115 原住民特考三等 地政類科 土地法規(包括土地登記） 考古題詳解

核心觀念

本題考查「原住民保留地移轉限制」與「借名登記契約」之效力，核心在於：非原住民不得以借用原住民名義之迂迴方式，取得原住民保留地之實質所有權。

依命題當年（民國115年）法規：

1. 《山坡地保育利用條例》第37條第2項規定，原住民取得原住民保留地所有權後，如有移轉，承受人以原住民為限。
2. 《原住民保留地開發管理辦法》第18條第1項規定，原住民取得原住民保留地所有權後，除政府指定之特定用途外，其移轉之承受人以原住民為限。
3. 民法第71條規定，法律行為違反強制或禁止規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。

所謂借名登記，係當事人約定由一方提供名義辦理登記，實際出資、占有、使用、收益及處分利益則歸另一方享有。本題中，乙為非原住民，丙僅為名義登記人，乙才是實際購買、占有及使用土地之人。

解題方法

本題應採「規範目的—交易實質—民法第71條」三階段分析：

一、確認原保地移轉對象限制

原住民保留地並非一般私人土地，其制度目的在於保障原住民族之文化延續、經濟土地及生存發展。因此，法律限制其所有權移轉之承受人須具原住民身分。

該限制不是單純的行政管理規定，而是具有公益目的及憲法依據的強制、禁止規定。其憲法基礎包括憲法增修條文第10條第11項及第12項所揭示之原住民族保障國策。

二、判斷借名安排是否規避禁止規定

表面上，甲將A地移轉登記予具有原住民身分的丙，形式上似乎符合「承受人為原住民」的要求。

但實質上：

• 乙才是實際購買人；
• 丙僅是名義上的登記人；
• 乙與丙已約定借名登記；
• 乙實際占有、使用A地；
• 借名安排的目的在使乙取得原保地的實質利益。

因此，該交易雖然在形式上由原住民丙登記取得，實質效果卻是使非原住民乙取得原住民保留地之所有權利益。此種安排即屬以迂迴方式規避法律禁止。

三、依民法第71條判斷法律行為效力

最高法院民事大法庭於最高法院108年度台上大字第1636號裁定明確表示：非原住民為規避原保地移轉限制，而與原住民成立借名登記契約者，其借名登記契約、出名人與原所有權人間之買賣契約，以及相關所有權移轉行為，均因實質上使非原住民取得原保地所有權效果，違反禁止規定，依民法第71條本文無效。

本題涵攝

核心觀念

本題考查「借名登記」與「更正登記」之區別，核心在於判斷土地登記簿上的登記結果，是否屬於《土地法》第 69 條所稱之「登記錯誤或遺漏」。

以命題當年（民國 115 年）法規為準，相關概念如下：

1. 借名登記

借名登記係指當事人約定由一方出名登記為土地權利人，但實際上由他方享有該土地之利益或負擔相關義務。土地登記簿所載之名義人，與借名契約所約定之實質權利人不同。

2. 更正登記

更正登記係指土地登記完畢後，發現登記簿所載內容與原申請登記之真實資料不一致，具有錯誤或遺漏，而予以修正之登記。

其法律依據主要為《土地法》第 69 條：

登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，應由地政機關報經上級機關核准後更正之。但於登記完畢後，有利害關係人因信賴登記而取得權利時，不得為之。

3. 更正登記與權利變更登記之區別

更正登記是修正原有登記中的錯誤或遺漏，原則上不應藉此創設新的權利變動。

若登記簿原本即依當事人申請，正確登記某人為所有權人，嗣後僅因借名契約而主張實質權利人另有其人，這通常不是登記內容的錯誤，而是當事人間實體法律關係與登記名義不一致。此時應依借名契約履行移轉登記，或循民事訴訟程序請求，不得逕以更正登記取代。

