112 身心障礙特考三等 地政 土地法規與土地登記 考古題詳解

核心觀念

本題比較兩種制度的住戶安置：一是《土地徵收條例》第34條之1針對特定經濟弱勢者，課予需用土地人訂定安置計畫的義務；二是《都市更新條例》將拆遷安置納入都市更新事業計畫，並要求拆遷前進行協調，另對符合條件而因拆遷無屋可住者提供住宅協助。

以下以命題當年（民國112年）法規為準。

解題方法

依序說明各法的安置對象、觸發條件、負責主體、安置方式與程序，即可完整比較。須注意，《土地徵收條例》明定安置計畫的對象範圍；都市更新則須分別掌握一般拆遷安置計畫、拆遷協調程序，以及弱勢住戶的政府住宅協助。

一、《土地徵收條例》的安置

（一）安置對象

依同條例第34條之1，須符合下列條件：

1. 徵收公告一年前已有居住事實。
2. 屬低收入戶或中低收入戶人口。
3. 因其所有建築改良物被徵收而無屋可居住。

若屬相同處境，經直轄市或縣（市）政府社會工作人員查訪屬實，也納入安置對象。此規定保障的是因徵收而失去居所的弱勢居住者，並非所有土地或建築改良物所有權人均當然取得安置住宅。

（二）安置內容與執行主體

需用土地人應訂定安置計畫，並在徵收計畫書內敘明安置計畫情形。法定安置方式包括：

• 安置住宅。
• 購置住宅貸款利息補貼。
• 租金補貼。

法條列舉的是安置方式，實際採行方式與計畫內容應載明於徵收計畫書。

二、《都市更新條例》的安置

（一）一般拆遷安置計畫

依命題當年《都市更新條例》第32條，都市更新事業計畫應視實際情形表明拆遷安置計畫。故採重建等涉及拆除或遷移的更新事業，實施者須將相關安置安排納入事業計畫，並依核定計畫辦理。

一般安置措施可依個案規劃，例如現地或異地安置、提供中繼住宅、搬遷費或租金補貼等。安置安排及費用應依事業計畫內容處理；採權利變換者，相關拆遷安置經費得依規定納入權利變換費用。

（二）拆遷前協調程序

依同條例第57條，權利變換範圍內應拆除或遷移的土地改良物，實施者應通知所有權人、管理人或使用人限期三十日內自行拆除或遷移。逾期未辦理時，得由實施者代為拆遷，或請求直轄市、縣（市）主管機關代為拆遷。

實施者代為拆遷前，應本於真誠磋商精神，就拆遷期日、方式、安置及其他相關事項協調；協調不成而由地方主管機關受理代拆請求後，主管機關仍應再行協調。這是拆遷執行程序上的安置保障。

（三）弱勢住戶的住宅協助

一、核心觀念

**本題以命題當年（民國 112 年）法規為準。**考點是平均地權條例第 47 條之 5 所列的三類不動產炒作行為，以及同條例第 81 條之 3 第 2 項、第 3 項的行政罰責。

第 47 條之 5 第 1 項以「任何人」為規範對象，不限於不動產業者；只要行為符合各款要件，即屬禁止的炒作行為。是否違規，應依各款的行為方式及其影響判斷，不能只因價格上漲或交易頻繁，就直接認定炒作。

二、解題方法

答題時可按「三種行為態樣 → 查核權 → 罰則」依序說明：

1. 先逐款列出禁止的三種行為，並寫明各款所要求的構成要件。
2. 再補充主管機關的查核權及受查核者的配合義務。
3. 最後說明罰鍰額度、限期改正、按次處罰、按交易戶數處罰，以及法人或自然人的併罰責任。

三、禁止的不動產炒作行為

依平均地權條例第 47 條之 5 第 1 項，任何人不得有下列行為：

（一）散布不實資訊，影響交易價格

以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式，散布不實資訊，並影響不動產交易價格。

答題須點出兩個要件：一是透過傳播方式散布不實資訊；二是該資訊影響不動產交易價格。單純發表意見或資訊有誤，未符合條文所要求的影響要件，不能僅憑此即逕認成立本款炒作行為。

（二）通謀或虛偽交易，營造交易活絡表象

與他人通謀，或進行虛偽交易，以營造不動產交易活絡的表象。

本款重點在交易並非真實正常交易，而是藉由通謀或虛偽交易製造市場熱絡的假象，足以影響市場對交易情況的判斷。

（三）違規銷售、連續買入或加價轉售，影響市場秩序或壟斷牟利

自行、以他人名義或集結多數人，違規銷售、連續買入或加價轉售不動產，且明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利。

本款須同時掌握行為方式與結果要件：行為人透過自己、他人名義或集結多人進行條文所列行為，並且明顯影響市場秩序，或以壟斷轉售牟利。並非所有買入、銷售或轉售都當然違法，仍須符合本款所列要件。

核心觀念

本題考《土地登記規則》第 115 條、第 115 條之 1 及第 115 條之 2，重點是最高限額抵押權登記所應記載的內容、原債權確定期日的限制，以及數個抵押權並存時如何維持原有順位。

最高限額抵押權是以約定的最高限額，擔保一定範圍內債權的抵押權。它與普通抵押權的差別，在於原債權確定前，所擔保的債權可能隨交易繼續發生；原債權確定後，才結算實際發生的債權額。

以下以命題當年（民國 112 年）法規為準。

解題方法與各子題

一、設定最高限額抵押權時，登記簿應記載哪些內容？

依《土地登記規則》第 115 條之 1：

1. 登記機關應將契約書所載的擔保債權範圍記明於登記簿。
2. 契約書約定原債權確定期日者，也應記明於登記簿。
3. 設定登記後，當事人另行約定確定期日，或在確定期日前變更約定而申請權利內容變更登記者，登記機關同樣應將該期日記明於登記簿。

因此，作答要明確指出登記簿記載的是「擔保債權範圍」及「有約定時的原債權確定期日」。

二、登記之債權確定日有何限制？

原債權確定期日自抵押權設定時起，不得逾三十年。

若設定後變更確定期日而申請權利內容變更登記，則自變更之日起計算，也不得逾三十年。也就是說，設定時以設定日為計算基準，變更時以變更日為計算基準。

三、因債權讓與辦理變更登記時，其他抵押權如何處理？

同一土地權利已設定數個抵押權，其中一個抵押權因債權讓與辦理變更登記時，依《土地登記規則》第 115 條，原登記的權利先後不得變更。

換言之，債權讓與可以辦理抵押權變更登記，但不得藉此改變該抵押權與其他抵押權原有的登記順位。

四、增加擔保債權金額時，應如何辦理？

原則上，應就增加的金額另行辦理抵押權設定登記，以維持其他後次序權利人的順位利益。

核心觀念

本題考《土地登記規則》第126條及第130條：以遺囑成立土地權利信託時，由誰申請信託登記；登記機關又應在登記簿上如何記載信託內容。

以遺囑設立信託，須先處理被繼承土地的繼承登記，再由適格申請人會同受託人辦理信託登記。信託登記除記載於登記簿所有權部或他項權利部外，還須在其他登記事項欄註明信託財產、委託人姓名或名稱，並指明信託內容詳信託專簿。

解題方法

先依遺囑是否指定遺囑執行人，判斷申請人：

1. 遺囑未指定遺囑執行人：由繼承人辦理繼承登記後，繼承人會同受託人申請信託登記。
2. 遺囑另指定遺囑執行人：辦畢遺囑執行人登記及繼承登記後，由遺囑執行人會同受託人申請。
3. 繼承人有無不明：辦畢遺產管理人登記後，由遺產管理人會同受託人申請。