109 地方特考四等 地政 民法物權編概要 考古題詳解

核心觀念

本題測驗不動產物權立體化利用之兩大核心制度：建物區分所有權與區分地上權。兩者皆為現代都市密集發展、土地立體分層利用下，對傳統「一物一權主義」與「土地所有權垂直無限延伸」原則之緩和與修正。

• 法規準據：以命題當年（民國 109 年）法規為準，現行民法相關規定未修正。
• 核心法條：
• 《民法》第 799 條（建物區分所有權之定義、專有部分、共有部分及處分一體性）。
• 《民法》第 841 條之 1（區分地上權之定義與空間範圍）。
• 《公寓大廈管理條例》第 3 條第 2 款（區分所有之特別法定義）。

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解題方法

本題為標準的公職四等「名詞解釋」申論題型。名詞解釋題不應僅默寫法條一兩行，而應採取「三段論法與構成要素拆解」切入：

1. 法規範定義：精準引述法條核心定義。
2. 要件拆解：解析該權利之構成要素（如專有／共有、立體空間界限）。
3. 法律特性與效果：點出該制度之核心法律限制或運作原則（如處分一體性、多重空間權利併存）。
4. 實務功能：以簡明一句話點出其都市土地利用之實質效益，展現對土地政策與制度目的之掌握。

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各詞核心要素深入剖析

(一) 建物區分所有權

1. 定義與法源： 依《民法》第 799 條第 1 項，稱建物區分所有權者，謂數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權者。《公寓大廈管理條例》第 3 條第 2 款亦有相同意旨。
2. 客體之構成要素：

• 專有部分：區分所有建築物中，具備「構造上之獨立性」與「使用上之獨立性」，得單獨為所有權之客體者（《民法》第 799 條第 2 項）。
• 共用部分：專有部分以外之建築物部分（如走廊、樓梯間、電梯、結構樑柱）及不屬於專有部分之附屬物，不得單獨為所有權客體，除法律另有規定外，為全體或部分所有人所共有。
• 基地利用權：為維護區分建物之存續，區分所有人對基地享有之權利（所有權、地上權或租賃權）。

3. 核心特徵——處分一體性（從屬性）： 依《民法》第 799 條第 5 項，專有部分不得與其共有部分之應有部分分離而為處分；專有部分及其共有部分，亦不得與其基地之權利分離而為處分，以貫徹「房地合一」與「避免共有物權利關係複雜化」之立法目的。

(二) 區分地上權

1. 定義與法源： 依《民法》第 841 條之 1，稱區分地上權者，謂以在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權。
2. 客體之構成要素——空間範圍：

• 傳統地上權支配範圍及於地表及於地表上下之全部；區分地上權則將支配客體限縮於「特定高度」或「特定深度」之立體空間斷面（例如：地面上 10 公尺至 20 公尺之空域，或地下 15 公尺至 30 公尺之地下層）。
• 目的在於保有建築物或其他工作物（如捷運地下隧道、高架道路、立體輸電線路、地下街商場）。

3. 核心特徵——權利重疊與相鄰關係協調：

• 土地所有人得就不同高度／深度之空間層次，分別設定數個區分地上權，或於保有地表所有權之同時容許他人利用地底或空中。

本題以命題當年（民國 109 年）有效之法規為準（現行民法物權編相關規定未修正，適用相同法規）。

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核心觀念

1. 抵押權次序之處分（次序之拋棄）：

• 民法第 870 條之 1 第 1 項第 2 款、第 2 項：先次序抵押權人得為特定後次序抵押權人之利益拋棄其次序（即次序之相對拋棄）。該處分非經拋棄人與受拋棄人以書面為之，並經登記，不生效力。
• 分配效力：受拋棄利益者與拋棄人居於同一次序，於拋棄人與受拋棄人「原得受分配之金額」總額範圍內，依各該受拋棄利益者與拋棄人之「債權額比例」受分配；但受拋棄利益者受分配之金額不得超過其債權額。
• 次序之絕對拋棄（學說見解）：若抵押權人係為全體後次序抵押權人之利益拋棄其次序，拋棄人之受償次序退至最後，全體後次序抵押權人之次序各依序前進（遞升）。

2. 抵押權之拋棄與次序升進原則：

• 民法第 764 條第 1 項、第 758 條第 1 項：抵押權人拋棄抵押權，屬物權之拋棄，為單獨行為，非經塗銷登記不生效力。
• 次序升進原則：我國民法不採所有人抵押權制度，先次序抵押權消滅時，後次序抵押權之次序當然依序升進。
• 抵押權與債權之分離性：抵押權人拋棄抵押權，僅放棄優先受償權，其主債權不隨同消滅，轉為無擔保之普通債權。