解題方法

本題應依下列順序判斷：

第一步：確認登記內容是否與原申請資料不一致

應先查明：

• 原始登記申請書記載何人為權利人；
• 登記原因證明文件如何記載；
• 當事人是否確實同意由借名人登記；
• 地政事務所是否依申請內容完成登記。

若地政事務所是依當事人真正提出的申請，將借名人登記為所有權人，則登記結果與申請內容一致，原則上不存在「登記錯誤或遺漏」。

第二步：區分「登記錯誤」與「實體權利爭議」

登記錯誤通常包括：

• 姓名、統一編號、住址等登記事項誤載；
• 土地標示、面積、地號等資料記載錯誤；
• 登記權利範圍與原申請文件不一致；
• 漏未登記依法應登記之事項；
• 登記機關誤將應登記之權利內容登載錯誤。

但借名登記的主要問題是：當事人有意讓名義人出名登記，事後再主張自己才是實質權利人。此屬借名契約之履行及所有權歸屬問題，並非單純登記技術上的錯誤。

第三步：檢查有無善意第三人信賴登記

即使確有登記錯誤，若登記完成後，第三人已信賴土地登記簿而取得權利，依《土地法》第 69 條但書，不得再以更正登記方式推翻該第三人已取得之權利。

因此，更正登記必須同時受到「登記正確性」與「登記公示及交易安全」兩方面限制。

地政事務所是否可以採用更正登記

原則：不得僅因借名登記而逕為更正登記

若前題事實係：

• 甲為實際出資或實質權利人；
• 乙為借名人，登記為土地所有權人；
• 甲、乙雙方原本即約定由乙名義登記；
• 地政事務所係依當事人提出的文件及意思完成登記；

則地政事務所依法不得僅因甲主張自己才是真正權利人，即將乙更正為甲。

理由在於，土地登記簿所載乙為權利人，正是當事人原先申請及約定的結果，並無登記人員登載錯誤或遺漏。甲所主張的是借名契約所生的實體權利，而不是登記程序上的錯誤。

此時，甲可依借名契約請求乙履行移轉登記義務；乙拒絕時，甲得提起民事訴訟，請求確認權利關係或請求乙移轉所有權，取得確定判決後，再據以辦理登記。

例外：原始登記確有錯誤時，可以更正

若借名登記之外，另有下列情形，則可能構成更正登記的原因：

• 原申請文件明確記載甲為權利人，地政事務所卻誤登乙；
• 登記人員誤植姓名、身分資料或權利範圍；
• 原申請內容與登記簿記載不一致；
• 登記時漏未登記原本依法應登記的權利事項；
• 登記錯誤可由原始登記資料客觀確認，無須重新判斷複雜的實體權利爭議。

此時，地政事務所始得依《土地法》第 69 條及土地登記相關規定，辦理更正登記。

更正登記之要件

一、須有已完成之土地登記

更正登記的前提是原登記已經完成。尚未完成登記者，應透過補正、撤回或重新申請等程序處理，不屬於更正登記問題。

一、核心觀念

本題考查土地徵收公告異議之處理，以及「徵收處分之原處分機關」與「公告、執行機關」之權限區分。

依土地徵收條例第 22 條第 1 項，被徵收土地或土地改良物之所有權人及其他權利關係人，對於同條例第 18 條所定徵收公告內容有異議者，應於公告期間內，向該管直轄市或縣（市）主管機關提出。

須注意：

1. 甲所提出的是「對徵收公告內容之異議」。
2. X 市府負責查明、處理異議並通知結果。
3. 徵收處分本身係由中央主管機關核准，X 市府並非徵收處分之原處分機關。
4. 異議制度與訴願、行政訴訟不同；異議無理由時，應予駁回，異議人仍得依法申請復議。

以下以命題當年（民國 115 年）法規為準。

二、X 市府查明後之處置措施

依土地徵收條例第 22 條第 2 項，X 市府查明異議後，應依異議是否有理由，分別採取下列措施：

（一）異議有理由：更正公告事項

若甲所指摘之公告內容確有錯誤，例如：

• 被徵收土地地號記載錯誤；
• 土地面積記載錯誤；
• 土地所有權人或其他權利關係人資料錯誤；
• 補償金額計算或公告內容有誤；
• 其他公告事項與實際查明結果不符，

