110 公務人員升官等薦任 地政 土地估價 考古題詳解

核心觀念

本題考查「最有效使用」的判斷，以及容積率、建蔽率與樓層數的換算。

依命題當年（民國 110 年）《不動產估價技術規則》第 17 條，最有效使用是指客觀上具有良好意識及通常使用能力者，在合法、實質可能、正當合理、財務可行的前提下，所作得以獲致最高利益的使用。判斷時不能只看土地目前蓋了幾層，也不能只因尚有容積未使用，就直接認定現況不是最有效使用；還須比較不同使用方案能否合法實現、是否符合市場需求，以及收益是否足以支應開發成本。

解題方法

設土地面積為 $A$：

• 建蔽率 $50\%$，表示建築物最大投影面積為 $0.5A$。
• 容積率 $300\%$，表示法定最大總樓地板面積為 $3A$。

若每層均以最大建築面積 $0.5A$ 興建，使用全部法定容積所需樓層數為：

$$\frac{3A}{0.5A}=6\text{ 層}$$

現況為兩層樓，若兩層樓的每層面積都達建築面積上限，總樓地板面積為：

$$2\times 0.5A=A$$

因此現況使用容積率為 $100\%$，約為法定容積率 $300\%$ 的三分之一；尚有 $200\%$ 的法定容積未使用。若實際樓地板面積小於建築面積上限，現況容積使用率還會更低。

最有效使用判斷

核心觀念

本題考《地價調查估計規則》第 18 條，重點有二：第一，地價區段的劃分程序、考量因素與基本原則；第二，「地段相連」在原則上是劃為同一區段的條件之一，但學理上不是不可例外的絕對必要條件。

以下以命題當年（民國 110 年）法規為準。《地價調查估計規則》第 18 條與現行條文相同，無須另作修正提醒。

解題方法

作答可分為「一般劃分原則」與「例外規定」兩層：先完整說明如何劃分，再以條文所列的不相連土地例外，回答地段相連是否為必要條件。

依第 18 條，劃分地價區段時，應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘查，並以鄉（鎮、市、區）為單位。勘查時，須斟酌下列影響地價因素：

• 地價差異及土地使用管制
• 交通運輸、自然條件、土地改良及公共建設
• 特殊設施、環境污染、工商活動
• 房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素

綜合判斷後，於地籍圖上將「地價相近、地段相連、情況相同或相近」的土地劃為同一地價區段。區段界線則依第 19 條，以自然界線、道路、溝渠、使用管制界線或適當地籍線等為準。

地段相連是否為必要條件

一般原則下，地段相連是區段劃分的重要考量，因為相鄰土地通常具有較接近的區位條件與價格形成因素，有利於區段地價估計及區段界線管理。

但它不是學理上的絕對必要條件。第 18 條明文規定，在非都市土地、都市計畫農業區或保護區中的零星建築用地，或依規定應整體開發而未開發的零星已建築用地，如在同一區段範圍內有地價相近、使用情形相同而地段不相連的土地，得將其視為一個地價區段，另編區段號。這項例外說明，劃分區段的核心仍是價格及使用條件是否具有相近性；

核心觀念

本題考的是「成交價格為何可能高於一般市場價格」，以及判斷這個溢價是否具有合理的經濟基礎。關鍵在於區分不動產的正常價格與特定買方因特定目的、條件而形成的投資價值或合併價值。

依命題當年（民國 110 年）《不動產估價技術規則》第 2 條，正常價格是具有市場性之不動產，在有意願的買賣雙方依專業知識謹慎行動、不受脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成的合理價值。特定買方因自身條件或目的願意支付的價格，則不必然等於一般市場參與者所形成的正常價格。

解題方法

先拆解老舊公寓的價值來源，再判斷成交溢價是來自標的本身對一般買方的價值，還是特定買方取得後能實現的額外效益。

1. 房屋本身的使用與收益價值：屋齡高、設備老舊、維修成本增加、缺乏電梯或公共設施，可能降低居住便利性、租金收益及建物殘餘價值。

2. 土地持分與更新開發價值：老公寓的建物雖老舊，仍附有土地持分。若基地位置良好、土地權利完整，且具都市更新、危老重建或整合開發條件，買方可能看重未來重建後的土地或建物價值，而非現有房屋的使用價值。

3. 特定買方的個別效益：若買方已持有同棟或鄰近房屋，新增一戶可能使其整合土地、提高持分、取得控制權或降低開發整合成本。這類效益對該買方較大，對一般市場買方則未必成立。

核心觀念

本題考查租金估價與租金調整。民國 74 年訂定的月租金為 1,000 元，到了民國 109 年，市場租金、物價、房屋狀況及租賃條件都可能已改變；但租金調整不能只憑「低於行情」直接決定，應先釐清估價目的、估價時點與租賃權利狀態，再採適當方法推估合理租金。

須區分兩件事：

1. 估計合理租金：依估價方法推估民國 109 年特定標的及租賃條件下的市場租金。
2. 法律上能否調租：須另依租約約定及租賃相關法規判斷。估價結果本身不會自動改變租約租金。

本題涉及租金估價，以命題當年（民國 110 年）法規為準。解答重點在估價方法；題目未提供租約內容、房屋位置與現況，故無法算出單一確定金額，以下以合理假設說明方法與計算。

解題方法

應以民國 109 年為估價時點，先確認房屋的區位、面積、用途、屋況、設備、租期、修繕責任及租金是否含管理費等條件，再選取可取得資料的方法。主要可採下列方式：

一、比較法

蒐集估價時點附近，與標的房屋在區位、面積、用途、屋況及租賃條件相近的租賃實例，將實例租金調整至標的條件後，推估合理租金。若比較對象條件差異明顯，須作合理調整，不能直接照抄實例租金。

例如，民國 109 年附近查得三個條件相近的住宅租賃實例，月租分別為 12,000 元、13,000 元及 14,000 元；經比較區位、屋況、設備、租期及費用負擔後，調整為標的的等值月租 11,500 元、12,500 元及 13,000 元。若實例代表性相近，可採簡單平均：

$$\frac{11{,}500+12{,}500+13{,}000}{3} =12{,}333\text{ 元}$$

故合理月租可估為約 12,300 元。若個別實例可靠程度不同，則應依資料品質給予不同權重。

二、收益法

以房屋在正常出租情況下，可供收益的淨收益及收益資本化率，推估房屋價格，再以租金收益關係推估租金。收益法適合租賃市場資料較少，但收益及資本化率資料較充分的情形。

基本關係為：

$$房地價格=\frac{年淨收益}{收益資本化率}$$

若已知房屋合理價格，也可依市場收益率反推合理年租金：

$$合理年租金\approx房屋價格\times收益率$$

例如，假設標的房屋合理價格為 300 萬元，同類出租房屋的年收益率為 4%，則推估合理年租金為：

$$3{,}000{,}000\times 4\%=120{,}000\text{ 元}$$

合理月租約為：

$$120{,}000\div12=10{,}000\text{ 元}$$

實務估價時，收益法須釐清是否採淨收益或總收益，並考量空置、修繕、管理及稅費等必要費用，避免將毛租金直接當作淨收益。