110 地方特考四等 地政 民法物權編概要 考古題詳解

以命題當年（民國110年）法規為準

核心觀念

本題主要考查：

1. 不動產登記之效力與登記名義人之權利推定。
2. 民法第759條之1之善意信賴登記保護。
3. 土地法第43條「依本法所為之登記，有絕對效力」。
4. 土地法第69條之錯誤或遺漏更正登記。
5. 更正登記與實體上所有權爭議之區別。

土地法第43條所稱登記之「絕對效力」，並非表示登記絕對不可能錯誤，而是指登記完成後，原則上應以登記內容作為權利存在及歸屬之依據，以維護交易安全。

民法第759條之1第1項規定，不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利；第2項並保護因信賴不動產登記之善意第三人。

解題方法

本題應分為兩層判斷：

第一，判斷丙目前是否具有占有使用A地之法律依據。 第二，判斷地政機關能否依乙所提出之文件，逕行辦理更正登記。

並應特別區分：

• 「登記錯誤」：屬登記機關記載或程序上的錯誤，經查明即可更正。
• 「實體權利爭議」：涉及誰是真正所有人，若無法由登記資料及客觀文件直接確認，應由法院判斷，地政機關不得代替司法機關裁判。

一、丙是否有權占有使用A地？

（一）丙原則上受到登記權利推定之保護

A地目前登記為丙所有，依民法第759條之1第1項，丙在登記尚未被更正或塗銷前，原則上推定為適法之登記權利人。

又依土地法第43條，登記具有對外之絕對效力。因此，在登記存在期間，丙得依登記之外觀主張所有權，並依民法第765條行使所有權，包括占有、使用、收益及處分A地之權能。

所以，就登記尚未更正以前的法律外觀而言，丙具有占有使用A地之形式上權源，乙不得僅以自己持有所有權證明文件，即自行排除丙之占有。

（二）但丙不當然因錯誤登記取得實體所有權

本題明確表示，A地原屬乙所有，係因地政機關公務員甲之疏失，誤登記為丙所有。丙並非因與乙或其他真正權利人間之買賣、贈與或其他法律行為而取得A地。

因此，丙並非因信賴不動產登記而進行交易並取得物權之善意第三人，不能僅因自己不知情，即當然適用民法第759條之1第2項取得實體所有權。

換言之：

• 丙具有登記名義人之外觀；
• 但錯誤登記本身，不當然使丙取得真正所有權；
• A地之實體所有權仍屬乙；
• 錯誤登記經合法更正後，丙即不得再以所有權為由占有使用A地。

（三）結論

丙在登記尚未更正以前，基於登記之公示及權利推定，具有形式上占有使用之權源；但就實體法律關係而言，丙並未因錯誤登記取得A地所有權。登記更正後，丙即無權繼續占有使用A地。

核心觀念

本題涉及「地上權之時效取得」及「繼承登記之效力」。

1. 依民法第832條，地上權係以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的，而使用其土地之權。
2. 依民法第769條、第770條，符合一定要件而長期占有他人不動產者，得請求登記為所有人。
3. 依民法第772條，所有權以外財產權之時效取得，準用所有權時效取得之規定；地上權即屬於可因時效取得之財產權。
4. 時效取得地上權時，占有人須具備「以行使地上權之意思」而占有土地，並須和平、公然、繼續占有達法定期間。

本題土地已有建築物，且丙在土地上建屋居住逾20年，主要判斷丙是否已符合時效取得地上權之要件。

解題方法

應依下列順序判斷：

第一，確認土地是否為他人土地。

A地原登記為甲所有，甲死亡後由乙繼承。依民法繼承規定，繼承於被繼承人死亡時開始，乙自甲死亡時即承受甲之財產權利義務。繼承登記屬於公示及登記程序，並非繼承權利發生的要件。

因此，乙雖未辦理繼承登記，A地仍已由乙繼承，並非無主土地。丙占有的確實是他人土地。

第二，確認丙的占有是否具有行使地上權之意思。

地上權的內容是使用他人土地，並在土地上保有建築物或其他工作物。丙不僅占用土地，更在其上建屋居住，客觀上已呈現使用他人土地並保有建築物的狀態，符合地上權行使的典型樣態。

