110 地方特考五等 地政 土地法大意 考古題詳解

核心觀念

本題考《土地稅法》所規定的地價稅徵收期間。以命題當年（民國110年）法規為準，依《土地稅法》第40條規定：

直轄市或縣（市）主管稽徵機關，於每年11月1日起一個月內，一次徵收當年地價稅。

因此，地價稅的法定徵收期間是每年自11月1日起，於一個月內一次徵收當年地價稅。

解題方法

本題屬於法條日期記憶題，解題重點在於掌握兩項要件：

1. 徵收稅目：地價稅。
2. 徵收時間：每年11月1日起一個月內。

題目問「何時起一個月內一次徵收」，直接對照《土地稅法》第40條即可判斷為11月1日。

選項分析

• (A) 一月一日：錯誤。 1月1日是年度開始日，並非《土地稅法》規定的地價稅一次徵收起始日。

核心觀念

本題考《平均地權條例》關於預售屋交易資訊申報登錄之期限。

以命題當年（民國110年）法規為準，銷售預售屋者於簽訂買賣契約後，應依規定向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄交易資訊，期限為自簽訂買賣契約書之日起 30日內。

這項規定的目的，在於掌握預售屋交易價格及交易資訊，提升不動產交易市場透明度。

解題方法

題幹已明確指出兩項關鍵資訊：

1. 行為主體：銷售預售屋者。
2. 起算基準：簽訂買賣契約書之日。

依《平均地權條例》規定，申報期限為：

$$\text{簽訂買賣契約書之日起} 30 \text{日內}$$

因此應選擇「三十日」。

選項分析

• (A) 三十：正確。 依命題當年《平均地權條例》規定，銷售預售屋者應於簽訂買賣契約書之日起30日內，向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄資訊。

核心觀念

本題考《土地稅法》對「經重劃土地」於重劃後第一次移轉時，土地增值稅所提供的租稅優惠。

以命題當年（民國110年）法規為準，《土地稅法》第39條規定：經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之四十。

因此，本題應直接掌握兩個要件：

1. 土地須經過重劃。
2. 必須是重劃後的第一次移轉。

符合要件時，土地增值稅並非免徵，而是按應納稅額減徵40%。

解題方法

本題屬於法條記憶題，解題關鍵在於辨識「重劃後第一次移轉」的法定效果。

若原本依土地增值稅計算規定，應納稅額為 $T$，則重劃後第一次移轉的實際應納稅額為：

$$T \times (1-40\%)=T \times 60\%$$

也就是納稅人只須繳納原應納土地增值稅的60%，法律效果為「減徵百分之四十」。

選項分析

(A) 其稅率固定為百分之十

錯誤。重劃後第一次移轉的土地增值稅，是在原有土地增值稅計算結果上減徵40%，並非將稅率一律固定為10%。

核心觀念

本題考《都市計畫法》第 27 條「迅行變更都市計畫」的法定事由。迅行變更並非一般都市計畫定期通盤檢討，而是因特定重大情事，有立即調整都市計畫必要時，依法律所列原因辦理。

以下以命題當年（民國 110 年）法規為準。依《都市計畫法》第 27 條規定，都市計畫經發布實施後，遇有下列情事之一，都市計畫擬定機關得視實際情況迅行變更：

1. 因戰爭、地震、水災、風災、火災或其他重大事變遭受損壞時。
2. 為配合中央、直轄市或縣（市）興建之重大建設時。
3. 為適應經濟發展之需要時。
4. 為配合國防或國家安全之需要時。

其中，「為確保國土安全」並非本條所列的法定文字，因此不屬於本題所問的迅行變更情況。

解題方法

本題屬於法條列舉題，最有效的作法是將各選項逐一與《都市計畫法》第 27 條的法定事由比對。

判斷重點如下：

• 選項若屬於災害重大損壞，符合迅行變更事由。
• 選項若涉及中央重大建設，符合迅行變更事由。
• 選項若為因應經濟發展，符合迅行變更事由。
• 「國土安全」雖具有公共利益及政策重要性，但不是本條明文列舉的迅行變更原因。

因此，選出未列於法條中的「為確保國土安全」。

選項分析

(A) 因水災或風災遭受重大損壞時：正確列為法定事由

水災、風災均屬於《都市計畫法》第 27 條所列的災害類型。都市計畫範圍內因水災、風災造成重大損壞時，為迅速因應災後重建、土地使用調整及公共設施恢復，得辦理迅行變更。

因此，A 為法條所定情況。

核心觀念

本題考查《土地稅法》與《土地稅法施行細則》的法規制定機關區別。

依命題當年（民國110年）《土地稅法》第58條規定：

本法施行細則，由財政部定之。

因此，土地稅法施行細則的制定機關為財政部。

解題方法

看到題目問「土地稅法施行細則，由何機關定之」，直接尋找《土地稅法》中關於「施行細則」的授權規定。

法律本身由立法院制定；至於法律施行所需的細節性、技術性規定，通常由法律明文授權的行政機關訂定。本題法律已明定由財政部制定施行細則，無須依土地行政主管機關或其他部會的職掌推論。

選項分析

(A) 內政部：錯誤。內政部雖主管土地行政、地政及不動產相關事務，但《土地稅法》第58條已明文指定財政部制定施行細則，並非由內政部定之。

核心觀念

本題考查《土地稅法》第 30 條有關「土地所有權移轉申報移轉現值」的審核標準。判斷重點在於不同移轉原因，應以哪一個時間點的公告土地現值作為申報移轉現值之依據。

以命題當年（民國 110 年）法規為準，主要規則如下：

• 契約移轉：依申報是否在訂約日起 30 日內，分別適用訂約日或申報收件日的公告土地現值。
• 遺贈：以遺贈人死亡日為準。
• 法院判決移轉登記：以申報人申報日為準。
• 法院拍賣：以拍定日為準。

