109 地方特考四等 地政 土地法規概要 考古題詳解

核心觀念

• 法律適用基準：本題以命題當年（民國 109 年）法規為準（提醒：土地法第 34 條之 1 執行要點於民國 112 年與 113 年陸續修正，現行法已修正，但解題之核心實體法法理仍以命題當年為準）。
• 土地法第 34 條之 1 第 4 項：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
• 土地法第 104 條第 1 項、第 2 項：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；優先購買權人若未收到出賣通知，出賣人與第三人所立之契約並辦妥登記，不得對抗優先購買權人。
• 優先購買權之本質：形成權之一種，分為具「債權效力」之優先購買權（無對抗第三人之效力）與具「物權效力」之優先購買權（具有對抗第三人之效力）。

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解題方法 本題為標準的雙子題題型，解題架構採兩階段層次開展：

1. 第一階段（權利認定與法條依據）：區分 A 地與 B 地之法律關係。A 地為共有土地，甲出賣應有部分，對應他共有人乙、丙之法律地位；B 地為單獨所有並設有地上權，甲出賣基地，對應地上權人丁之法律地位。
2. 第二階段（本質比較）：從「效力強弱（債權效 vs 物權效）」、「侵害救濟（損害賠償 vs 塗銷登記）」與「立法目的（消弭共有糾紛 vs 產權合一）」三大面向逐一對比乙丙與丁之權利本質。

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選項分析 註：本題為申論題（非選擇題），依命題兩大子問拆解答題要點與論述重心如下：

• 子題一：乙、丙、丁依土地法所得主張之權利分析
• 乙、丙之權利：A 地為甲、乙、丙分別共有，甲擬出賣其 $1/3$ 應有部分。依土地法第 34 條之 1 第 4 項規定，他共有人乙、丙享有以「同一價格」優先承購之權利。乙、丙可單獨主張或共同按其應有部分比例主張優先承買。
• 丁之權利：B 地為甲單獨所有，並設定地上權予丁，甲擬出賣 B 地（基地）。依土地法第 104 條第 1 項規定，地上權人丁享有以「同樣條件」優先購買基地之權利。
• 子題二：乙、丙與丁所主張權利之本質差異分析
• 法律效力層面：乙、丙主張之優先購買權僅具「債權效力」；丁主張之優先購買權則具「物權效力（對抗效力）」。
• 違反效果與救濟層面：甲若違法將 A 地應有部分移轉登記予第三人，移轉登記仍屬有效，乙、丙僅能依民法債務不履行規定向甲請求損害賠償；反之，甲若違法將 B 地移轉登記予第三人，其移轉登記不得對抗丁，丁得訴請塗銷該移轉登記並主張買賣契約成立。
• 立法目的層面：土地法第 34 條之 1 重在「減少共有人數、簡化共有關係」；土地法第 104 條重在「使基地與地上工作物合歸一人所有，地盡其利」。

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解題技巧

1. 審題關鍵字定位法：

• 看到「出賣應有部分」+「他共有人」$\rightarrow$ 直覺聯想「土地法第 34 條之 1 第 4 項（債權效力）」。
• 看到「基地出賣」+「地上權人」$\rightarrow$ 直覺聯想「土地法第 104 條第 1 項（物權效力）」。

核心觀念

本題以命題當年（民國 109 年）法規為準（提醒：未來《國土計畫法》全面上路後，非都市土地使用分區及編定將轉軌為國土功能分區，原開發許可將改依「使用許可」機制辦理；但解題仍以命題當年之《區域計畫法》體系為準）。

本題核心在於考查非都市土地大規模開發之「使用分區變更（開發許可制）」，涉及法條與制度重點如下：

1. 《區域計畫法》第 15 條之 1：申請人因開發利用需要擬定開發計畫申請變更；面積達「一定規模以上」者，應先經中央主管機關（區域計畫擬定機關）審議通過。
2. 《區域計畫法》第 15 條之 2：審議開發計畫時之三項實體審查原則，以及「繳交開發影響費」始得辦理變更之生效要件。
3. 《非都市土地使用管制規則》與《非都市土地開發審議作業規範》：非都市土地申請變更使用分區之面積門檻（一般開發規模達 $10$ 公頃以上者，屬中央區域計畫委員會審議權限）。本案面積達 $20$ 公頃，應變更為「特定專用區」。

