110 地方特考四等 測量製圖 土地法規概要(包括地籍測量法規) 考古題詳解

核心觀念

本題考查《土地法》關於「重新實施地籍測量」（俗稱地籍重測）的法定原因，以及土地所有權人對重測結果不服時，申請異議複丈的程序要件。

相關規定以命題當年（民國110年）法規為準，主要依據《土地法》第46條之1至第46條之3及地籍測量相關規定。

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一、重新實施地籍測量的原因

地籍測量具有確定土地界址、位置、形狀及面積的功能，並作為地籍圖、土地登記及課稅的基礎。已辦理地籍測量的地區，若原有測量成果已不足以正確反映土地現況，地政機關即有重新測量的必要。

依《土地法》第46條之1，已辦理地籍測量之地區，具有下列情形之一者，得重新實施地籍測量：

1. 地籍原圖破損

原地籍圖因年代久遠、保存不良或其他原因而破損，致圖籍內容模糊、缺漏，無法據以正確辦理界址、面積及登記事項。

2. 地籍原圖滅失

地籍原圖因火災、水災、戰亂、保管不當或其他原因滅失，致原有測量成果無從查考或無法使用。

3. 比例尺不合

原地籍圖的比例尺過小或精度不足，已不能配合現代測量技術、都市發展及土地利用需要，因而有重新測量之必要。

例如早期地籍圖比例尺較小，土地細分、道路拓寬或建築密集後，原圖已無法清楚表示現況界址。

4. 其他重大原因

除上述事由外，如有其他足以影響地籍正確性或公共地籍管理的重大原因，亦得重新實施地籍測量。

所謂其他重大原因，應限於確有重新測量必要，且足以影響多數土地界址、位置、面積或地籍圖可靠性的情形，並非地政機關得任意發動重測。

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二、重測的基本程序

重新實施地籍測量通常包括下列程序：

1. 地政機關公告重測區域及辦理期間。
2. 通知土地所有權人到場指界。
3. 地政機關依地籍調查及測量結果製作重測成果。
4. 重測結果公告。
5. 土地所有權人如認為結果有錯誤，於公告期間內申請異議複丈。
6. 複丈後仍有爭議者，依相關規定進行後續處理。

因此，土地所有權人若欲爭執重測結果，必須把握「公告期間」，不能等公告期滿或土地登記完成後，才以一般陳情方式主張。

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三、申請異議複丈的要件

土地所有權人對重測結果提出異議複丈，應具備下列要件：

1. 申請人須為土地所有權人

申請異議複丈的主體，原則上為重測土地的土地所有權人。共有土地則由共有人依其權利關係提出申請，或依法委任代理人辦理。

單純占有人、承租人或利害關係人，並非當然具有土地所有權人申請異議複丈的資格；如其權利受影響，應依其他適當程序主張。

2. 必須針對重新測量結果提出異議

異議內容必須與重測結果有關，例如：

• 土地界址認定錯誤；
• 土地位置或界址點測定錯誤；
• 土地面積計算錯誤；
• 地籍圖套合錯誤；
• 地號、界址線或相鄰土地關係記載錯誤。

若只是對土地買賣價格、地價或一般土地利用問題不滿，並非異議複丈的對象。

3. 必須在重測結果公告期間內申請

依《土地法》第46條之3，土地所有權人認為重測結果有錯誤者，應於公告期間內，向該管地政機關申請複丈。

公告期間是法律所定的異議期間。逾期未申請者，原則上即喪失依該次重測公告程序申請異議複丈的機會。

4. 應向管轄地政機關提出申請

申請應向辦理該次重測的管轄地政機關提出，並依規定填具申請書，載明土地標示、申請人資料、爭議位置及異議理由。

核心觀念

本題考點在於：土地出租後，因實施市地重劃而使承租人無法繼續依原租賃契約使用土地時，承租人是否得提前終止租約，以及終止租約所生之附隨請求權與行使期間。

法源主要為命題當年《平均地權條例》第 63 條及其相關規定。以下以命題當年（民國 110 年）法規為準；現行法部分條文已有修正，作答仍應依題目指定年度法規判斷。

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一、「不能達到原租賃目的」之意義

所謂「不能達到原租賃目的」，係指因實施市地重劃，致出租土地在租賃期間內，已不能依原租賃契約約定之用途使用收益。

判斷重點有二：

1. 必須是因「實施市地重劃」所造成。
2. 必須已達到不能依原租約目的使用收益之程度。

因此，土地單純被劃入市地重劃實施地區，並不當然表示已經不能達到原租賃目的。仍須視重劃工程、土地使用限制、地上物拆除、土地交付或其他重劃措施，是否使承租人無法繼續依約使用土地。

