113 地方特考四等 地政 土地法規概要（包括土地登記） 考古題詳解
第 一 題25 分
甲公司有員工 10 人，近期在外縣市擴廠，需要在當地購買住宅作為主管及員工的宿舍，欲購買大坪數及小坪數的住宅若干戶。請問依相關法令規定，需要檢附哪些文件？經哪個機關許可？購買及持有戶數及購買之金額有何限制？請問許可函的有效期間為何？
登入後即可作答並保存紀錄。
核心觀念
本題考《平均地權條例》第79條之1及《私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法》。私法人買受供住宅使用的房屋，原則上須檢具使用計畫，經中央主管機關許可；以員工宿舍為用途時，另受員工人數、累計戶數及房屋總價限制。
以下以命題當年（民國113年）法規為準。許可辦法第4條於113年5月17日修正，本題應適用修正後規定。
解題方法與申請文件
甲公司購屋供主管及員工居住，屬「宿舍」用途。申請時應向內政部提出申請書及使用計畫書，並檢附下列資料：
- 法人資格證明文件：例如公司設立或變更登記表；文件未載有統一編號者，另附統一編號編配通知書。
- 經常僱用員工人數證明：勞動部勞工保險局出具的最近12個月平均月投保人數資料。
- 宿舍需求員工名冊及受僱投保證明：證明實際需要入住的人員。
- 宿舍需求原因說明及證明文件：具體說明擴廠及員工住宿需求，並提出相關證明。
- 宿舍與工作地的通勤路線圖說。
- 已取得住宅使用情形說明：說明現有住宅是否不足或無法供宿舍使用。
- 買受標的清冊及相關資料：記載房屋位置、建號、權利範圍及預計買受金額等。
題示已說明公司有10名員工及外縣市擴廠需求，但沒有提供勞保投保資料、實際宿舍需求名冊等文件；申請時仍須依規定補齊。
許可機關及審查要件
許可機關為內政部。經許可後，甲公司須在許可文件有效期限內，向房屋所在地的登記機關辦理所有權移轉登記。
員工人數以勞保局受理的最近12個月平均月投保人數認定，且每月最低投保人數須達5人。題目所稱「員工10人」若符合此項認定，即符合最低人數門檻；不能只憑口述員工數取代規定的投保人數證明。
戶數及買受金額限制
第 二 題25 分
甲建設公司於民國 113 年 1 月委託乙不動產代銷公司銷售預售屋，同年 8 月出售給購屋者丙，簽訂買賣契約之後，須申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。
請問由何者申報登錄資訊？申報的期限為何？又登錄之後，丙察覺交易總價及共用部分面積申報錯誤，欲更正，請問依法得否先行更正不予裁罰？
登入後即可作答並保存紀錄。
核心觀念
本題考預售屋買賣成交案件的申報登錄義務人、申報期限，以及價格或交易面積資訊申報不實的裁罰。以下以命題當年（民國 113 年）法規為準，適用《平均地權條例》第 47 條之 3 及第 81 條之 2。
預售屋申報登錄資訊，原則上由銷售預售屋者負責；若委託不動產經紀業代銷，則由受託代銷業者申報。申報的價格或交易面積資訊不實，有別於其他資訊錯誤，不適用先給更正機會而不予裁罰的規定。
解題方法
依題目順序判斷即可：
- 先看甲是否委託代銷：已委託乙，因此由乙申報。
- 再依契約簽訂日計算期限：簽訂買賣契約之日起 30 日內申報。
- 最後辨別錯誤資訊種類：交易總價屬價格資訊，共用部分面積屬交易面積資訊，兩者申報不實均涉及裁罰。
申報義務人與期限
依《平均地權條例》第 47 條之 3，銷售預售屋者應於簽訂買賣契約書之日起 30 日內申報登錄資訊；但委託不動產經紀業代銷者，由受託代銷的經紀業申報。
第 三 題25 分