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解題方法

本題為典型的申論實例題，解答切入點應鎖定「實體審查要件」與「申請處理程序」兩大核心構面：

1. 要件面（實體與前提要件）：

• 分區與用地性質：原為一般農業區鹽業用地，擬作太陽光電園區且面積達 $20$ 公頃，無法僅循一般農業區容許使用或小規模變更編定辦理，必須循《區域計畫法》第 15 條之 1 變更為「特定專用區」。
• 實體審查三原則：援引《區域計畫法》第 15 條之 2 第 1 項規定，檢視環境保護、基礎設施與資源效益。
• 法定負擔要件：依《區域計畫法》第 15 條之 2 第 3 項，必須繳交「開發影響費」；另涉及農業用地變更者，應依《農業發展條例》繳交農業用地變更回饋金。

2. 程序面（申請與審議流程）：

• 梳理「擬定計畫 $\rightarrow$ 目的事業主管機關同意籌設 $\rightarrow$ 縣（市）政府受理初審 $\rightarrow$ 內政部區域計畫委員會審議通過 $\rightarrow$ 繳費與核發許可 $\rightarrow$ 辦理分區變更公告及異動編定」之標準行政流程。

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選項分析（命題事實要素剖析）

本題為申論題，題幹各項事實要件之法律評價分析如下：

1. 「一般農業區、鹽業用地」：

• 鹽業用地屬非都市土地十九種使用地之一。在鹽灘地廢曬後擬設置集中型大型太陽光電園區，因性質特殊且與純農業經營有別，難以於一般農業區直接容許大規模非農使用，故構成「變更使用分區」為「特定專用區」之實質理由。

2. 「面積 $20$ 公頃」：

• 依《區域計畫法施行細則》及《非都市土地開發審議作業規範》，非都市土地變更使用分區之開發計畫面積達 $10$ 公頃以上者，屬「一定規模以上」案件。本案面積為 $20$ 公頃，審議權責非屬縣（市）政府，而須送請中央區域計畫擬定機關（內政部區域計畫委員會）審議。

3. 「提供作太陽光電園區使用」：

• 太陽光電為公用發電設施，申請前須先取得目的事業主管機關（經濟部能源主管機關）之同意籌設或原則同意文件，方符合提出開發計畫之前提。

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解題技巧

1. 審議三原則之記憶口訣：

• 環保災防（環境保護、自然保育、災害防止）
• 基設配合（基礎設施之提供、整體開發之配合）
• 效益評估（水資源供需、土地利用效益）

2. 陷阱提示：

• 審議層級陷阱：許多考生容易漏看「$20$ 公頃」，誤答為「由縣市政府審議通過即可」。

本題以命題當年（民國 109 年）法規為準進行解析（註：土地法第 68 條、第 70 條及土地登記規則核心規範現行法仍維持一致）。

核心觀念

1. 地籍測量錯誤與登記錯誤之競合：地籍測量為分割登記之前置作業，因地政事務所測量錯誤致登記簿記載之面積短少，該當土地法第 68 條第 1 項所稱之「登記錯誤」。
2. 登記損害賠償責任之要件與歸責：

• 土地法第 68 條第 1 項：因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者，由該地政事務所負損害賠償責任。但該地政事務所證明其原因應歸責於受害人時，不在此限。本責任性質為「結果責任」（無過失責任）。
• 土地法與國家賠償法之關係：土地法第 68 條為國家賠償法之特別法，應優先適用；土地法未規定者，始適用國家賠償法之相關程序與規定。