解題方法

本題不涉及計算，直接將各選項所述日期，與《土地稅法》第 30 條的法定基準日逐一比對即可。

其中最容易混淆的是「法院判決移轉登記」：

• 法院判決確定，代表判決程序終結。
• 但土地移轉現值的審核，法律規定是以「申報人申報日當期」的公告土地現值為準，而不是判決確定日。

因此，只要選項將「申報日」改成「判決確定日」，即屬錯誤。

選項分析

(A) 正確

申報人於訂定契約之日起 30 日內申報者，以訂約日當期之公告土地現值為準。

這是《土地稅法》第 30 條關於一般契約移轉的規定。只要在訂約日起 30 日內完成申報，即以訂約日當期公告土地現值作為審核標準，因此本項正確。

核心觀念

本題考《獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法》有關「聽證通知期間」的程序規定。

縣（市）主管機關受理土地所有權人申請，核准實施市地重劃後，應通知：

• 土地所有權人；
• 已知之利害關係人；

並舉辦聽證。通知須於聽證期日 15 日前為之。

本題應以命題當年（民國 110 年）法規為準。

解題方法

題幹已明確指出適用法規及程序階段，直接抓取法規所定的「聽證通知期間」即可：

$$\text{聽證通知期間}=15\text{日}$$

因此選擇「十五日」之選項。

選項分析

核心觀念

本題考《非都市土地使用管制規則》第 52 條之 1 對於「興辦事業計畫」申請面積下限的規定，關鍵在於辨識土地是否位於山坡地範圍內。

以命題當年（民國 110 年）法規為準，申請人擬具之興辦事業計畫，其土地位於山坡地範圍內者，原則上面積不得少於 10 公頃。

「公頃」為土地面積單位：

$$1\text{ 公頃}=10,000\text{ 平方公尺}$$

因此，本題不涉及計算，重點是直接記憶法條所定的面積門檻。

解題方法

題幹已明確指出土地「位屬山坡地範圍內」，直接套用《非都市土地使用管制規則》第 52 條之 1 的規定：

$$\text{山坡地範圍內興辦事業計畫土地面積} \geq 10\text{ 公頃}$$

所以正確答案為 10 公頃。

選項分析

核心觀念

本題考《非都市土地使用管制規則》對「特定目的事業用地」建築使用強度的限制，特別是依《工廠管理輔導法》辦理使用地變更編定者。

「建蔽率」是建築物在基地上所占的最大水平投影面積比例，計算式為：

$$建蔽率=\frac{建築物建築面積}{基地面積}\times 100\%$$

本題不是考一般工業區的通常建蔽率，而是考「依《工廠管理輔導法》辦理使用地變更編定」的特別規定。依命題當年（民國110年）《非都市土地使用管制規則》規定，此類特定目的事業用地之建蔽率不得超過百分之七十。

解題方法

解題時先抓出題幹中的三個關鍵字：

1. 「非都市土地」：適用《非都市土地使用管制規則》。
2. 「使用地變更編定」：涉及土地使用編定類別的變更。
3. 「依工廠管理輔導法辦理」：表示適用該類工廠用地的特別建蔽率規定。

依法規規定：

$$建蔽率上限=70\%$$

因此，選擇百分之七十的 (D)。

題幹使用「不得超過」，表示百分之七十是最高上限，不是要求所有建築物均須達到百分之七十。實際建築仍須符合建築法規、土地使用計畫及其他相關管制。

選項分析

核心觀念

本題考《土地徵收條例》有關徵收後「廢止徵收」的法定事由及申請程序。解題重點在於：

1. 工程設計變更，致部分土地已不在工程用地範圍內。
2. 興辦事業計畫在徵收計畫開始使用前遭註銷。
3. 徵收原因若屬法定的測量錯誤，始得依相關規定處理；「作業錯誤」並非本題法條所列的用語。
4. 廢止徵收須由需用土地人向中央主管機關申請。

以下以命題當年（民國110年）法規為準。

解題方法

本題採「法條要件逐一比對法」：

• 先確認選項所述事由是否屬於《土地徵收條例》規定的廢止徵收事由。
• 再確認法律用語是否精確。
• 最後檢查廢止徵收的申請主體及主管機關。

選項 A、B、D 均符合命題當年法規的規定；選項 C 將法條所定的「測量錯誤」改寫為「作業錯誤」，不符合條文要件，因此為錯誤選項。

選項分析

(A) 因工程變更設計，致原徵收之土地不在工程用地範圍內者，應廢止徵收

正確。

徵收後因工程變更設計，導致原本被徵收的土地已不再位於實際工程用地範圍內，該部分土地即已欠缺繼續徵收的必要性，屬於法定的廢止徵收事由。

本選項的關鍵是「工程變更設計」及「不在工程用地範圍內」兩項要件，均符合規定。

(B) 依徵收計畫開始使用前，興辦事業計畫經註銷者，應廢止徵收

正確。

核心觀念

本題考查《土地徵收條例》有關「抵價地」之比例規定。

區段徵收時，土地所有權人得依法申請以抵價地抵付地價補償。依命題當年（民國110年）《土地徵收條例》第39條規定：

抵價地總面積，以徵收總面積百分之五十為原則。

因此，本題的關鍵數字是「百分之五十」。

解題方法

直接援引《土地徵收條例》第39條的比例規定：

$$抵價地總面積 = 徵收總面積 \times 50\%$$

題目問的是「以徵收總面積百分之多少為原則」，法條已明定為百分之五十，故選擇百分之五十的選項。

選項分析

• (A) 四十：錯誤。百分之四十並非《土地徵收條例》所規定的抵價地總面積原則比例。

核心觀念

本題考「土地徵收補償費之發給期限」，依命題當年（民國110年）《土地徵收條例》第20條規定：

徵收土地或土地改良物，應補償之地價及其他補償費，應於公告期滿後十五日內發給之。

因此，計算起點是「公告期滿日」後，而不是公告開始日；法定期限為十五日。

解題方法

解題時掌握兩個關鍵：

1. 起算基準：公告期滿後。
2. 法定期間：十五日內。

整理如下：

$$\text{補償費發給期限}=\text{公告期滿日}後15日內$$

故正確選項為「公告期滿後十五日內」。

選項分析

(A) 公告之日起十五日內：錯誤

本選項將起算點誤列為「公告之日」。土地徵收補償費不是自公告開始日起十五日內發給，而是以公告期滿日為基準計算。

(B) 公告期滿後十五日內：正確

核心觀念

本題考《土地徵收條例》有關「原土地所有權人申請收回被徵收土地」的要件。解題依命題當年（民國110年）法規為準。

依《土地徵收條例》第9條規定，被徵收土地如有下列情形之一，原土地所有權人得向該管直轄市或縣（市）主管機關申請收回：

1. 徵收補償費發給完竣屆滿三年，仍未依徵收計畫開始使用。
2. 未依核准徵收原定興辦事業使用。
3. 依原徵收計畫開始使用後未滿五年，卻不繼續依原徵收計畫使用。但因天災、事變或其他不可歸責於需用土地人之事由者，不在此限。

本題選項主要測驗第一種情形的「三年期間」。

解題方法

直接對照法條的期間要件：

$$\text{補償費發給完竣}＋\text{屆滿三年}＋\text{尚未開始使用}$$

三個條件必須同時具備，原土地所有權人始得申請收回土地。

題目選項中，只有選項（B）完整符合「徵收補償費發給完竣屆滿三年，未依徵收計畫開始使用」的法定要件，因此答案為（B）。

選項分析

（A）錯誤

「徵收補償費發給完竣屆滿一年」不符合法定期間。

核心觀念

本題考《土地徵收條例》對「土地改良物」徵收時點的特別規定。

依民國110年《土地徵收條例》第5條規定，土地徵收時，土地改良物原則上應一併徵收；但土地改良物得視興辦事業計畫之需要，於「土地徵收公告之日起三年內」徵收。

因此，本題關鍵有二：

1. 起算點是「土地徵收公告之日」。
2. 期限是「三年內」。

解題方法

直接抓法條中的「起算日」與「期間長度」：

$$\text{土地改良物徵收期限} = \text{土地徵收公告之日起三年內}$$

題目所述「得視其興辦事業計畫之需要」即對應法條文字，後面的期限為「土地徵收公告之日起三年內」，故選擇起算日及期間均相符的選項。

本題以命題當年（民國110年）法規為準。

選項分析

(A) 土地徵收公告之日起三年內

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 4 條所列「區段徵收」之適用情形。區段徵收不是針對單一筆土地個別徵收，而是基於都市開發、土地整體利用或重大建設需要，對一定範圍內土地實施整體開發。

以命題當年（民國 110 年）法規為準，區段徵收主要包括：

1. 新設都市地區之全部或一部，實施開發建設者。
2. 舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交通之需要，或為促進土地利用而實施更新者。
3. 都市土地之農業區、保護區變更為建築用地或工業區者。
4. 非都市土地實施開發建設者。
5. 其他依法得辦理區段徵收者。