3. 債權之拋棄（免除）與從屬性：

• 民法第 343 條、第 307 條：債權人向債務人表示免除債務者，債之關係消滅。
• 抵押權之消滅上從屬性：抵押權從屬於主債權而存在，主債權因免除而消滅者，其抵押權亦隨同消滅。

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解題方法

處理抵押權次序調整與受償分配問題，關鍵在於**「先計算原始基準分配額，再依行為法律效果重新計算調整額」**：

1. 基準狀態（無任何處分時之原始分配）： 拍賣價金為 700 萬元。

• 第一順位乙（債權 500 萬元）：優先受分配 500 萬元。
• 拍賣賸餘價金：$700\text{ 萬元} - 500\text{ 萬元} = 200\text{ 萬元}$
• 第二順位丙（債權 300 萬元）：受分配 200 萬元（尚有 100 萬元未受償）。
• 第三順位丁（債權 200 萬元）：分配款不足，受分配 0 元。
• 原始分配基準：乙 500 萬元、丙 200 萬元、丁 0 元。

2. 各子題法律效果推導：

• 第 (一) 子題：乙為丙、丁利益拋棄次序，依民法第 870 條之 1 規定，乙、丙、丁居於同一次序，將三人原得分配總額（$500萬 + 200萬 + 0元 = 700$ 萬元），按各自債權比例分配（5:3:2）。
• 第 (二) 子題：丙拋棄抵押權經塗銷登記後消滅，丙轉為普通債權人，不得就拍賣價金受償；丁因「次序升進原則」升為第二順位，就賸餘 200 萬元優先受償。
• 第 (三) 子題：丁免除甲之債務，丁之債權消滅，依「消滅上從屬性」其抵押權消滅；拍賣價金由乙受償 500 萬元、丙受償 200 萬元。

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子題分析

(一) 乙為丙、丁之利益，拋棄其抵押權之次序

1. 成立要件： 依民法第 870 條之 1 第 1 項第 2 款及第 2 項規定，此屬抵押權次序之處分（相對拋棄），非經拋棄人乙與受拋棄利益人丙、丁以書面為之，並經登記，不生效力。
2. 對當事人間之法律效果：

• 乙、丙、丁在優先受償上居於同一次序。
• 受拋棄利益者（丙、丁）與拋棄人（乙），依各該受拋棄利益者原得受分配之金額（丙 200 萬元、丁 0 元）與拋棄人原得受分配之金額（乙 500 萬元）之總額共 700 萬元，按其債權額比例分配之。
• 三人之擔保債權額分別為：乙 500 萬元、丙 300 萬元、丁 200 萬元，比例為 $500 : 300 : 200 = 5 : 3 : 2$。

3. 拍賣價金 700 萬元之分配計算：

• 乙受分配金額： $700\text{ 萬元} \times \frac{5}{5 + 3 + 2} = 700\text{ 萬元} \times \frac{5}{10} = 350\text{ 萬元}$
• 丙受分配金額： $700\text{ 萬元} \times \frac{3}{5 + 3 + 2} = 700\text{ 萬元} \times \frac{3}{10} = 210\text{ 萬元}$

本題以命題當年（民國 109 年）法規為準進行解析；相關規定迄今未修正。

核心觀念

本題涉及民法物權編中用益物權與擔保物權之消滅事由，核心考點如下：

1. 地上權之標的與存續性（民法第 841 條）：地上權為存在於「土地」上之用益物權，工作物（房屋）僅為地上權使用目的之展現，非地上權本體。法律明定工作物滅失不影響地上權存續。
2. 抵押權之標的滅失與消滅原則（民法第 881 條第 1 項本文）：抵押權為實質之價值權，依物權標的特定與獨立原則，標的物絕對滅失時，抵押權原則上隨之消滅。
3. 抵押權之物上代位性（民法第 881 條第 1 項但書、第 2 項）：抵押物雖滅失，若抵押人得受賠償或其他利益（如對不法侵權人之損害賠償請求權、保險金請求權），抵押權之實質交換價值延伸至該代位物上，法律明定成立次序與原抵押權相同之「權利質權」。
4. 處分一體性（民法第 838 條第 3 項）：地上權與其建築物不得分離處分之法理。

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解題方法

本題屬標準實例題，解題切入點採「權利分立、逐一檢驗」之架構，按物權之本質與法條規範分層論述：

1. 檢驗「乙之地上權」是否消滅：

• 區分物權客體：地上權之標的為「A 地」，B 屋僅為地上工作物。
• 適用法規：援引民法第 841 條關於工作物滅失對地上權效力之明文。
• 導出結論：地上權客體（A 地）未滅失，地上權不消滅。

