110 地方特考四等 地政 土地法規概要 考古題詳解

核心觀念

本題考查《平均地權條例》第47條所建立之「不動產成交案件實價登錄制度」，重點包括：

1. 哪些案件必須申報。
2. 由何人負責申報。
3. 申報時點及期限。
4. 應申報之實際交易資訊。
5. 未申報或申報不實之法律效果。

以下均以命題當年，即民國110年法規為準。現行法其後曾有重要修正，尤其涉及預售屋及申報義務人之規定，考試作答仍應依題目所定年度判斷。

一、實價登錄之意義

所謂土地及建物成交案件實際資訊登錄，是指將不動產實際交易之價格、標的及交易條件等資料，向直轄市、縣（市）主管機關申報，使主管機關掌握市場真實交易情形，並提供合理之市場資訊。

其制度目的主要有三：

• 增加不動產交易資訊透明度。
• 防止哄抬價格、低報或虛報交易價格。
• 提供政府作為地價政策、房地市場管理及課稅之參考。

實價登錄並非政府認定之「標準交易價格」，亦非限制人民交易價格之制度；它是將已發生之實際交易資料依法申報、整理及公開利用。

二、應申報之案件

（一）買賣土地及建物之成交案件

依民國110年《平均地權條例》第47條，土地及建物之買賣成交案件，應申報登錄其實際交易資訊。

申報範圍包括：

• 土地買賣。
• 建物買賣。
• 土地與建物併同買賣。
• 車位等與建物交易有關之資訊。

但並非所有權利變動均屬實價登錄之買賣案件。例如繼承、贈與、法院拍賣等非一般買賣交易，原則上不屬本條買賣成交案件之申報範圍。

（二）預售屋交易

民國110年實價登錄制度修正後，預售屋買賣案件亦納入申報登錄範圍。

預售屋交易應由銷售預售屋者，於訂定買賣契約之日起30日內，向主管機關申報登錄交易價格及交易標的等資訊。

此部分與一般成屋買賣不同。一般成屋買賣通常配合所有權移轉登記申報；預售屋在尚未完成建物所有權移轉前，即須於簽訂買賣契約後申報。

三、申報義務人

（一）有委託不動產經紀業者

買賣案件如有委託不動產經紀業者辦理，原則上由受委託之不動產經紀業負責申報登錄。

此係為避免買賣雙方對申報義務互相推諉，並使實價登錄與不動產經紀業之交易業務相互連結。

（二）未委託不動產經紀業者

如未委託不動產經紀業者，則由買賣雙方，即權利人及義務人，共同申報登錄。

通常：

• 權利人是取得土地或建物之一方，亦即買受人。
• 義務人是移轉土地或建物之一方，亦即出賣人。

買賣雙方應就實際成交價格及相關交易資訊負共同申報責任，不得以契約約定排除法定申報義務。

（三）預售屋案件

預售屋買賣案件由銷售預售屋者負責申報。所謂銷售預售屋者，通常包括建築業者或其他依法銷售預售屋之業者。

四、申報時點及期限

（一）一般成屋買賣

有不動產經紀業者受託者，由不動產經紀業於買賣案件成交後30日內申報。

未委託不動產經紀業者者，由權利人及義務人於買賣案件申請所有權移轉登記時，共同申報登錄。

因此，考題最常考的區別如下：

案件類型	申報義務人	申報時點
有委託不動產經紀業之買賣案件	不動產經紀業	成交後30日內
未委託不動產經紀業之買賣案件	權利人及義務人共同申報	申請所有權移轉登記時
預售屋買賣案件	銷售預售屋者	訂定買賣契約之日起30日內