X 市府即應更正公告事項，並將查明、處理結果以書面通知甲。

此種情形的重點在於「更正公告內容」，並非當然撤銷整個徵收處分。若只是地號、面積、權利人或金額等公告資料錯誤，原則上應依錯誤範圍作成更正處理。

（二）異議無理由：駁回異議

若經查明，甲所主張之事實與法律理由均不足採認，X 市府應駁回甲之異議，並將處理結果以書面通知甲。

甲不服查明處理結果時，依土地徵收條例第 22 條第 3 項，應於接到通知書之日起 30 日內，向中央主管機關申請復議；逾期申請者，不予受理。

（三）發現徵收處分本身違法：報請有權機關處理

若 X 市府查明後，認為問題並非單純公告內容錯誤，而是徵收核准處分本身具有違法事由，例如欠缺法定徵收要件、公益性及必要性不足、徵收程序重大違法，則不得逕以第 22 條異議程序自行撤銷徵收處分。

此時，X 市府應將查明結果及相關資料報請中央主管機關處理，由有權機關依行政程序法第 117 條及土地徵收相關規定，判斷是否依職權撤銷原徵收處分。

三、X 市府是否可以撤銷徵收處分

原則上不可以。

核心觀念

本題考《國土計畫法》第32條「既有合法使用之保障及補償」：

1. 既有合法建築物、設施之保障 國土功能分區圖公告後，原合法建築物、設施如與新的土地使用管制內容不符，原則上：

• 僅准修繕；
• 不得增建或改建；
• 在主管機關命令變更使用或遷移前，得繼續原來之合法使用，或改為對國土功能分區目的妨礙較輕之使用。

2. 既有合法可建築用地之補償 既有合法可建築用地，經依直轄市、縣（市）國土計畫變更為非可建築用地時，其所受損失，應予適當補償。

「丙種建築用地」屬於非都市土地之合法可建築用地。題目又明確表示農舍為合法建築，因此同時符合「既有合法可建築用地」及「原合法建築物」兩項要件。

解題方法

本題應分別判斷：

1. A地是否為既有合法可建築用地；
2. 合法農舍乙是否受到新土地使用管制影響；
3. X縣政府是否得直接要求拆除或遷移；
4. 甲得請求何種補償。

一、A地屬於既有合法可建築用地

A地原為一般農業區之丙種建築用地。依非都市土地使用管制架構，甲、乙、丙、丁種建築用地均屬可建築用地。

因此，即使A地尚未被劃入國土保育區第二類前，已實際建有合法農舍，A地仍屬《國土計畫法》第32條第2項所稱之「既有合法可建築用地」。

二、劃入國土保育區第二類，不當然等於立即拆除農舍

國土功能分區圖公告後，若原合法農舍與新的國土保育區第二類土地使用管制不一致，依第32條第1項，原則上不得再增建或改建，但仍應保障其既有合法使用。

因此，X縣政府不能僅因A地被劃入國土保育區第二類，就當然命甲拆除合法農舍。除准修繕外，乙原則上不得增建或改建；在縣政府作成變更使用或遷移命令前，甲得維持農舍原來的合法使用。

三、縣政府得視必要性命令變更使用或遷移

如X縣政府依地方情形認為有必要，得命甲限期：

• 變更農舍使用；或
• 遷移農舍。

在命令作成前，甲得繼續原來的合法使用，或改作對國土保育區第二類劃設目的妨礙較輕的使用。

若縣政府命令遷移，依第32條第1項，甲因遷移所受之損害，應予適當補償。

甲可請求的補償

本題有兩種不同的補償層次，必須分清楚。

一、A地變更為非可建築用地之「損失補償」

A地原為丙種建築用地，屬既有合法可建築用地；未來依X縣國土計畫劃入國土保育區第二類後，若其土地使用管制使A地變更為非可建築用地，甲得依《國土計畫法》第32條第2項，請求其所受損失之適當補償。

此項補償的法律原因，是既有合法可建築用地因國土計畫變更而喪失可建築性，人民原有之具體財產利益受到損失。補償對象包括丙種建築用地，不以尚未建築者為限。