109 高普考普通考試 都市計畫技術 土地使用計劃概要 考古題詳解

核心觀念

本題考查兩件事：一是土地使用規劃應蒐集哪些人口資料；二是如何將人口資料轉換為各類土地需求。人口資料不只用來推估未來總人口，也要掌握人口結構、家庭型態、活動特性及空間分布，才能據以估算住宅、公共設施、商業與產業用地需求，並安排土地的區位與配置。

人口資料宜兼顧「現況」與「變動趨勢」，並確認統計範圍、資料年度、人口定義及資料來源一致，避免將戶籍人口、實際居住人口與日間活動人口混為一談。

蒐集人口資料應著重的項目

1. 人口總量與成長趨勢：現況人口、歷年人口、人口成長率，以及自然增加與社會增加情形。社會增加應注意遷入、遷出及其原因。
2. 人口結構：年齡、性別、婚姻與家庭組成。年齡結構有助估計學齡人口、高齡人口及不同公共設施需求；性別與家庭組成則有助掌握住宅型態需求。
3. 家庭與住宅特性：戶數、平均戶量、家庭規模、家戶型態、居住人口密度、住宅使用與空置情形。住宅需求通常由「戶數」推估，比單以總人口乘人均面積更能反映小家庭增加等趨勢。
4. 社會經濟特性：教育程度、職業、就業與失業情形、所得及產業別。此類資料可用於推估就業活動、商業服務與產業用地需求。
5. 人口空間分布與流動：各里、鄰或規劃分區的人口數與密度，人口集中、分散及遷移趨勢，以及通勤、就學等日間活動情形。全區總人口相同，分布位置不同，公共設施與交通用地需求也會不同。
6. 特殊或非固定人口：外來就業人口、學生、觀光旅客及季節性人口等。對日間人口或尖峰人口較大的地區，不能只依戶籍人口估算服務與交通需求。

解題方法：由人口預測推估土地需求

解題可依「蒐集現況資料 → 推估計畫年人口 → 依土地使用類別轉換需求 → 檢核用地配置」的順序說明。人口預測不是土地需求估算的最後結果；還須依各類用地的需求標準、活動量或空間配置條件，轉換為面積。

一、推估計畫年人口

依歷年人口、出生死亡、遷徙、重大建設及區域發展條件，推估計畫年人口 $P_t$。常見人口預測方法包括趨勢外推、年平均成長率法及人口組成要素法；人口組成要素法則分別推估出生、死亡與遷徙，適合分析人口結構變化。

年平均成長率為 $r$，以複利方式推估時：

其中 $P_0$ 為基期人口，$t$ 為推估年數。此式適合人口成長趨勢相對穩定的情形；若遷徙或重大開發使人口成長型態改變，應調整預測假設，並以分區人口分配結果支撐土地配置。

二、依用地類別估算面積

住宅用地可由計畫人口與居住密度推估：

其中 $A_R$ 為住宅用地面積，$D_R$ 為規劃居住人口密度。若以家庭戶數估算，先推估：

核心觀念

本題考的是：如何把農地的生產條件、農業經營環境與外在干擾轉成空間資料，透過土地適宜性分析，辨識應優先保護、維持農業使用或適度調整利用的農地，避免優良農地遭零星變更而破壞整體農業生產環境。

土地適宜性分析，是依特定土地使用目的，評估各地區土地條件與該用途需求的符合程度，再將土地分成不同適宜等級。農地分級不能只看土壤肥沃程度，也要考量灌溉排水、農地規模與連續性、農業設施、現況使用及周邊發展壓力。

法制上，依命題當年《農業發展條例》第 8 條，主管機關得依農業用地的自然環境、社會經濟因素、技術條件及農民意願，擬訂農地利用綜合規劃計畫，建立適地適作模式。以下法規與制度說明均以命題當年（民國 109 年）為準。農地分類分級是空間規劃與管理工具，不能逕將分析結果等同法定土地使用分區或土地使用管制。