3. 賠償上限與價值認定（司法院釋字第 598 號解釋）：

• 土地法第 68 條第 2 項規定，損害賠償不得超過「受損害時之價值」。
• 司法院釋字第 598 號解釋宣告，過往土地登記規則以申報地價或公告土地現值限制賠償金額之規定違憲。故「受損害時之價值」應以損害發生時之**客觀市場價值（市價）**為準。

4. 民法買賣契約責任：

• 民法第 354 條、第 359 條：物之數量短少屬於物之瑕疵，買受人得請求減少價金。
• 民法第 227 條：不完全給付之債務不履行責任。

5. 登記儲備金制度：

• 土地法第 70 條第 1 項：地政機關所收登記費，應提存 $10\%$ 作為登記儲備金，專備第 68 條所定賠償之用。
• 土地法第 70 條第 2 項：前項儲備金之款額，各該管直轄市或縣（市）地政機關得視其歷年賠償之數額，報請中央地政機關核准後減低之。
• 儲備金不足時之支應：若儲備金不足賠償，應由該管直轄市或縣（市）公庫（政府預算）撥付墊補。

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解題方法

本題為國家考試經典申論題型，解題架構區分為兩大層次：

1. 乙之權利主張（分述公法與私法雙重途徑）：

• 途徑一（公法上特別責任：向地政事務所求償）：檢驗土地法第 68 條第 1 項之構成要件（地政事務所測量錯誤致登記不實、受害人乙受有財產損害、具有相當因果關係、乙無可歸責事由）。說明賠償責任成立後，依土地法第 68 條第 2 項及司法院釋字第 598 號解釋，請求金額以「市價」計算，即為 $600$ 萬元。若遭地政事務所拒絕，依土地法第 71 條向管轄司法機關起訴。
• 途徑二（私法上契約責任：向出賣人甲主張）：基於買賣契約，交付土地面積短少 $60\text{ m}^2$，乙得依民法物之瑕疵擔保請求減少價金，或主張不完全給付。惟基於損害填補原則，乙不得重複獲償。

2. 賠償經費之來源與不足之處理：

• 引述土地法第 70 條第 1 項提存「登記費 $10\%$ 作為登記儲備金」專款專用。
• 說明儲備金若不足以支付 $600$ 萬元賠償額時之法定支應方式（由地方公庫編列預算撥付，賠償後地政機關得對有故意或重大過失之承辦人員追償）。

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選項分析

本題為申論題，無選擇題選項。針對實務與考生常見之各項請求權主張與法源依據，逐一剖析其合法性與適用順序：

1. 主張土地法第 68 條第 1 項向地政事務所請求損害賠償【最適切、依法有據】：

• 測量錯誤為登記錯誤之肇因，地政機關登記簿登載坪數失真，致善意買受人受損，符合特別侵權責任構成要件，地政事務所負無過失損害賠償責任。

2. 逕依國家賠償法第 2 條第 2 項請求公務員過失賠償【適用順序錯誤】：

• 土地法第 68 條相較於國家賠償法為特別法，基於「特別法優於普通法」原則，乙應優先依土地法第 68 條請求；僅在土地法未明定之程序事項（如協議前置、消滅時效等），始補充適用國家賠償法。

3. 向出賣人甲請求民法買賣契約責任【成立，但受限於民法瑕疵擔保除斥期間與出賣人資力】：

本題解題以命題當年（民國 109 年）法規為準。

現行法已修正：題幹所提之需用土地人「交通部公路總局」，已於民國 112 年 9 月配合行政院組織改造改制為「交通部公路局」；解題仍以命題當年為準。

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核心觀念

本題測驗「土地徵收之損失補償體系」，核心在於全面辨識被徵收人甲所受之各項財產損失，並正確適用法律依據與補償標準：

1. 法規適用順序（特別法優於普通法）：依土地徵收條例第 1 條第 2 項及第 3 項規定，土地徵收優先適用土地徵收條例；條例未規定者，適用土地法等其他法律之規定。
2. 地價補償標準：

