目的事業主管機關同意，始得徵收。」 （現行法規本項規範意旨與要件未變，考生仍應精熟。）

本條文之法理關鍵在於釐清兩大法律要件：

1. 義務主體（誰來擬訂保存計畫）：發動徵收並提出興辦事業計畫者為「需用土地人」，因其開發行為可能影響文化資產，故負有擬訂保存維護計畫之法定義務。
2. 同意機關（誰負責審查並同意）：涉及古蹟、遺址或歷史建築之保存評估，具高度文資專業，故應由文化資產之「目的事業主管機關」（中央為文化部、地方為直轄市或縣市政府文化局）審查同意，而非由土地徵收之審查機關（內政部）單獨決定。

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解題方法

本題屬於典型「雙考點組合型」法條記憶題，可利用「二元矩陣分析法」快速切入解題：

• 第一維度【擬訂計畫的主體】：需用土地人 vs. 直轄市、縣（市）政府
• 興辦事業係由需用土地人主導，計畫內容亦由其編列預算執行，故必須由「需用土地人」負責擬訂，排除選項 (C)、(D)。
• 第二維度【同意機關之權責】：目的事業主管機關 vs. 核准徵收主管機關
• 文資保護涉及專業審查，法律要求徵得「目的事業主管機關」（文化資產主管機關）之同意，而非掌理徵收准駁之「核准徵收主管機關」（內政部），排除選項 (A)。

綜合兩維度交集，僅 (B) 正確。

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核心觀念

本題以命題當年（民國 109 年）法規為準（現行法規規定相同）。 本題核心在於測驗《土地徵收條例》中區段徵收範圍內土地完成規劃整理後的處分與處理方式，主要法源依據為《土地徵收條例》第 43 條與第 44 條（《平均地權條例》第 55 條之 2 亦有對應規定）。考生須清楚掌握「抵價地領回」、「九大公共設施用地無償登記」、「特定政策用地之讓售」以及「其餘可供建築用地之標售／標租／設定地上權」等不同類別土地的法律處理途徑。

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解題方法

解答本題的切入點在於區分處分行為的法律性質（「讓售」與「標售」之差異）：

1. 政策性及安置用地：涉及「國民住宅用地」、「安置原住戶」或「行政院專案核准」，目的在於保障原住戶居住權、推動特定公共政策，具備特定對象與公益色彩，因此法律規定採專案方式「讓售」，絕不可採價高者得的「標售」。
2. 其餘可供建築土地：屬於區段徵收財務自償性調節的土地，目的在於回收開發成本，故採取開放市場競爭的處分方式，得予「標售、標租或設定地上權」。

只要掌握「安置／國宅／專案核准＝讓售」這一關鍵對應關係，即可精準鎖定錯誤選項。

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選項分析

• (A) 正確： 依《土地徵收條例》第 43 條第 1 項及第 44 條第 1 項本文規定，區段徵收範圍內土地經規劃整理後，抵價地應發交被徵收土地所有權人領回，以折抵其應得之地價補償費。
• (B) 正確：

核心觀念

本題測驗「他項權利（定限物權）之法源體系」，核心在於區分「民法物權編明定之物權」與「土地法特有之物權」。

1. 物權法定主義：民法第 757 條規定，物權除依法律或習慣外，不得創設。
2. 民法上之不動產他項權利（定限物權）：

• 用益物權：地上權（普通地上權、區分地上權，民法第 832 條、第 841 條之 1）、農育權（民法第 850 條之 1）、不動產役權（民法第 851 條）、典權（民法第 911 條）。
• 擔保物權：抵押權（普通抵押權、最高限額抵押權，民法第 860 條、第 881 條之 1）。

3. 土地法上之特有權利：

• 「耕作權」為土地法所獨創之公法／特別法權利，依土地法第 133 條第 1 項規定：「承墾人自墾竣之日起，無償取得所墾土地之耕作權，俟繼續耕作滿十年，無償取得土地所有權。」民法物權編並無耕作權之種類。

4. 法規準據：本題以命題當年（民國 109 年）法規為準，相關條文規範迄今均未修正。

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解題方法

1. 鎖定題目關鍵字：題目明示「不屬於『民法』規定他項權利之種類」。
2. 檢視定限物權體系：

• 土地所有權以外之權利，於地政實務與法理上通稱「他項權利」，於民法分類上即為「定限物權」（包含用益物權與擔保物權）。
• 逐一比對各選項權利之法定依據：凡列於《民法物權編》者即非本題所求；凡非民法創設（而係源於《土地法》等特別法）者即為正解。

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選項分析

• (A) 地上權（錯誤，不符題意）： 屬於民法規定之他項權利。依民法第 832 條規定，稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權；另第 841 條之 1 亦明定區分地上權。地上權為民法物權編所明定之用益物權。