解題方法

本題直接比對各選項與《土地徵收條例》第 4 條的法定事由即可。

判斷重點在於：

• 「都市土地之農業區、保護區」須變更為「建築用地或工業區」。
• 「不可建築用地」與「建築用地」意義相反，不能互相替代。
• 其他選項分別對應「非都市土地開發」、「新設都市地區開發」及「不相連地區合併辦理」等規定。

選項分析

(A) 都市土地之農業區、保護區變更為不可建築用地者，得為區段徵收

錯誤。

依《土地徵收條例》第 4 條規定，都市土地之農業區、保護區，須是「變更為建築用地或工業區」而實施開發建設時，始得辦理區段徵收。

核心觀念

本題考查《都市計畫法》中特定區計畫的適用情形。

依命題當年（民國110年）《都市計畫法》第12條規定：

為發展工業或保持優美風景，或因其他目的而劃定之特定地區，應擬定特定區計畫。

題幹所述「為發展工業、為保持優美風景、因其他目的而劃定之特定地區」，正是法條對「特定區計畫」的明文規定。

解題方法

本題可採「法條關鍵字直接對應法定計畫名稱」的方法：

1. 題幹出現「發展工業」。
2. 題幹出現「保持優美風景」。
3. 題幹出現「因其他目的而劃定之特定地區」。
4. 上述文字與《都市計畫法》第12條規定完全相符。
5. 因此應選擇「特定區計畫」。

選項分析

(A) 市（鎮）計畫：錯誤

市（鎮）計畫主要是針對市、鎮及其發展情形，規劃土地使用、交通、公共設施及都市發展事項。

本題所問是因特定目的劃定的「特定地區」，法定計畫名稱為「特定區計畫」，不是市（鎮）計畫。

(B) 鄉街計畫：錯誤

鄉街計畫係針對鄉街地區所擬定的都市計畫，著重於鄉街發展及其土地使用、公共設施等配置。

核心觀念

本題考《土地法》第25條對地方政府處分公有土地的限制。以命題當年（民國110年）法規為準，該條規定：

直轄市或縣（市）政府對於其所管公有土地，非經該管區域內民意機關同意，並經行政院核准，不得處分或設定負擔，或為超過十年期間之租賃。

因此，地方政府若要對所管公有土地進行下列行為：

• 處分；
• 設定負擔；
• 為超過十年期間之租賃；

必須同時具備：

$$\text{民意機關同意}+\text{行政院核准}$$

本題的臺北市屬直轄市，所稱「該管區域內民意機關」即為臺北市議會。

解題方法

先抓法條中的兩個關鍵機關：

1. 地方政府所在地的民意機關：負責「同意」。
2. 行政院：負責「核准」。

題目問的是「非經下列何機關同意，並經行政院核准」，因此選項中應尋找臺北市的地方民意機關，而不是中央財產管理機關或地方行政機關。

臺北市的地方民意機關為臺北市議會，故選 $（D）$。

選項分析

（A）國有財產署

錯誤。國有財產署是中央機關，主要辦理國有財產的管理、處分及其他相關業務。本題標的是「臺北市政府所管公有土地」，適用土地法第25條時，所需的地方同意機關是該管區域內的民意機關，不是國有財產署

核心觀念

本題考《土地法》第107條所定「耕地承租人之優先承買權及優先承典權」。

以命題當年（民國110年）法規為準，耕地出租人出賣耕地時，承租人有依同樣條件優先承買之權；出租人以耕地設定典權時，承租人亦有依同樣條件優先承典之權。

因此，題目問「耕地出租人出賣耕地時」，具有法定優先承買權者，即為耕地承租人。

解題方法

判斷本題可分為兩步：

1. 確認交易標的為「耕地」。
2. 確認法律行為為「出租人出賣耕地」。

符合這兩項要件時，直接適用《土地法》第107條，判斷權利主體是否為「承租人」。

本條所稱優先承買權，是指出租人欲將耕地出售時，承租人於同樣買賣條件下，對該耕地享有優先於其他第三人購買的權利。其重點在於承租人與該耕地間具有租賃關係，而非單純對土地具有擔保物權或其他使用、收益權利。

選項分析

(A) 地上權人：錯誤。

地上權人是為在他人土地之上下有建築物或其他工作物，或為其他使用收益目的，而設定地上權之人。地上權人並非因耕地租賃關係而取得《土地法》第107條的優先承買權。

即使地上權人對土地具有使用收益權，仍不等於耕地承租人，不能依本條主張優先承買。

(B) 抵押權人：錯誤。

核心觀念

本題考《非都市土地使用管制規則》關於「非都市土地申請開發達一定規模時，應辦理土地使用分區變更」之規定，重點有二：

1. 判斷各類開發行為是否達到法定規模。
2. 判斷土地使用分區變更後，應劃定為何種分區。

以命題當年（民國 110 年）法規為準，相關規定如下：

開發項目	達一定規模	變更後分區
社區	50 戶或土地面積 1 公頃以上	特定專用區
遊憩設施	5 公頃以上	特定專用區
宗教設施	2 公頃以上	特定專用區
學校	土地面積 10 公頃以上	特定專用區

非都市土地使用分區中，並無一般都市計畫所稱的「住宅區」；「風景區」也不是所有遊憩設施達一定規模後的當然變更分區。

解題方法

逐一比對各選項的兩個要件：

$$\text{開發項目及規模}+\text{變更後分區}$$

只要開發規模或變更後分區有一項不符法規，該選項即錯誤。

選項分析

(A) 錯誤

申請開發社區之計畫達 1 公頃以上，確實已達應辦理土地使用分區變更的規模。

核心觀念

本題考《土地法》第 97 條。依民國 110 年命題時法規規定：

城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。

因此，房屋租金上限的計算基準不是單純的房屋價格，而是「土地及其建築物申報總價」；租金上限則為該總價的年息 $10\%$。

解題方法

設土地及其建築物申報總價為 $V$，則一年租金上限為：

$$V \times 10\%$$

若換算為每月租金上限，則為：

$$\frac{V \times 10\%}{12}$$

題目詢問的是年息百分之幾，直接依《土地法》第 97 條判斷，法定上限為百分之十。

選項分析

• (A) 三：錯誤。百分之三不是《土地法》第 97 條所規定的城市地方房屋租金上限。

核心觀念

本題考查《土地法》關於地籍圖重測結果公告及複丈救濟期間的規定。

依命題當年（民國110年）《土地法》第46條之3規定，地籍圖重測結果公告期間，土地所有權人認為重測結果有錯誤者，得向該管地政事務所申請複丈。題目所稱「聲請複丈」，即此項申請複丈程序。

關鍵在於：複丈申請必須在「重測結果公告期間內」提出。

解題方法

判斷本題時，先找出法定期間的起算與終止：

1. 地政機關完成地籍圖重測後，須將重測結果公告。
2. 公告期間內，土地所有權人如認為重測結果有錯誤，得申請複丈。
3. 公告期間屆滿後，該項依地籍圖重測結果提出複丈申請的法定期間即已結束。

