114 原住民特考三等 地政類科 不動產估價 考古題詳解
第 一 題25 分
在不動產估價作業程序中，對於比較標的選取時，若比較標的之價格形成條件中，有非屬正常情形而影響價格時，或是有其他可能改變比較標的價格的情形存在時，應做何調整？
另外，蒐集比較標的時，應對哪些情形做查證？
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核心觀念
本題考《不動產估價技術規則》第 19 條及第 22 條，重點分別是比較標的的「情況調整」定義，以及蒐集比較標的時應查證確認的事項。以下以命題當年（民國 114 年）法規為準。
情況調整，是指比較標的的價格形成條件有非屬一般正常情形而影響價格，或有其他足以改變比較標的價格的情況時，就受影響部分所作的調整。調整目的是排除非正常交易條件對價格的干擾，使比較價格更能反映正常市場狀況。
解題方法
第一問直接辨識題幹所描述的法定用語：「非屬一般正常情形而影響價格」或「足以改變比較標的價格的情況」，對應的就是「情況調整」。估價時僅調整受影響的部分，並非一概重估整筆交易價格。
第二問依《不動產估價技術規則》第 22 條逐項列舉。查證內容涵蓋價格與費用、交易條件、標的狀況及交易日期；若某項查證確有困難，應在估價報告書中敘明。
應查證確認事項
蒐集的比較標的應詳予查證確認下列事項：
第 二 題25 分
估價人員欲對於某地區之更新單元中兩棟建物進行都市更新權利變換估價，其中一棟為區分所有建物，另一棟為非屬區分所有建物，對於此兩棟建物更新前之基地權利價值應如何估計？請分別敘述之。
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核心觀念
本題考《不動產估價技術規則》都市更新權利變換前建物基地權利價值的拆算方式。以命題當年（民國 114 年）法規為準，主要依同規則第 125 條及第 126 條之 1 辦理。
拆算的共同基礎是「基地價值比率」：先估計基地素地價值及建物折舊後價值，再以基地價值比率，將房地總價拆分出基地權利價值。計算式為：
其中，分子為基地素地價值，分母為基地素地價值加上全棟建物折舊後價值。
解題方法
先判斷建物是否為區分所有建物，再分別套用相應規定：
- **區分所有建物：**依《不動產估價技術規則》第 125 條，以全棟建物的基地價值比率，乘以各區分所有建物的房地總價，計算該戶基地權利價值。
基地價值比率應以全棟建物的基地及全棟建物資料計算，再用於各戶房地總價的拆算；不是各戶各自計算一個比率。
若符合第 126 條所定情形，即區分所有建物的基地總價值低於其坐落基地的素地總價值，則先依第 125 條算出各戶基地權利價值，再計算各戶占全部區分所有建物基地權利價值的比率，最後以該比率分配基地素地總價值：
第 三 題25 分
某原住民欲租用原住民保留地區內礦業用地進行土石與礦物採取，出租機關委託估價人員查估該筆礦業用地之價格，再按所查估的礦業用地市價乘以特定標準計算租金。
請問該筆礦業用地價格應以何種方法估計較為合適？其估計方式為何？
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核心觀念
本題考查礦業用地的價格估計方法。礦業用地以開採礦產為主要使用目的，具有收益性質；礦產又會隨開採逐漸耗竭，因此估價須反映開採期間的收益，以及收益隨時間變化、終止的情形。
以命題當年（民國 114 年）法規為準，《原住民保留地開發管理辦法》第 24 條規定，原住民得依程序申請租用原住民保留地開發礦業、土石等事業；同辦法第 30 條規範租金管理。《國有財產計價方式》則以市場正常交易價格作為市價查估標準。題目所述先查估礦業用地市價，再依特定標準計算租金，估價標的因而是土地價格，並非直接估計租金。
解題方法
礦業用地具有開採收益及耗竭性，原則上採用收益法估計較為合適，具體可採「折現現金流量分析法」或「一定期間之收益價格法」。
採折現現金流量分析法時，先依合理的開採計畫估計各期淨收益，再將各期淨收益及期末價值折現至估價基準日：
第 四 題25 分
對於不動產租賃權之估價，應考量哪些因素？
不動產租金之估計，可分成新訂租約與續訂租約。對於此兩種租約之租金估計方式有何不同？請分別說明之。
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核心觀念與法規依據
本題考查《不動產估價技術規則》第 122 條的租賃權估價考量因素，以及第 129 至 133 條的租金估計原則與新訂、續訂租約的估價方式。以下均以命題當年（民國 114 年）法規為準。
估價時須先區分「租賃權」與「租金」：租賃權估價是評估租賃權本身的價值；租金估計則是估計不動產在一定租賃條件下的租金水準。租金估計應以勘估標的的實質租金為原則，也就是承租人每期支付的租金，加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益。
租賃權估價應考量的因素
依《不動產估價技術規則》第 122 條，租賃權估價應考量：
- 契約內容：例如雙方權利義務、修繕責任、轉租或讓與限制、提前終止及租約更新約定。
- 用途：標的物約定或實際供何種用途使用，以及用途限制對權利價值的影響。
- 租期：租賃權存續期間及剩餘租期；租期長短會影響承租人可享有使用收益的期間。
- 租金支付方式：例如定期支付、預付、押金、保證金、權利金或其他給付安排。
- 使用目的：承租人取得租賃權的目的，以及該目的與標的物條件是否相符。
- 使用情形：實際使用狀況及其是否符合契約約定、法令規定與標的物條件。
估價時應綜合契約約定與標的實際狀況判斷，不能只看名目租金或租期。
租金估計的共同原則
依同規則第 129 條，租金估計應考量契約內容、租期長短、使用目的、稅費負擔、租金水準、變遷狀態、租約更新、變更條件及其他相關因素。
依第 131 條，租金估計須區分新訂租約與續訂租約。兩者的關鍵差別在於：新訂租約以新訂租賃市場條件為核心；續訂租約除參考市場外，還須考量原契約租金、租金變動及新舊租金差額的分配。
新訂租約之租金估計
依同規則第 132 條，得採下列方式：
- 租賃實例比較法：以新訂租約的租賃實例為比較標的，運用比較法估計租金。須注意比較租賃條件，並調整押金、權利金、租期及費用負擔等差異。
- 租金收益率法：以勘估標的價格乘以租金收益率，先估計淨收益，再加計必要費用，推得租金。概念式為：