111 地方特考四等 地政 民法物權編概要 考古題詳解

核心觀念

本題為民國 111 年特種考試地方政府人員考試（四等・地政類科）《民法物權編概要》之實例題，依命題當年（民國 111 年）法規為準（相關法規迄今未修正）。主要測驗觀念涵蓋以下四項核心制度：

1. 不動產之認定與原始取得（民法第 66 條第 1 項、第 759 條）：

• 定著物（房屋）具有遮風避雨之結構與獨立經濟效用，為獨立之不動產，非土地或建材之重要成分。
• 動產建材因建築結合而消滅獨立性；出資出力建造房屋係「事實行為」，由原始起造人「原始取得」所有權，不待登記即生效力。違章建築雖無從為所有權第一次保存登記，仍由起造人原始取得所有權。

2. 動產添附與不當得利（民法第 811 條、第 814 條、第 816 條、第 179 條）：

• 擅用他人材料建屋，材料所有人喪失動產所有權，僅得依添附之補償規定，準用不當得利請求返還建材之價額。

3. 無權占有之物上請求權與債權保護（民法第 767 條第 1 項、第 184 條第 1 項前段、第 179 條）：

• 土地所有人得對無權占有人請求拆屋還地；無權占有侵害所有權，所有人得請求賠償相當於租金之損害，並請求返還相當於租金之不當得利。

4. 抵押權之效力與實行（民法第 866 條、第 877 條、強制執行法第 98 條第 2 項）：

• 除去租賃權：抵押權設定後成立之用益關係（租賃），若影響抵押權之實行，抵押權人得聲請法院除去後拍賣。
• 建築物併付拍賣之要件：民法第 877 條第 1 項及第 2 項準用之要件，嚴格限於「設定抵押權後」始營造之建築物。若建築物於「設定抵押權前」即已存在，縱抵押權設定後成立租賃關係，亦不得聲請併付拍賣。

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解題方法

本題為三子題之實例題，解題切入點與體系推導如下：

(一) 甲主張 B 屋所有權歸屬是否有理由之切入點

1. 區分不動產獨立性與建材添附：

• B 屋興建完成，具備頂蓋、樑柱及牆壁，足以遮風避雨，具備經濟上之獨立性，屬於民法第 66 條第 1 項之「定著物」（獨立不動產），非土地之成分。
• 甲所有之建材因建築施工結合於 B 屋，動產所有權已因添附（加工或附合）而消滅，甲無從依原建材所有權向乙主張取得 B 屋所有權。

2. 區分事實行為之原始取得與違章建築之性質：

• 自行出資興建房屋為「事實行為」，起造人於興建完成時即原始取得所有權，無須登記（民法第 759 條）。
• 最高法院 48 年台上字第 1812 號判例明示，違章建築雖無法辦理建物所有權第一次登記，但起造人仍原始取得其所有權。
• 綜上，乙為 B 屋之原始起造人，原始取得 B 屋所有權；甲之主張於法無據，為無理由。

(二) 甲對乙之各項法律主張之分析（請求權基礎切入法）

將損害明確劃分為「建材被盜用」與「A 地被占用」兩大部分分別探討：

1. 建材被盜用部分：

• 侵權行為損害賠償請求權（民法第 184 條第 1 項前段）：乙故意不法取用甲之建材建屋，侵害甲之動產所有權，甲得請求損害賠償（金錢賠償，民法第 213 條、第 215 條）。
• 添附補償請求權（民法第 816 條、第 179 條）：乙因添附受有取得建材之利益，甲喪失動產所有權，甲得依不當得利之規定，請求乙償還建材之價額。
• 兩者構成請求權競合，甲得擇一行使。

2. A 地被 B 屋占用部分：

• 所有權之物上請求權（民法第 767 條第 1 項前段及中段）：乙未經甲同意無權占有 A 地建屋，甲得依民法第 767 條第 1 項前段請求乙拆除 B 屋騰空返還 A 地（拆屋還地），並依中段請求除去妨害。
• 侵權行為損害賠償請求權（民法第 184 條第 1 項前段）：乙故意無權占有侵害甲之土地所有權，甲得請求賠償相當於租金之損害（最高法院 67 年台上字第 3622 號判例）。
• 不當得利返還請求權（民法第 179 條）：無權占有他人土地，依社會通常觀念受有相當於租金之利益，致甲受有無法使用收益之損害，甲得請求乙返還相當於租金之不當得利（最高法院 61 年台上字第 1695 號判例）。