核心觀念

本題以命題當年（民國 109 年）法規為準（現行法規定亦同）。 本題測驗核心為土地法第 25 條對於地方政府處分管有公有土地之法定程序限制。

• 法規依據（土地法第 25 條）：

直轄市或縣（市）政府對於其所管公有土地，非經該管區內民意機關同意，並經行政院核准，不得處分或設定負擔或為超過十年期間之租賃。

• 立法意旨：為防止地方政府恣意處分或過度處分公有財產，侵害地方自治財政健全及公眾利益，特設「地方民意機關同意」（民意監督）與「行政院核准」（中央監督）之雙重審查監督門檻。
• 受限制行為之範圍：法條採「列舉規定」，僅限於「處分」、「設定負擔」以及「超過十年期間之租賃」三種物權及重大部分債權行為。

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解題方法

本題屬「法條列舉要件檢索題」，採反向設問（「何者不包括在內」）。解題關鍵在於直接對照土地法第 25 條所列舉之三種法律行為類型，排除法條已明文規範之項目，選出非屬該條規範之選項：

1. 比對法條明文要件：「處分」、「設定負擔」、「超過十年期間之租賃」。
2. 對照各選項內容，篩選出非屬上述三者之行為。

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選項分析

• (A) 處分：不選（包括在內） 土地法第 25 條明文規範「不得處分」。所謂「處分」，係指使土地所有權發生變更或消滅之法律行為（如買賣、讓與、交換、贈與等移轉所有權之處分行為），屬該條嚴格限制之行為。
• (B) 變更：應選（不包括在內）

核心觀念

本題測驗核心為《土地登記規則》關於「委託代理人申請登記之法定程序與形式要件」，法源依據以命題當年（民國 109 年）之《土地登記規則》第 36 條、第 37 條及相關網路申辦登記規範為準。現行法相關條文內容與規範意旨均維持一致，未作實質變更。

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解題方法

本題為法條精準記憶與文義理解題，切入點如下：

1. 委託形式要件之替代性：釐清「檢附委託書」與「於申請書載明委託關係」兩者係屬「得擇一替代」之簡政便民措施，而非「併存要件」。
2. 簽章與身分核對程序：掌握代理人簽章處所之選擇規定，以及親自到場核對身分之「原則」與「科技化例外（網路電子憑證驗證）」。

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選項分析

• (A) 正確： 依《土地登記規則》第 37 條第 3 項規定，代理人或複代理人代理申請登記時，「除本規則另有規定外」，應親自到場並由登記機關核對身分。內政部推行網路申請土地登記機制，地政士代理以網路申請登記並經電子憑證（如自然人憑證）完成身分確認者，即屬該條所稱「另有規定」之便民例外情形，得免親自到場，亦無須在場由登記機關核對其身分。

核心觀念 本題測驗「地籍圖重測之異議複丈救濟」與「重測確定後之登記程序」，主要法源依據為土地法第 46 條之 3 以及土地登記規則第 88 條（本題解題以命題當年民國 109 年法規為準；所涉法條現行均未修正，現行法亦同）。 考生必須精確掌握土地法對於地籍重測之「到場指界配合義務」所衍生的「失權效果」——即未配合指界者，不得於公告期間聲請異議複丈。

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解題方法 本題為標準的法條規範對比題。解題切入點在於區分「救濟程序（聲請異議複丈之資格限制）」與「登記作業（重測確定後之簿冊處理）」：

1. 先檢視選項 (A)、(B) 是否合乎重測確定後之登記作業規範（土地登記規則第 88 條）。
2. 再檢視選項 (C)、(D) 是否合乎異議複丈之要件與法律效果（土地法第 46 條之 3）。
3. 關鍵在於辨析法條中「除……外」的除外限制（失權條款），若選項將「不得」扭曲為「另得」，即為錯誤所在。

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選項分析

• (A) 正確： 依土地登記規則第 88 條第 1 項規定：「因地籍圖重測確定辦理變更登記時，應依據重測結果清冊重造土地登記簿辦理登記。」故本項敘述合乎規定。

• (B) 正確： 依土地登記規則第 88 條第 2 項規定：「建物因基地重測標示變更者，應逕為辦理基地號變更登記。」此屬地政機關主動依職權「逕為登記」，無須建物所有權人另行提出申請，故本項敘述正確。

核心觀念 本題以命題當年（民國 109 年）法規為準，測驗考生對《土地登記規則》第七章第四節「區分所有建物登記」專章規定的熟悉度，核心法條為《土地登記規則》第 94 條、第 96 條及第 98 條。 本組條文之立法精神，在於貫徹《民法》第 799 條第 5 項之「處分一體性原則」（專有部分與共有部分、專有部分與基地權利不得分離處分），並規範「數人共有一專有部分」時，適用《土地法》第 34 條之 1 進行多數決處分之要件與基地應有部分之計算範疇。 （註：現行《土地登記規則》上述各條文內容迄今維持相同，解題法理一貫適用）。

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解題方法 解答本題之切入點為「法條精準記憶」與「法理邏輯檢驗」：