老張退休後想購買農業用地過田園生活，聽朋友說農地自由買賣且農業用地免土地增值稅，於是老張在民國 110 年購買一塊已種植果樹的農業用地開始務農。老張從事農作 2 年之後，發覺農耕工作累人，體力無法負擔，只能任由土地荒廢、堆置雜物，被政府機關查獲環境髒亂，裁處罰鍰，兒子小張便建議老張將該農業用地出售。
請問依相關法令規定，農業用地得不課徵土地增值稅的條件為何？出售該農業用地應檢附何種證明文件，才能免徵土地增值稅？若老張將該農業用地出售給鄰居老孫，請問是否符合免徵土地增值稅之規定？買賣移轉登記的應備文件有哪些？
登入後即可作答並保存紀錄。
核心觀念
本題考《土地稅法》第39條之2第1項的農業用地移轉不課徵土地增值稅。要件有二：
- 土地須屬農業用地，且移轉時仍作農業使用。
- 承受人須為自然人。
符合要件時，須提出申請，並非農地一經買賣即當然不課徵。此處是土地增值稅「不課徵」，不是農業用地一概「免稅」；題目所稱「農業用地免土地增值稅」並不精確。
本題法規以命題當年（民國113年）為準。
解題方法與個案判斷
先分別檢視「土地現況」與「買受人身分」，兩者都符合，才可適用不課徵規定。
題目原述土地種植果樹，原本符合農業使用的典型情形；但老張後來任由土地荒廢並堆置雜物，且遭查獲環境髒亂而受罰。依《農業用地作農業使用認定及核發證明辦法》的認定基準，農地須實際供農業使用、未閒置不用；有妨礙耕作或與農業經營無關的堆置物，也不符合農業使用認定。故依題示出售時的土地現況，老張不能取得農業用地作農業使用證明。
老孫是鄰居，若其為自然人，符合承受人身分要件；然而土地現況未符合農業使用要件，仍不符合《土地稅法》第39條之2第1項，不能僅因買受人是自然人就申請不課徵。出售前須先排除雜物、恢復農業使用，並經農業主管機關認定核發證明，才可依規定申請。
申請不課徵應檢附的證明
依《土地稅法》第39條之3及相關規定，申請人應檢附直轄市、縣（市）農業主管機關核發的農業用地作農業使用證明文件，向主管稽徵機關申請不課徵土地增值稅。申報時並應提出土地增值稅申報書及買賣契約書等文件。
第 四 題25 分
地方政府為民眾通行，需開闢都市計畫道路。有關公共設施保留地的取得方式有協議價購或以其他方式取得，或徵收，請問以何者為先？又協議價購的價格為何種價格？依土地徵收條例規定，徵收公共設施保留地的地價補償如何計算？土地權利人權益之終止及需用土地人進入土地工作的時間點為何？依土地登記規則規定，徵收土地移轉給需用土地人的登記方式為何？
登入後即可作答並保存紀錄。
核心觀念
本題考《土地徵收條例》的徵收前協議程序、公共設施保留地的地價補償，以及徵收完成後的權利終止與登記方式。以下均以命題當年（民國113年）法規為準。
解題方法與法規適用
一、取得土地：先協議價購，再考慮徵收
依《土地徵收條例》第11條，需用土地人申請徵收土地前，應先與土地所有權人協議價購或以其他方式取得；協議不成，或因所有權人拒絕參與協議等法定情形，才得申請徵收。因此，協議價購或其他方式取得是徵收的法定先行程序。
協議價購價格應按協議當時的市場正常交易價格決定。它不是公告土地現值，也不是土地徵收時的補償市價；徵收補償與協議價購是兩個不同階段的價格標準。
二、公共設施保留地的徵收地價補償
依《土地徵收條例》第30條，被徵收土地原則上按徵收當期市價補償地價；但位於都市計畫區內的公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地的平均市價補償。
計算概念為：
市價由直轄市或縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定。依《土地徵收條例施行細則》，「徵收當期之市價」以徵收公告期滿次日起算第15日的當期市價為準；若該市價低於徵收公告的市價，仍按公告市價補償。公共設施保留地的「毗鄰非公共設施保留地平均市價」，則是以毗鄰非公共設施保留地的市場正常交易價格計算平均值。