(三) 丙實行抵押權時得否除去租賃與聲請併付拍賣之切入點

1. 除去 A 地租賃契約之檢驗：

• 依民法第 866 條第 1 項規定，不動產所有人設定抵押權後，得於同一不動產上成立租賃關係，但抵押權不因此受影響。
• 甲將 A 地抵押予丙後，始將土地出租 10 年予乙，屬於抵押權設定後成立之後手用益關係。
• 依民法第 866 條第 2 項及強制執行法第 98 條第 2 項，若該租賃契約之存在影響抵押權實行（例如因拍賣不點交導致流標、減價拍賣而不足清償債權），丙得聲請法院「除去」該租賃關係後拍賣。

2. 聲請將 B 屋併付拍賣之檢驗：

• 民法第 877 條第 1 項規定，土地所有人於「設定抵押權後」，在抵押土地上營造建築物者，始得聲請將建築物併付拍賣。同條第 2 項準用之情形，亦同。
• 最高法院 89 年度台抗字第 352 號裁定及 98 年度台抗字第 745 號裁定明揭：民法第 877 條之適用或準用，均嚴格以「抵押權設定後」始營造之建築物為限。若在抵押權設定前，建築物即已建造完成，抵押權人於設定時即可得而知地上有建物存在，擔保價值已受拘束，自無適用或準用第 877 條併付拍賣之餘地。
• 本案 B 屋係於甲將 A 地設定抵押權於丙「之前」即已建造完成，縱事後甲將土地出租予乙，亦不符合「抵押權設定後營造」之法定要件，故丙不得聲請將 B 屋併付拍賣。

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申論擬答示範

(一) 甲對乙主張 B 屋所有權應屬甲，為無理由

1. 乙已原始取得 B 屋之所有權：

• 稱不動產者，謂土地及其定著物（民法第 66 條第 1 項）。房屋具備屋頂、樑柱及牆壁，足以遮風蔽雨且具獨立經濟價值者，即屬土地之定著物，為獨立之不動產，非土地或材料之重要成分。
• 建造房屋屬於「事實行為」，不以法律行為之意思表示為要素；

本題以命題當年（民國 111 年）法規為準（註：現行法《土地法第三十四條之一執行要點》後續雖有修正微調，但合夥不動產不適用該條多數決之規定與法理維持不變，解題仍以命題當年為準）。

核心觀念

1. 合夥契約與合夥財產之歸屬：依民法第 667 條第 1 項，合夥為二人以上互約出資經營共同事業之契約。依民法第 668 條規定，各合夥人之出資及其他合夥財產，為合夥人全體之公同共有。
2. 合夥事務之執行與合夥不動產之處分：合夥不動產之處分並非通常事務（民法第 671 條第 2 項參照），原則上應依合夥契約約定或經全體合夥人同意行之。公同共有物之處分，依民法第 828 條第 3 項，除法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意。
3. 土地法第 34 條之 1 於合夥財產之排除適用：合夥財產具有高度之團體性與人合性，依實務見解（最高法院 84 年台上字第 68 號民事判決）及內政部《土地法第三十四條之一執行要點》第 2 點但書，合夥組織之不動產為合夥人全體公同共有者，應依民法合夥之規定辦理，不適用土地法第 34 條之 1 關於多數決處分之規定。
4. 負擔行為與處分行為之區分（分離原則）：買賣契約為債權行為（負擔行為），不以出賣人具有處分權為必要；所有權移轉登記為物權行為（處分行為），須以處分人具有處分權為生效要件。
5. 無權處分與不動產善意受讓：無處分權人所為之處分，依民法第 118 條第 1 項係屬效力未定。受讓人是否受善意受讓保護，取決於土地登記簿之外觀公示狀態（民法第 759 條之 1 第 2 項、土地法第 43 條）。