1. 區分主體與標的：區分所有建物之基本組成包含「專有部分」、「共有部分」與「基地權利」。考生須辨析法條主詞究為「專有部分」抑或「共有部分」。
2. 多數決標的之範圍比對：當數人「共有一專有部分」（例如兄弟二人合資購買一戶公寓）時，該戶對應之基地應有部分，必然是「該戶（專有部分）共有人所持有之基地比例」，絕非全棟「共有部分（公設）」所對應之全體基地比例。依此邏輯即可迅速揪出偷換概念的選項。

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選項分析

• (A) 正確

• 法源依據：依《土地登記規則》第 94 條規定：「區分所有建物之共有部分，除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分及其基地權利為移轉、設定或限制登記。」

• 法理說明：共有部分（俗稱公共設施）具有從屬性，為維持區分所有建物使用之健全，嚴格禁止共有部分與專有部分、基地權利割裂處分，此即「物權處分一體性」之法規體現。故 (A) 敘述完全符合規定。

• (B) 錯誤（本題選 B）

• 法源依據：依《土地登記規則》第 98 條第 1 項規定：「區分所有建物，數人共有一專有部分，部分共有人依土地法第三十四條之一規定就該專有部分連同其基地權利之應有部分為處分、變更或設定負擔時，其基地權利之應有部分，指該專有部分之全體共有人所持有之基地權利應有部分。」

核心觀念

本題測驗核心為土地法第 104 條之租地建屋優先購買權（以命題當年民國 109 年之法規為準，現行法規定亦同）。

土地法第 104 條旨在貫徹「基地與地上房屋產權合一」之土地政策，使基地或房屋所有權趨於一致，以減少利用上之糾紛並促進土地利用。其法律要件與法律效果包含：

1. 權利主體：

• 基地出賣時：地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權（順序：地上權人、典權人為先，承租人次之）。
• 房屋出賣時：基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。

2. 通知與行使期間：優先購買權人於接到出賣通知後 10 日內 不表示者，其優先權視為放棄。
3. 法律效力（具物權效力）：出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。

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解題方法

本題為標準的「法條要件檢核題」。審題時應掌握「土地法第 104 條」的三大關鍵要素：

1. 主體是否有誤：核對物權及債權關係人身分（有無抵押權人？有無房屋承租人？）。
2. 期間規定日數：租地建屋優購權期限為「10 日」，切勿與土地法第 34 條之 1 的「15 日」混淆。
3. 效力性質為何：土地法第 104 條為少數具有「物權效力」（形成權、得對抗第三人）的法定優先購買權。

依此切入，可快速判定正確敘述。

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選項分析

• (A) 錯誤： 依土地法第 104 條第 1 項前段規定，基地出賣時，享有依同樣條件優先購買權之人為「地上權人、典權人或承租人」。抵押權人僅為土地擔保物權人，並不以占有使用土地為內容，無達成產權合一之必要，故無優先購買權。本選項誤植為「抵押權人」。

核心觀念

本題以命題當年（民國 109 年）法規為準（現行《土地登記規則》規定亦同）。 本題核心在於測驗「時效取得地上權登記之申請程序、公告與異議處理」，涉及的主要法條為：

1. 《土地登記規則》第 118 條（時效取得地上權之登記程序與異議處理機制）。
2. 《民法》第 772 條準用第 769 條、第 770 條（取得時效之主觀要件：行使地上權之意思）。
3. 《土地法》第 59 條第 2 項（公告異議之調處與起訴程序）。

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解題方法

本題為經典的法條記憶與關鍵字對照題。依《土地登記規則》第 118 條之體系結構，時效取得地上權登記程序可拆解為四個階段：

1. 申請階段（第 1 項）：申請人須檢附以「行使地上權之意思」占有之證明文件及占有事實證明。
2. 審查與公告階段（第 2 項、第 3 項）：審查無誤應即「公告」，公告期間為「30 日」，並同時通知「土地所有權人」。
3. 異議處理階段（第 4 項）：土地所有權人於公告期間內提出異議者，準用《土地法》第 59 條第 2 項進行調處與後續司法救濟。

解題時，依序檢視各選項中之「主觀意思證明」、「公告天數」、「通知對象」及「異議處理依據」，即可快速辨識正確答案。

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選項分析

• (A) 錯誤： 依《土地登記規則》第 118 條第 1 項規定，申請人應提出的是「以行使地上權之意思而占有之證明文件」，而非「以行使所有權意思」。時效取得地上權在主觀上必須具備「行使地上權之意思」；若係基於「行使所有權之意思」占有，則屬於時效取得所有權之範疇，二者構成要件不同，證明文件亦不同。