因此，法條明定的時點是「公告期間內」，不是公告前，也不是公告期滿後另加七日或三十日。

選項分析

(A) 重測結果公告前

錯誤。

公告前，重測結果尚未進入法定公告及異議程序，土地所有權人尚無法依該公告期間規定，針對重測結果申請複丈。因此不是法定申請時機。

核心觀念

本題考《土地法》第 79 條之 1 有關「預告登記」的效力。

預告登記係為保全下列請求權而辦理的登記，例如：

• 移轉、消滅或設定土地權利的請求權；
• 附條件或附期限的請求權；
• 其他與土地權利有關、需要保全的請求權。

預告登記完成後，登記名義人再處分該土地所為的新登記，原則上不得對抗預告登記請求權人。因此，預告登記具有「限制登記名義人處分效力」的作用。

但是，預告登記對於法律基於公益或公權力所為的新登記，並沒有排除效力，其中最重要者就是土地徵收。

本題以命題當年（民國 110 年）法規為準。

解題方法

判斷關鍵在於區分：

1. 私人自主處分所為的新登記；
2. 國家基於公權力或法律特別規定所為的新登記。

買賣、贈與及信託，均屬土地權利人自主進行的處分行為，原則上會受到預告登記效力的限制。

徵收則是國家基於公權力，依土地徵收程序強制取得土地權利。土地法特別規定，預告登記對徵收登記沒有排除效力，因此即使土地上存在預告登記，仍得辦理徵收登記。

所以本題選擇土地徵收，即選項 (D)。

選項分析

(A) 買賣

錯誤。

買賣是土地權利人基於意思表示所為的有償處分。若土地已辦理預告登記，登記名義人嗣後再因買賣申請移轉登記，該新登記不得排除或妨礙預告登記請求權人的權利。

核心觀念

本題考查《土地法》第 73 條之 1 有關「逾期未辦繼承登記」及「列冊管理期間」的規定。

依命題當年（民國 110 年）法規：

土地或建築改良物自繼承開始之日起，逾一年未辦理繼承登記，經地政機關查明並公告限期聲請登記，逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。

列冊管理期間為十五年。

解題方法

本題直接抓住法條所問的期間即可：

$$\text{列冊管理期間}=15\text{年}$$

題目已經說明：

1. 繼承登記逾期未辦理；
2. 地政機關已公告限期聲請；
3. 逾期仍未聲請；
4. 因而進入「列冊管理」階段。

因此，所詢問的是列冊管理的法定期間，而不是辦理繼承登記的起始期限，也不是公告聲請期限。

選項分析

核心觀念

本題考查《土地法》關於「登記儲金」的規定。依《土地法》第68條，地政機關所收登記費，應提存一定比例作為登記儲金，專備因登記錯誤、遺漏致人民受損害時，作為賠償之用。

以命題當年（民國110年）法規為準，法定提存比例為：

$$\text{登記儲金提存比例}=10\%$$

因此，本題正確答案為 (C) 百分之十。

解題方法

本題屬於法條數字記憶題，解題重點在於掌握《土地法》第68條的三項要件：

1. 提存主體：地政機關。
2. 提存來源：地政機關所收的登記費。
3. 提存比例及用途：提存百分之十，作為登記儲金，專備因登記錯誤、遺漏致受損害者賠償之用。

可整理為：

$$\text{登記費}\times 10\%=\text{登記儲金}$$

題目問的是「應提存多少比例」，直接依上述法定比例判斷即可。

核心觀念

本題考《土地法》土地總登記中，土地權利人逾期未補具證明文件的法律效果。

依命題當年（民國110年）《土地法》規定，私有土地所有權人雖已聲請土地總登記，但逾期仍未補具必要證明文件者，該土地視為「無主土地」。

「視為無主土地」是法律上的擬制效果，並不表示土地立即成為國有土地。

解題方法

本題直接抓住法條的關鍵法律效果：

• 已有所有權人聲請登記。
• 但逾期未補繳或補具證明文件。
• 法律效果為土地「視為無主土地」。

因此選擇「無主土地」，即選項（A）。

後續如經公告代管期間仍無人主張權利，才可能依規定由地政機關代為申請登記為國有土地。故「視為無主土地」與「登記為國有土地」是不同階段的法律效果。

選項分析

(A) 無主土地：正確。

依《土地法》關於土地總登記的規定，私有土地經所有權人聲請後，逾限未補具證明文件者，視為無主土地。這正是本題所問的直接法律效果。

(B) 鄉（鎮）有土地：錯誤。

核心觀念

本題考《土地登記規則》關於土地所有權狀滅失後申請補給的程序。權狀補給涉及土地權利外觀及交易安全，登記機關不能在申請後立即補發，必須先公告，給利害關係人提出異議的機會。

以命題當年（民國110年）法規為準，申請土地所有權狀補給時，應經登記機關公告 30日；公告期滿無人提出異議後，始得辦理補給登記。

解題方法

本題屬於法條期間記憶題，解題重點是掌握「權狀補給」的法定公告期間：

$$\text{權狀補給公告期間}=30\text{日}$$

因此，直接選擇「三十日」即可。

公告程序的功能在於：

1. 防止真正權利人或其他利害關係人不知情。
2. 使權利關係人有提出異議的機會。
3. 維護土地登記的公示及公信功能。
4. 確認公告期滿無人異議後，登記機關始得補發權狀。

選項分析

核心觀念

本題考《土地登記規則》有關「遺贈土地所有權移轉登記」的辦理程序，重點在於：

1. 遺贈是被繼承人以遺囑，將財產無償給予法定繼承人以外之受遺贈人。
2. 被繼承人死亡時，遺產先由繼承人承受，土地登記上須先完成繼承登記。
3. 完成繼承登記後，再由繼承人與受遺贈人共同申請土地所有權移轉登記。
4. 若遺囑指定遺囑執行人，則依規定由遺囑執行人會同受遺贈人申請。

以下以命題當年（民國110年）法規為準。

解題方法

判斷本題可掌握「先繼承、後遺贈移轉」六字訣：

$$被繼承人死亡 \longrightarrow 繼承人先辦繼承登記 \longrightarrow 繼承人會同受遺贈人申辦移轉登記$$

土地登記須具備登記名義的連續性，不能直接跳過繼承登記，將土地由已死亡的被繼承人直接移轉登記給受遺贈人。因此，受遺贈土地須先由繼承人取得登記名義，再辦理遺贈移轉登記。

選項分析

(A) 由繼承人逕行單獨申請辦理土地所有權移轉登記

錯誤。

繼承人雖須先辦理繼承登記，但遺贈移轉登記並非由繼承人單獨申請。完成繼承登記後，須由繼承人會同受遺贈人申請土地所有權移轉登記。

(B) 由繼承人會同受遺贈人辦理繼承登記後申請之

錯誤。

核心觀念

本題考《土地登記規則》關於「網路申請土地登記」的申請方式、代理資格、系統規範及登記規費繳納時點。

以命題當年（民國 110 年）法規為準，網路申請土地登記並非只有「全程網路申請」一種方式，尚包括「非全程網路申請」。因此，判斷本題的關鍵在於辨別網路申請的法定類型。