• 一般土地：按徵收當期之「市價」補償（土地徵收條例第 30 條第 1 項前段）。
• 都市計畫公共設施保留地：按「毗鄰非公共設施保留地之平均市價」補償（土地徵收條例第 30 條第 1 項後段）。

3. 土地改良物補償標準：

• 合法建築改良物：按徵收當時之「重建價格」估定之（土地徵收條例第 31 條第 1 項）。
• 農作改良物（多年生果樹）：依株數、生長時期、產量及結果情形等估定之（土地徵收條例第 32 條第 1 項第 1 款）。

4. 其他費用與特別損失之補充補償：

• 耕作改良費（填土）：土地徵收條例未特別明文，依第 1 條第 2 項適用土地法第 242 條（未受報酬之改良利益補償）。
• 徵收公告後停止種植之損失：土地徵收條例未特別明文，依第 1 條第 2 項適用土地法第 241 條（公告停止使用應得利益之補償）。
• 遷移費：建築內若有居住人口或動產，依法給予搬遷補償（土地徵收條例第 34 條第 1 項）。

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解題方法

本題為標準的土地徵收實例題，解題切入點應採「客體拆解與請求權基礎涵攝法」：

1. 客體清點與歸類： 題幹中甲之損失包含六大項：

• 都市計畫公共設施保留地（A 地，空地）。
• 非都市農牧用地（B 地）。
• B 地上合法建築物 $1$ 棟。
• B 地上農作改良物（芒果樹 $50$ 株）。
• 徵收公告前 $3$ 個月投入之填土費用 $20$ 萬元。
• 徵收公告後配合法律停止種植之停耕損失。

2. 檢視法條有無明文： 前四項直接涵攝土地徵收條例第 30 條、第 31 條、第 32 條；後兩項因土地徵收條例無直接明文，依第 1 條第 2 項「連結條款」回歸土地法第 241 條及第 242 條，構成完整無缺漏之全面補償方案。

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各項損失補償分析（申論實例逐項剖析）

一、A 地（都市計畫公共設施保留地）之地價補償

1. 法源依據：土地徵收條例第 30 條第 1 項後段、土地徵收補償市價查估辦法。
2. 補償標準：在都市計畫區內之公共設施保留地，應按「毗鄰非公共設施保留地之平均市價」補償其地價。
3. 具體涵攝：A 地劃設為公共設施保留地，現況雖為空地，但因其與都市計畫區之工業區相鄰，地政主管機關辦理市價查估時，應以其毗鄰之非公共設施保留地區段（即相鄰之工業區等）之平均市價評定其地價，並由直轄市或縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定後補償之。

二、B 地（非都市土地農牧用地）之地價補償

1. 法源依據：土地徵收條例第 30 條第 1 項前段。
2. 補償標準：被徵收之土地，應按照徵收當期之「市價」補償其地價。
3. 具體涵攝：B 地為非都市土地一般農業區農牧用地，應由直轄市或縣（市）主管機關依市價查估基準查估非都市農牧用地之正常市場交易價格，提交地價評議委員會評定後，核發地價補償費予甲。

三、B 地上合法建築一棟之改良物補償

1. 法源依據：土地徵收條例第 5 條第 1 項第 1 款、第 31 條第 1 項、第 34 條第 1 項。
2. 補償標準：

• 建築改良物之補償費，按徵收當時該建築改良物之「重建價格」估定之。
• 另依同條例第 34 條第 1 項規定，若建築物內有人口設籍居住，應發給人口遷移費；存放之動產有搬遷之必要者，應發給動產搬遷費。

3. 具體涵攝：該建築物為合法建築，不得扣除折舊，應按查估當時重新建造同等構造、面積之全新建物所需全部成本（重建價格）補償。

四、B 地上芒果樹 $50$ 株之農作改良物補償

1. 法源依據：土地徵收條例第 5 條第 1 項第 2 款、第 32 條第 1 項第 1 款。