核心觀念

本題測驗核心為土地徵收前興辦事業之正當法律程序，特別是針對優良農地保護的加強程序保障。

• 法源依據：土地徵收條例第 10 條第 3 項（本題以命題當年民國 109 年法規為準，現行法規內容亦同）。
• 規範意旨：特定農業區原則上不得任意徵收（土地徵收條例第 3 條之 2 參照），縱經行政院核定為重大建設而例外許可辦理徵收，為落實憲法保障人民財產權之正當行政程序，當事業計畫產生爭議時，法規明定必須提升程序規格，藉由聽證程序賦予各方陳述意見與實質辯論之權利。

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解題方法

本題為標準的「法條關鍵字直球題」，解題切入點在於精準抓取法定構成要件與法律效果的連動：

1. 抓取要件：「特定農業區」＋「行政院核定為重大建設」＋「有爭議」。
2. 對應效果：依土地徵收條例第 10 條第 3 項規定：「需用土地人興辦事業涉及特定農業區經行政院核定為重大建設須辦理徵收者，若有爭議，應依行政程序法舉行聽證。」
3. 程序位階辨析：釐清「公聽會」（廣納意見、諮詢性質，門檻較低）與「聽證」（具備準司法色彩、依法做成聽證紀錄、實質拘束裁決之正當行政程序）之不同，法律於本條特別課予需用土地人舉行規格最高的「聽證」義務。

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選項分析

• (A) 應經中央主管機關調處，並依調處結果辦理：錯誤 「調處」機制多見於民事權利或界址發生爭執之情形（例如土地法第 34 條之 1 共有物處分爭議、第 46 條之 2 地籍圖重測

核心觀念 本題測驗「多數共有人依《土地法》第 34 條之 1 處分共有土地時之程序與要件」，涉及事前通知、優先購買權保障，以及申請權利變更登記時應檢附之對價給付證明文件。 本題以命題當年（民國 109 年）之法規為準；現行《土地法第三十四條之一執行要點》後續雖經多次修正，但本題法理核心與法律位階之規定完全一致。

• 法源依據：

1. 《土地法》第 34 條之 1 第 2 項：事先通知或公告義務。
2. 《土地法》第 34 條之 1 第 3 項：對價／補償之連帶責任，以及登記時應提出之「受領證明或提存證明」。
3. 《土地法》第 34 條之 1 第 4 項及**《土地法第三十四條之一執行要點》**：他共有人之優先購買權。

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解題方法 本題為典型的「法條文義與要件比對題」。解題切入點在於區分「保護少數共有人財產權之實質機制」： 法律為了防止多數共有人強行處分共有土地而侵害少數共有人之權益，在辦理土地所有權移轉登記時，明定必須提出客觀之「受領證明」或「提存證明」，而非由處分共有人單方面出具切結書即可矇混過關。掌握此立法目的，即可快速抓出錯誤選項。

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選項分析

• (A) 正確： 依《土地法》第 34 條之 1 第 3 項前段規定：「第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。」多數共有人依多數決處分共有土地全部時，對少數他共有人應得之價金或補償，依法負連帶清償責任，此為法律明定之法定義務。
• (B) 錯誤（符合題意，為本題正解）：

核心觀念

本題以命題當年（民國 109 年）法規為準（現行法規此處規範文義亦相同）。 本題核心在於測驗大陸地區法人、團體或其他機構，或陸資公司在臺灣地區取得不動產物權之正面表列要件，並辨析其與《土地法》第 19 條「外國人取得土地目的」之規定差異。

依《臺灣地區與大陸地區人民關係條例》第 69 條第 1 項授權訂定之《大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法》第 4 條規定，大陸地區法人、團體或其他機構，或陸資公司，為供下列各款事務之需要，得申請取得、設定或移轉不動產物權：

1. 業務人員居住之住宅。
2. 從事工商業務經營之廠房、營業處所或辦公場所。
3. 大陸地區在臺金融機構辦理授信業務。

法條採正面表列（列舉規定），非屬上述三款事務之需要者，均不得申請取得、設定或移轉已登記之不動產物權。

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解題方法

本題題目詢問「何者不包括在內」，解題切入點為：

1. 將選項逐一比對《大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法》第 4 條所列之三款特定事務。
2. 辨識是否有其他法規（特別是《土地法》第 19 條外國人取得土地目的）之混淆選項。
3. 凡不在許可辦法第 4 條正面表列範圍者，即為應選之錯誤項目。

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選項分析

• (A) 業務人員居住之住宅：包括在內（不選）。 符合《大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法》第 4 條第 1 款「業務人員居住之住宅」之規定，陸資法人為此事務需要得依法申請取得不動產物權。

核心觀念

本題測驗核心為共有物分割之行政調處程序與司法救濟期間。 以命題當年（民國 109 年）法規為準，本題直接出自《土地法》第 34 條之 1 第 6 項規定（註：本項規定迄今未修正，現行法規範亦相同）：

「依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處。不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。」

共有物分割原則上應由共有人協議為之；若無法達成協議，除逕向法院提起裁判分割外，共有人亦得依上述規定利用行政體系（直轄市、縣市不動產糾紛調處委員會）進行調處。若對行政調處結果不服，因調處具準司法效力，法律明定嚴格的不服起訴法定不變期間，以促使法律關係早日確定。