解題方法

作答時依「確認目的 → 建立資料 → 評估適宜性 → 綜合分級 → 劃設與檢核 → 管理應用」的順序說明，呈現從資料分析到空間決策的完整流程。

一、確認規劃目的與評估單元

以維持糧食生產、確保農業生產環境完整、避免零星發展為目標，界定規劃範圍及分析單元。分析單元可採地籍筆、網格或具農業經營意義的區塊；實務上應避免僅依零碎地籍界線判斷，並將相鄰、具共同生產條件的農地一併檢視。

二、蒐集並整理空間資料

將農業生產條件與環境限制轉為可套疊的圖層，主要包括：

• 土地自然條件：土壤性質、地形坡度、排水與淹水情形、灌溉水源及水文條件。
• 農業生產與經營條件：作物適栽性、耕地品質、農業生產現況、農地重劃區、灌溉區、農業經營專區，以及農路、灌溉排水等設施。
• 空間完整性：農業使用面積與比例、農地連續性、區塊規模，以及與既有農業生產區的連結。
• 發展干擾與環境限制：都市或工業發展邊界、交通建設、污染狀況、災害風險，以及其他可能影響農業經營的因素。

資料應採相同座標系統與適當比例尺，並確認調查時間及精度；對於現況變動較大的資料，須以現地調查或最新圖資補充。

三、設定評估準則並進行適宜性分析

先依規劃目標決定評估指標、分級方式及權重。各指標可轉換為相同尺度的評分，例如以高、中、低表示適宜程度；再依其對農業生產的重要性設定權重。若採加權疊圖，綜合分數可表示為：

其中，$S_i$ 為第 $i$ 個分析單元的綜合適宜性分數，$x_{ij}$ 為該單元在第 $j$ 項指標的標準化分數，$w_j$ 為該指標權重，且 $\sum_{j=1}^{n}w_j=1$。

若以「分數愈高、愈適宜農業使用」為設定方向，土壤及作物適栽性佳、灌溉排水完善、農地連續完整且農業設施投入較高者，通常評為較適宜；

核心觀念

土地使用規劃會決定土地如何分配、誰能使用，以及發展所帶來的利益與成本由誰承受。不同群體對土地的需求與偏好不同，因此規劃不只是技術配置，也涉及價值選擇與利益協調。

本題可從兩部分作答：先整理都市發展常見的價值觀類型，再說明如何透過規劃程序，使各方理解彼此訴求、討論方案取捨，逐步形成地方發展共識。共識不等於所有人完全同意，而是透過公開、可理解且公平的程序，形成可接受的共同方向。

主要價值觀類型

實務上，各類價值彼此交疊，並非互斥。作答時宜說明其重點，並指出可能產生的衝突。

1. 經濟與發展價值 重視土地利用效率、投資效益、就業、產業發展、交通可及性及土地價值。常見訴求包括開發土地、提高容積、改善公共設施或促進地方經濟。

2. 社會公平與生活品質價值 重視居住權、公共服務的可近性、弱勢照顧、社區安全、可負擔住宅及發展利益的合理分配。關注的不只是整體收益，也包括不同地區、群體承受的成本是否公平。

3. 環境與生態價值 重視生態保育、農地與水資源保護、減少污染、氣候調適、災害風險管理及資源永續利用。此類價值常要求限制開發或保留環境敏感地區。

4. 文化與地方認同價值 重視歷史建物、聚落紋理、傳統產業、地方景觀及居民的生活記憶。規劃需考量地方特色，避免單一開發模式改變社區原有的文化與認同。

5. 個人權利與公共利益價值 土地所有權人及使用者關切財產權、使用權、補償與開發機會；社會大眾則關切公共設施、公共安全、環境品質與公共資源分配。規劃需在私人權益與整體公共利益間尋求合理界線。

6. 程序正義與治理價值 重視資訊公開、參與機會、代表性、決策透明及意見受到回應。即使方案結果無法滿足所有人，若程序公平、理由清楚，仍較能建立決策的正當性與信任。

