110 公務人員升官等薦任 地政 土地經濟學 考古題詳解

核心觀念

本題考查土地供給的短期與長期彈性，以及地價上漲對土地供給市場的影響。分析時須區分「土地總量供給」與「特定區位、用途或開發狀態的土地供給」：

• 短期：土地總面積固定，土地供給量通常缺乏彈性；但高地價會促使土地移轉至報酬較高的用途，增加特定用途或已開發土地的供給。
• 長期：土地仍受自然稀少性限制，但土地開發、填築、改良及使用強度調整需要時間。高地價提高開發與改善土地的誘因，使可供市場使用的土地供給增加；供給反應程度取決於技術、法令、成本與時間。

解題方法

以土地價格為縱軸、土地供給量為橫軸，分別繪出短期與長期供給曲線。說明高地價如何沿著供給曲線引起數量變動，再比較短期與長期的供給彈性。題目所稱「土地供給市場」應同時說明土地總量與可供特定用途、開發使用的土地，避免把自然土地總量與市場可用供給混為一談。

短期：供給量有限，主要表現為地價上升

短期內土地面積固定，土地不能迅速新增，且開發、變更使用及基礎設施配置均需時間。因此，若以土地總量為供給對象，短期供給曲線近乎垂直，供給彈性極低。需求增加時，供給量難以立即配合，市場調整主要反映在價格上漲。

土地價格 P
 │ S短
 P₁│ │ ● E₁
 │ │ ╱
 P₀│ │ ● E₀
 │ │╱ D₁
 │ ╱ D₀
 └───────┼──────── 土地數量 Q
 Q̄

上圖以需求由 $D_0$ 增至 $D_1$ 為例。短期土地總量固定於 $\bar Q$，均衡地價由 $P_0$ 上升至 $P_1$，但土地總量幾乎不變。這呈現地價持續攀升而土地總量無法立即增加的短期特性。

不過，若觀察的是特定用途或特定區位的土地供給，地價上漲會促使土地由低收益用途轉向高收益用途，例如農地轉作建地，或原有低度利用土地改為較高強度使用。這會增加該用途市場的供給，但土地移轉與開發受時間、法令及成本限制，短期內反應有限。

長期：供給較具彈性，可供市場使用的土地增加

核心觀念

本題考查「土地所有權」與「土地使用權」的差異，以及地上權住宅的成本結構和剩餘使用年限對房屋價值、轉售與購屋決策的影響。

依民法第 832 條，地上權是以在他人土地上有建築物或其他工作物，或竹木為目的而使用土地的權利。地上權住宅通常是購屋者取得建物所有權及土地地上權，而非取得土地所有權。地上權有一定存續期間；期間屆滿後，土地使用權消滅，建物如何處理則依法律及契約約定辦理。

以下法規說明以命題當年（民國 110 年）法規為準。民法第 832 條的基本定義並無影響本題的修正；地上權消滅後建物的處理，應依當時法律及個別設定契約判斷。

解題方法

依序比較三件事：

1. 權利標的：買到房屋與土地所有權，還是房屋所有權與一定年限的土地使用權。
2. 購屋總成本：除初始購屋價款外，列出持有期間、融資及交易時可能發生的支出。
3. 剩餘年限與地價變動：分析可使用期間縮短，以及土地價格上漲分別如何影響房屋價值、租金、轉售和貸款。

一、所有權住宅與地上權住宅的差異（5 分）

因此，兩類住宅的主要差異是：所有權住宅的購屋者持有土地及建物；地上權住宅的購屋者取得建物所有權，但土地使用權受期限及契約條件限制。

二、地上權住宅的購屋成本（10 分）

地上權住宅不能只比較廣告上的房屋總價，應將成本分為購買時、持有期間、融資，以及出售或期滿等階段。

（一）購買時的一次性支出

1. 房屋價款：支付建物本身的價款，以及建商在售價中反映的地上權取得成本。地上權住宅雖通常不含土地所有權價格，仍不代表土地使用權毫無成本。
2. 簽約與移轉相關費用：例如契稅、印花稅、登記規費、代書費及其他依交易安排發生的費用。
3. 貸款相關費用：包括貸款利息、設定抵押權及銀行手續費等。地上權住宅的貸款條件會受剩餘年限及金融機構授信政策影響。

（二）持有期間的經常性支出

1. 地租：依地上權設定契約約定繳納，可能按期支付；計價基礎及是否隨申報地價調整，須看契約。
2. 房屋稅：購屋者持有建物，仍須依相關規定負擔房屋稅。
3. 管理費及維護費：包括社區管理費、公共設施維護、修繕及設備更新等。
4. 其他居住成本：例如住宅保險、水電及日常維護支出。