題目未表示丙係基於租賃、使用借貸等契約而使用土地，也未表示其承認乙或甲為土地所有人並以承租人身分使用。因此，依題意可認定丙係以行使地上權之意思占有。

第三，確認占有是否和平、公然、繼續。

丙占用閒置土地並在其上建屋居住，且持續逾20年。題目沒有侵奪、暴力占有、秘密占有或中斷占有的事實，因此可認定其占有具有和平、公然、繼續性。

第四，確認是否已經過法定期間。

民法第772條準用所有權時效取得規定。A地既然已登記，依民法第770條，已登記不動產之時效取得期間為10年；即使採取較嚴格的20年期間標準，丙也已占有逾20年，仍已超過法定期間。

核心觀念

本題考點為「袋地通行權」與「地上權人得否主張袋地通行權」：

1. 袋地通行權 依民法第 787 條第 1 項，土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，土地所有人得通行周圍地，以至公路。

2. 地上權 依民法第 832 條，地上權係在他人土地之上下有建築物或其他工作物，而使用其土地之權。乙取得地上權後，為建造、使用及居住 B 屋，必須有通往公路之通路，否則地上權的通常使用目的即無法實現。

3. 地上權人與民法第 787 條的關係 民法第 787 條文字上雖以「土地所有人」為請求權人，但地上權人是土地的合法使用權人。若完全否定地上權人的通行權，將使地上權的使用目的落空。因此，通說及實務上應依民法第 787 條之規範目的，准許地上權人類推適用該條規定。

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解題方法

本題可依下列順序判斷：

一、A 地是否為袋地

題目明示 A 地如未經丙所有土地，無法通行至公路，表示 A 地與公路間欠缺適宜聯絡，符合民法第 787 條所稱的袋地要件。

但須注意，袋地通行權並非只要「沒有任何通路」即可主張，而是必須達到「不能為通常使用」的程度。本題乙已遷入 B 屋居住，居住使用必須有通往公路的合理通道，因此符合通常使用的必要性。

二、乙是否具有主張資格

乙不是 A 地的所有人，而是地上權人。若嚴格依民法第 787 條文義，乙並非該條所稱的「土地所有人」。

然而，地上權的目的在於使乙能夠實際使用 A 地及其上 B 屋。通往公路是建築物居住及日常使用不可或缺的附隨條件。若只有甲得主張袋地通行權，乙卻不得主張，將造成地上權徒具形式、無法實現其設定目的。

因此，應採目的性解釋，准許乙類推適用民法第 787 條，請求通行丙所有之周圍土地。

三、通行範圍與限制

核心觀念

本題涉及三個法律問題：

1. 不動產役權是否隨供役地、需役地一併移轉，並成為抵押權效力所及之範圍。
2. 抵押權設定後，抵押土地上新建建築物之處理。
3. 抵押權人實行抵押權時，土地與建築物之拍賣範圍及優先受償範圍。

以命題當年（民國 110 年）法規為準，主要適用：

• 民法第 851 條：不動產役權之定義。
• 民法第 862 條：抵押權效力及於抵押物之從物及從權利。
• 民法第 877 條：抵押權設定後，抵押土地上新建建築物之拍賣及優先受償。

一、不動產役權之效力

甲在乙所有之 B 地上設定不動產役權，目的在於使 A 地通行至公路，因此：

• A 地為需役地；
• B 地為供役地；
• 該通行權屬於 A 地之從權利。

不動產役權並非單純為甲個人利益而存在，而是為增加 A 地利用價值所設定，原則上附隨於 A 地，不得與 A 地分離而單獨讓與。

因此，甲嗣後將 A 地設定抵押權於丙時，依民法第 862 條，抵押權效力及於 A 地之從權利，包含原已設定之通行不動產役權。

丙實行抵押權拍賣 A 地時，該通行役權應隨 A 地一併移轉給拍定人。丙不能單獨拍賣 B 地，也不能將通行役權脫離 A 地而單獨拍賣。

二、抵押權設定後新建 C 屋之效力

甲是在 A 地設定抵押權後，才於 A 地上建造 C 屋。

依民法第 877 條，土地所有人設定抵押權後，於抵押土地上營造建築物者，抵押權人於實行抵押權時，得將土地與建築物同時估價，並一併拍賣。

其理由在於，土地與其上建築物通常具有經濟上及使用上之密切關係。若僅拍賣土地，建築物可能因無法單獨利用而降低土地價值；若僅拍賣建築物，亦會造成土地與建築物權利分離。因此，法律允許抵押權人聲請將 A 地與 C 屋一併拍賣。