112 地方特考三等 都市計畫技術類科 都市及區域計劃法令與制度 考古題詳解

核心觀念

本題考土地使用規劃中的「相容性」與「隔離空間」：當毗鄰使用可能造成污染、噪音、交通或安全衝突時，透過綠帶、道路、水道、開放空間或建築退縮等方式，降低彼此影響。

作答應分辨三套規範的適用脈絡：

1. 都市計畫：都市計畫農業區變更使用，主要看《都市計畫農業區變更使用審議規範》。
2. 區域計畫：非都市土地開發許可，依開發類型適用《非都市土地開發審議作業規範》。
3. 農業主管機關：農業用地變更作非農業目的事業使用，依《農業主管機關同意農業用地變更使用審查作業要點》。

以下均以命題當年（民國112年）法規為準。國土計畫相關制度後續已有推動與修正，作答本題仍依112年區域計畫制度及當年適用規定說明。

解題方法

以「不相容情境—隔離空間形式—法定寬度或配置原則」逐套規定整理。特別注意不同規範的數值不可混用：都市計畫農業區變更的一般外側退縮規定、非都市土地工業區開發規定，以及農業主管機關依農業區位、變更用途所定的隔離寬度，各有不同適用對象。

一、都市計畫規定

《都市計畫農業區變更使用審議規範》第26點規定，申請變更使用範圍毗鄰外側土地，除面臨具隔離功能的海、湖、河等公共水域，或山林、公園等永久性公共綠地、空地外，應設置隔離綠地或退縮建築，距離須達10公尺以上。

例如，都市計畫農業區變更為住宅社區或工業使用，若外側緊鄰農地、住宅或其他敏感使用，開發基地應沿外側留設隔離綠地，或採建築退縮至少10公尺，以減少開發活動對鄰地的干擾。若邊界已臨具隔離功能的河川或永久性公園綠地，符合規範所列情形者，得不依本點另行設置。

二、區域計畫規定

非都市土地開發許可依開發類型適用《非都市土地開發審議作業規範》。以工業區開發為例，該規範第八編第七點要求工業區周邊劃設20公尺寬緩衝綠帶或隔離設施，區內則視用地種類與相容性，在適當位置留設必要的緩衝綠帶或隔離設施。

若工業區設於特定農業區，且工業使用與緊鄰農地的農業生產性質不相容，隔離寬度不得少於30公尺；特殊性工業區則以60公尺為原則。周邊緩衝綠帶寬度不得低於10公尺；基地緊鄰森林區或特定農業區者，寬度不得低於20公尺。

核心觀念

本題分別考查國土計畫使用許可審議中的「公開展覽與公聽會」及都市計畫公開展覽期間的「人民陳情意見處理」。兩者都是讓民眾在計畫審議前表達意見、供主管機關審議參考的參與程序，但適用法規與程序不同。

以下以命題當年（民國112年）法規為準。

（一）國土計畫使用許可的公開展覽與公聽會

1. 目的

依《國土計畫法》第25條，直轄市、縣（市）主管機關受理使用許可申請並確認符合受理要件後，應於審議前公開展覽申請書圖文件並舉行公聽會。

• 公開展覽：使人民及團體知悉使用許可計畫的範圍與內容，得於展覽期間提出意見，促進程序公開及民眾參與。
• 公聽會：廣泛蒐集人民、團體及相關機關意見，讓申請人說明計畫，作為後續審議的參考。

2. 辦法對公聽會出席者的規定

依《國土計畫使用許可公開展覽與公聽會及陳述意見處理辦法》第5條：

1. 任何人民或團體均得出席表示意見。
2. 主管機關應邀請申請人及下列機關出席：

• 目的事業主管機關；
• 案件所在地直轄市、縣（市）政府及鄉（鎮、市、區）公所；
• 其他相關機關。

3. 申請人應出席，說明使用許可計畫的範圍及內容。

上述安排使民眾能提出意見，也讓主管機關聽取計畫申請人及相關機關的說明，以掌握計畫涉及的土地使用與地方行政事項。

（二）都市計畫人民陳情案件的處理作法

1. 提出意見的期間與方式

依《都市計畫法》第19條，都市計畫草案送都市計畫委員會審議前，應公開展覽30日；公開展覽期間，任何公民或團體得以書面向該管政府提出意見。

陳情內容宜具體說明所涉計畫位置、意見理由及建議事項，並載明陳情人姓名或團體名稱、地址，以利主管機關辨識及後續聯繫。

2. 主管機關及都市計畫委員會的處理流程

人民陳情意見通常依下列程序處理：

核心觀念

本題考查《都市計畫法》第 83 條之 1 授權下的容積移轉制度：將送出基地因保存、提供公共開放空間或公共設施保留地取得等原因，未能充分使用的容積，依規定移至接受基地使用。作答時要依序交代「哪些土地能送出、容積可移到哪裡、接受基地最多可增加多少、如何換算」，再分析制度實施後的都市計畫與執行問題。