地上權住宅通常不負擔土地所有權人因持有土地而直接負擔的地價稅；但地價稅及相關負擔如何分配，仍應檢視地上權契約及交易文件，不宜只憑「地上權」三字推定。

（三）出售及期限屆滿可能涉及的成本

核心觀念

本題考查社會住宅的取得方式及其政策工具選擇。答題時，先依題目所列方式說明政府如何取得或提供住宅，再比較各方式的成本、速度、品質控制、政府負擔與社會住宅的區位及照顧對象是否相符。

社會住宅是由政府興辦或獎勵民間興辦，供一定所得及身分條件者居住，並提供必要管理或服務的住宅。其核心政策目的，是增加可負擔住宅供給、照顧居住需求，並兼顧社會融合。

**法規基準：本題涉及法規者，以命題當年（民國 110 年）法規為準。**以下依當時《住宅法》及都市更新相關制度說明；作答重點在各取得方式的制度內容與政策利弊。

解題方法

可用「取得途徑—政府角色—優點—限制」四欄整理：

1. 直接興建、改建：政府自行投入土地、資金及行政資源。
2. 都市更新容積獎勵：以容積誘因交換一定比例的社會住宅。
3. 民間參與 BOT：政府提供土地或委託條件，由民間投資興建並營運，期滿移轉。
4. 修繕等方式：利用既有公有住宅或其他適宜建物，整修後納入社會住宅供給。

題目共 25 分，宜先用約四成篇幅交代方式內容，再用約六成篇幅比較優劣；評估時應同時看政府財政、供給速度、住宅品質與居住區位。

各種辦理方式內容

一、政府直接興建、改建

政府以自有或取得的土地，編列預算或運用融資，辦理規劃、設計、興建及後續管理；亦可將既有公有住宅或建物改建為社會住宅。政府直接掌握戶數、租金、承租資格、空間規劃與管理服務。

二、以都市更新容積獎勵方式取得

政府透過都市更新制度提供容積獎勵，鼓勵實施者在更新案中興建一定數量或比例的住宅，並依規定移轉、提供政府作為社會住宅使用。其政策機制是以增加可開發樓地板面積，換取公共住宅供給，降低政府直接購地及興建的需求。

三、民間參與 BOT

BOT 為「興建、營運、移轉」（Build-Operate-Transfer）。政府提供公有土地或設定合作條件，由民間投資興建住宅並於一定期間內營運；期滿後依契約將設施或營運權移轉政府。社會住宅的租金、承租資格、服務及營運要求，須透過契約明定。

四、修繕等方式

政府取得或運用既有公有住宅、閒置建物及其他適宜房舍，經結構安全、消防、無障礙及居住設備等必要修繕後，供作社會住宅。亦可透過包租代管等方式，媒合民間住宅供符合資格者居住，擴大既有房源的利用。

各種取得方式之優劣評估

核心觀念

本題考查房地合一稅 2.0 如何透過抑制短期投機需求及降低屋主出售意願，影響土地與房地市場的成交價格、成交量。分析時須分清楚「需求減少」與「供給因惜售而減少」兩種效果，因為兩者對成交量的影響方向相同，對價格的影響方向則相反。

以下法規內容以命題當年（民國 110 年）為準。房地合一稅 2.0 於 110 年 4 月 28 日修正公布《所得稅法》部分條文，並自 110 年 7 月 1 日起施行。主要措施包括延長短期交易適用高稅率的持有期間、將預售屋交易及符合條件的股權交易納入課稅，以及限制可減除的土地漲價總數額。以境內個人為例，持有房地 2 年以內稅率為 45%，超過 2 年未逾 5 年為 35%；長期持有者稅率較低。

其課稅所得可概括表示為：

本稅針對交易所得課徵，並非直接按土地全部市價課稅，因此主要改變的是房地交易的稅後報酬與市場參與者的買賣決策。

解題方法

可用「土地市場供需圖」分析，並分成兩個效果：

1. 投機需求下降：需求曲線左移。 短期投資者預期出售時須負擔較高稅負，稅後價差收益下降，購買房地作短期轉售的誘因減弱。此效果使投機性需求減少，市場需求曲線由 $D_0$ 左移至 $D_1$。

2. 屋主惜售：供給曲線左移。 已持有房地者若出售須負擔較高的交易所得稅，出售的稅後所得降低；部分屋主因而延後出售或持有至較低稅率適用期間，短期上市供給減少，供給曲線由 $S_0$ 左移至 $S_1$。這種因出售稅負而延後交易的現象，稱為「鎖定效果」。

需求減少會使均衡價格與成交量下降；供給減少會使均衡價格上升、成交量下降。因此，成交量減少的方向較明確，價格則須視需求與供給變動幅度而定。

經濟圖形與均衡判讀

縱軸為房地市場價格 $P$，橫軸為成交數量 $Q$。需求曲線右下斜，供給曲線右上斜。