111 地方特考四等 地政 土地法規概要 考古題詳解

本題以命題當年（民國 111 年）法規為準進行解析。相關機關名稱（如中央農業主管機關原為「行政院農業委員會」）於民國 112 年已隨組織改造升格為「農業部」，解題依命題當年法制論述。

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核心觀念

本題核心在於測驗外國人取得我國土地權利之實體限制與程序要件，以及地政登記機關承辦人員之審查處理職權，主要法規依據如下：

1. 平等互惠原則（主體資格）：土地法第 18 條規定，外國人在中華民國取得土地權利，以依條約或其本國法律，中華民國人民得在該國享受同樣權利者為限。
2. 消極限制（客體禁止）：土地法第 17 條第 1 項規定，林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地、要塞軍備區域及領域邊境之土地，不得移轉、設定負擔或租賃於外國人。
3. 積極限制（用途限制）：土地法第 19 條第 1 項採正面表列，外國人為自用、投資或公益目的，僅得取得法定用途之土地。其中第 8 款為「有助於國內重大建設、整體經濟或農地水利之投資，並經中央目的事業主管機關核准者」。
4. 核准程序（程序要件）：土地法第 20 條規定，外國人取得土地應檢附相關文件申請直轄市或縣（市）政府核准；依第 19 條第 1 項第 8 款取得者，並應先經中央目的事業主管機關同意。
5. 登記審查與駁回（機關處分）：土地登記規則第 57 條第 1 項第 2 款規定，依法不應登記者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請。
6. 耕地性質與承受主體：非都市土地特定農業區農牧用地，依農業發展條例第 3 條第 11 款規定屬「耕地」。同條例第 33 條僅限制「私法人」承受耕地，外國自然人非私法人，無該條限制。

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解題方法

本題應採取**「三層次審查體系」**切入，論理架構分明：

1. 第一層（主體審查）：外國人乙所屬之 C 國是否符合土地法第 18 條之「平等互惠原則」。
2. 第二層（客體審查）：標的物 B 地之土地類別，是否落入土地法第 17 條第 1 項之「絕對禁止移轉」清單。
3. 第三層（目的與程序審查）：若非屬禁止類別，外國人購地目的（生態農場投資）是否符合土地法第 19 條之正面表列，以及是否具備土地法第 20 條之中央同意與地方核准文件。

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案例情境深入剖析

情境一：B 地為「林地」之處理

1. 主體資格具備：C 國法律允許我國人民持有土地，符合土地法第 18 條平等互惠之要求。
2. 客體屬絕對禁止標的：B 地地目／用途為「林地」，明定於土地法第 17 條第 1 項第 1 款，係基於國家安全及國土保安之考量，法律明文「不得移轉、設定負擔或租賃於外國人」。
3. 法律效果與機關處分：

• 土地法第 17 條第 1 項屬強行禁止規定，縱使符合互惠原則，亦不容許外國人受讓所有權。
• 甲、乙間縱有買賣契約，申請所有權移轉登記仍屬「依法不應登記」。
• A 市地政機關承辦人員審查後，應依土地登記規則第 57 條第 1 項第 2 款規定，以書面敘明理由，予以駁回。

情境二：B 地為「非都市土地特定農業區農牧用地」時，答案有無不同？

答案有所不同。具體分析如下：

1. 客體非屬絕對禁止類別：

本題為民國 111 年公務人員特種考試地方政府人員考試（四等・地政類科）《土地法規概要》之申論試題，以下以命題當年（民國 111 年）法規為準進行解析（按：相關條文迄今無重大變動，現行實務亦同）。

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核心觀念

1. 都市計畫農業區變更為建地之開發方式：

• 《土地徵收條例》第 4 條第 1 項第 1 款（新設都市建設之區段徵收）、第 3 條之 1（徵收之必要性與比例原則）。
• 《都市計畫法》第 58 條（市地重劃整體開發機制）、《平均地權條例》第 53 條與第 56 條。
• 行政院 79 年 8 月 10 日台 79 內字第 23080 號函（歷史函釋）與後續行政院放寬多元開發函釋、內政部《都市計畫農業區變更使用審議規範》。

2. 區段徵收申請抵價地與抵押權清理條件：

• 《土地徵收條例》第 40 條第 1 項（申請抵價地之程序、期限、方式）。
• 《土地徵收條例》第 41 條第 1 項第 2 款、第 3 款及第 2 項（土地設定他項權利時之抵價地申請條件與未補正效果）。