解題方法

逐一檢視各選項是否符合《土地登記規則》對網路申請土地登記的規定：

1. 網路申請是否僅限全程網路方式？
2. 原則上是否須由地政士或律師代理？
3. 系統處理規範由何機關訂定？
4. 登記規費可於何時繳納？

其中，選項 A 使用「僅限」二字，屬於縮限法律規定的絕對用語，應優先檢查。由於網路申請有全程及非全程兩種方式，A 即與規定不符。

選項分析

(A) 網路申請土地登記，僅限全程網路申請方式辦理

錯誤。

網路申請土地登記並非僅限於全程網路申請，尚有非全程網路申請方式。

• 全程網路申請：申請資料及相關程序原則上均以網路及電子簽章方式完成。
• 非全程網路申請：部分申請程序以網路傳送資料，但仍須依規定補具或檢附紙本文件，並非所有程序均在線上完成。

因此，A 將網路申請錯誤限縮為「僅限全程網路申請」，故為本題錯誤選項。

(B) 網路申請土地登記，除未涉權利義務變動者得由權利人或登記名義人單獨申請外，應由地政士或律師代理

正確。

核心觀念

本題考查建物全部滅失時，建物所有權人所負的登記申請義務，以及逾期不申請時土地所有權人的代位申請權。

依命題當年（民國110年）《土地登記規則》規定，建物全部滅失時，建物所有權人應於規定期限內申請「消滅登記」；逾期未申請者，得由土地所有權人代位申請。

「消滅登記」的目的，在於使土地登記簿上原已登記的建物，因其實體已不存在，而將該建物的登記予以消除。

解題方法

判斷本題可掌握兩個關鍵：

1. 題幹事實是「建物全部滅失」，表示建物本體已經完全不存在。
2. 對於已不存在的建物，應辦理的是「消滅登記」，且建物所有權人逾期未申請時，土地所有權人得代位申請。

因此，本題正確登記種類為消滅登記。

選項分析

(A) 標示變更登記：錯誤。

標示變更登記是登記標的的客觀資料發生變更時所辦理的登記，例如建物門牌、坐落、用途、構造、面積等登記事項發生變更。建物全部滅失並非單純登記事項變更，而是建物本身已經消失，應辦理消滅登記。

(B) 消滅登記：正確。

核心觀念

本題考《農業發展條例》第 16 條本文所定的「耕地最小分割面積限制」。

依命題當年（民國 110 年）法規，原則上：

每宗耕地分割後，每人所有面積未達 0.25 公頃者，不得分割。

因此，分割後各共有人或受讓人所取得的耕地面積，原則上均須達到 0.25 公頃以上。

換算如下：

$$1\text{ 公頃}=10,000\text{ 平方公尺}$$ $$0.25\text{ 公頃}=10,000\times 0.25=2,500\text{ 平方公尺}$$

解題方法

題目直接詢問《農業發展條例》第 16 條本文所定的最低面積，只要掌握法條數字即可判斷：

$$\text{最低面積}=0.25\text{ 公頃}$$

題幹使用「原則上」，表示本題鎖定的是第 16 條本文的一般規定，不涉及但書所列的特殊例外情形。故應選擇 0.25 公頃。

選項分析

核心觀念

本題考查《土地法》第 34 條之 1 關於「共有土地分割不能協議時之調處機關」。

依命題當年（民國 110 年）《土地法》第 34 條之 1 規定：

依法得分割之共有土地，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處。

因此，關鍵在於記憶「調處機關」是該管直轄市、縣（市）地政機關，而不是鄉、鎮公所或民意機關。

解題方法

題幹已明確指出：

1. 土地屬於共有土地；
2. 依法可以分割；
3. 共有人間無法自行協議分割；
4. 問任何共有人得向何機關申請調處。

直接套用《土地法》第 34 條之 1 的規定，即可判斷申請對象為「該管直轄市、縣（市）地政機關」。

故選 （B）。

選項分析

• （A）該管鄉公所：錯誤。 鄉公所屬於地方行政機關，並非《土地法》第 34 條之 1 所指定的共有土地分割調處機關。土地分割涉及地政專業及登記、測量等事項，應由地政機關處理。

核心觀念

本題考的是《土地法》第34條之1關於「共有土地處分、變更及設定特定他項權利」的多數決規定。

以命題當年（民國110年）法規為準，共有土地設定下列權利時，得以：

• 共有人過半數同意；且
• 共有人應有部分合計過半數同意，

行使多數決：

1. 地上權
2. 農育權
3. 不動產役權
4. 典權

本題四個選項中，只有「典權」明文列入《土地法》第34條之1的適用範圍。

解題方法

先確認題目所稱為「共有土地設定他項權利」，再對照《土地法》第34條之1列舉的權利種類。

判斷順序如下：

1. 是否屬於共有土地？
2. 是否為設定他項權利？
3. 該他項權利是否列在《土地法》第34條之1的明文規定中？
4. 若有列入，即可採「人數過半數＋應有部分過半數」的雙重過半數標準。

「典權」正是法條明文列舉的權利，因此選擇（D）。

補充而言，若共有人應有部分合計逾三分之二，則依同條規定，人數不予計算；但本題只問一般情形，重點在於是否屬於法條列舉的權利。

選項分析

(A) 抵押權：錯誤

抵押權雖然是他項權利，但不在《土地法》第34條之1所列「得以共有人過半數及其應有部分合計過半數同意」設定的權利種類之中。

核心觀念

本題考《土地法》第 13 條所規定的「水流變遷而自然增加土地」之優先取得權。

以命題當年（民國 110 年）法規為準，土地法第 13 條規定：

湖澤及可通運之水道及岸地，如因水流變遷而自然增加時，其接連地之所有權人，有優先依法取得其所有權或使用受益之權。

條文的法律效果是：湖澤、可通運水道及岸地，因自然水流變遷而增加土地時，與該新增土地相接連的土地所有權人，享有優先依法取得所有權或使用受益的資格。

本題的關鍵法律身分是「其接連地之所有權人」。

解題方法

採取「直接對照法條主體」即可判斷：

1. 題幹指出土地因水流變遷而自然增加。
2. 對照土地法第 13 條，享有優先權的人是「其接連地之所有權人」。
3. 選項中，只有「其接連地之所有權人」符合條文所定身分。

因此，正確答案為 (C)。

選項分析

(A) 土地所在縣市政府：錯誤。

縣市政府是地方自治團體或地方行政機關，並非土地法第 13 條所指定的優先取得權人。單純因土地位於該縣市轄區內，不會使縣市政府取得優先權。

(B) 國有財產署：錯誤。

核心觀念

本題考《國土計畫法》所規定的「國土功能分區」。以命題當年（民國110年）法規為準，國土功能分區共分為四類：

1. 國土保育地區
2. 海洋資源地區
3. 農業發展地區
4. 城鄉發展地區

「國土復育」屬於國土復育相關措施或特殊管制概念，並非《國土計畫法》所列的國土功能分區名稱。

解題方法

本題直接辨識法定名稱即可。先列出《國土計畫法》規定的四種國土功能分區，再逐一比對選項：

$$\{\text{國土保育地區、海洋資源地區、農業發展地區、城鄉發展地區}\}$$

選項中若不在上述四類之內，即為正確答案。

選項分析

(A) 國土復育地區

正確。本名稱不屬於《國土計畫法》所定的國土功能分區。國土復育係針對受破壞或具有特殊環境風險之土地，所採取的復育、保育及相關管制概念；「國土復育地區」並非國土功能分區的法定分類名稱。

(B) 國土保育地區

核心觀念

本題考查《大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法》對大陸地區人民取得住宅用不動產所設的「一定期間內不得移轉」限制。

