115 原住民特考三等 地政類科 不動產估價 考古題詳解

核心觀念

本題考《不動產估價技術規則》第12條「蒐集比較實例之原則」，屬於比較法估價的基礎觀念。

比較法是以比較標的之價格為基礎，經比較、分析及調整後，推算勘估標的價格。依第3條規定：

• 勘估標的：不動產估價師受託估價之土地、建物、農作改良物及其權利。
• 比較標的：可供與勘估標的按情況、價格日期、區域因素及個別因素差異進行比較之標的。
• 同一供需圈：比較標的與勘估標的間具有替代關係，且價格互相影響之適當範圍。

因此，蒐集比較實例時，重點在於比較標的是否具有「價格性質相同、區位接近、使用條件相似、交易時間接近」等特徵。

本題以命題當年（民國115年）法規為準。

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解題方法

作答時直接依《不動產估價技術規則》第12條逐款列出四項原則，再分別說明其意義及實務判斷方式：

1. 價格種類相同或可調整。
2. 位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區。
3. 使用性質或使用管制相同或相近。
4. 實例價格形成日期與價格日期接近。

這四項原則是選取比較標的的「初步篩選標準」。選定後，仍須依第22條查證交易價格、費用負擔、交易條件、標的狀況及交易日期，並依比較法程序進行情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整。

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一、實例之價格屬正常價格、可調整為正常價格，或與勘估標的價格種類相同者

比較實例的價格，原則上應為正常交易下形成的正常價格。

正常價格是指具有市場性的不動產，在有意願的買賣雙方依專業知識、謹慎行動，且不受脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件所形成的合理價值。

本款包括三種情形：

1. 實例價格本身為正常價格

交易雙方具有正常交易意願，交易條件公平，價格未受特殊因素影響，即可直接作為比較基礎。

2. 實例價格雖非正常價格，但可以調整為正常價格

例如交易具有特殊付款條件、急買急賣因素或其他非通常交易情況，但其影響程度可以掌握並量化調整，經調整後仍可採用。

3. 實例價格種類與勘估標的相同

不動產價格種類包括正常價格、限定價格、特定價格及特殊價格。若勘估標的係估計特定價格，所選比較實例原則上應具有相同價格性質，避免將不同價格種類直接相互比較。

若比較標的受到急買急賣、親友交易、拍賣、人為哄抬或其他特殊交易因素影響，且無法有效掌握及量化調整，依第23條規定應不予採用。

**作答重點：**不是所有成交價格都能作為比較價格，必須先判斷交易是否正常，以及特殊因素能否合理調整。

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二、與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者

比較標的應與勘估標的位於同一供需圈內。

同一供需圈的核心判斷，是兩個標的間是否具有替代關係，且價格是否互相影響。只要不動產使用者在選擇時，會將兩者視為可相互替代的標的，即具有同一供需圈的可能性。

同一供需圈內的地區又可分為：

1. 近鄰地區

指勘估標的或比較標的周圍，供相同或類似用途之不動產所形成、同質性較高的地區。

2. 類似地區

指同一供需圈內，近鄰地區以外，但使用性質與勘估標的相近的其他地區。

因此，最理想的比較標的是位於同一近鄰地區內之交易；若同一近鄰地區缺乏適當案例，得擴大至同一供需圈內之類似地區，但必須進行區域因素調整。

**作答重點：**判斷標準不是單純的行政區距離，而是替代關係及價格影響關係。距離較近但供需條件完全不同者，不一定是適當比較標的。

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三、與勘估標的使用性質或使用管制相同或相近者

比較標的與勘估標的，應具有相同或相近的使用性質及使用管制。

使用性質包括：

• 住宅、商業、辦公、工業、農業等用途。
• 土地、區分所有建物、透天建物等不動產類型。
• 自用、出租、營業使用等實際利用狀況。

使用管制則包括：

核心觀念

本題考查《不動產估價技術規則》中，成本法估價之「總成本」內容。以命題當年（民國 115 年）法規為準，勘估標的如為新建完成之建築物，總成本不僅是營造或施工費，還應包括建築開發過程中必要的間接費用及合理利潤。

