112 地方特考三等 都市計畫技術類科 土地使用計劃 考古題詳解

核心觀念

本題考查《全國國土計畫》第九章「未登記工廠土地使用指導原則」如何兼顧產業輔導與農地、國土保育。基本立場是：在不影響整體農業生產環境、不破壞國土保育，並符合安全性、公平性及合理性的前提下，由直轄市、縣（市）政府擬訂未登記工廠管理（輔導及清理）計畫，依工廠及土地條件分類處理。全國國土計畫相關政策說明

以下以命題當年（民國 112 年）法規與計畫內容為準。《工廠管理輔導法》其後如有修正，仍依命題年度作答。

解題方法

依「地方盤點管理—適合者輔導合理合法使用—不適合者轉型或遷廠—新增或零星違規依法清理」的脈絡，分述全國國土計畫的輔導作為。題目問的是「全國國土計畫」的土地使用指導，作答時應交代地方政府的計畫與分類工作，也要說明合法使用須循法定土地變更或許可程序，不能只寫成一律就地合法。

輔導作為

一、由地方政府掌握現況並擬訂管理計畫

直轄市、縣（市）政府應調查轄內未登記工廠分布、產業類別及土地使用情形，擬訂未登記工廠管理（輔導及清理）計畫，分類訂定輔導與清理構想及辦理方式。計畫執行應兼顧農業生產環境、國土保育與產業發展需求。

二、優先輔導具群聚規模或產業鏈關聯者合理、合法使用土地

對於已具一定群聚規模，或與在地產業鏈連結程度高，經產業主管機關認定符合中央或地方產業發展需求，且有優先輔導必要者，得納入優先輔導評估。評估後應循合法程序處理，例如都市計畫檢討、變更或新訂擴大都市計畫，或依《國土計畫法》使用許可程序辦理；如不符合現行國土功能分區分類，須先依法完成相關檢討變更程序。依法應辦理環境影響評估、水土保持或其他審查者，也須依相關法規辦理。

這項作為的重點是「土地合理合法使用」，並非僅因工廠已存在，就直接變更土地使用或取得合法地位。

核心觀念

本題在比較兩種老舊建築改造制度的政策尺度與空間效果：危老重建以符合條件的建築基地為單位，提供較快速的重建途徑；都市更新則以更新地區或更新單元為範圍，透過整體規劃改善都市機能、居住環境及公共利益。

以命題當年（民國 112 年）法規為準：

• 《都市危險及老舊建築物加速重建條例》以加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物重建、改善居住環境及提升建築安全為目的。危老重建須依規定擬具重建計畫，並取得全體土地及合法建築物所有權人同意，向地方主管機關申請核准。
• 《都市更新條例》以促進都市土地有計畫的再開發利用、復甦都市機能、改善居住環境與景觀、增進公共利益為目的。都市更新可採重建、整建或維護，依更新事業計畫等程序推動。

危老制度提供的容積獎勵是促使個案加速重建的誘因。《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第 6 條規定容積獎勵上限及申請條件；考試作答宜指出其會影響重建後的建築量體與土地使用強度，但不必將容積獎勵視為危老制度的唯一效果。該條例嗣後曾有修正，本文比較仍依命題當年法規說明。

解題方法

採「制度尺度 → 都市整體發展 → 土地使用樣貌 → 綜合評價」的比較方式。先說明危老重建與都市更新的基地範圍、程序與規劃功能差異，再推論這些差異如何改變街廓、公共設施、建築量體及土地利用。

答題時應同時寫出危老重建的正面效果與可能的空間代價，避免只羅列制度程序，或將個案重建直接等同於都市更新的整體環境改善。

對都市整體發展的影響

1. 加速危險建築更新，提升居住安全

危老重建的申請與推動程序相對簡化，對產權較單純、所有權人已有共識的基地，能較快拆除危險或老舊建築，提升耐震及居住安全，也有助於改善個別基地的建築品質與周邊環境。

這項效果主要發生在個案基地。相較之下，都市更新能將多筆土地納入同一更新範圍，較有機會一併處理街廓道路、公共設施、開放空間與社區環境等問題。

2. 個案推動較快，但區域協調較弱

危老重建以基地或建築物為主要處理對象，通常不以整個街廓或社區的整體規劃為核心。若相鄰基地各自申請、分期重建，建築退縮、出入口、開放空間及建築量體可能缺乏協調，難以形成連續、完整的街區改善。

都市更新透過更新事業計畫及相關審議程序，能以較大的空間尺度協調土地使用、交通動線及公共設施配置。因此，危老重建著重個別建築的安全改善；都市更新則較能處理社區與街廓層次的都市再生。