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解題方法

本題為標準的法條要件記憶題，解題切入點在於精確掌握「地政機關調處後之救濟期間」：

1. 法條構成要件對應：題目情境為「共有物不能協議分割」$\rightarrow$「申請地政機關調處」$\rightarrow$「不服調處欲向司法機關起訴」。
2. 法定期限確認：依《土地法》第 34 條之 1 第 6 項，起訴之法定救濟期間明定為「接到調處通知後 15 日內」。若逾此期限未起訴，該調處結果即生確定效力，地政機關得逕行依原調處結果辦理共有物分割登記。

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核心觀念

本題測驗《契稅條例》第 14 條關於免徵契稅之法定事由與除外規定（但書）。 契稅原則上於不動產發生買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權時課徵；但基於公共利益、公務推行或特定行政目的，法律特別明定免徵事由。考點關鍵在於區分「公務使用」與「營業使用」之課稅界線，以及法條本文與但書之排除要件。 （本題以命題當年民國 109 年法規為準，現行《契稅條例》第 14 條關於免稅實體要件之規定亦維持相同）

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解題方法

本題屬標準法條記憶型之反向選擇題（選出敘述「錯誤」者）。 解題切入點為直接對照《契稅條例》第 14 條第 1 項所列之免徵契稅情形：

1. 政府機關、自治團體、公立學校取得不動產，必須是「因公務使用」始得免徵；若「供營業用」則受但書排除，不得免稅。
2. 逐一檢視各選項是否符合該條各款之本文規定，並特別注意有無「但書排除適用」而不得免稅之情形。

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選項分析

• (A) 正確（非本題所選）： 依《契稅條例》第 14 條第 1 項第 4 款本文規定，「建築物於建造完成前，變更起造人名義者」，屬免徵契稅之法定情形。（雖同款但書規定「依第十二條第二項規定應申報納稅者，不適用之」，即實質上有買賣、交換、贈與等移轉實質行為仍應課稅，但本款本文原則上確屬得免徵契稅之法定事由，敘述無誤）。
• (B) 正確（非本題所選）：

核心觀念 本題以命題當年（民國 109 年）之法規為準（現行法規規定相同），測驗核心為印花稅之課稅憑證種類、稅率（額）及貼花義務人，主要依據為印花稅法第 5 條及第 7 條：

1. 課稅憑證範圍（印花稅法第 5 條）：包含「銀錢收據」、「承攬契據」、「典賣、讓受及分割不動產契據」與「買賣動產契據」等四種憑證。
2. 稅率與稅額標準（印花稅法第 7 條）：

• 銀錢收據：每件按金額千分之四（$4‰$），由立據人貼印花稅票。但招標押標金收據每件按金額千分之一（$1‰$）。
• 承攬契據：每件按金額千分之一（$1‰$），由立約或立據人貼印花稅票。
• 典賣、讓受及分割不動產契據：每件按金額千分之一（$1‰$），由立約或立據人貼印花稅票。
• 買賣動產契據：每件稅額銀元四元（依現行幣值折合新臺幣十二元），由立約或立據人貼印花稅票。

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解題方法 本題為標準的「法條記憶與對照型」選擇題。解題關鍵在於直接提取印花稅法第 7 條對各類憑證所定之「稅率／稅額」與「貼花人」，將選項中的數值逐一與法定標準比對，快速篩除數值錯誤之選項。

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選項分析

• (A) 錯誤：依印花稅法第 7 條第 1 款規定，銀錢收據每件按金額千分之四（$4‰$），由立據人貼印花稅票（招標押標金收據方為千分之一）。

核心觀念

本題測驗《土地法》第三編「土地使用」第四章「耕地租用」之基本強制規定（以命題當年民國 109 年法規為準；現行法條文內容亦同，迄今未修正）。 測驗核心法條包括：

1. 耕地租用定義與範圍（土地法第 106 條）
2. 耕地轉租之絕對禁止（土地法第 108 條）
3. 耕地地租之最高限額（土地法第 110 條）
4. 預收地租與擔保金（押租金）之限制（土地法第 112 條）

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解題方法

本題為典型法條文義測驗題，解題切入點在於逐一檢視《土地法》對「耕地租用」特有之保護弱勢佃農政策（強行禁止轉租）及各項「法定數據門檻」：

1. 先判斷定性條款（耕作之內涵）。
2. 再比對強行規定之文字（有無例外、得否經同意而排除）。
3. 最後核對法定租金上限百分比與擔保金額度比例，揪出數字置換陷阱。

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選項分析

• (A) 錯誤

• 法源依據：依土地法第 106 條規定：「以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者，為耕地租用。前項所稱耕作，包括漁牧。」

• 錯誤原因：法條明定耕作「包括漁牧」，選項倒果為因寫成「不包括漁牧」，故屬錯誤。

• (B) 正確

• 法源依據：依土地法第 108 條規定：「承租人縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人。」