依命題當年（民國110年）法規規定，大陸地區人民取得供住宅用不動產所有權者，自登記完畢日起，於 3年內不得買賣移轉。

因此，限制期間的起算點是「不動產所有權登記完畢日」，限制行為是「買賣移轉」，期間則為「3年」。

解題方法

本題直接抓住三個關鍵要件：

1. 主體：大陸地區人民。
2. 標的：供住宅用不動產所有權。
3. 限制期間：登記完畢後3年內不得買賣移轉。

可整理為：

$$\text{登記完畢日起} \; 3\text{年內} \; \Longrightarrow \; \text{不得買賣移轉}$$

核心觀念

本題考查「預告登記請求權人死亡後，其繼承人如何承受並表彰該請求權」的登記程序。

預告登記的功能，在於保全請求權，使登記名義人不得為妨礙該請求權的處分。預告登記請求權人死亡時，該請求權原則上不因死亡而消滅，得由繼承人承受。

依命題當年（民國110年）土地登記規則的規定，繼承人應檢具登記書件及繼承權證明文件，向登記機關申請將繼承人姓名加註於土地登記簿。其法律效果是「加註繼承人姓名」，並非塗銷原預告登記後，直接改列或更換原請求權人。

解題方法

本題可掌握兩個判斷重點：

1. 預告登記請求權人死亡，繼承人可以承受其權利，並非不得申請。
2. 登記方式是「加註繼承人姓名」，而非「更正請求權人」或「更換請求權人」。

因此，只要選項出現「檢具登記書件，申請加註繼承人姓名」的表述，即符合規定。

選項分析

(A) 錯誤

繼承人確實應檢具相關書件向登記機關申請，但審查通過後並不是直接「更換請求權人為繼承人姓名」。

本題的登記效果是將繼承人姓名加註於土地登記簿，以表彰繼承關係；並非把原預告登記中的請求權人直接改換。因此，前半段程序方向大致正確，但後半段法律效果錯誤。

(B) 錯誤

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第30條有關「徵收地價補償」的特別規定。以命題當年（民國110年）法規為準：

一般土地被徵收時，地價補償原則上按徵收公告期當期的市價補償；但都市計畫區內的「公共設施保留地」，法律另定特別標準：

按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償。

因此，本題關鍵在於辨認土地是否屬於都市計畫區內的公共設施保留地。既然題目已明確指出該土地屬於公共設施保留地，即應適用特別規定，而非一般市價補償原則。

解題方法

可依下列步驟判斷：

1. 題目涉及的是徵收地價補償。
2. 土地位置在都市計畫區內。
3. 土地性質為公共設施保留地。
4. 依特別規定，補償基準不是該公共設施保留地本身的市價，而是：

$$\text{地價補償} = \text{毗鄰非公共設施保留地之平均市價}$$

所以正確答案為按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償。

選項分析

(A) 按徵收當期之市價補償

錯誤。

這是一般土地徵收地價補償的基本概念，但本題標的是都市計畫區內的公共設施保留地，法律對此設有特別補償標準。

公共設施保留地通常受到使用限制，其土地價格不能直接以該土地自身的通常市價作為唯一基準，而應參考毗鄰非公共設施保留地的平均市價。因此，A未適用公共設施保留地的特別規定。

(B) 按徵收當期之市價加六成補償

錯誤。

核心觀念

本題考《農業發展條例》及《農業用地興建農舍辦法》對農舍移轉、抵押、集村興建及適用土地種類的規定。以命題當年（民國110年）法規為準，判斷重點如下：

1. 農舍原則上應與其坐落之農業用地併同移轉或併同設定抵押權。
2. 農舍興建後，並非三年即可自由移轉，原則上須滿五年。
3. 集村農舍之興建有特定區位及申請條件，不能將「特定農業區」概括認定為當然可以申請。
4. 「養殖用地」是否得興建農舍，須依土地使用管制及個案條件判斷，不能作全面禁止的表述。

解題方法

本題採「法條關鍵字比對法」：

• 選項 A 比對農舍是否須與坐落用地一併移轉、抵押。
• 選項 C 比對農舍移轉限制年限。
• 選項 B、D 則檢查其是否將特定土地類型或申請資格作過度概括。

其中，看到「併同移轉或併同設定抵押權」這段文字，即為《農業發展條例》關於農舍處分限制的核心規定，與法條內容完全相符。

選項分析

(A) 農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權

正確。

依《農業發展條例》規定，農舍應與其坐落用地併同移轉，或併同設定抵押權。其立法目的在於避免農舍與農業用地分離處分，造成農舍脫離農業經營土地，破壞農地利用秩序。

因此，本選項完整呈現法條的基本規範，為正確答案。

(B) 特定農業區得申請集村農舍之興建，以維護農業生產環境不致零星開發

錯誤。

集村農舍的制度目的確實在於集中興建農舍，以避免農地遭零星、分散開發，維護農業生產環境。

核心觀念

本題考《土地稅法》第39條關於「被徵收土地及其替代性取得方式」之土地增值稅優惠規定。

以命題當年（民國110年）法規為準，《土地稅法》第39條規定：

1. 被徵收之土地，其土地增值稅免徵。
2. 依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願售與需用土地人者，準用前項規定。

本題的關鍵在於「依法得徵收」及「自願售與需用土地人」兩項要件均已具備，因此土地增值稅適用免徵。

解題方法

先判斷題目所述土地交易是否屬於一般私人間買賣：

• 土地依法得被徵收，表示該土地具有公共徵收目的及徵收適格性。
• 土地所有權人並非遭受正式徵收，而是自願出售給實際需要該土地的需用土地人。
• 《土地稅法》第39條明文規定，此種自願出售情形準用被徵收土地免徵土地增值稅的規定。

因此：

$$\text{依法得徵收之私有土地} +\text{所有權人自願售與需用土地人} \Rightarrow \text{土地增值稅免徵}$$

故正確答案為免徵。

選項分析

(A) 其稅率固定為百分之十

錯誤。

土地增值稅並非針對本題情形固定課徵百分之十。一般土地移轉時，土地增值稅原則上依公告土地現值及前次移轉現值計算漲價總數額，再依累進稅率課徵，並非一律固定百分之十。

核心觀念

本題考查《土地徵收條例》所規定的各類徵收補償費，包括：

1. 建築改良物及農作改良物補償費的查估基準。
2. 建築改良物補償費的估定時點與計算標準。
3. 農作改良物的補償要件。
4. 徵收所生遷移費的給付對象。

依命題當年（民國110年）法規，建築改良物及農作改良物補償費的查估基準，由中央主管機關訂定。

解題方法

本題可掌握三個判斷重點：

• 「查估基準由誰訂定」：看中央主管機關或地方主管機關。
• 「建築改良物補償」：看徵收當時的重建價格，不是建造當時的原始價格。
• 「遷移費」：以因徵收而確實需要遷移的人口、改良物或物件為判斷，不是單純以設籍期間一律認定。

因此，直接檢查各選項的主體、時點及法律效果即可判斷。

選項分析

(A) 建築改良物及農作改良物補償費之查估基準，由中央主管機關定之

正確。

依《土地徵收條例》規定，建築改良物及農作改良物補償費的查估基準，由中央主管機關定之。此處考點在於「查估基準」的訂定權限屬於中央主管機關，而非由個別地方政府自行決定。

