114 原住民特考三等 地政類科 土地法規(包括土地登記) 考古題詳解
第 一 題25 分
請依土地法規定，比較第 100 條「房屋租用」與第 103 條「基地租用」之規定，在出租人以「收回自住或重新建築」為由終止租約時，其法律效果有何不同？並申論兩者立法意旨之差異。
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一、核心觀念與法源
**以命題當年（民國 114 年）法規為準。**土地法第 100 條規定房屋出租人收回房屋的限制；第 103 條規定建築房屋基地出租人收回基地的限制。兩條都採「列舉法定事由，始得收回」的限制方式，但列出的事由不同。
依土地法第 100 條第 1 款，出租人因收回自住或重新建築，得收回出租房屋。依第 103 條，基地出租人得收回基地的事由有五款，包括契約年限屆滿、基地供違法使用、轉租基地、積欠租金達二年以上，以及違反租賃契約；不包括收回自住或重新建築。
二、解題方法：先分辨租賃標的，再比較法定事由
本題的切入點是辨別出租人要收回的標的：
- 租用房屋：適用土地法第 100 條。
- 租用建築房屋的基地：適用土地法第 103 條。
接著逐條對照法定收回事由。第 100 條有「收回自住或重新建築」這一款，第 103 條沒有。這個差異決定了出租人主張同一理由時，能否依法收回租賃標的。
三、法律效果比較
（一）房屋租用：得以自住或重新建築為由收回房屋
土地法第 100 條規定，出租人非因法定事由之一，不得收回房屋；第 1 款即「出租人收回自住或重新建築時」。
因此，出租人有正當自住或重新建築的必要，並能證明該事由時，得依第 100 條第 1 款收回房屋。這是法律明定的收回事由，並非只要租約約定不得收回，就當然排除法定權利。
（二）基地租用：不得單以自住或重新建築為由收回基地
土地法第 103 條明列五種出租人得收回基地的情形，並沒有「收回自住或重新建築」。因此，出租人即使提出自住或重新建築的理由，仍不能僅憑該理由依第 103 條收回基地。
若個案另有第 103 條列舉的事由，例如契約年限屆滿，則應依該款判斷；但不能把第 100 條第 1 款直接移用到基地租用。
第 二 題25 分
甲委託地政士丙，向乙購買 A 土地及其上建物一棟，雙方合意以總價新臺幣（下同）2,000 萬元成交，並已辦竣所有權移轉登記。試依平均地權條例規定，回答下列問題：
(一) 本件不動產買賣之成交資訊，其申報義務人為何？應於何時限內申報？
(二) 主管機關查核的程序為何？若經主管機關查核，發現甲、乙為規避稅負，串通丙將申報價格登載為 1,800 萬元，此行為應如何處罰？其罰鍰額度為何？
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核心觀念
本題考《平均地權條例》的不動產買賣成交資訊申報登錄制度，重點包括申報義務人與申報時點、主管機關查核權，以及申報價格不實的處罰。以下以命題當年（民國114年）法規為準。
本件是土地及其上建物的買賣，並已辦竣所有權移轉登記，適用《平均地權條例》第47條第2項及第81條之2第2項第1款。
解題方法
（一）申報義務人與申報時限
依《平均地權條例》第47條第2項，買賣案件的權利人與義務人，應檢附申報書，共同申報土地及建物的成交案件實際資訊。權利人是買受人甲，義務人是出賣人乙；地政士丙受委託辦理登記，不因此取代甲、乙成為法定申報義務人。
申報時點是申請所有權移轉登記時，即應隨登記申請共同申報。題目問時限，應答「於申請所有權移轉登記時」，不是登記完成後30日內。訂約日起30日，是土地移轉登記及申報土地移轉現值的規定，不是本題成交資訊申報的期間。
（二）主管機關查核與處罰
