110 公務人員升官等薦任 地政 土地政策 考古題詳解

核心觀念

本題考查《房屋稅條例》的房屋稅稅率架構，以及如何以房屋稅設計「囤房稅」，達到抑制多屋閒置、促進住宅有效利用的政策目的。

房屋稅以房屋現值為課稅基礎，並依房屋的使用情形適用不同稅率。依命題當年《房屋稅條例》第 5 條，住家用房屋區分為自住、公益出租與其他住家用；非住家用房屋則依營業或非營業用途區分稅率。第 6 條並授權直轄市、縣（市）政府在法定稅率範圍內，按地方實際情形訂定徵收率；對非自住住家用房屋，也可依所有權人持有戶數訂定差別稅率。

本題須特別留意：題幹所稱「調高房屋稅之稅基或稅率」，核心是地方政府依法訂定差別稅率；房屋稅的稅基則是房屋現值，並非直接以市場成交價格課稅。

解題方法

作答可分兩部分：

1. 先列出命題當年法定稅率及適用用途，以《房屋稅條例》第 5 條為依據。
2. 再提出囤房稅的課徵原則，說明如何界定非自住房屋、設計差別稅率，並兼顧租稅公平、住宅供給及地方執行。

民國 110 年房屋稅稅率

以命題當年（民國 110 年）法規為準，《房屋稅條例》第 5 條規定如下：

房屋用途	法定稅率
供自住或公益出租人出租使用的住家用房屋	房屋現值的 1.2%
其他住家用房屋，即非自住住家用房屋	最低 1.5%，最高 3.6%
供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用	最低 3%，最高 5%
供人民團體等非營業使用	最低 1.5%，最高 2.5%
工廠自有房屋供直接生產使用	按營業用稅率減半

例如，房屋現值為新臺幣 100 萬元，若適用自住稅率，年房屋稅為 $100\text{ 萬元}\times1.2\%=1.2\text{ 萬元}$。若屬非自住住家用房屋，實際稅額則依地方政府訂定的徵收率，落在房屋現值的 1.5% 至 3.6% 範圍內。

現行法已修正：民國 113 年《房屋稅條例》修正後，住家用房屋稅率及差別稅率制度已有調整；本題仍依民國 110 年法規作答。

囤房稅的課徵看法

一、明確界定課稅對象

囤房稅應以非自住且未有效利用的住家用房屋為主要課稅對象，不能只因持有兩戶以上，就一律認定為囤房。自住、公益出租、社會住宅及合理出租等情形，應依政策目的給予適當區別，避免抑制住宅出租或增加租屋負擔。

「自住」的認定宜採可查核的客觀標準，例如戶籍、實際居住情形及本人、配偶與未成年子女的持有狀況，並配合資料勾稽，減少以形式設籍規避差別稅率的情形。

二、採持有戶數累進差別稅率

核心觀念

本題比較的是兩種政府依法強制取得私有土地的制度：照價收買與土地徵收。兩者都會使原土地所有權人喪失土地所有權，也都涉及財產權保障；主要差異在於制度目的、發動原因、取得土地後的用途、地價計算及取得的法律性質。

以命題當年（民國 110 年）法規為準。憲法第 143 條第 3 項規定，私有土地應照價納稅，政府並得照價收買；土地徵收則以土地徵收條例及其他相關法律為主要法源。土地徵收補償基準曾有重要修正，民國 110 年已採徵收當期市價補償。

解題方法

作答時可從「為何取得、取得後做什麼、價額如何決定、法律效果如何發生」四個角度比較，再補充制度性質與政策功能。這樣能呈現兩者雖同為強制取得，背後的土地政策邏輯卻不同。