以下以命題當年（民國 112 年）法規為準。現行法後續已有修正。

（一）送出基地、移入範圍、上限及換算公式

1. 送出基地種類

依《都市計畫容積移轉實施辦法》第 6 條，送出基地限於下列三類：

1. 保存建築所定著之土地：都市計畫表明應予保存，或經直轄市、縣（市）主管機關認定有保存價值之建築所定著的土地。認定基準及程序由地方主管機關訂定。
2. 提供公共開放空間之可建築土地：為改善都市環境或景觀，提供作公共開放空間使用的可建築土地。土地坵形原則上須完整，面積不得小於 500 平方公尺；因法令變更致不能建築使用，或經地方政府勘定無法合併建築的小建築基地，不受此限。
3. 私有都市計畫公共設施保留地：但都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發取得者，不包括在內。

因此，不能只因土地屬公共設施用地，就一律認定可作為送出基地；仍須符合「私有都市計畫公共設施保留地」等法定要件。

2. 容積可移入的地區範圍

原則上，送出基地的容積只能移至同一主要計畫地區範圍內的其他可建築用地。

都市計畫原擬定機關得考量都市整體發展情況，指定容積移入地區；必要時，得送上級都市計畫委員會審定。若送出基地屬保存建築所定著的土地，且情形特殊，經內政部都市計畫委員會審議通過後，得移至同一直轄市、縣（市）其他主要計畫地區。

3. 接受基地可移入容積上限

依同辦法第 8 條：

• 一般接受基地：可移入容積原則上不超過接受基地基準容積的 30%。
• 位於整體開發地區、實施都市更新地區、面臨永久性空地，或其他經都市計畫指定地區範圍內的接受基地：得酌予增加，但不得超過接受基地基準容積的 40%。

基準容積是以都市計畫及相關法規規定的容積率上限，乘以土地面積所得的樓地板面積。以上是移入容積的上限，接受基地仍須符合其他土地使用分區管制及建築法規。

4. 容積換算公式

依同辦法第 9 條，基本換算公式為：

公式反映送出基地與接受基地公告土地現值的差異：在其他條件相同時，送出基地公告土地現值愈高，換算出的移入容積愈多；接受基地公告土地現值愈高，換算出的移入容積愈少。

若送出基地屬保存建築所定著之土地，應扣除該基地現有建築容積所占比例：

此一扣除是為了避免已經使用的容積仍全數移出，造成重複計算。

核心觀念

本題考《都市更新條例》第 3 條的六項定義，以及權利變換中開發商與地主的利益分配爭議。作答時先交代「更新地區—都市更新計畫—更新單元—都市更新事業」的制度關係，再說明實施者與權利變換，最後分析爭議成因及改善方法。

以下以命題當年（民國 112 年）法規為準。《都市更新條例》第 3 條的核心定義截至目前未有重要修正；條例其他條文後續曾修正。

解題方法：先分清計畫層次與執行層次

更新地區是經法定程序劃定、應進行都市更新的範圍；都市更新計畫則載明該地區應遵循事項，作為擬訂都市更新事業計畫的指導。實際推動時，以可單獨實施都市更新事業的更新單元為範圍，實施者依條例負責推動事業。採權利變換時，參與者提供土地、建築物、他項權利或資金，事業完成後依更新前權利價值比率及提供資金額度，分配更新後房地或權利金。

第 3 條各項定義

1. 更新地區：依《都市更新條例》或《都市計畫法》規定程序，在都市計畫特定範圍內劃定或變更，應進行都市更新的地區。它是政策及計畫指導的空間範圍。

2. 都市更新計畫：依《都市更新條例》規定程序，載明更新地區應遵循事項，作為擬訂都市更新事業計畫的指導。其功能在於指引地區內更新事業的方向與原則。

3. 都市更新事業：依《都市更新條例》規定，在更新單元內實施重建、整建或維護的事業。重建、整建、維護是都市更新的處理方式；更新事業須在特定更新單元內辦理。

4. 更新單元：可單獨實施都市更新事業的範圍。更新地區與更新單元不可混為一談：更新地區是較上位的劃定範圍，更新單元則是實際辦理事業的範圍；更新單元亦不必然等同都市計畫上的土地使用分區。

5. 實施者：依《都市更新條例》實施都市更新事業的政府機關（構）、專責法人或機構、都市更新會、都市更新事業機構。實施者是依法擬訂、推動都市更新事業的主體，不限於建設公司。

6. 權利變換：更新單元內重建區段的土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業；事業完成後，按更新前權利價值比率及提供資金額度，分配更新後土地、建築物或權利金。

權利變換的基本分配概念，可概括為依更新前權利價值占比，分配更新後扣除共同負擔後的價值。實際分配仍應依核定的權利變換計畫及相關規定辦理。

權利變換中開發商與地主的主要問題

1. 估價及分配價值爭議：更新前土地、合法建築物及各戶條件的估價，會影響權利價值比率；更新後不同樓層、座向、面積與位置的價值，也會影響選配結果。地主可能認為自身原有權利被低估，或認為分回房地的價值不相當。