（二）不得誤認為一律於移轉登記時申報

實價登錄制度並非所有案件均在辦理所有權移轉登記時申報。

核心觀念

本題考《所得稅法》第14條之4房地合一課稅制度的兩個核心：

1. 稅基如何計算：房地交易所得扣除土地漲價總數額後，作為房地合一稅的課稅所得。
2. 稅率如何決定：原則上依房屋、土地持有期間採累進稅率，持有越短，稅率越高。

以下以命題當年（民國110年）7月1日修正施行的法規為準。

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一、稅基計算

（一）房地交易所得

房地交易所得，是指交易房屋、土地的成交價額，減除取得成本及必要費用後的餘額：

$$房地交易所得 = 成交價額 - 原始取得成本 - 必要費用$$

其中：

• 成交價額：出售房屋、土地及相關權利所取得的全部對價。
• 原始取得成本：購買房屋、土地的價額，以及取得房地達可供使用狀態前的必要支出。
• 必要費用：例如仲介費、廣告費、搬運費、清潔費、代書費、規費、印花稅、契稅、公證費及其他因交易所生的必要支出。

若納稅義務人無法提出必要費用的合法證明，得依規定按成交價額的一定比例計算；民國110年房地合一制度下，原則上為成交價額的3%，並有金額上限。

（二）扣除土地漲價總數額

計算出房地交易所得後，還要減除依《土地稅法》計算的土地漲價總數額：

$$房地合一稅課稅所得 = 房地交易所得 - 土地漲價總數額$$

因此完整公式為：

$$課稅所得 = 成交價額 - 取得成本 - 必要費用 - 土地漲價總數額$$

扣除土地漲價總數額的目的，在於避免同一筆土地增值同時被土地增值稅及房地合一所得稅重複課稅。

（三）課稅所得為負數時

房地交易所得扣除土地漲價總數額後，如有損失，該筆交易沒有應納房地合一所得稅；但房地交易損失是否得依規定扣抵其他房地交易所得，仍須依《所得稅法》相關規定辦理。

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二、稅率規定

個人依上述方式計算房地合一稅課稅所得後，依房屋、土地的持有期間適用下列稅率：

房屋、土地持有期間	稅率
2年以內	45%
超過2年，未逾5年	35%
超過5年，未逾10年	20%
超過10年	15%

（一）持有2年以內：45%

房地持有期間在2年以內即出售者，適用45%稅率。此級距主要是抑制短期炒作。

（二）持有超過2年至5年：35%

持有期間超過2年但未逾5年者，適用35%稅率。

（三）持有超過5年至10年：20%

持有期間超過5年但未逾10年者，適用20%稅率。

（四）持有超過10年：15%

持有期間超過10年者，適用15%稅率，鼓勵長期持有及降低短期交易誘因。

（五）特殊情形：20%

核心觀念

本題以命題當年（民國110年）《住宅法》第3條及第16條為準，重點有二：

1. 掌握「社會住宅」與「公益出租人」的法定定義。
2. 判斷公益出租人出租房屋時，該房屋所坐落土地的地價稅適用何種稅率。

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一、社會住宅之定義

依《住宅法》第3條第1款規定：

社會住宅，指由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租之住宅及其必要附屬設施。

其構成要件如下：

1. 興辦主體：可以是政府，也可以是接受政府獎勵而興辦的民間。
2. 使用目的：專供出租，不以出售為目的。
3. 範圍：除住宅本體外，亦包括居住所必要的附屬設施。

因此，社會住宅的核心特色是「政府或獎勵民間興辦」及「專供出租」。一般私人住宅即使出租，若未具備上述法定性質，不能僅因出租行為而稱為社會住宅。

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二、公益出租人之定義

依《住宅法》第3條第2款規定：

公益出租人，指住宅所有權人將住宅出租予符合租金補貼申請資格者，經直轄市、縣（市）主管機關認定者。

其成立要件包括：

1. 出租人身分：須為住宅所有權人。
2. 承租人資格：承租人須符合租金補貼的申請資格。
3. 出租行為：須將住宅出租予符合資格的承租人。
4. 主管機關認定：須經直轄市或縣（市）主管機關認定，始具有公益出租人身分。