因此，(A)符合規定。

(B) 徵收土地公告前之既存所有建築改良物或農作改良物，均應予補償其土地改良費用

錯誤。

本選項有兩個陷阱：

第一，建築改良物與農作改良物的補償，並非只要在徵收公告前存在，就一律補償「土地改良費用」。法律上是依不同改良物的性質，分別計算建築改良物補償費或農作改良物補償費。

核心觀念

本題考查《土地登記規則》中「政府機關囑託登記」與「登記機關逕為登記」的區別。

所謂「囑託登記」，是指法律明文規定，特定政府機關得以公文囑託登記機關辦理登記，通常適用於土地徵收、撥用等具有公法上權力作用的事項。

本題以命題當年（民國 110 年）法規為準。

解題方法

判斷各選項時，應先確認該事項的法律效果，再區分其辦理方式：

1. 是否屬於政府機關依法作成公權力決定後，囑託登記機關辦理。
2. 是否其實是登記機關依職權「逕為登記」。
3. 是否應由權利人自行申請，或須經一定程序後始得登記。

依此判斷，土地徵收或撥用之登記，明文列為得由政府機關囑託登記機關登記的事項，因此選擇 A。

選項分析

(A) 土地徵收或撥用之登記——正確

土地徵收或撥用，係政府基於公共需要，依法取得土地權利或使用土地。徵收、撥用程序完成後，主管機關得依《土地登記規則》囑託登記機關辦理相關登記。

這類登記並非由一般私人權利人提出申請，而是由依法有權限的政府機關以囑託方式辦理，符合題目所問。

(B) 建築物因行政區界調整或門牌整編時——錯誤

建築物因行政區界調整或門牌整編所生的資料變更，性質上屬於建物標示資料的變更，通常由登記機關依據相關資料逕為辦理建物標示變更登記。

核心觀念

本題考查私有土地所有權取得方式，以及「原始取得」與「繼受取得」的區別。

1. 原始取得：不以他人既存的所有權為基礎，直接依法律規定取得所有權。例如先占、時效取得、添附，以及土地因天然變遷回復原狀所生的所有權回復。
2. 繼受取得：以他人既存的權利為基礎承受所有權。例如買賣、贈與、繼承。
3. 以命題當年（民國110年）法規為準，土地法第12條規定：私有土地因天然變遷成為湖澤或可通運之水道時，其所有權視為消滅；土地回復原狀時，經原所有權人證明為其原有者，仍回復其所有權。

解題方法

逐一判斷各選項所述取得原因，再分類其法律效果：

• 是否確實會發生所有權取得？
• 若會取得，是不以他人權利為基礎的原始取得，還是承受他人權利的繼受取得？
• 特別注意「時效完成」與「除斥期間經過」的法律效果不同。

選項分析

(A) 可因時效完成而取得他人已登記之不動產，為繼受取得

錯誤。

民法上的時效取得，原則上屬於原始取得，因為占有人並非從原所有權人處承受所有權，而是基於法律規定，於具備一定期間及占有要件後取得所有權。

此外，民法第769條及第770條所規定的不動產時效取得，係以占有他人未登記之不動產為要件。因此，選項所稱「他人已登記之不動產」本身即與時效取得的法定要件不符；其所稱「為繼受取得」亦屬錯誤。

(B) 因繼承而取得者為原始取得

錯誤。

核心觀念

本題考《土地徵收條例》中特殊徵收案件的聽證程序。以命題當年（民國 110 年）法規為準，特定農業區經行政院核定為重大建設而須辦理徵收者，如有爭議，應依《行政程序法》規定舉行聽證。

「聽證」是行政機關作成重大或具爭議性行政決定前，提供利害關係人陳述意見、提出證據及進行程序性辯論的正式程序。

解題方法

本題直接抓住題幹中的關鍵字：

• 「徵收」：屬於行政機關作成的公權力決定。
• 「有爭議」：表示需要透過正式程序，使利害關係人表達意見。
• 「舉行聽證」：應尋找規範行政程序及聽證制度的法律。

《土地徵收條例》雖規定此類案件應舉行聽證，但聽證的程序規範，係依《行政程序法》辦理。因此正確答案為行政程序法。

選項分析

(A) 行政法

錯誤。行政法是規範行政組織、行政作用及行政救濟等事項的法學總稱，並非本題所指的具體法律名稱。聽證程序應依具體的《行政程序法》辦理，而非籠統依「行政法」舉行。

(B) 行政執行法

核心觀念

本題考《土地徵收條例》第 3 條之 1 對於需用土地人勘選公益事業用地時的農地保護原則。

以命題當年（民國 110 年）法規為準，該條的核心要求是：

• 勘選用地時，應儘量避免耕地及優良農地。
• 對非都市土地特定農業區農牧用地，原則上應避免徵收，但法律仍設有公益必要等例外。
• 農業用地涉及徵收時，須依相關程序辦理，並非一概以同意或禁止處理。
• 土地依都市計畫劃定或涉及區段徵收，仍須遵守農地使用及徵收程序規定。

解題方法

本題最直接的判斷方式，是先抓《土地徵收條例》第 3 條之 1 的基本原則：

興辦公益事業勘選用地時，應儘量避免耕地及優良農地。

因此，凡是完整表達「勘選徵收用地應儘量避免耕地」的選項，即符合條文規定，答案為 C。

其餘選項的錯誤，主要在於使用「一律不得」、「一律需經」或「不需經同意」等過度絕對的文字，將有條件的法律規定誤寫成絕對禁止或完全免除程序。

選項分析

(A) 非都市土地特定農業區農牧用地，除零星夾雜難以排出之外，一律不得徵收

錯誤。

特定農業區農牧用地確實受到較高度的農地保護，原則上應儘量避免徵收；但法律並非絕對禁止徵收，仍保留因國防、交通、水利、公共衛生等公益事業所必要，並經相關主管機關認定或核准的例外情形。

本選項以「一律不得徵收」概括處理，忽略法律上的公益必要例外，因此錯誤。

(B) 需用土地人所勘選用地中之農業用地，一律需經區域計畫擬定機關以及農業主管機關同意後方得徵收

錯誤。

核心觀念

本題考查《都市計畫法》對「公共設施保留地」之取得方式、徵收補償及交換限制。

公共設施保留地，是指都市計畫中劃設作道路、公園、學校、公共設施等用途，並暫時保留供將來取得使用之土地。其取得方式主要包括：

1. 徵收或購買。
2. 區段徵收。
3. 市地重劃。
4. 私有公共設施保留地與符合條件之公有非公用土地交換。

本題依命題當年（民國110年）法規為準。

解題方法

逐一核對各選項是否符合《都市計畫法》關於公共設施保留地的規定，尤其注意：

• 「公有土地」與「公有非公用土地」並非同一概念。
• 補償地價的計算基準及加成上限。
• 不同公共設施的取得主體。
• 市地重劃是否為法定取得方式。

其中，選項使用「任何公有土地」一語，必須特別檢查是否過度擴張法規所允許的交換對象。

選項分析

(A) 私有公共設施保留地得與計畫範圍內之任何公有土地辦理交換

錯誤。

《都市計畫法》所允許者，是私有公共設施保留地得與「公有非公用土地」辦理交換，並非得與計畫範圍內的「任何公有土地」交換。

公有土地可分為公用土地與非公用土地。公用土地已有特定公共使用目的，例如機關用地、學校用地、道路用地等，不能因為同屬公有土地，就任意作為交換標的。若允許與任何公有土地交換，將可能影響原有公共設施及公產使用目的。