依《平均地權條例》第47條第6項，直轄市、縣（市）主管機關為查核申報資訊，得向權利人、義務人、地政士或不動產經紀業要求查詢、取閱有關文件或提出說明；中央主管機關為查核疑有不實的申報價格資訊，得向相關機關或金融機構查詢、取閱價格資訊有關文件。受查核者不得規避、妨礙或拒絕，且查核不得逾確保申報資訊正確性的必要範圍。
第 三 題25 分
假設某市政府為興辦新市鎮開發，對甲所有之土地辦理區段徵收。試依土地徵收條例之規定，回答下列問題：
(一) 何謂「抵價地」？其發給總面積之比例原則為何？
(二) 甲若欲申請領回抵價地，應於何時提出？若甲不願領回抵價地，得選擇領取何種補償？
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核心觀念
本題考《土地徵收條例》第39條、第40條，重點是區段徵收中的「抵價地」性質、抵價地總面積比例，以及原土地所有權人申請領回抵價地的期限與現金補償選擇。
解題方法
先依第39條辨明抵價地是地價補償的替代給付，再依第40條確認申請期限及申請方式。區段徵收的補償原則上以現金為之；土地所有權人申請後，得以徵收後可供建築的土地折算抵付地價補償。
分題作答
（一）抵價地的意義及總面積比例
抵價地是區段徵收後，經規劃整理、可供建築的土地，經原土地所有權人申請後，用以折算抵付其應領地價補償的土地。抵價地是地價補償的方式，不取代土地改良物、營業損失或其他依法應給付的補償。
依《土地徵收條例》第39條，抵價地總面積以徵收總面積的 百分之五十為原則。因情況特殊，經上級主管機關核准者，得不受百分之五十原則限制；但抵價地總面積不得少於百分之四十。徵收範圍內曾經農地重劃的地區部分，抵價地總面積不得少於該部分面積的百分之四十五。
（二）申請期限及不領抵價地時的補償
第 四 題25 分
美商 A 公司擬於我國購買一筆非都市土地之山坡地保育區林業用地，以興建工廠及員工宿舍。試依土地法之規定，回答下列問題：
(一) 外國人於我國取得土地權利，應具備之基本原則為何？又其應檢附何種文件申請？
(二) 依土地法規定，外國人不得取得哪些種類之土地？又美商 A 公司為興建工廠及員工宿舍而購買林業用地，是否符合法定用途之限制？
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核心觀念
本題考《土地法》第17條至第20條外國人取得土地的三層限制：先看土地是否屬第17條禁止取得的土地，再看是否符合第18條平等互惠原則，最後確認用途是否符合第19條規定。以下以命題當年（民國114年）法規為準。
解題方法
依序判斷「土地種類、互惠資格、法定用途」：
- A 公司是美國公司，須符合平等互惠原則。
- 題示土地為非都市土地山坡地保育區的「林業用地」，須判斷是否屬《土地法》第17條的林地。
- 即使購買目的屬第19條列舉用途，也不能排除第17條的禁止規定。
（一）取得原則與申請文件
取得土地的基本原則
依《土地法》第18條，外國人在我國取得或設定土地權利，以依條約或其本國法律，中華民國人民得在該國享有同樣權利者為限，亦即採平等互惠原則。
申請人應檢附由其本國有關機關出具、載明我國人民在該國得取得或設定同樣權利的證明文件。若該國已列入內政部公告的互惠國家一覽表，得免附個別互惠證明。題示為美商，互惠資格應依美國相關規定及內政部互惠認定辦理。
申請取得土地的文件
依外國人取得土地權利的登記作業規定，通常應備文件包括：
- 土地登記申請書。
- 權利人、義務人的身分證明文件。
- 買賣移轉契約書。
- 繳稅或免稅證明文件。
- 互惠證明文件；符合互惠國家一覽表者免附。
- 土地所有權狀。
- 授權書；委託他人申請時檢附。
- 其他依法應提出的證明文件。
都市土地通常須附土地使用分區證明；本題土地屬非都市土地，依一般作業規定免附該證明。符合條件的案件，向土地所在地地政事務所申請登記，再依規定送直轄市、縣（市）政府核准。