110 地方特考四等 地政 土地登記概要 考古題詳解

核心觀念

本題考查登記機關受理土地登記申請後，依《土地登記規則》所為之形式及實質審查結果，以及各種結果的法律效果與處理方式。

以命題當年（民國110年）法規為準，審查結果可分為三種：

1. 審查無誤，准予登記。
2. 有補正必要，通知補正。
3. 有駁回事由，駁回申請。

其主要法源為《土地登記規則》第55條至第57條。

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一、審查無誤：准予登記

依《土地登記規則》第55條第1款，申請登記案件經審查無誤者，登記機關應即辦理登記。

所謂「審查無誤」，包括：

• 申請人資格適格。
• 代理人代理權無欠缺。
• 申請程序及方式合法。
• 登記申請書填載完整。
• 應提出的證明文件齊全且內容相符。
• 登記標的、權利內容及權利人、義務人均無疑義。
• 無法律上不得登記的情形。
• 應繳納的登記費及相關費用已繳納。

登記機關完成審查後，應依申請事項辦理登記，並完成登記簿、地籍資料及權利書狀等相關作業。

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二、有補正必要：通知補正

申請案件並非當然駁回，而是具有「可以補正」的瑕疵時，應依《土地登記規則》第55條第2款及第56條規定，通知申請人補正。

常見補正情形包括：

1. 申請人資格不符，或代理人的代理權有欠缺。
2. 登記申請書或應提出的文件不完整。
3. 文件內容有不明確、不一致或記載錯誤。
4. 依法應先辦理其他登記，而尚未辦理。
5. 其他依法律或法規命令應補正的事項。

登記機關通知補正時，應以書面敘明補正事項、理由及法令依據，並通知申請人於接到通知之日起一定期限內補正。依命題當年《土地登記規則》第56條，補正期間為十五日；申請人在期限內補正者，登記機關應就補正後的案件繼續審查。

補正制度的重點，在於使程序上或文件上的輕微瑕疵有改善機會，避免因形式欠缺即直接剝奪人民申請登記的權利。

若因天災或其他不可歸責於申請人的事由，致無法於期限內補正，申請人得依規定敘明理由申請展期；是否准許，依登記機關審查認定辦理。

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三、有駁回事由：駁回申請

申請案件具有無法補正，或經通知補正而逾期未補正、補正仍不完全的情形，應依《土地登記規則》第55條第3款及第57條規定駁回。

常見駁回事由包括：

核心觀念

本題以《臺灣地區與大陸地區人民關係條例》第66條、第67條及第67條之1為核心，考查大陸地區人民繼承臺灣地區人民遺產時，所受的三類限制：

1. 繼承表示期間之限制。
2. 繼承財產總額之限制。
3. 不動產及遺產管理之特別規定。

以下以命題當年（民國110年）法規為準。

一、繼承之表示期間：第66條

大陸地區人民為臺灣地區人民之繼承人者，應於繼承開始起三年內，以書面向被繼承人住所地之法院為繼承之表示。

逾三年未表示者，視為拋棄繼承權。

因此，並非大陸地區人民當然不能繼承，而是承認其具有繼承資格，但必須在法定期間內完成繼承表示，以避免繼承關係長期懸而未決。

此外，第66條另有特殊規定：

• 大陸地區人民繼承本條例施行前已由主管機關處理，且在臺灣地區無繼承人之現役軍人或退除役官兵遺產者，繼承表示期間為四年。
• 繼承開始於本條例施行前者，前述期間自本條例施行日起算。