例如：

• 土地原供耕作，因重劃工程施工而無法耕作。
• 土地原供營業使用，因重劃工程或使用限制而無法營業。
• 土地原供建築使用，因重劃措施致無法依約建築或使用。

此種情形，即屬租賃契約所預定之使用收益目的受到實質妨礙。

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二、乙對甲所享有之權利

㈠ 終止租約之權利

依《平均地權條例》第 63 條，出租土地於租賃期間因實施市地重劃，致不能達到原租賃目的者，承租人得終止租約。

因此，本題中：

• 甲為出租人；
• 乙為承租人；
• 土地因公辦市地重劃而不能依原租賃目的使用。

乙得以單方意思表示向甲終止租約，不必取得甲同意。

此項權利性質上是法律特別賦予承租人之終止權，目的在於避免承租人繼續受無法實現租賃目的之契約拘束。

㈡ 請求返還押租金

租約終止後，乙得請求甲返還押租金。

押租金原係作為租賃契約履行之擔保。租約因市地重劃致不能達到原租賃目的而終止，若乙並無其他應負擔之租賃債務，甲即應返還押租金。

㈢ 請求賠償相當於一個月租金之損失

除返還押租金外，乙並得請求甲賠償相當於一個月租金之損失。

其計算方式為：

$$損失賠償額＝每月租金 \times 1$$

例如每月租金為新臺幣 20,000 元，乙得請求之法定損失賠償原則上為：

$$20,000 \times 1＝20,000\text{元}$$

此項賠償不是按實際損害逐項計算，而是法律直接規定以一個月租金作為損失賠償標準。

㈣ 租約另有約定時

核心觀念

本題考查土地登記的「公信力」，亦即第三人基於對不動產登記內容的信賴而進行交易時，法律是否保護其所取得的土地權利。

以命題當年（民國110年）法規為準，主要法源如下：

1. 土地法第43條

依土地法所為之登記，有絕對效力。其意義在於：不動產登記具有公示及公信作用，交易第三人原則上得信賴登記內容，而不必再調查登記名義人是否確實具有實體法上的權利。

2. 民法第758條

因法律行為而取得、設定、喪失或變更不動產物權者，非經登記，不生效力。因此，第三人即使信賴登記，也必須依法律規定完成物權取得要件。

3. 民法第759條之1

不動產物權經登記者，推定登記權利人適法享有該權利；因信賴不動產登記的善意第三人，已依法定要件取得不動產物權者，其取得的權利，不因原登記原因無效或得撤銷而受影響。

由此可知，土地登記公信力並非單純「只要看到登記就一律受保護」，而是必須同時具備登記、信賴、善意及依法取得等要件。

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解題方法：依「登記—信賴—善意—取得—保護」五層次分析

一、必須有不動產登記存在

公信力的前提是土地登記簿上已存在一定的權利外觀，例如甲登記為土地所有權人，或乙登記為抵押權人。

若根本沒有登記，第三人即無從主張信賴登記，也無土地法第43條及民法第759條之1所稱的登記公信力。

所謂登記內容，包括：

• 登記名義人；
• 所有權或他項權利種類；
• 權利範圍；
• 登記原因及相關登記事項。

登記內容與實體權利狀態不一致時，才會產生公信力保護的問題。例如，甲雖無真正所有權，卻登記為所有權人，乙信賴該登記而向甲買受並完成移轉登記。

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二、第三人必須信賴登記內容而進行交易

第三人必須是因相信登記名義人具有該權利，才與其進行交易或取得權利。

例如：

• 乙看到甲登記為所有權人，遂向甲買受土地；
• 丙看到乙登記為抵押權人，遂與乙成立權利移轉或相關交易；
• 丁依土地登記內容，接受登記名義人設定的抵押權。

如果第三人的取得與登記完全無關，便欠缺「信賴登記」的要件。例如乙早已知道甲沒有所有權，仍因甲另有獨立授權而取得土地，此時不能單純主張土地登記的公信力。

「信賴」必須與權利取得之間具有因果關係，也就是說，若沒有該登記外觀，第三人通常不會進行該項交易。

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三、第三人必須為善意

善意是公信力保護的核心要件。所謂善意，是第三人在取得權利時，不知道登記內容與實體權利狀態不一致。

例如：

• 甲雖無所有權，但登記為所有權人；
• 乙不知甲無權處分，且依登記內容向甲買受土地；
• 乙完成移轉登記後，原真正權利人不得僅以甲原本沒有權利為由，主張乙當然不能取得權利。

反之，若乙明知甲不是實際權利人，仍與甲交易，便屬惡意，不受公信力保護。下列情形通常足以否定善意：

• 第三人已明確知道登記錯誤；
• 第三人與原權利人間已有訴訟或爭議，且明知登記名義人無權處分；
• 登記簿或相關文件已記載足以使其知悉權利瑕疵的事項；
• 第三人與登記名義人通謀，企圖利用錯誤登記侵害真正權利人。