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解題方法

本題分為兩個子題，採法條依據結合實務運作之邏輯切入：

1. 子題一（開發方式之爭）：

• 歷史沿革與函釋演變：交代行政院民國 79 年函釋早期「一律區段徵收」之背景，並指出現行實務早已鬆綁。
• 法制與多元開發途徑：援引《都市計畫法》第 58 條及《都市計畫農業區變更使用審議規範》，說明市地重劃、提供公設用地等替代途徑。
• 憲法意旨與比例原則：依《土地徵收條例》第 3 條之 1 及司法院釋字第 732 號解釋精神，徵收為侵害人民財產權之最後手段，不應強行採取單一剝奪式手段。

2. 子題二（抵押權存在時領取抵價地之條件）：

• 拆解申請要件：區分為「一般程序條件」（主體、書面、公告期間）與「抵押權清理之特別條件」（檢附塗銷或轉載證明文件）。
• 補充未履行之法效：補正機制及改發給現金補償之後續效果。

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選項分析（兩造爭點主張分析）

本題為申論題，題目所列機關內部兩項對立主張分析如下：

• 主張一：「應一律以區段徵收辦理」——無理由
• 理由：行政院 79 年 8 月 10 日台 79 內字第 23080 號函雖曾規定農業區變更為建築用地一律採區段徵收，惟行政院隨後於民國 84 年修正放寬原則；且若一律強制區段徵收，違反《憲法》保障人民財產權及《土地徵收條例》第 3 條之 1 揭示之「徵收最小侵害性與比例原則」。
• 主張二：「區段徵收並非唯一的開發方式」——有理由
• 理由：現行實務已採多元開發政策，依《都市計畫法》第 58 條及內政部審議規範，除區段徵收外，亦可視個案條件採公辦或自辦市地重劃，或由開發者提供一定比例之公共設施用地／代金後辦理開發，故區段徵收並非唯一手段。

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核心觀念

本題測驗「地籍整理」之核心法制，重點在於地籍測量後因天然災害致圖地不符時之處置機制、法定作業流程，以及受處分人之權利救濟途徑。

• 法源依據（以命題當年民國 111 年法規為準）：
• 《土地法》第 46 條之 1（地籍圖重測之原因）
• 《土地法》第 46 條之 2（重測調查與指界程序、界址爭議調處）
• 《土地法》第 46 條之 3（公告、聲請複丈與登記）
• 《地籍測量實施規則》相關重測作業規範（註：現行法規於民國 112 年有通盤修正，本題依命題當年法規作答）
• 司法院釋字第 374 號解釋（地籍圖重測公告確定之效力與私權爭訟救濟）

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解題方法

本題為國家考試典型之三段式申論題，作答切入點宜分為三大部分鋪排：

1. 機制定性：精確引述《土地法》第 46 條之 1，界定主管機關應發動之機制為「地籍圖重測」，並說明其符合「其他重大原因」之要件。
2. 辦理程序：按行政實務推進邏輯，分述「籌備準備 $\to$ 地籍調查（指界） $\to$ 戶地測量與製圖 $\to$ 成果公告 $\to$ 異議處理與變更登記」等階段。
3. 不服之救濟途徑：嚴格區分「程序內異議救濟（公告期間聲請複丈）」與「終局實體私權救濟（民事確認土地界址之訴）」，並引入司法院釋字第 374 號解釋作為法理基石。

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選項分析

本題為申論題，非選擇題，無個別選項。作答時須注意常見的機制辨析，避免誤用其他法規概念：

• 誤採「地籍圖更正」：更正登記係針對測量錯誤或抄錄遺漏；本題圖地不符導因於天災致地形地貌實質改變，非原始測量錯誤，不可逕依地籍圖更正辦理。
• 誤採「土地複丈（天然變遷）」：單純浮覆或坍沒複丈僅適用於局部河川水道變遷；大規模沖刷導致地貌嚴重改變、原圖與現況完全失真時，法定機制應為辦理全面性之「地籍圖重測」。

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解題技巧與常見陷阱

1. 聲請複丈之失權限制：依《土地法》第 46 條之 3 第 2 項，土地所有權人若未依規定「設立界標並到場指界」，即喪失在公告期間聲請複丈之權利。此處為評分關鍵細節，務必點出。
2. 調處 vs. 複丈之時點：界址爭議調處（《土地法》第 46 條之 2 第 2 項準用第 59 條第 2 項）發生於「地籍調查與指界」階段；而公告期間之聲請複丈，則係針對「重測成果測量計算錯誤」之異議。
3. 救濟管轄法院陷阱：實務常見考生誤寫「向行政法院提起撤銷訴訟」。依司法院釋字第 374 號解釋，地籍圖重測無確定私權之效力，所有權人對界址爭端應提起民事「確定界址之訴」，由普通法院審理。