比較項目	照價收買	土地徵收
制度目的	實踐平均地權與地利共享，促使土地所有權人據實申報地價、合理利用土地，並抑制土地投機或土地分配不均。	因公共事業或其他法定公益目的，需要取得特定土地，以供興辦事業或實施政策。
發動原因	依平均地權條例等規定，在法定情形發動，例如土地所有權人申報地價未達公告地價一定比例等。著重土地所有權人申報、持有或使用情形。	因需用土地人有法定用地需求，且符合公益性、必要性及法定程序等要件而發動。依土地徵收條例，原則上應先協議價購或以其他方式取得。
政策著眼點	著重整體土地政策與地權調整，不以某一特定公共工程用地需求為必要前提。	著重特定公益事業或法定政策所需土地的取得，具有具體的事業或計畫目的。
取得後用途	收買土地後由政府依土地政策及相關法規處理；不以供原特定公共工程使用為制度核心。	原則上應按核准的徵收計畫及法定目的使用；

核心觀念

本題考的是自辦市地重劃的成立門檻、實施同意要件，以及政府依法提供的獎勵。自辦市地重劃是土地所有權人自行組織重劃會，依都市計畫整體開發及市地重劃相關規定辦理；政府仍負有核准、監督及協助職責。

本題以命題當年（民國 110 年）法規為準，主要依據《平均地權條例》第 58 條及《獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法》。該辦法於民國 108 年 4 月 9 日修正，民國 110 年適用的重劃範圍、籌備會發起及獎勵規定如下。

解題方法

申論時依序回答三件事：重劃區能否自辦、如何成立及取得實施同意、政府提供哪些獎勵。如此可避免只列獎勵項目，卻漏答題幹所問的「條件」。

一、自辦土地重劃的條件

（一）組織及區域條件

1. 應組織重劃會：自辦市地重劃應由重劃區內全體土地所有權人組織重劃會；重劃會須以重劃區名稱命名，並於重劃區所在地設置會址。
2. 範圍原則上不得小於一個街廓：如有明顯天然界線，或都市計畫另有規定範圍，則不受此限。
3. 重劃區應具備辦理條件：籌備會成立申請如有下列情形，主管機關應不予核准：

• 不符合一個街廓的範圍要求。
• 非屬都市計畫指定整體開發地區，而範圍內公有土地管理機關已有具體利用或處分計畫且經核定；但剔除該公有土地後範圍仍完整者，不在此限。
• 已經政府擬定開發計畫或有重大建設。
• 位於都市計畫檢討變更地區，且涉及都市計畫變更。
• 經政府指定以區段徵收方式開發。

4. 不得僅有一位土地所有權人：擬辦範圍土地所有權人總數為一人者，不得自辦市地重劃；祭祀公業土地得依規定以派下員人數及其土地面積比例計算。

（二）發起籌備會的門檻

土地所有權人發起成立籌備會，須同時符合人數及土地面積兩項門檻：

• 發起人人數須逾擬辦重劃範圍土地所有權人總數的十分之三。
• 發起人所有土地面積合計須逾該範圍土地總面積的十分之三。

也就是人數及面積都須「逾三成」，不能只符合其中一項。發起人須檢附範圍圖、土地權狀等資料，向直轄市或縣（市）主管機關申請核准成立籌備會。

（三）申請實施重劃的同意門檻

籌備會完成組織程序，成立重劃會後，重劃會應研擬重劃計畫書草案，並依《平均地權條例》第 58 條取得實施同意，向主管機關申請核准實施。

民國 110 年適用的基本門檻為：重劃區內私有土地所有權人半數以上，且其所有土地面積超過重劃區私有土地總面積半數以上同意，並經主管機關核准後實施。此處同樣是「人數」與「面積」雙重門檻，且以私有土地所有權人及私有土地面積為計算基礎。

（四）公共設施負擔的範圍要求

依《獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法》第 22 條，扣除原公有道路、溝渠、河川用地及未登記地抵充部分後，重劃區應共同負擔的公共設施用地，原則上不得低於扣除前述抵充土地後範圍面積的百分之二十。