二、繼承財產總額限制：第67條第1項

被繼承人在臺灣地區之遺產，由大陸地區人民依法繼承者，其所得財產總額，每人不得逾新臺幣二百萬元。

例如，大陸地區繼承人甲依法應分得新臺幣三百萬元，則甲實際所得以新臺幣二百萬元為限，超過之一百萬元不得由甲取得。

超過新臺幣二百萬元之部分，其歸屬順序如下：

1. 歸屬臺灣地區同為繼承之人。
2. 臺灣地區無同為繼承之人時，歸屬臺灣地區後順序之繼承人。
3. 臺灣地區無繼承人時，歸屬國庫。

須注意「每人」二字，係以各該大陸地區繼承人分別計算，不是全部大陸地區繼承人合計僅能取得新臺幣二百萬元。

三、遺贈之限制：第67條第3項

遺囑人以其在臺灣地區之財產遺贈予大陸地區人民、法人、團體或其他機構者，其總額不得逾新臺幣二百萬元。

因此，本條限制不只適用於法定繼承或遺囑繼承，也適用於遺囑遺贈；但遺贈限制的對象範圍更廣，包括大陸地區之法人、團體及其他機構。

四、不動產之特別規定：第67條第4項

第一項遺產中有以不動產為標的者，應將大陸地區繼承人之繼承權利折算為價額。

也就是說，大陸地區繼承人原則上不能直接取得臺灣地區不動產的所有權或其他以不動產為標的之權利，而是將其應得的繼承權利折算成金錢價額，再依財產總額限制處理。

但有一項重要例外：

若該不動產為臺灣地區繼承人賴以居住之不動產，大陸地區繼承人不得繼承；在計算大陸地區繼承人應得部分時，該不動產之價額不計入遺產總額。

核心觀念

本題綜合考查民法上普通抵押權、最高限額抵押權之性質，以及《土地登記規則》關於抵押權設定登記及內容變更登記之記載事項。作答時應掌握三個層次：

1. 普通抵押權以「已存在且特定之債權」為擔保。
2. 最高限額抵押權以「一定法律關係所生之不特定債權」為擔保，但以登記之最高限額為上限。
3. 最高限額抵押權所擔保之債權確定後，才具備變更為普通抵押權之實質基礎；仍須依法申請變更登記，並非當然完成登記變更。

以下以命題當年（民國110年）法規為準。

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一、普通抵押權

普通抵押權，係指債權人對於債務人或第三人提供作為擔保之不動產，取得不移轉占有之擔保物權；債務人不履行債務時，抵押權人得就抵押物賣得之價金優先受償。

普通抵押權的特徵如下：

• 所擔保之債權在設定時即已特定。
• 擔保債權的金額、利息、清償期等內容原則上均可確定。
• 抵押權具有從屬性，原則上隨所擔保債權之成立、移轉及消滅而發生相應變動。
• 抵押權人實行抵押權時，應以該特定債權及其附隨債權為受償範圍。

例如甲借款新臺幣100萬元予乙，乙以土地設定普通抵押權擔保該筆借款，該100萬元即為設定時已確定之擔保債權。

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二、最高限額抵押權

最高限額抵押權，係指對於債務人或第三人提供之不動產，為擔保一定法律關係所生之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權。

其主要特徵如下：

• 設定時，所擔保的個別債權尚未完全特定。
• 擔保範圍須有一定法律關係，例如借貸、票據、連續交易、授信契約等。
• 抵押權擔保的債權總額，以登記之最高限額為上限。
• 在債權確定前，債權人可於一定法律關係存續期間內，反覆發生、清償及變動債權。
• 債權確定後，應將確定之債權額與最高限額相互比較，僅在最高限額範圍內受抵押權擔保。

例如甲銀行與乙約定授信最高額500萬元，乙以土地設定最高限額抵押權。乙在授信範圍內陸續借款、還款，實際債權金額會變動，但銀行對土地行使抵押權時，擔保範圍原則上不得超過登記之500萬元。