總成本可整理為：

$$總成本 = 直接成本 + 間接成本 + 開發或建築利潤$$

總成本應包括的項目

一、營造或施工費

指建築物實際興建所需之直接成本，例如：

• 材料費
• 工資
• 機具設備費
• 水電、空調、消防及電梯工程費
• 基礎、結構、裝修等工程費

二、規劃設計費

包括建築師設計費、測量費、地質調查費、工程規劃費及其他設計、規劃相關費用。

三、廣告費及銷售費

包括建案廣告、行銷、代銷、樣品屋、銷售人員及交易推廣等費用。此類費用雖未直接形成建築物，但屬於開發完成及銷售建築物所需之成本。

四、管理費

包括建築開發及施工期間之行政、監造、工務管理、保全及一般管理等相關費用。

五、稅捐

包括建築開發及興建過程中依法應負擔之各項稅費，例如地價稅、房屋稅、印花稅及其他與開發建築有關之稅捐。

六、資本利息

建築開發期間，投入資金無法使用於其他用途所產生之資金成本，應計入資本利息。其計算通常須考量投入資金金額、投入期間及適當利率。

七、開發或建築利潤

指開發商或建築業者投入資金、承擔市場及施工風險所應獲取之合理報酬。利潤不是單純的實際支出，但屬於成本法估價中形成新建建築物所必要考量的經濟成本。

解題方法

本題屬於法規條文及估價實務的直接列舉題，作答時應採「直接成本、間接成本、利潤」三層架構說明：

核心觀念

本題考查建物耐用年數的區分，以及估價時應採何種年數計算建物折舊與剩餘使用價值。重點包括：

1. 經濟耐用年數與物理耐用年數的定義。
2. 估價時應以經濟耐用年數為主要判斷基礎。
3. 經濟耐用年數、經歷年數與賸餘經濟耐用年數的關係。
4. 經歷年數超過經濟耐用年數時，剩餘年數及折舊應如何處理。

本題涉及估價原理及建物折舊觀念，法規部分以命題當年（民國115年）法規為準。

一、經濟耐用年數

經濟耐用年數，係指建物在正常使用、維護及市場條件下，仍能維持其經濟效用，並對土地或整體不動產產生合理收益或貢獻價值的期間。

其判斷重點不在於建物是否仍然存在，而在於建物是否仍具備經濟使用價值。例如：

• 建物雖未倒塌，但格局已不符市場需求；
• 設備老舊，改善成本過高；
• 用途受到都市計畫或法令限制；
• 建物功能已被新型建築取代；
• 繼續使用所產生的收益，已不足以支應維修、管理及機會成本。

在上述情形下，建物可能尚有物理存在，但其經濟耐用年數已屆滿。

經濟耐用年數會受到下列因素影響：

• 建物用途；
• 建築構造及材料；
• 施工品質；
• 維修保養情形；
• 使用強度；
• 功能與格局；
• 市場需求變化；
• 法令及都市計畫限制；
• 外部環境與經濟條件。

因此，經濟耐用年數不是單純由建物建造完成日起算的固定數字。

二、物理耐用年數

物理耐用年數，係指建物在正常使用及合理維護下，仍能維持其結構安全、基本功能及物理存在的期間。

其重點在於建物的實體狀態，例如：

• 主要結構是否安全；
• 基礎、柱、梁、樓板是否仍具承載能力；
• 外牆、屋頂及防水功能是否尚可維持；
• 建築設備是否仍可正常使用；
• 是否具有修繕或更新的可能性。