• 正確原因：為貫徹「耕者有其田」及保護實際自任耕作者之立法意旨，《土地法》對耕地租賃採取「絕對禁止轉租主義」，與民法租賃原則上得轉租之規定不同。縱使出租人事先承諾或事後同意，該轉租行為依法仍屬無效。選項敘述與法條明文完全相符。

核心觀念 本題以命題當年（民國 109 年）之法規為準（註：相關條文迄今未修正，現行法規定亦同）。考查重點在於市地重劃時原土地上「他項權利」與「租賃權」之清理與處理機制，核心法源為《平均地權條例》第 64 條、第 64 條之 1 及第 65 條：

1. 用益物權之處理（第 64 條第 1 項）：地上權、農育權、永佃權及不動產役權因重劃致不能達設定目的者，權利「視為消滅」，權利人得向土地所有權人請求「相當之補償」。
2. 建物抵押權與典權之處理（第 64 條第 2 項、第 64 條之 1 第 1 項）：

• 土地建築改良物設定抵押權或典權致不能達目的者，權利視為消滅，得請求於「分配之土地」設定抵押權或典權。
• 未受土地分配者，權利價值由主管機關於「補償數額內協調清理」。

3. 耕地以外出租土地之處理（第 65 條）：因重劃致不能達原租賃目的者，承租人得終止租約，並請求相當「1 年」租金之補償。

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解題方法 解答本題採「權利性質分類比對法」：

1. 先辨別選項所涉權利屬於「用益物權」（A）、「擔保物權／典權」（B、C）或「非耕地租賃權」（D）。
2. 核對《平均地權條例》法定效果：區分是「視為消滅補償」、「轉載／協調清理」，或是「終止租約補償」。
3. 特別審查法條中的關鍵數字（如補償年限、成數），此為五等／初等測驗題最常見的換字陷阱。

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選項分析

• (A) 敘述正確：符合《平均地權條例》第 64 條第 1 項規定。地上權、農育權、永佃權及不動產役權為用益物權，若因市地重劃導致不能達其設定目的，法律直接規定其權利視為消滅，並賦予權利人向土地所有權人請求相當補償之權

核心觀念

本題以命題當年（民國 109 年）之《平均地權條例》第 59 條為準（現行法規條文內容相同，未作修正）。

本題核心在於測驗「市地重劃地區選定後之保全措施」，即直轄市或縣（市）政府為防止重劃作業期間地價暴漲、地上物搶建、投機搶設負擔或產權複雜化，所依法實施之行政管制。主要規範依據為《平均地權條例》第 59 條：

1. 管制行為事項（第 1 項）： 重劃地區選定後，直轄市或縣（市）政府，得視實際需要報經上級主管機關核定後，分別或同時公告禁止或限制下列事項：

• 第一款：土地移轉、分割或設定負擔。
• 第二款：建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形。

2. 管制期間上限（第 2 項）： 前項禁止或限制之期間，不得超過 1 年 6 個月。
3. 程序特別規定（第 3 項）： 公告禁止或限制事項，無須徵詢土地及建築改良物所有權人之意見。

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解題方法

本題屬於典型法條文義題。解題切入點應鎖定「管制項目」、「管制期間」與「程序要求」三大法定要件：

1. 法條比對：逐一檢視各選項是否符合《平均地權條例》第 59 條各項規定。
2. 數字關鍵字破題：國家考試五等選擇題極常在「期間、期限、比例」等數字上設置置換陷阱。市地重劃公告禁止或限制之法定期限為「1 年 6 個月」，題目選項 (C) 寫成「不得超過 2 年」，即可直接判定為錯誤敘述。

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選項分析

• (A) 得限制土地之移轉：【正確，不合題意】 依《平均地權條例》第 59 條第 1 項第 1 款規定，主管機關得公告禁止或限制「土地移轉、分割或設定負擔」，旨在避免重劃期間土地細分或權利關係複雜化，故「得限制土地之移轉」完全合乎法規。

• (B) 建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形：【正確，不合題意】

核心觀念 本題測驗核心為《土地登記規則》第八編「限制登記」之作業程序與法律效果，以命題當年（民國 109 年）之法規為準（現行法規相關條文亦維持相同規定）：

1. 限制登記之限制處分效力（停止新登記）：《土地登記規則》第 141 條第 1 項本文規定，土地經辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或因法院裁定而為清算登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記。
2. 囑託登記之作業程序（應即辦理）：《土地登記規則》第 138 條第 1 項規定，法院或行政執行分署囑託登記時，應於囑託書內記明標的物標示及事由；登記機關收件後「應即辦理」，登記完畢後復知法院或分署已辦理之日期及案號。
3. 重複囑託查封之處理（不予受理並復知）：《土地登記規則》第 140 條規定，同一土地經辦理查封等登記後，法院或行政執行分署再囑託登記時，登記機關應不予受理，並復知已為登記之事實及案號。