2. 檢驗「丙之抵押權」是否消滅：

• 原則審查：丙設定抵押權之客體為「B 屋」，B 屋既經全部焚毀，標的物滅失，抵押權原則歸於消滅（民法第 881 條第 1 項本文）。
• 例外審查（物上代位性）：檢驗是否該當「得受賠償或其他利益」。B 屋係遭丁不法縱火燒毀，抵押人乙對丁取得侵權行為損害賠償請求權（民法第 184 條第 1 項前段），符合物上代位要件。
• 法律效果：丙之抵押權移轉存在於乙對丁之損害賠償請求權上，法定成立權利質權（民法第 881 條第 2 項），其實質擔保利益不因之消滅。

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爭點與逐項分析

本題為申論實例題（非選擇題），依題示問題核心分別析述如下：

一、乙之地上權不因 B 屋被燒毀而消滅

1. 地上權之標的係土地而非地上物： 依民法第 832 條規定，普通地上權係以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。地上權之客體係「土地」（本題為 A 地），而非建築物本身（B 屋）。
2. 法有明文工作物滅失不影響地上權： 依民法第 841 條規定：「地上權不因工作物或竹木之滅失而消滅。」B 屋雖遭丁縱火燒毀而滅失，惟地上權之客體 A 地依然存在，故乙之地上權不因而消滅。乙仍得本於地上權繼續占有使用 A 地並進行重建。

核心觀念

本題以命題當年（民國 109 年）法規為準（相關民法條文迄今未修正）。

本題涉及民法物權編中「共有物之使用收益與侵害」、「共有物之物上請求權」以及「占有保護請求權」之綜合運用，核心概念與規範依據如下：

1. 共有物之使用收益權限（民法第 818 條）： 各共有人按其應有部分，對於共有物之「全部」有使用收益之權。惟應有部分係抽象存在於共有物之每一微點上，並非具體局限於共有物之特定部分。共有人未經全體協議分割或訂立分管契約前，擅自占用共有物之特定部分建屋，屬逾越權限之無權占有（最高法院 62 年台上字第 180 號判例）。
2. 共有物之物上請求權（民法第 767 條第 1 項、第 821 條）：

• 除去妨害請求權（第 767 條第 1 項中段、第 821 條本文）：共有人對於侵害共有物權利之第三人或逾越權限之他共有人，得本於所有權，請求除去妨害（如拆除違章建物）。
• 所有物返還請求權之聲明限制（第 767 條第 1 項前段、第 821 條但書）：回復共有物之請求，僅得為「共有人全體之利益」為之，故應請求將共有物返還予共有人全體，不得請求返還予自己一人。

3. 違章建築之拆除權人： 未辦理建物所有權第一次登記之違章建築，由原始起造人取得事實上處分權。甲為 B 屋起造人，具有事實上處分權，得作為拆除 B 屋之相對人（被告）。
4. 占有保護請求權（民法第 962 條、第 963 條）：

• 占有係對物有事實上管領力之事實狀態（民法第 940 條）。
• 占有人於占有被妨害時得請求除去（第 962 條中段）；於占有被侵奪時得請求返還其占有物（第 962 條前段）。
• 除斥期間限制（第 963 條）：第 962 條之請求權，自妨害或侵奪之時起，一年間不行使而消滅。

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解題方法

本題為實例申論題，採「權利基礎雙軌檢驗法」，將乙所主張之「物上請求權」與「占有請求權」分別就「拆除 B 屋」與「返還 A 地」二項訴之聲明切入論述：

一、甲未經同意占地建屋之法律性質

甲、乙各持有 A 建地應有部分 $\frac{1}{2}$，在未經分管協議或全體共有人同意前，甲擅自占用 A 地東半部興建 B 屋，已侵害他共有人乙對共有物全部之使用收益權，對乙而言構成無權占有與所有權妨害。又 B 屋雖為違章建築，甲身為原始起造人，享有事實上處分權，得為拆屋之處分權人。

二、乙依「物上請求權」為請求

1. 訴請拆除 B 屋部分（有理由）： 甲無權占用 A 地建屋，持續妨害全體共有人所有權之圓滿行使。乙得本於共有人地位，依民法第 767 條第 1 項中段及第 821 條本文規定，請求甲拆除 B 屋以除去妨害。
2. 訴請返還 A 地部分（有理由，但受聲明限制）： 甲無權占有 A 地東半部，乙得依民法第 767 條第 1 項前段及第 821 條規定請求甲交還土地。惟依民法第 821 條但書規定，回復共有物之請求須為共有人全體之利益為之，故乙僅得訴請甲將 A 地返還於「共有人全體（即甲及乙）」，不得請求將土地返還於乙個人。

三、乙依「占有請求權」為請求

1. 權利成立之前提要件： 占有請求權以乙在甲建屋前，對 A 地具有「事實上管領力」（直接占有或共同占有）為前提。若 A 地原為荒廢閒置之空地，乙客觀上未曾建立事實管領力，則無占有被侵害之可言。
2. 訴請拆除 B 屋與返還 A 地之檢驗：