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三、兩種抵押權設定登記時之記載事項

依《土地登記規則》關於抵押權設定登記之規定，應區分普通抵押權與最高限額抵押權。

（一）普通抵押權應記明之事項

普通抵押權設定登記時，登記簿應記明：

1. 擔保債權總金額 例如本金100萬元。若有數筆債權，應記明其總額或各筆債權內容。

2. 利息或其計算標準 包括利率、利息計算方式及起算日期等。

3. 遲延利息或違約金 應記明其種類、計算方式及起算時點。

4. 債務人及債權額比例 有數債務人或數債權人時，應記載各自負擔或享有之比例。

5. 清償日期 即債務應清償之日期。分期清償者，得依約定記載。

6. 抵押權順位 抵押權之優先次序，原則上依登記先後及相關順位約定決定。

7. 流抵約定 如有民法所許之流抵約定，應予記明。

8. 其他約定事項 例如實行抵押權之特別約定、債務履行方式及其他涉及抵押權內容之約定。

普通抵押權的核心記載項目，是「特定債權金額」及其附隨內容。

（二）最高限額抵押權應記明之事項

最高限額抵押權設定登記時，除準用普通抵押權關於利息、遲延利息、違約金、債務人、債權額比例、順位、流抵約定及其他約定事項之記載外，特別應記明：

1. 最高限額 即抵押權擔保債權之最高金額。例如最高限額500萬元。

2. 擔保債權之種類及範圍 應說明擔保何種法律關係所生之債權，例如某授信契約、連續交易關係、票據關係或借貸關係所生之債權。

核心觀念

本題以命題當年（民國110年）法規為準，主要考查土地登記制度中的「網路申請方式」、「所有權第一次登記」及「登記錯誤之損害賠償保障」。作答時應掌握各名詞的定義、程序特徵及法律效果。

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（一）全程網路申請登記

1. 意涵

全程網路申請登記，係指申請人利用網路，透過自然人憑證、工商憑證或其他經認證之電子憑證，以電子文件及電子簽章向地政事務所提出土地登記申請，從案件申請、身分確認、文件檢核至登記完成，均以網路方式辦理。

申請人原則上不必親自到地政事務所遞送紙本文件，地政機關亦以電子化方式進行受理、審查及登記。

2. 制度目的

其目的在於：

• 簡化土地登記申請程序。
• 減少申請人往返地政事務所的時間。
• 推動地政業務電子化。
• 透過電子憑證及電子簽章確認申請人身分與意思表示。

3. 解題技巧

判斷「全程」的關鍵，在於申請案件自提出至完成，均不須回到臨櫃程序。看到「電子憑證」、「電子文件」、「電子簽章」及「免臨櫃完成」等語句，即可掌握其核心。

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（二）非全程網路申請登記

1. 意涵

非全程網路申請登記，係指申請人先以網路傳送土地登記申請資料，經地政事務所初步受理或審查後，仍須依通知至地政事務所辦理身分核對、提出紙本文件、補具必要文件或完成其他臨櫃程序，始能完成登記。

因此，非全程網路申請並非完全以網路完成，而是「網路申請與臨櫃程序並行」。

2. 與全程網路申請之區別

兩者區別如下：

項目	全程網路申請登記	非全程網路申請登記
申請方式	網路提出	網路提出
紙本文件	原則上不須提出	仍可能須提出
臨櫃程序	原則上免臨櫃	仍須依通知臨櫃
完成方式	全部電子化完成	網路與臨櫃程序共同完成

3. 解題技巧

本名詞最容易與全程網路申請混淆。判斷標準不是「是否使用網路申請」，而是「是否仍須辦理臨櫃程序」。只要案件仍須到地政事務所核對身分或補交文件，即屬非全程網路申請登記。

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（三）土地所有權第一次登記

1. 意涵

土地所有權第一次登記，係指對於尚未辦理所有權登記之土地，依法第一次將土地所有權登載於登記簿，使土地所有權正式建立登記名義的登記。

此種登記又具有「初次建立不動產登記簿上權利狀態」的性質，與日後因買賣、贈與、繼承所辦理的移轉登記不同。

2. 辦理程序

土地所有權第一次登記通常包括下列程序：

1. 由土地所有權人提出申請。
2. 檢附足以證明權利來源及權利範圍的文件。
3. 地政機關進行實體審查及必要的地籍調查。
4. 依法辦理公告，使利害關係人有異議機會。
5. 公告期間無人提出有效異議，或異議經依法處理確定後，辦理登記。

對於無人申請或無法查明權利人的土地，法律另有逕為處理及登記為國有的規定。

3. 法律效果

登記完成後，土地所有權人即成為登記簿所載之所有權人，並受土地法關於登記效力及公示原則的保障。土地法第43條所稱依本法所為之登記，有絕對效力，即為本制度的重要法律效果。

4. 解題技巧

看到「尚未辦理所有權登記」、「第一次記載所有權人」及「建立土地所有權登記名義」，即可判斷為土地所有權第一次登記。

應注意：第一次登記不是買賣或繼承所造成的移轉登記，而是土地所有權首次登載於登記簿。

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（四）建物所有權第一次登記

1. 意涵