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解題方法 本題屬於法條記憶與細節辨析題。解題切入點在於區分「公法囑託之急迫性（即辦原則）」、「限制登記之禁止處分效果（原則停止新登記）」，以及辨識考選部在選擇題中常見的「法條片段移花接木」命題手法：

• 看到查封限制處分之核心效力，直接鎖定第 141 條第 1 項本文之「停止與其權利有關之新登記」。
• 檢驗作業程序條文時，注意「誰向誰通知」、「通知之時機（囑託時 vs. 登記完畢後）」以及「程序處理（即辦 vs. 依序）」。

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選項分析

• (A) 正確： 符合《土地登記規則》第 141 條第 1 項本文規定。土地經查封、假扣押等保全處分或破產、清算登記後，為確保強制執行或終局處分之效果，在未經塗銷前，登記機關原則上應停止與其權利有關之新登記（除徵收、土地法第 34 條之 1 優購、繼承登記及其他無礙執行效果等但書例外情形外）。

核心觀念

本題考查《土地稅法》關於自用住宅用地地價稅特別稅率（優惠稅率）之適用條件與法定面積限制。 （本題以命題當年民國 109 年法規為準；現行《土地稅法》規定相同，未經修正。）

依據《土地稅法》第 17 條規定：

1. 面積限制（第 1 項）：合於規定之自用住宅用地，其地價稅按千分之二（$2‰$）計徵：

• 都市土地面積未超過三公畝部分（$1\text{ 公畝} = 100\text{ 平方公尺}$，即 $300\text{ 平方公尺}$）。
• 非都市土地面積未超過七公畝部分（即 $700\text{ 平方公尺}$）。

2. 特別事業住宅用地（第 2 項）：國民住宅及企業或公營事業興建之勞工宿舍，自動工興建或取得土地所有權之日起，其用地各按千分之二（$2‰$）計徵地價稅。
3. 一處限制（第 3 項）：土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用第一項自用住宅用地稅率繳納地價稅者，以一處為限。

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解題方法

本題問何者「不包含」在按千分之二課徵地價稅的條件中，解題關鍵在於檢視法條所定的「面積門檻」與「法定適用標的」：

• 租稅優惠通常設有保護上限，面積必須在法定限額「以內（未超過）」才享有低稅率；
• 超過法定限額之面積部分，不適用特別稅率，應回歸《土地稅法》第 16 條按一般用地稅率累進課徵。因此，「超過」面積部分絕非適用優惠稅率的法定條件。

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核心觀念 本題測驗「土地徵收之審查程序與法定審查項目」，法源依據為《土地徵收條例》第 13 條及第 13-1 條。 土地徵收係國家基於公共利益需要，依法行使公權力強制剝奪人民財產權的公法上單方高權行為。為防止徵收浮濫並保障人民財產權，《土地徵收條例》第 13-1 條明定內政部（中央主管機關）審核需用土地人所提徵收計畫書時的法定實質審查項目。 （註：本題以命題當年民國 109 年法規為準，現行法規定亦同。）

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解題方法 本題可透過「法條直接記憶」與「公法性質邏輯推導」兩種方式切入：

1. 法條直接對照法： 依《土地徵收條例》第 13-1 條第 1 項規定，中央主管機關為徵收之審核，應審查下列事項：

• 第一款：是否符合徵收之公益性、必要性及是否適當與合理。
• 第二款：需用土地人是否具有執行該事業之能力。
• 第三款：該事業計畫之財務評估是否合理可行。
• 第四款：徵收計畫之土地使用是否符合土地使用管制法規。
• 第五款：其他依法律應審查之事項。

2. 行政法理反推法： 土地徵收具有「公法強制性」，一旦符合公益性、必要性與比例原則，即使土地所有權人主觀上不願意被徵收，國家仍得依法強制徵收。若將「被徵收人之意願」列為准駁審查事項，則所有徵收案只要地主反對即無法通過，土地徵收制度將完全喪失功能。因此，「被徵收人之意願」絕非徵收審查事項。

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選項分析

• (A) 錯誤（屬法定應審查事項）： 依《土地徵收條例》第 13-1 條第 1 項第 2 款規定，需審查「需用土地人是否具有執行該事業之能力」。

核心觀念 本題以命題當年（民國 109 年）法規為準（相關條文至今未變更）。本題測驗《土地徵收條例》關於「徵收補償估定基準」之核心法條，涵蓋地價補償（第 30 條）、建築改良物補償（第 31 條）、農作改良物補償（第 32 條）以及營業損失補償（第 33 條）。憲法第 15 條保障人民財產權，司法院釋字第 400 號解釋亦指出公用徵收應給予「相當合理之補償」，而各類標的之估定法規文字極為嚴謹，考生須熟記各類補償之法定估價基準與關鍵字。

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解題方法 本題為典型之法條文字精確度測驗。解題切入點在於快速對焦四種主要補償標的之估定規範：