7. 世代公平與永續價值 重視當代發展需求與後代資源使用權的平衡，包括土地、水、能源與生態系統的長期承載能力。

解題方法：由價值辨識到程序協調

作答可依「辨識利害關係人與價值—形成共同願景—提出方案—比較取捨—協議與回饋」的順序展開。先說明價值多元是衝突的來源，再以規劃程序交代如何讓各方參與、比較方案並形成可執行的共同方向。

規劃程序中的共識建立

1. 界定議題與規劃範圍 說明規劃區域、時間尺度、法定限制、土地現況與主要問題，並以調查資料掌握人口、產業、交通、環境、公共設施及土地權屬等條件。先釐清討論的共同事實，降低資訊不對稱。

2. 盤點利害關係人及其價值訴求 納入居民、土地所有權人、使用者、商家、社區組織、弱勢群體、民間團體、專業者及相關機關。

核心觀念

土地使用分區管制，是都市計畫將土地劃分為不同使用分區，並依各區的計畫目的，規定土地及建築物的容許使用項目、使用強度與開發型態，以引導都市發展、維護公共安全與環境品質，並減少不同土地使用間的衝突。

這項制度的本質，是政府為達成公共利益，透過都市計畫及相關法規，對土地使用與開發權利施加一般性、事前性的公法管制。它同時也是一種空間資源配置與發展引導工具：決定哪些使用可在何處發生、開發強度可達多少，以及開發者須符合哪些環境或公共設施條件。

以命題當年（民國 109 年）法規為準，《都市計畫法》第 32 條規定都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區，並得視需要再細分，分別予以不同程度的使用管制；第 33 條則規定得保留農業地區或設置保護區，並限制其建築使用。各地實際管制內容，則須配合都市計畫書及地方土地使用分區管制規定。以下以制度類型說明，並非《都市計畫法》明文列出的法定分類。

解題方法

題目分成兩個層次作答：

1. 先界定本質：說明分區管制規範的對象、目的及其公法管制性質。
2. 再比較管制型態：以傳統分區管制作為基準，說明彈性管制如何調整管制重點、決策方式及適用情境，並比較其優缺點。

比較時可用「管制什麼、如何管制、優點與限制」三個面向，避免只羅列制度名稱。

常見的土地使用分區管制型態

一、傳統分區管制

傳統分區管制又稱歐幾里得式分區管制（Euclidean Zoning）。它將都市劃分為住宅、商業、工業等使用分區，再針對各分區規定容許或禁止的使用，以及建蔽率、容積率、建築高度、退縮等開發條件。

優點是規則清楚、容易預測及執行，能以分區方式隔離不相容使用，維持土地使用秩序。限制是管制較僵化，容易形成單一使用與空間分隔，遇到混合使用、快速變動的發展需求或個別基地條件時，調整彈性不足。

二、績效分區管制

績效分區管制（Performance Zoning）以開發造成的影響或績效標準為主要管制依據，例如噪音、交通、污染、排水、開放空間或環境負荷，而不只依據使用名稱判斷是否准許。

其優點是能針對實際影響設標準，讓不同使用在符合環境與公共安全要求時保有較大彈性；限制是績效指標須有可靠的量測方法與審查能力，標準訂定及執行較複雜，也較仰賴行政管理資源。

三、計畫單元發展

計畫單元發展（Planned Unit Development, PUD）以一定範圍的土地作整體規劃，得在基地內配置不同使用，並配合道路、公共設施、開放空間及建築配置整體審議。部分管制條件可依整體規劃調整，而非每一筆土地都機械式適用相同規則。

其優點是有利於整體設計、混合使用及公共設施協調；限制是計畫審查與協商程序較複雜，若缺乏明確審查標準，容易造成決策不一致或開發利益與公共回饋失衡。

四、疊加式分區管制

疊加式分區管制（Overlay Zoning）是在原有基本分區上，另加一層適用特定地區或議題的管制規定。例如在基本分區之上，增訂歷史保存、洪氾風險、環境敏感或特定景觀地區的要求。