112 身心障礙特考三等 地政 土地估價 考古題詳解

核心觀念

本題考查地上權的權利價值如何評估。地上權是以在他人土地上下有建築物或其他工作物，或竹木為目的而使用土地的權利。估價標的是地上權本身，不是土地所有權；因此須評估權利人可使用土地的範圍、期間與收益，並考量地上權存續期間屆滿或消滅後，土地及地上物的歸屬與處理方式。

法規依據以命題當年（民國 112 年）法規為準，主要包括《民法》地上權規定及《不動產估價技術規則》地上權估價相關規定。

地上權估價的考量因素

估價時應先釐清地上權的權利內容及限制，再分析其對使用效益與市場價值的影響，主要考量：

1. 權利範圍與使用限制：地上權設定的土地範圍、位置、面積、使用目的、建築高度或容積限制，以及是否有分管、通行或其他約定。
2. 存續期間與剩餘年限：地上權的設定期間、起訖日及估價基準日的剩餘期間。剩餘期間愈短，通常可供利用及取得收益的時間愈少，權利價值也受影響。
3. 地上權地租及其他負擔：地租金額、調整方式、繳納時點，以及稅捐、管理維護費或其他約定負擔。
4. 土地及地上物狀況：土地區位、使用現況、開發條件、地上物的種類、效用、經濟耐用年數及其與地上權期間是否配合。
5. 期滿或消滅時的處理方式：地上物是否須拆除、是否得請求補償、是否移轉或歸屬土地所有權人，以及土地返還與回復原狀的約定。
6. 市場與融資條件：類似地上權的交易價格、權利流通性、貸款條件及市場需求。地上權的可處分性與融資性可能不同於土地所有權，應反映於比較及收益分析中。

主要估價方法

依《不動產估價技術規則》，地上權估價以比較法、收益法及土地所有權價值差額等方法為主要途徑，並依資料可得性及權利特性選用或相互檢核。

1. 比較法：蒐集與勘估地上權在區位、權利範圍、剩餘期間、地租、使用限制及期滿處理方式等方面相近的交易案例，經比較、調整後推估地上權價格。案例須是地上權交易；直接拿土地所有權交易價格相比，未調整權利差異，會造成估價標的不一致。
2. 收益法：估算地上權於剩餘期間內可取得的淨收益，依收益期間、收益變動及適當折現率折算為估價基準日的價值。

核心觀念

地價分配率，是將一幢建築物的基地價格，依土地立體空間效用差異分配至各樓層的比率。它反映各樓層所對應的土地價值差異；樓層間的價格差異在此方法中主要歸於土地，建物本身則以平均樓層效用計算。

本題以命題當年（民國 112 年）法規為準，依《不動產估價技術規則》第 100 條，區分所有建物之地價分配率為：

其中：

• $R_i$：第 $i$ 樓區分所有建物的地價分配率。
• $U_i$：該區分所有建物的樓層別效用比。
• $\bar U$：平均樓層別效用比。
• $C$：全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率。

因此，地價分配率不是建物成本占房地總價的比率；它是樓層別效用比扣除建物效用部分後，土地立體空間所分配的比率。

解題方法與計算方式

計算時先取得樓層別效用比、平均樓層別效用比，以及全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率，再代入公式。

全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率，可表示為：

例如，某區分所有建物的樓層別效用比為 $110\%$，平均樓層別效用比為 $105\%$，全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率為 $40\%$，則：

故該樓層的地價分配率為 $68\%$。

依同條文，若要由區分所有建物房地價格推估基地單價，還須接續計算：

核心觀念

本題考「特徵價格法」的基本原理，以及它與《不動產估價技術規則》所稱「計量模型分析法」的關係。作答時要掌握兩點：特徵價格法以不動產的多項特徵解釋其市場價格；計量模型分析法則是估價規則所定義、可用來推算價格因素調整率或調整額的方法。

**特徵價格法（hedonic pricing method）**認為，不動產不是單一、均質的商品，而是由多項特徵組成的複合財貨。交易價格反映市場對這些特徵組合的評價；透過蒐集市場交易資料，以統計模型估計各項特徵與價格間的關係，即可分析個別特徵對價格的影響。

特徵可依性質區分，例如：

• 區位特徵：交通可及性、距離商業中心遠近、學區或周遭環境。
• 土地特徵：面積、臨路情形、形狀、地勢及使用分區。
• 建物特徵：屋齡、樓層、面積、房間數、設備及建物型態。

解題方法與法規依據

答題可依「說明定義與原理 → 列示模型 → 對照法規 → 說明兩者關係」的順序，直接回應題目兩個問句。

特徵價格模型常以多元迴歸表示：

其中，$P_i$ 為第 $i$ 筆不動產交易價格，$X_{ij}$ 為該筆不動產的各項特徵，$\varepsilon_i$ 為模型未能解釋的部分。實務上可採線性、半對數或對數形式；例如線性模型可寫為：

估計係數可用以分析特徵與價格的關係；在適當模型設定及其他條件控制下，係數可解讀為特徵變動所對應的價格變化。

核心觀念

本題考查「路線價估價法」的意義，以及它與「區段地價」的關係。作答時須分清楚兩者：路線價是估價基準，區段地價是一定區域土地的代表性地價；路線價估價法則是利用路線價及宗地條件，推估個別土地地價的方法。

法規依據以命題當年（民國 112 年）《地價調查估計規則》及相關地價查估規定為準。

解題方法

一、路線價估價法的意義

路線價估價法，是先對地價相近、臨接同一道路或性質相近道路的土地，劃定路線價區段，並查估該區段的路線價；再依個別宗地的臨街深度、位置、形狀、面積及其他影響地價因素，作適當調整，推估其地價。

路線價通常以單位面積地價表示，並以具代表性的標準宗地或標準條件作為基準。估價時，可用下式表達其基本概念：

實際查估時，修正項目及計算方式須依適用規定與當地地價調查資料辦理，不能只憑公式機械套算。

二、與區段地價的關係