3. 公共設施改善及公共利益較有限

核心觀念

綠色大眾運輸導向發展（Green TOD），是在傳統大眾運輸導向發展（TOD）的基礎上，進一步結合綠色運輸、生態環境與資源永續。以捷運等大眾運輸場站為核心，透過較高密度、土地混合使用及便利的步行與自行車環境，引導居民減少私人汽機車使用；同時納入綠地、生態、水資源及能源管理，形成低碳、宜居且具環境韌性的場站生活圈。

傳統 TOD 著重土地使用與大眾運輸的整合；Green TOD 則進一步要求場站周邊的開發與交通、自然環境及資源使用共同朝向永續發展。其目的包括降低交通能源消耗與污染、提升土地與公共設施使用效益，並維護生活品質。

本題重點在說明理念及其土地使用規劃方向，沒有特定計算公式或須適用的單一法條。涉及法規時，以命題當年（民國 112 年）法規為準。

解題方法

可依「土地使用配置、綠色運輸、生態環境、資源與都市機能」四個面向作答。先交代 Green TOD 如何延伸 TOD，再將理念轉化為捷運場站周邊可執行的土地使用及空間規劃措施。作答時須兼顧提高大眾運輸使用、降低私人運具依賴，以及改善場站環境，避免只談增加開發量或只談景觀綠化。

捷運場站周邊土地使用規劃方向

一、提高適宜的發展強度，促進土地有效利用

以場站為核心，依步行可及性及地區條件安排發展強度，使較高密度的居住、就業與服務機能集中於場站周邊，提升大眾運輸運量及既有公共設施使用效益。強度仍須配合公共設施容量、環境承載及地方發展條件，避免只增加人口與樓地板面積，卻未同步改善交通和生活環境。

二、混合土地使用，縮短日常活動距離

適度配置住宅、商業、辦公、公共服務及休閒機能，使居民能在場站生活圈內完成通勤以外的日常活動，減少長距離私人運具旅次。商業及服務機能可優先配置於場站周邊或主要步行動線沿線，並與住宅及就業空間相互支援。

三、建立步行與自行車優先的連續交通環境

從住家、工作地、公共設施及周邊社區，建構安全、連續且易辨識的步行及自行車路網，縮短與捷運出入口的接駁距離。

核心觀念

本題考查都市計畫實施工具中的兩種「整體開發」方式：市地重劃與區段徵收。兩者都能配合都市計畫，整理土地界線、配置公共設施並促進土地開發；主要差異在於土地取得方式，以及原土地所有權人是否以原土地重新分配後的土地參與開發。

法規依據以命題當年（民國 112 年）為準，主要包括《平均地權條例》第 56 條以下的市地重劃規定，以及《土地徵收條例》第 4 條、第 38 條以下的區段徵收規定。

解題方法

作答時可依序比較兩者的開發概念、土地取得與分配方式、土地使用改變。題目特別要求說明對土地使用的影響，因此除了交代地主權益如何變動，也要指出兩種方式如何將原有地籍或使用狀態，轉為配合都市計畫的街廓、道路、公共設施及可建築土地。

市地重劃

市地重劃是主管機關依都市計畫及相關法令，在一定範圍內重新整理土地，將土地交換分配，使地界形狀、面積及位置較符合建築使用與都市計畫配置的整體開發方式。

重劃區內的土地所有權人，原則上仍以土地參與開發。為興闢道路、公園、學校等公共設施，並支付重劃工程及行政費用，地主須按規定共同負擔；扣除公共設施用地及相關負擔後，再依規定辦理土地交換分配。地主取得的土地位置、面積可能與重劃前不同，但通常可取得較完整、較具建築使用條件的土地。

對土地使用的影響：

• **地籍與土地形狀整理：**零碎、形狀不整或不利建築的土地，重新分配為較完整的街廓及宗地。
• **公共設施與道路配置：**以部分土地負擔道路、公園、學校等公共設施，使都市計畫的空間配置落實。
• **土地使用效率提升：**原本不易建築或利用的土地，整理後更能配合分區管制及建築使用。
• **所有權延續：**地主仍保有重劃後分配土地的所有權，但持有的土地位置與面積會因公共設施負擔及重新分配而改變。

區段徵收

區段徵收是政府基於都市發展或公共建設需要，對一定範圍內的土地整體徵收，再依都市計畫辦理規劃、開發與土地處理。土地所有權先移轉給政府；原土地所有權人依法領取補償，也得依規定申請領回抵價地。