核心觀念

本題考《土地法》第 34 條之 1 的共有物多數決處分制度，以及共有人的優先承購權與基地、耕地承租人優先購買權的法律效力差異。以下以命題當年（民國 110 年）法規為準。

《土地法》第 34 條之 1 是共有物處分的特別規定：在符合一定人數與持分門檻時，得不經全體共有人同意，處分共有土地或建築改良物。其目的在調和共有人的權益，促進共有物有效利用，並便利地籍管理與稅捐課徵。

民國 110 年適用的第一項規定，共有土地或建築改良物的處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，原則上須符合以下任一門檻：

1. 人數與持分雙重過半：共有人過半數同意，且其應有部分合計過半數。
2. 持分逾三分之二：同意者應有部分合計逾三分之二時，不計算共有人數。

同條並規定，共有人依多數決處分時，應事先以書面通知其他共有人；不能以書面通知者，應公告。對於其他共有人應得的對價或補償，參與處分的共有人負連帶清償責任；辦理權利變更登記時，應提出其他共有人已受領或已提存的證明。取得不動產物權者，並應代其他共有人申請登記。

解題方法

先分清楚兩種處分情形，再比較三種優先購買權的效力：

• 多數共有人處分共有物：依第 34 條之 1 第 1 項檢驗多數決門檻與通知、補償等程序。
• 個別共有人出售自己的應有部分：適用第 34 條之 1 第 4 項，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
• 基地或耕地出售：分別適用第 104 條或第 107 條，權利人為基地關係人或耕地承租人。

比較效力時，關鍵在於法律是否明定「未通知而與第三人訂約，契約不得對抗優先購買權人」。第 104 條有此規定，第 107 條準用第 104 條第二項；第 34 條之 1 第 4 項則沒有相同規定。因此，三者的優先購買權效力不同。

一、共有物處分、變更及設定負擔的要件

（一）多數決門檻

第 34 條之 1 第 1 項採取兩種替代門檻：

• 一般門檻：同意共有人須同時達到人數過半及應有部分合計過半。
• 持分門檻：同意者應有部分合計逾三分之二時，不必另計人數。

例如，三名共有人中，二人同意且其持分合計超過二分之一，符合一般門檻；若同意者持分合計恰為三分之二，尚未達「逾三分之二」，仍須檢驗一般門檻。

（二）適用的行為範圍

本項適用於共有土地或建築改良物的：

• 處分；
• 變更；
• 設定地上權、農育權、不動產役權或典權。

「處分」不限於法律上的所有權移轉，也包含對共有物利用狀態有重大影響的事實上處分。設定抵押權不在第一項列舉的設定負擔種類內，不能只因屬設定負擔，就逕以本項多數決規定辦理。

（三）通知、補償與登記

符合多數決門檻後，仍須注意其他法定程序：

1. 事先通知：以書面通知其他共有人；不能書面通知時，改以公告。
2. 對價或補償：參與處分的共有人，對其他共有人應得的對價或補償負連帶清償責任。
3. 登記證明：辦理權利變更登記時，須提出其他共有人已受領對價或補償，或已提存的證明。
4. 代為申請登記：因處分取得不動產物權者，應代其他共有人申請登記。

這些程序用來保障未同意共有人，並使多數決處分的權利變動及價金分配得以落實。

（四）公同共有

第 34 條之 1 前四項規定，於公同共有準用。處理公同共有時，應依準用規定判斷可否採多數決及如何辦理通知、補償等事項。

二、與第 104 條、第 107 條優先購買權的效力差異

比較項目	土地法第 34 條之 1 第 4 項	土地法第 104 條	土地法第 107 條
優先購買權人	其他共有人	基地出售時的地上權人、典權人或承租人；房屋出售時的基地所有權人	耕地承租人
適用交易	共有人出售其應有部分	基地或房屋出賣	出租人出賣耕地，或出典耕地