物理耐用年數主要回答「建物還能存在多久」；經濟耐用年數則主要回答「建物還值得作為經濟財產使用多久」。

一般而言，物理耐用年數屆滿時，建物通常已無法安全使用；但經濟耐用年數屆滿時，建物仍可能具有一定的物理存在及使用功能。

三、估價時應著重何種耐用年數

估價時應著重經濟耐用年數，而非僅以物理耐用年數作為判斷依據。

理由如下：

（一）不動產估價重視經濟價值

估價的目的在於判斷不動產於特定日期的合理價格或價值。建物價值並非單純取決於其是否仍然存在，而是取決於其對整體不動產所能提供的經濟貢獻。

因此，建物即使在物理上仍可使用，若已不符合市場需求，其經濟價值仍可能大幅減少。

（二）折舊應反映經濟效用的減損

成本法中的建物折舊，不只是反映材料老化及結構損耗，還包括：

• 物理性折舊；
• 功能性折舊；
• 經濟性或外部性折舊。

其中，功能不符及外部環境改變，均可能使建物的經濟耐用年數短於物理耐用年數。

（三）收益能力與市場交易均以經濟效用為核心

收益法關心的是建物能產生多少收益；比較法則關心市場交易對建物年齡、狀況與效用的反應。這些判斷均屬經濟層面的評估，而非單純結構安全鑑定。

因此，估價時應以經濟耐用年數掌握建物的折舊程度及剩餘價值，物理耐用年數則作為判斷建物安全性與存在可能性的輔助資料。

四、三種年數的關係

（一）經歷年數

經歷年數，係指建物自建造完成、取得使用或開始使用之日起，至估價基準日所經過的年數。

通常可表示為：

$$經歷年數＝估價基準日－建物開始使用日$$

經歷年數是客觀的時間資料，但不必然等同於建物的實際折舊程度。相同屋齡的建物，因維修、使用強度及功能狀況不同，經濟價值可能有很大差異。

（二）賸餘經濟耐用年數

賸餘經濟耐用年數，係指自估價基準日起，建物仍能維持其經濟效用的預期期間。

其核心在於「未來還能經濟使用多久」，而不是建物還能物理存在多久。

（三）三者的基本公式

在建物尚未超過其經濟耐用年數，且以經歷年數作為實際使用年數的情況下：

$$經濟耐用年數＝經歷年數＋賸餘經濟耐用年數$$

因此：

$$賸餘經濟耐用年數 ＝經濟耐用年數－經歷年數$$

例如，某建物推定經濟耐用年數為50年，估價基準日之經歷年數為20年，則：

$$賸餘經濟耐用年數＝50－20＝30\text{年}$$

此時建物仍有約30年的經濟使用期間。

五、經濟耐用年數與折舊的關係

在成本法中，若採用直線折舊法，建物年折舊率可簡化表示為：

$$年折舊率＝\frac{1}{經濟耐用年數}$$

累積折舊率則為：

$$累積折舊率 ＝\frac{經歷年數}{經濟耐用年數}$$

核心觀念

本題考查《不動產估價技術規則》之比較法。比較法係蒐集與勘估標的具有替代性之比較標的成交價格，經適當調整、修正後，求得勘估標的之比較價格。

以命題當年（民國115年）法規為準，必須區分：

• 比較標的價格：實際蒐集到的成交價格。
• 試算價格：各比較標的價格經調整修正後，換算為勘估標的條件下之價格。
• 比較價格：各比較標的試算價格，再經綜合分析及加權平均後，所決定之勘估標的價格。

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一、比較標的價格應作之調整修正

比較標的價格應依下列項目逐項調整：

1. 交易情況調整

比較標的之交易若有特殊情況，應先修正為正常交易價格。

常見特殊交易情況包括：

• 急售、急購；
• 親友或關係人交易；
• 附帶特殊交換條件；
• 以物易物或特殊付款條件；
• 受債務、訴訟、拍賣等因素影響；
• 其他非市場正常供需下形成之價格。

調整原則是將比較標的之實際成交價格，還原為正常市場交易條件下的價格。

例如，比較標的因急售而低於正常市場價格，應向上調整；若因特殊買方競價而高於正常市場價格，則應向下調整。

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2. 價格日期調整

比較標的成交日與勘估標的價格日期不同時，應考量兩者期間內市場價格之變動。

影響因素包括：

• 房地產市場景氣；
• 利率及金融環境；
• 政策及法令變動；
• 公共建設或重大建設；
• 區域供需變化；
• 土地使用管制或開發條件變化。

若比較標的成交後市場價格上漲，應向上調整；若市場價格下跌，則應向下調整。

此項調整的重點在於，使比較標的價格與勘估標的之價格日期一致。

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3. 區域因素調整

比較標的與勘估標的所在區域不同時，應比較兩者之外部環境及區域條件，包括：

• 交通便利性；
• 公共設施完善程度；
• 商業及生活機能；
• 發展程度；
• 環境品質；
• 土地使用分區及使用管制；
• 區域繁榮程度；
• 災害、污染及嫌惡設施影響；
• 未來發展潛力。

若比較標的所在區域優於勘估標的，應向下調整；若比較標的所在區域劣於勘估標的，應向上調整。

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4. 個別因素調整

比較標的與勘估標的即使位於相同區域，個別不動產條件仍可能不同，應予以修正。

土地常見個別因素包括：

• 面積大小；
• 臨路情形；
• 面臨道路寬度；
• 地形及地勢；
• 臨街深度；
• 土地形狀；
• 建蔽率及容積率；
• 使用分區及使用限制；
• 基地完整性；
• 位置及可及性。

建築物常見個別因素包括：

• 屋齡；
• 建築結構；
• 樓層及所在位置；
• 格局及面積；
• 採光、通風及景觀；
• 裝修程度；
• 設備及維護狀況；
• 電梯、停車位等附屬設施；
• 建物耐用年數及折舊程度。

權利狀態亦可能影響價格，例如租賃、他項權利、使用權利限制及共有狀態等，均應納入個別因素分析。

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二、調整修正之計算方式

比較標的價格經調整後，應換算為勘估標的條件下之價格。

1. 百分率法

若各項調整以百分率表示，應依交易情況、價格日期、區域因素及個別因素之順序逐項調整。

設：

• $P_i$：第 $i$ 個比較標的之成交價格；
• $t_i$：交易情況調整率；
• $d_i$：價格日期調整率；
• $r_i$：區域因素調整率；
• $s_i$：個別因素調整率；
• $P_i^*$：第 $i$ 個比較標的之試算價格。

則：

$$P_i^* = P_i(1+t_i)(1+d_i)(1+r_i)(1+s_i)$$

調整率的正負，應依比較標的與勘估標的之優劣判斷：

• 比較標的條件優於勘估標的：調整率為負值；
• 比較標的條件劣於勘估標的：調整率為正值；
• 兩者相同：調整率為零。