1. 都市計畫公共設施保留地之地價估定，關鍵在於「毗鄰土地性質」。
2. 建築改良物補償，關鍵在於採「重建價格」。
3. 農作改良物補償，關鍵在於以「一年」為劃分界線之孳息與費用標準。
4. 營業損失，關鍵在於限於「合法營業」。 透過逐一核對各選項法條文字，即可抓出出題者刻意刪減或調換之關鍵字。

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選項分析

• (A) 敘述錯誤（本題選 A）： 依《土地徵收條例》第 30 條第 1 項規定：「被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。」公共設施保留地本身受都市計畫劃定之使用限制，若以受限之公保地市價互相比擬，將無法反映土地真實市場價值，故法律明文規定必須以毗鄰「非公共設施保留地」之平均市價為基準。本選項故意漏掉關鍵字「非」，敘述錯誤。

本題以命題當年（民國 109 年）法規為準（本法條規定現行法亦維持相同，未曾修正）。

核心觀念

本題測驗區段徵收制度中「抵價地總面積之比例標準」，法源依據為《土地徵收條例》第 39 條第 2 項： 「抵價地總面積，以徵收總面積百分之五十為原則。因情況特殊，經上級主管機關核准者，不在此限。但不得少於百分之四十。曾經農地重劃者，該等土地不得少於百分之四十五。」

本條旨在規範政府辦理區段徵收時，發還被徵收土地所有權人之抵價地總量管制，保障地主財產權並兼顧公共設施與開發財務之平衡。

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解題方法

本題屬單純法條數字記憶題，切入點為區分「原則比例」與「例外之法定最低比例」：

1. 定位原則比例①：依條文前段，抵價地總面積以徵收總面積之「百分之五十（$50\%$）」為原則。
2. 定位例外最低比例②：依條文中段但書，因情況特殊經上級主管機關核准調降時，亦設有法定底限，即「不得少於百分之四十（$40\%$）」。
3. 綜合歸納：空格 ① 為百分之五十、② 為百分之四十，對應選項 (A)。

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核心觀念

本題考查土地徵收之安置計畫要件，法源依據為《土地徵收條例》第 34 條之 1 第 1 項第 1 款。

法規備忘（以命題當年民國 109 年法規為準，現行法未修正）： 《土地徵收條例》第 34 條之 1 第 1 項規定： 「需用土地人實施徵收時，其安置計畫應依下列原則辦理： 一、因其所有建築改良物被徵收，致無屋可居住，且符合下列條件之一者，需用土地人應訂定安置計畫，並於徵收計畫書內敘明安置計畫情形： 　(一) 徵收公告一年前有設籍之事實。但因結婚或出生而設籍者，不受一年之限制。 　(二) 對象為低收入戶或中低收入戶人口。 　(三) 情境與無屋可居住相同，經直轄市或縣（市）政府社會工作人員查訪屬實。」

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解題方法

本題為「反向選錯題」，需精準審視法條各款規定的構成要件與除外／限制條件。 法條第 1 款第 1 目明定「徵收公告一年前有設籍之事實」，但同時設有例外規定：「但因結婚或出生而設籍者，不受一年之限制」。選項 (A) 敘述過於絕對，漏未考量身分特別關係（結婚、出生）的除外例外，或考題聚焦於設籍期間之完整法律構成要件；相較於 (B) 屬於共通前提要件、(C) 與 (D) 均完全符合條文第 2 目及第 3 目之規定，故 (A) 為錯誤選項。

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選項分析

核心觀念

本題測驗核心為區段徵收完成後之土地處理方式，重點在於辨識依法得「無償登記為公有」之公共設施用地範圍。

• 法源依據：以命題當年（民國 109 年）之《土地徵收條例》第 44 條第 1 項第 2 款為準（註：本條項規範迄今未修正，現行法規範相同）。

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解題方法

依《土地徵收條例》第 44 條第 1 項第 2 款規定，區段徵收範圍內土地經規劃整理後，無償登記為當地直轄市有、縣（市）有或鄉（鎮、市）有之公共設施用地，法條採列舉規定，共計 9 項：

1. 道路
2. 溝渠
3. 公園
4. 綠地
5. 兒童遊樂場
6. 廣場
7. 停車場
8. 體育場所
9. 國民學校

解題切入點在於對照選項與此 9 項法定列舉項目；凡未列入者（如市場用地），即依同條項第 3 款處理，由主管機關讓售與各該事業主管機關（有償取得），不得無償登記為公有。

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選項分析

• (A) 停車場用地：錯誤（不符合題目「並不包含在內」的要求）。 依《土地徵收條例》第 44 條第 1 項第 2 款，停車場已明文列入 9 款無償登記公有之公共設施用地中。
• (B) 市場用地：正確（為本題應選答案）。 《土地徵收條例》第 44 條第 1 項第 2 款所列 9 項無償公共設施用地中，不包含市場用地。