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試題詳解

一、主管機關應採之機制：地籍圖重測

1. 法源依據： 依《土地法》第 46 條之 1 規定，已辦地籍測量之地區，因地籍原圖破損、滅失、比例尺變更或其他重大原因，得重新實施地籍測量，謂之地籍圖重測。
2. 個案適用： 題示甲所有 A 地與乙所有 B 地因颱風大雨沖刷土石，致地形、地貌嚴重改變，地籍圖與實地現況已無從比對吻合，該情事核屬《土地法》第 46 條之 1 所指之「其他重大原因」。主管機關為建立正確新地籍圖以達圖地相符，應辦理「地籍圖重測」。

二、主管機關之辦理程序

核心觀念

本題測驗公辦市地重劃之公告、異議處理程序，以及反對門檻之計算基準。 本題以命題當年（民國 111 年）法規為準（相關條文迄今未修正），涉及之核心法規如下：

1. 主管機關辦理市地重劃之程序（平均地權條例第 56 條第 1 項、第 2 項）： 直轄市或縣（市）主管機關為舊都市地區公共安全、公共衛生或促進土地合理使用之需要（第 2 款），得擬具市地重劃計畫書，送經上級主管機關（內政部）核定後，應於重劃區所在地公告 30 日，並通知土地所有權人。
2. 異議與調處程序（平均地權條例第 56 條第 3 項本文）： 土地所有權人於公告期間內提出異議者，主管機關應予調處；調處不成，應報請上級主管機關裁決之。
3. 免報請裁決之但書要件（平均地權條例第 56 條第 3 項但書）： 合於下列情形之一者，免予報請上級主管機關裁決：

• 第一款：經主管機關照其意見修改重劃計畫書者。
• 第二款：反對重劃之土地所有權人，其所有土地面積未達重劃區私有土地總面積半數，且其人數未達私有土地所有權人總數半數者。

4. 母數認定基準（市地重劃實施辦法第 16 條）： 反對門檻所稱私有土地總面積及私有土地所有權人總數，以公告期滿日之土地登記簿所記載者為準，不計入公有土地面積與管理者人數。

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解題方法

本題為實例計算與法規程序綜合題，解題切入點分為「門檻數據計算」與「法定處理程序推導」兩大步驟：

步驟一：計算反對門檻之基準與比例

1. 確定母數（排除公有土地）：

• 題目所載 A 縣公有土地 30 公頃依法不列入反對門檻母數計算。
• 私有土地所有權人總數：甲、乙、丙、丁、戊，共 5 人。 $\text{私有土地所有權人總人數} = 5\text{ 人}$
• 重劃區私有土地總面積： $\text{私有土地總面積} = 5 + 10 + 2 + 3 + 5 = 25\text{ 公頃}$

2. 計算反對者（乙、丙、丁）之比例：

• 反對人數：乙、丙、丁共 3 人。 $\text{反對人數比例} = \frac{3}{5} = 60\% \ge 50\% \quad (\text{已達半數})$
• 反對土地面積：乙（$10\text{ 公頃}$）$+$ 丙（$2\text{ 公頃}$）$+$ 丁（$3\text{ 公頃}$）$= 15\text{ 公頃}$。 $\text{反對土地面積比例} = \frac{15}{25} = 60\% \ge 50\% \quad (\text{已達半數})$

3. 比對但書要件：

• 平均地權條例第 56 條第 3 項但書第 2 款免送裁決之門檻為「面積未達半數」且「人數未達半數」。
• 本案反對者人數達 $60\%$、面積達 $60\%$，均已超過半數，故不符合但書免送裁決之規定，必須回歸本文規定處理。

步驟二：推導 A 縣地政機關之法定處理程序

1. 公告與通知：重劃計畫書經內政部核定後，應於重劃區所在地公告 30 日，並正式通知各土地所有權人。
2. 受理異議並進行調處：乙、丙、丁於公告期間表示反對，A 縣地政機關應召開調處會議予以調處。
3. 調處後之後續處理：

• 若調處成立：主管機關照其意見修改重劃計畫書者，免送裁決，修正後重行報核實施。