其中，主管機關認定是關鍵。並非所有出租住宅的房屋所有權人，當然都是公益出租人；必須符合承租人資格及行政認定要件。

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三、公益出租人土地之地價稅課徵方式

依《住宅法》第16條規定：

公益出租人出租房屋之土地部分，地價稅按自用住宅用地稅率課徵。

因此，雖然公益出租人係將房屋出租，並非土地所有權人自住，法律仍基於鼓勵公益出租的政策，給予自用住宅用地稅率的租稅優惠。

依《土地稅法》第17條，自用住宅用地稅率為：

$$2\permil$$

核心觀念

本題考查《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第 3 條對「危險及老舊建築物」之適用範圍。作答時應掌握：

1. 適用區域限制；
2. 建築物資格限制；
3. 三種危險或老舊建築物類型；
4. 合併鄰接基地及施行前拆除建築物之特別規定。

以下以命題當年（民國 110 年）法規為準。

一、適用範圍的基本限制

依第 3 條第 1 項，本條例適用之建築物，必須同時具備下列三項基本條件：

1. 位於都市計畫範圍內

危老條例主要處理都市計畫區內危險及老舊建築物之重建，因此建築物必須位於都市計畫範圍內。

2. 不得屬於具有特殊價值之建築物

建築物不得經目的事業主管機關指定具有下列價值：

• 歷史價值；
• 文化價值；
• 藝術價值；
• 紀念價值。

其立法目的在於避免以危老重建程序，取代文化資產保存或其他特殊建築保存機制。

3. 必須是合法建築物

適用對象限於合法建築物。違章建築原則上不屬於危老條例第 3 條所稱之適用對象，不能僅因建築物老舊或具有危險性，即直接依危老條例申請重建。

上述三項是基本門檻，並且還必須符合下列三款之一。

二、三種適用類型

第一款：經主管機關認定具有立即危險性

建築物有下列情形之一者，屬於本款：

1. 經建築主管機關依建築法規通知限期拆除；
2. 經建築主管機關依災害防救法規通知限期拆除；
3. 經建築主管機關逕予強制拆除；
4. 經評估有危險之虞，應限期補強或拆除。

本款重點在於建築物已經由主管機關依建築法規或災害防救法規處理，或經評估認定具有危險之虞。其判斷核心是「行政機關之法定處置或危險評估」，不以屋齡滿 30 年為必要條件。

因此，屋齡未滿 30 年之建築物，只要符合本款所列之危險情形，仍可屬於危老條例適用範圍。

第二款：結構安全性能評估未達最低等級

建築物經結構安全性能評估，結果未達最低等級者，屬於本款。

本款重點如下：

• 必須經結構安全性能評估；
• 評估結果須未達「最低等級」；
• 不以屋齡 30 年為必要條件；
• 不以改善是否具有效益或是否設置昇降設備為要件。

此款是以建築物整體結構安全性能作為判斷標準。只要評估結果達到法規所稱未達最低等級，即符合本款。

第三款：30 年以上且耐震能力不足之建築物

建築物必須同時符合下列條件：

1. 屋齡 30 年以上；
2. 經結構安全性能評估，建築物耐震能力未達一定標準；
3. 且有下列情形之一：

• 改善不具效益；
• 未設置昇降設備。

其構成關係可表示為：

$$屋齡 \geq 30年 \quad \land \quad 耐震能力未達一定標準 \quad \land \quad （改善不具效益 \lor 未設置昇降設備）$$

本款有三個重要考點：

（一）屋齡 30 年是必要條件

未滿 30 年之建築物，即使耐震能力不足，也不能依本款認定為危老建築物；但仍可能依第一款或第二款適用。

（二）耐震能力不足必須經評估認定

不能僅以建築物外觀老舊、居民主觀認為危險，直接認定符合本款，必須經結構安全性能評估，且評估結果顯示耐震能力未達一定標準。

（三）改善不具效益與未設置昇降設備具有選擇關係

「改善不具效益」與「未設置昇降設備」只要具備其中之一即可，不必兩者同時具備。