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解題方法

本題應採取「法律行為性質定性 $\to$ 處分權能檢驗 $\to$ 區分負擔行為與處分行為 $\to$ 善意受讓保護可能性」之遞進式法學切入點：

1. 定性權利歸屬：先確認 A 地為合夥財產，法定性質屬於全體合夥人（甲、乙、丙）公同共有。
2. 檢驗處分權限：探討乙、丙二人能否依民法第 828 條第 2 項準用多數決，或依土地法第 34 條之 1 第 5 項多數決處分 A 地全部。因合夥財產排除土地法第 34 條之 1 之適用，乙、丙未得甲同意逕行處分，欠缺處分權，構成無權處分。
3. 雙層行為效力論述：依民法體系精確區分「出售（負擔行為）」與「移轉登記（處分行為）」。
4. 檢視公示外觀與善意受讓：題目指明丁為「善意不知情」，必須根據土地登記之實際登載方式（登記為公同共有 vs. 登記為分別共有），分別論斷丁是否得以主張信賴登記而善意取得所有權。

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選項分析

（本題為申論題，非選擇題。以下針對本題所涉及之各階段行為與效力主張逐一剖析）：

1. 乙、丙與丁締結買賣契約（負擔行為）之效力：有效

• 買賣契約僅使當事人負擔給付義務，並不直接發生標的物權利之移轉或變更。
• 負擔行為之有效成立，不以出賣人對標的物享有處分權為必要。
• 乙、丙二人縱未經甲同意出售 A 地，其與丁所訂立之買賣契約，在乙、丙與丁之間仍然有效，乙、丙對丁負有移轉 A 地所有權之債務。

核心觀念

本題以命題當年（民國 111 年）法規為準（現行法規亦同）。涉及之法規與核心法律概念如下：

1. 普通地上權之物權特性（民法第 832 條）：地上權係以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而成立之「用益物權」，具強固之支配性與排他性，與具相對性之債權租賃性質截然不同。
2. 物權不得任意終止之原則與法定終止事由：物權具安定性，除法律有特別明文規定（例如民法第 836 條欠租達二年經催告未繳、民法第 838 條之 1、第 840 條等法定事由）或當事人另有特約外，原則上不得由土地所有人任意片面終止。
3. 未定有期限地上權之調整與終止機制（民法第 833 條之 1）：民國 99 年物權編增訂第 833 條之 1，明定地上權未定有期限者，存續期間逾二十年，或因工作物目的成立而使用目的已完畢時，當事人得請求法院斟酌各項情狀定其存續期間或終止地上權。

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解題方法

本題為標準的雙子題申論題，答題架構應採法學三段論法，分點論述、層次分明：

1. 第一子題切入點（得否隨時終止）：

• 先界定地上權之「物權性」，說明其與債權（如民法第 450 條第 2 項不定期租賃得隨時終止）本質不同。
• 指出法無明文賦予土地所有權人對未定期限之地上權享有隨時任意終止權；若許隨時終止，將嚴重侵害地上權人之物權信賴與重大營造投資，有害土地經濟效用。
• 導出「土地所有人不得隨時任意終止」之否定結論。

2. 第二子題切入點（已逾 20 年得否請求法院定期間）：

• 精確涵攝民法第 833 條之 1 規定。
• 解析該條之構成要件：「未定有期限」、「存續期間逾二十年」或「使用目的已完畢」、「當事人（包含土地所有人與地上權人）之請求」。
• 說明法院之審酌裁量權（定存續期間或終止）。
• 導出「當事人得請求法院定其存續期間」之肯定結論。

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申論爭點與深入分析（試題分析）

第一子題：未定有期限之普通地上權，土地所有權人不得隨時終止

1. 物權法定主義與排他效力： 地上權為獨立之用益物權，享有物權之絕對性與強固性。物權之得喪變更及消滅事由，悉依物權法定主義（民法第 757 條），除法律明定之消滅事由（如混同、拋棄、土地滅失）或法定終止權（如民法第 836 條欠租事由）外，法律並未賦予土地所有人任意隨時終止之權利。
2. 與不定期租賃之區別： 民法第 450 條第 2 項雖規定未定期限之租賃各當事人得隨時終止契約，然租賃為債權契約，基於私法自治原則容許隨時消滅債之關係；反觀地上權人通常於土地上有高價值之建物或其他工作物進行投資，為維護社會經濟利益及物權支配秩序，不容許比附援引債權租賃之終止規定。
3. 法律救濟途徑之專屬性：