因此，本選項以「任何公有土地」概括表述，超出法規所定之「公有非公用土地」範圍，故為錯誤選項。

(B) 公共事業設施用之公共設施保留地由事業機構依法徵收或購買

正確。

核心觀念

本題依「土地稅法」信託財產移轉之規定，判斷信託關係人間移轉土地所有權時，是否屬於土地增值稅之不課徵情形。

信託土地雖然發生所有權移轉，但若只是信託法律關係中必要的形式移轉，且屬法律明定之類型，通常不課徵土地增值稅；反之，若信託土地脫離信託財產而成為受託人之自有土地，即非單純信託關係中的形式移轉，應課徵土地增值稅。

本題以命題當年（民國110年）法規為準。

解題方法

逐一對照土地稅法所列「信託關係人間移轉所有權，不課徵土地增值稅」的類型：

1. 信託成立時，委託人移轉予受託人。
2. 信託存續中受託人變更，原受託人移轉予新受託人。
3. 信託關係消滅時，受託人移轉予受益人。
4. 因遺囑成立之信託，信託關係消滅時，受託人移轉予受益人。
5. 信託契約約定受益人為委託人時，信託關係消滅，受託人移轉予受益人。

其中，受託人將信託土地移轉而成為自己的自有土地，並不屬於上述信託必要移轉的免課類型，因此應課徵土地增值稅。

選項分析

(A) 錯誤

信託土地於所有權移轉後，若脫離信託關係而轉為受託人之自有土地，已不是受託人基於信託關係所持有的信託財產，而是受託人自己所有的土地。

核心觀念

本題考《土地稅法》對「都市計畫公共設施保留地」在保留期間的地價稅特別課徵規定。判斷重點有二：

1. 土地在保留期間是否「仍為建築使用」。
2. 建築使用時，是自用住宅用地，或是非自用住宅用地。

以命題當年（民國110年）法規為準，都市計畫公共設施保留地仍為建築使用者，依其使用性質課徵地價稅；其中非自用住宅用地按千分之六稅率計徵。

解題方法

先抓題幹的兩個關鍵字：

• 「都市計畫公共設施保留地」
• 「仍為建築使用且為非自用住宅用地」

符合土地稅法所定的課稅情形，適用千分之六稅率。因此：

$$地價稅 = 課稅地價 \times 6\permil$$

也就是課稅地價的 $0.6\%$。

故選擇直接符合「仍為建築使用」及「非自用住宅用地」課徵千分之六者。

選項分析

(A) 保留期間，不論是否使用均免課地價稅

錯誤。

公共設施保留地並非在保留期間一律免徵地價稅。若土地仍作建築使用，即須依土地使用性質課徵地價稅。只有符合未作建築使用等法定要件時，才有免徵規定，不能解讀為「不論是否使用均免稅」。

核心觀念

本題考《房屋稅條例》對私有房屋的「免徵」與「減半徵收」規定，重點在於：

1. 房屋用途是否符合減免要件。
2. 法律規定是「免徵」還是「減半徵收」。
3. 房屋因重大災害受損時，應依受損程度適用不同稅率。

以下均以命題當年（民國110年）法規為準。

解題方法

逐一比對各選項與《房屋稅條例》的法定效果：

• 合法登記工廠供直接生產使用之自有房屋：減半徵收。
• 司法保護事業專用房屋：免徵，而非減半。
• 重大災害受損達一定比例：依法律規定可能免徵或減半，不是單純按受損比例計算。
• 出租供軍事機關使用之房屋：依法為減半徵收，並非全部免徵。

選項分析

(A) 合法登記之工廠供直接生產使用之自有房屋，房屋稅減半課徵

正確。

依《房屋稅條例》規定，合法登記之工廠，其供直接生產使用之自有房屋，房屋稅減半徵收。

本選項完整具備三項要件：

1. 工廠須為合法登記。
2. 房屋須為工廠自有。
3. 房屋須供直接生產使用。

三項要件均具備時，適用減半徵收，而非免徵。

(B) 司法保護事業所有之房屋，房屋稅減半課徵

錯誤。

司法保護事業所有之房屋，如專供司法保護事業使用，依法屬於免徵房屋稅的情形，法律效果是「免徵」，不是「減半徵收」。

本選項將「免徵」誤寫為「減半課徵」，因此錯誤。

核心觀念

本題考《區段徵收實施辦法》關於「區段徵收地區勘選方式」的規定，重點在於辨識不同開發類型下的勘選主體。

基本原則是：區段徵收範圍通常由「需用土地人」會同都市計畫主管機關、地方政府主管機關及其他相關機關共同勘選。題目各選項的主要陷阱，在於漏列需用土地人、混淆勘選機關，或將應記載於計畫書的事項誤植為於都市計畫委員會中敘明。

以下以命題當年（民國110年）法規為準。

解題方法

先判斷題幹所指的開發情形，再檢查三個要素：

1. 是否由「需用土地人」主導或參與勘選。
2. 是否須會同地方主管機關。
3. 是否須會同其他相關機關。

若選項缺少需用土地人，或將勘選結果的記載場所寫錯，即屬錯誤。

選項分析

(A) 錯誤

都市計畫細部計畫未明確記載區段徵收範圍時，並非僅由當地都市計畫主管機關偕同其他相關機關勘選。

依法應由「需用土地人會同都市計畫主管機關及其他相關機關」勘選。選項漏列需用土地人，因此錯誤。

本選項的陷阱是將「都市計畫主管機關」誤寫成勘選的主要主體，忽略需用土地人亦為法定參與者。

(B) 錯誤

需用土地人並非應於「地方都市計畫委員會中」敘明區段徵收地區勘選結果的必要性與公益性。

核心觀念

本題考《平均地權條例》關於「照價收買」的適用情形，重點在於區分：

1. 私有農地閒置不用。
2. 私有空地逾期未依限建築。
3. 農地因地區性生產不經濟而休耕的例外。
4. 荒地稅、空地稅與照價收買之間的關係。

以下均以命題當年（民國110年）法規為準。

照價收買係政府依土地法及平均地權相關規定，按照土地申報地價等法定價格收買土地，以促進土地利用，避免土地長期閒置。

解題方法

本題應採「分別判斷農地、荒地與空地」的方法：

• 農地閒置不用：原則上得照價收買。
• 農地因地區性生產不經濟而休耕：屬於法定例外，不得照價收買。
• 空地逾限期仍未建築：得直接照價收買。
• 荒地、空地的課稅規定不能一概而論，尤其空地已具有「限期建築，逾期未建築即得照價收買」的獨立規定。

因此，凡將荒地與空地說成「均須先加徵二至五倍稅額滿三年，始得照價收買」者，即屬錯誤。

選項分析

(A) 私有農地閒置不用，加徵荒地稅滿三年，仍不使用者，得照價收買

正確。

依《平均地權條例》規定，私有農地閒置不用者，原則上得照價收買。對於荒地，並有加徵荒地稅的制度；加徵達法定期間後仍未使用者，即得作為照價收買的要件之一。

本選項所述「加徵荒地稅滿三年，仍不使用者，得照價收買」，符合命題當年法規的規範方向。

(B) 私有空地限期建築，逾期未建築者，得直接照價收買

正確。

《平均地權條例》對私有空地設有特別規定：私有空地經主管機關限期建築，期限屆滿仍未建築者，得照價收買。