善意的判斷時點，原則上以第三人取得不動產物權時為準。第三人在交易後才知悉登記有瑕疵，通常不影響其已具備的善意。

不過，善意並非毫無注意義務。若交易情況存在明顯異常，第三人仍完全不查證，可能被認定欠缺善意。例如土地由他人長期占有使用，而買受人明知占有人主張所有權，卻仍與登記名義人交易，此時是否善意，應依具體事證判斷。

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四、第三人必須依法定要件取得不動產物權

民法第759條之1並非保護單純的買賣契約，而是保護已依法取得不動產物權的第三人。

依民法第758條，因法律行為取得不動產物權，必須具備：

1. 有有效或外觀上足以成立的物權變動法律行為；
2. 具備適法的物權變動合意；
3. 完成不動產物權登記。

因此，乙只有與甲簽訂買賣契約，尚未辦理所有權移轉登記時，乙原則上僅取得債權，尚未取得土地所有權，也不能直接主張自己已受土地登記公信力保護。

相同道理，若第三人取得抵押權、地上權、農育權或其他不動產物權，也必須依各該權利的成立要件完成登記。

公信力所保護的是「已依法取得的不動產物權」，不是單純的交易期待或債權請求權。

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核心觀念

本題重點在於辨明公寓大廈之「專有部分」、「共用部分」及「約定專用部分」的法律性質，並進一步說明區分所有建物如何依規定測繪、登記，以完成建物所有權第一次登記。

本題法規以命題當年（民國110年）之《公寓大廈管理條例》及《建物測量實施規則》為準。

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一、建物區分所有權之意義

依《公寓大廈管理條例》規定，建物區分所有權，是指一棟建築物區分為數部分，各部分具有構造上及使用上之獨立性，且得為不同區分所有權人分別所有。

區分所有權的客體包括三個部分：

1. 專有部分

指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且得為區分所有權之標的，例如住宅、店面、辦公室等。

2. 共用部分

指公寓大廈專有部分以外之其他部分及其附屬設施，例如樓梯間、電梯間、公共走廊、屋頂、機電設備及公共管線等。

3. 基地權利應有部分

區分所有權人除取得建物專有部分外，對公寓大廈坐落基地亦有相應之權利持分。專有部分與其基地權利應有部分原則上具有不可分離性，不得單獨處分。

因此，區分所有權並非僅指室內房屋所有權，而是「專有部分所有權、共用部分持分及基地權利應有部分」的結合。

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二、約定專用部分之意義

約定專用部分，是指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。

例如：

• 一樓區分所有權人約定使用法定空地之一部分；
• 特定住戶約定使用屋頂平台；
• 特定車位使用共用地下室之部分空間；
• 特定住戶約定使用公共走廊旁之平台或庭院。

約定專用部分有以下法律特性：

1. 本質上仍屬共用部分

即使由特定區分所有權人使用，並不因此變成該住戶的專有部分，也不當然取得獨立所有權。

2. 僅發生使用權之約定

約定專用部分所產生的是特定使用關係，並非新的區分所有建物標的。

3. 不得任意作為獨立建物登記

約定專用部分不能單獨測繪為一個獨立建號，也不能單獨申請建物所有權第一次登記。

4. 使用仍受管理規約及法令限制

使用人不得因有約定專用權，即任意變更構造、妨害其他共有人使用，或違反建築、消防及公寓大廈管理相關規定。

約定專用部分與「約定共用部分」不同。約定共用部分原屬專有部分，但經約定供全體或部分區分所有權人共同使用；約定專用部分則是原本即屬共用部分，經約定供特定人使用。

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三、建物測繪所依據之規定

《公寓大廈管理條例》第56條規定，公寓大廈之起造人或區分所有權人，應依《建物測量實施規則》辦理建物測繪。

因此，本題的法源關係如下：

• 《公寓大廈管理條例》：規定專有部分、共用部分、約定專用部分及區分所有權之法律性質。
• 《建物測量實施規則》：規定區分所有建物之測繪方法、測繪標示及登記依據。
• 地政機關辦理建物所有權第一次登記之相關規定：作為測繪成果後續申請登記之程序依據。
• 建築法規及建造執照圖說：作為確認建物構造、用途、層次、位置及各部分範圍的重要資料。

建物測繪時，應依建築物實際構造及使用情形，配合建造執照、竣工平面圖及相關圖說，明確標示：

1. 各區分所有建物之專有部分；
2. 公寓大廈之共用部分；
3. 約定專用部分；
4. 約定共用部分；
5. 建物坐落基地及各區分所有權人之基地權利應有部分。

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四、區分所有建物之測繪與第一次登記